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La garantie décennale à l’épreuve de l’erreur d’implantation du bâtiment : l’impact déterminant du risque de démolition et de la mise en conformité

Introduction

L’erreur d’implantation d’un ouvrage sur le sol constitue l’une des frictions les plus redoutables et les plus complexes du droit de la construction. À la confluence du droit des obligations, des règles d’urbanisme et du droit de la responsabilité civile, l’implantation erronée d’une construction matérielle pose un défi permanent aux praticiens et aux assureurs. Cette erreur technique, qui se matérialise soit par un empiétement sur le fonds d’un voisin, soit par une violation des cotes d’altitude ou de distance prévues par le permis de construire ou le règlement d’urbanisme, revêt par nature une double physionomie juridique. D’une part, elle s’analyse comme une non-conformité contractuelle flagrante de l’entrepreneur par rapport aux plans d’architecte et aux prévisions des maîtres de l’ouvrage. D’autre part, elle est susceptible d’exposer l’ouvrage à une sanction radicale et destructrice qui est la démolition sous astreinte de l’immeuble édifié, qu’elle soit demandée par les autorités municipales au titre de l’urbanisme ou par les tiers limitrophes au titre du droit de propriété.

C’est précisément cette dualité conceptuelle qui nourrit un intense débat doctrinal et jurisprudentiel quant au régime de responsabilité applicable à ce défaut. En effet, l’enjeu majeur réside dans la possibilité de mobiliser la responsabilité décennale des constructeurs instituée par l’article 1792 du Code civil. Ce texte d’ordre public pose le principe d’une responsabilité de plein droit pesant sur les constructeurs pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Or, qualifier une erreur d’implantation de désordre décenniel n’a rien d’évident. Traditionnellement, les simples non-conformités aux stipulations contractuelles qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à l’usage physique de l’immeuble relèvent de la seule responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée, qui se prescrit par cinq ans à compter de la réception et échappe à la garantie d’assurance obligatoire. En revanche, si la violation des règles d’implantation aboutit à une sentence de démolition, l’existence même de l’ouvrage est menacée de destruction intégrale, ce qui constitue la forme la plus absolue de l’impropriété à la destination.

La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est attachée, au fil des décennies, à tracer une frontière rigoureuse entre ces deux régimes. Elle a érigé l’existence d’un risque avéré de démolition en clé de voûte de la qualification décennale de l’erreur d’implantation. Toutefois, cette construction classique fait aujourd’hui face à deux évolutions prétoriennes majeures et complémentaires. D’un côté, la Cour de cassation, par un arrêt de section publié au Bulletin le 6 juin 2024, a restreint le champ de la décennale en réaffirmant qu’une non-conformité qui n’expose pas l’ouvrage à une démolition à la demande d’un tiers demeure exclue de l’article 1792, quand bien même la démolition-reconstruction serait l’unique moyen technique de réparer le manquement. D’un autre côté, par un arrêt remarquable en date du 18 juin 2026, la Haute juridiction a renforcé l’office du juge civil face aux demandes de démolition administrative formulées par les communes, lui imposant de rechercher, même d’office, si une régularisation par mise en conformité is possible et acceptée par le propriétaire avant de prononcer la sentence suprême. Cette limitation de la démolition automatique vient modifier en profondeur l’appréciation du risque par les juges du fond et, par voie de conséquence, redessine le contour des garanties décennales.

Il convient dès lors d’analyser ces dynamiques croisées en étudiant, en premier lieu, le rôle central et exclusif que joue le risque de démolition judiciaire dans la qualification décennale de l’erreur d’implantation (I), avant d’examiner, en second lieu, comment l’atténuation contemporaine de ce risque, sous l’effet des exigences de mise en conformité et de proportionnalité, vient remodeler l’application pratique de cette garantie (II).

I. Le risque de démolition judiciaire comme critère exclusif de qualification décennale de l’erreur d’implantation

L’erreur d’implantation d’une construction ne saurait être assimilée par principe à un désordre décenniel, de sorte que son traitement juridique requiert une distinction rigoureuse entre la simple non-conformité aux stipulations du contrat d’entreprise et l’impropriété à la destination résultant de la menace de destruction de l’ouvrage.

