Un développeur éolien propose au propriétaire un loyer annuel de plusieurs milliers d’euros par mât, un opérateur solaire veut couvrir vingt hectares de panneaux, un porteur de projet de méthanisation cherche un terrain pour son digesteur : et les terres sont louées à un fermier en place, protégé par le statut du fermage. Qui signe avec l’énergéticien, qui encaisse les loyers, le fermier peut-il s’opposer au projet du bailleur et le bailleur peut-il reprendre les terres pour les couvrir de panneaux ? Ces questions arrivent désormais devant les tribunaux paritaires