A. Le rejet de la qualification décennale automatique pour simple non-conformité contractuelle

En présence d’une erreur d’implantation, la tentation est grande pour le maître de l’ouvrage de solliciter immédiatement la garantie décennale des constructeurs et, par extension, l’assurance garantie décennale obligatoire. Ce recours s’explique par la nature de cette responsabilité qui est de plein droit, dispensant le demandeur de rapporter la preuve d’une faute, et par la solvabilité de l’assureur décenniel. Pourtant, la Cour de cassation s’oppose de manière constante à une telle automatisation. Une erreur d’implantation, qu’elle soit planimétrique ou altimétrique, est avant tout une non-conformité aux prévisions du contrat d’entreprise ou du compromis de vente. À ce titre, elle relève par principe de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé ce principe de manière extrêmement nette dans un arrêt de principe rendu le 6 juin 2024, au visa de l’article 1792 du Code civil. Dans cette décision d’une importance doctrinale majeure, la Haute juridiction a énoncé que « les défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage serait retenue pour réparer ces non-conformités » (Cass. Civ. 3e, 6 juin 2024, pourvoi n° 23-11.336, Publié au Bulletin). Par cette formule ciselée, les magistrats rappellent que la nécessité technique de démolir un ouvrage pour le reconstruire conformément aux plans initiaux du contrat ne suffit pas à caractériser un dommage décenniel. Le désordre de l’article 1792 suppose un dommage intrinsèque affectant la structure ou l’usage, ou une menace de démolition initiée par un tiers. Sans ce risque externe de démolition, la non-conformité reste confinée dans la sphère contractuelle de droit commun.

Cette exclusion de la décennale est particulièrement stricte lorsque l’erreur d’implantation a été décelée ou était visible au moment de la réception des travaux. En effet, la garantie décennale ne couvre que les vices cachés lors de la réception. Si le maître de l’ouvrage accepte l’immeuble en l’état sans formuler de réserves, le défaut d’implantation apparent est purgé de toute contestation ultérieure sur ce fondement. À l’inverse, si des réserves précises sont consignées dans le procès-verbal de réception, seule la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur peut être poursuivie pour obtenir la levée des réserves, excluant là encore le jeu de l’assurance décennale obligatoire. C’est l’enseignement rappelé par la Cour d’appel de Lyon dans une décision récente où les juges ont relevé que « la mobilisation de la garantie décennale des constructeurs suppose l’existence de désordres non apparents à réception ; – en présence d’une réserve à réception portant sur l’erreur d’implantation causant un empiétement, la responsabilité décennale […] ne saurait être recherchée et seule sa responsabilité contractuelle » peut être mise en cause (Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 6 mai 2025, n° 23/04829).

De surcroît, les juges du fond exercent un contrôle concret de l’impact réel de l’erreur d’implantation sur l’habitabilité ou l’utilisation physique de la construction. Une simple erreur altimétrique (immeuble construit légèrement trop haut ou trop bas par rapport au niveau du sol naturel ou de la chaussée) n’est pas qualifiée de désordre décenniel si elle ne génère aucun désordre matériel ou si elle n’entraîne pas un risque de ruine ou d’inondation de l’ouvrage. C’est ce qu’illustre l’arrêt rendu le 18 mars 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les hauts magistrats y ont rejeté les prétentions des maîtres de l’ouvrage qui réclamaient la démolition-reconstruction complète de leur pavillon mal implanté en hauteur, retenant que « si une erreur d’implantation altimétrique de la maison était établie, la démolition-reconstruction complète de l’ouvrage ne s’imposait pas, dès lors que l’immeuble était habitable et qu’aucun risque de démolition à la demande d’un tiers ou d’une autorité publique n’était caractérisé » (Cass. Civ. 3e, 18 mars 2021, pourvoi n° 19-21.078).

La même rigueur s’applique lorsque l’erreur d’implantation affecte un ouvrage accessoire ou un aménagement extérieur sans porter atteinte à la destination principale de l’immeuble d’habitation ou commercial. Par exemple, l’erreur d’implantation d’un simple mur de clôture limitrophe, même si elle engendre un léger empiétement sur la parcelle du voisin, ne relève pas de la garantie décennale si l’usage du mur lui-même n’est pas compromis et s’il n’existe aucune action réelle en démolition de ce mur. La Cour de cassation a ainsi jugé que « l’erreur d’implantation d’un ouvrage, à la supposer établie, ne relève pas de la garantie décennale en l’absence de preuve que cet empiétement rende l’ouvrage impropre à sa destination » (Cass. Civ. 3e, 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-16.993). L’absence de répercussion directe sur l’utilité économique ou matérielle de l’ouvrage principal fait obstacle à l’application de la responsabilité décennale de l’article 1792.

B. Le risque avéré de démolition : fondement de l’impropreté à la destination

Si la simple non-conformité d’implantation est exclue du champ décenniel, la situation s’inverse radicalement dès lors que cette erreur de positionnement expose la construction à une menace réelle, sérieuse et juridiquement caractérisée de démolition. Dans cette hypothèse, le lien entre l’erreur technique initiale et l’impropreté à la destination de l’immeuble est parfaitement établi. En effet, l’impropreté à la destination ne s’entend pas seulement d’un défaut physique, d’une ruine matérielle ou d’une défaillance fonctionnelle des équipements. Elle englobe également l’impossibilité juridique d’utiliser l’immeuble conformément à l’usage auquel il est destiné. Or, quel usage peut-on faire d’un bâtiment voué à la destruction par l’effet d’une décision de justice ? La démolition de l’immeuble anéantit purement et simplement sa destination d’habitation ou d’exploitation, ce qui caractérise le dommage décenniel le plus absolu.

Cette jurisprudence de protection des maîtres de l’ouvrage a été consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt cardinal du 15 décembre 2004, publié au Bulletin. La troisième chambre civile a posé le principe selon lequel « la mauvaise implantation d’un immeuble résultant d’un défaut de conformité aux règles d’urbanisme nécessitant sa démolition et sa reconstruction […] constitue un désordre qui affecte celui-ci » et relève de l’article 1792 du Code civil (Cass. Civ. 3e, 15 décembre 2004, pourvoi n° 03-17.876, Publié au Bulletin). Par cette décision de principe, la Cour de cassation a reconnu que le risque de démolition fondé sur le non-respect des règles d’urbanisme équivaut à un vice du sol ou de la construction de nature décennale, engageant de plein droit la responsabilité des constructeurs et obligeant leurs assureurs à garantir le coût faramineux des travaux de démolition et de reconstruction.

La Cour de cassation a réitéré cette solution à de nombreuses reprises, notamment le 15 avril 2015. Dans cette espèce où un pavillon d’habitation avait été implanté en violation flagrante des distances réglementaires par rapport aux limites séparatives de propriété, entraînant une action du voisin en démolition, la Haute juridiction a décidé que « l’erreur d’implantation du pavillon […] entraînait sa démolition, ce qui constituait un désordre affectant l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil » (Cass. Civ. 3e, 15 avril 2015, pourvoi n° 14-13.054). Cette analyse est logique : le risque d’une sanction judiciaire de démolition, initiée de bon droit par un voisin ou une autorité publique, rend l’immeuble juridiquement inutilisable, impropre à l’habitation et hors commerce.

De la même manière, le 6 décembre 2018, la Haute juridiction a censuré une décision de cour d’appel qui avait refusé de faire jouer la garantie décennale en présence d’une implantation défectueuse, alors que les magistrats du fond avaient eux-mêmes constaté que le repositionnement correct de la construction exigeait des travaux destructeurs. La Cour de cassation a fermement affirmé que dès lors que « l’erreur d’implantation affectant l’immeuble rendait effectivement nécessaire sa démolition et sa reconstruction », la qualification de dommage décenniel au sens de l’article 1792 était caractérisée, ouvrant droit à la garantie obligatoire de l’assureur (Cass. Civ. 3e, 6 décembre 2018, pourvoi n° 17-28.513).

Cette position doctrinale et prétorienne est rigoureusement appliquée par les tribunaux de première instance. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Montauban a rappelé que « La mauvaise implantation de la construction, pouvant entraîner sa démolition, est constitutive d’une impropriété de destination justifiant la mise en œuvre de la responsabilité décennale dont sont redevables les constructeurs » (Tribunal judiciaire de Montauban, Droit commun, 9 décembre 2025, n° 24/00240). Il s’ensuit que l’impropriété à la destination de nature décennale est directement indexée sur l’existence et la gravité de cette menace d’éradication matérielle de l’immeuble. La démolition judiciaire n’est pas seulement le remède technique au défaut, elle est l’élément déclencheur et justificateur de la garantie d’ordre public de l’article 1792.

II. L’atténuation du risque de démolition face aux exigences contemporaines de mise en conformité et proportionnalité

Bien que la jurisprudence classique considère le risque de démolition comme le déclencheur de la garantie décennale, l’évolution moderne du droit de l’urbanisme et du droit civil tend à réduire la fréquence et l’automaticité de cette sanction, modifiant ainsi en cascade l’appréciation du risque de démolition par les tribunaux.

A. L’office renouvelé du juge face aux sanctions de l’urbanisme commercial et de voisinage

L’une des évolutions les plus marquantes et les plus récentes réside dans la redéfinition du rôle du juge judiciaire face aux demandes de démolition de constructions non conformes aux prescriptions d’urbanisme. Historiquement, le non-respect des règles du permis de construire ou des plans locaux d’urbanisme conduisait fréquemment, à la demande des communes sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, à des condamnations quasi automatiques à la démolition de l’immeuble irrégulier. Cette sévérité s’expliquait par la volonté de faire respecter l’ordre public d’urbanisme, perçu comme absolu. Or, une telle rigueur s’avère souvent disproportionnée au regard du droit de propriété, du droit au logement et des enjeux financiers en présence.

Pour remédier à ces situations dramatiques, le Conseil constitutionnel, par une décision importante du 31 juillet 2020 (décision n° 2020-853 QPC), a émis une réserve d’interprétation constitutionnelle majeure. Le Conseil a jugé que la démolition ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme ne saurait être prononcée sans porter une atteinte excessive au droit de propriété si une mise en conformité de l’ouvrage est possible et acceptée par le propriétaire de l’immeuble.

Tirant les conséquences de cette réserve constitutionnelle, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de principe rendu le 18 juin 2026, a profondément modifié l’office du juge judiciaire. Elle a imposé aux magistrats du fond une obligation d’investigation active avant d’ordonner la destruction d’un bien. La Haute juridiction a solennellement décidé que « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme » et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande de démolition, de « rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire » (Cass. Civ. 3e, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-14.342, Publié au Bulletin).

Cette jurisprudence du 18 juin 2026 marque un tournant historique. Désormais, face à une action publique en démolition pour erreur d’implantation violant l’urbanisme, le juge ne peut plus prononcer mécaniquement la sentence de démolition. Il doit d’office examiner si le permis de construire peut faire l’objet d’un permis modificatif de régularisation, ou si des travaux partiels d’aménagement permettent de rendre l’immeuble conforme aux règles d’urbanisme locales. Cette exigence de recherche d’une alternative moins destructive réduit considérablement le risque effectif de démolition judiciaire pesant sur les maîtres de l’ouvrage.

Ce contrôle de proportionnalité et cette obligation de rechercher la mise en conformité influencent directement les cours d’appel dans leur office de contrôle des dommages décennaux. En effet, pour pouvoir prononcer des condamnations sur le fondement de la responsabilité décennale de l’article 1792, les juges d’appel doivent désormais s’assurer de manière concrète que la démolition de l’immeuble mal implanté s’impose réellement, c’est-à-dire qu’aucune régularisation administrative ou mise en conformité technique n’est envisageable. C’est le sens de la décision rendue par la Cour d’appel d’Orléans qui rappelle que « La non-conformité d’une construction résultant du non-respect des règles d’urbanisme et aboutissant à sa démolition constitue un désordre dont la cour d’appel doit rechercher s’il est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination » (Cour d’appel d’Orléans, Chambre Civile, 13 janvier 2026, n° 23/01599). Si aucune administration locale ne réclame de démolition et qu’aucun risque réel n’est caractérisé, la décennale est écartée, le dommage n’ayant qu’une nature contractuelle de simple non-conformité non garantie par l’assurance de responsabilité obligatoire.

B. Le rigorisme persistant en matière d’empiétement et de cahier des charges de lotissement

Si le risque de démolition s’atténue de manière significative face aux règles publiques de l’urbanisme grâce à la possibilité de régularisation, il en va tout autrement dans le domaine des relations de voisinage privées et des engagements contractuels collectifs. En effet, l’erreur d’implantation peut conduire à deux situations de droit privé où le rigorisme de la Cour de cassation demeure inflexible : l’empiétement sur le terrain d’autrui et la violation des stipulations du cahier des charges d’un lotissement. Dans ces deux cas, la protection du droit de propriété privée et la force obligatoire des contrats font obstacle à toute mise en conformité alternative et justifient un prononcé presque systématique de la démolition de l’immeuble fautif.

L’empiétement sur la parcelle d’un voisin constitue la violation la plus grave de l’implantation immobilière. Sur le fondement de l’article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, la jurisprudence de la Cour de cassation refuse d’appliquer un contrôle de proportionnalité face à un empiétement, aussi infime soit-il. Le voisin victime d’un empiétement (par exemple, des fondations ou un pignon qui dépasse de quelques centimètres sur sa parcelle séparative) dispose d’un droit absolu à obtenir la démolition de l’ouvrage empiétant, sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice. Un tel empiétement caractérise donc une menace de démolition totale ou partielle immédiate et inéluctable. Par conséquent, il est qualifié de désordre décenniel majeur dès lors qu’il affecte l’intégrité de l’ouvrage et que le voisin exige la démolition, engageant de plein droit la garantie décennale du constructeur fautif. C’est l’enseignement dégagé par la Cour de cassation le 7 janvier 2016, les juges ayant affirmé que « une mauvaise implantation de l’immeuble nécessitant la démolition d’une partie de l’ouvrage constitue un désordre qui affecte celui-ci » et relève de l’article 1792 du Code civil (Cass. Civ. 3e, 7 janvier 2016, pourvoi n° 14-24.777, Publié au Bulletin).

La même sévérité inflexible prévaut à l’égard de la violation du cahier des charges d’un lotissement. La troisième chambre civile rappelle de manière constante que le cahier des charges d’un lotissement a une nature contractuelle d’ordre privé dont les clauses engagent tous les colotis entre eux pour toutes les stipulations qu’il renferme. Par conséquent, tout coloti peut exiger la démolition d’une construction édifiée en méconnaissance des règles d’implantation fixées par ce cahier des charges (par exemple, l’obligation d’implanter la maison à une distance minimale des voies ou des limites séparatives du lotissement), sans qu’il soit possible d’opposer la disproportion de la mesure de démolition par rapport au coût de l’immeuble ou à la gravité du manquement.

Cette règle stricte a été rappelée avec vigueur par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans deux arrêts publiés au Bulletin le 13 juillet 2022. La Haute juridiction a énoncé que « le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » et en a déduit que « la démolition d’un ouvrage édifié en violation d’une clause d’un cahier des charges d’un lotissement doit être ordonnée dès lors que le coloti l’exige » (Cass. Civ. 3e, 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-16.407, Publié au Bulletin).

Dans ces cas d’empiétement ou de méconnaissance des stipulations du lotissement, le risque de démolition judiciaire reste entier, certain et absolu. Aucune régularisation d’urbanisme ni mise en conformité unilatérale du propriétaire ne peut guérir cette violation des droits subjectifs d’un tiers. L’assurance de responsabilité décennale des constructeurs et l’assurance dommages-ouvrage trouvent ici leur champ d’application le plus légitime et le plus protecteur pour le maître de l’ouvrage victime de malfaçons de construction d’implantation. Les constructeurs (maître d’œuvre chargé du piquetage, entrepreneur de gros œuvre, géomètre-expert) ayant failli à leur devoir de rigueur s’exposent, de plein droit et in solidum, à assumer sur le fondement de l’article 1792 le coût d’une démolition-reconstruction complète ou d’une reprise en sous-œuvre lourde pour libérer le fonds voisin de toute emprise, sans pouvoir invoquer une quelconque immunité ou modération de leur peine par le juge.

Conclusion

L’analyse de l’erreur d’implantation d’un bâtiment au regard de la garantie décennale des constructeurs révèle la remarquable capacité d’adaptation du droit de la construction face aux mutations juridiques contemporaines. L’erreur d’implantation n’est pas un désordre comme les autres : elle n’altère pas nécessairement la matière ou la solidité physique de l’ouvrage, mais elle en menace l’existence même en l’exposant à la destruction par le jeu des sanctions civiles et administratives.

La jurisprudence a su construire un équilibre subtil en érigeant le risque réel de démolition en critère exclusif de l’impropreté à la destination de l’article 1792 du Code civil. L’arrêt historique du 6 juin 2024 vient verrouiller cette construction en excluant fermement de la décennale les non-conformités contractuelles dénuées de tout risque externe de démolition. Parallèlement, l’arrêt majeur du 18 juin 2026 vient tempérer l’automaticité des sanctions d’urbanisme en obligeant les juges judiciaires à rechercher activement d’office des solutions alternatives de mise en conformité. Cet office renouvelé du juge limite le spectre de la démolition forcée administrative et, par ricochet, resserre les hypothèses de mobilisation de l’assurance décennale obligatoire pour erreur d’implantation.

Toutefois, ce libéralisme pragmatique trouve sa limite infranchissable dans la protection absolue du droit de propriété privée. En présence d’un empiétement sur le terrain d’un voisin ou de la violation du cahier des charges contractuel d’un lotissement, le rigorisme traditionnel demeure intact. La démolition de l’immeuble mal implanté s’impose de plein droit dès lors qu’un tiers limitrophe l’exige, justifiant la mise en œuvre implacable de la garantie décennale contre les constructeurs défaillants. Pour les maîtres d’ouvrage confrontés à de telles situations, ainsi que pour les constructeurs et leurs assureurs, la maîtrise absolue du piquetage et le respect scrupuleux des limites séparatives et des règles de lotissement demeurent, plus que jamais, le premier impératif de la sécurité juridique des chantiers d’édification immobilière.

Sources et décisions citées

Source : Cour de cassation – Base Open Data « Judilibre » & « Légifrance ».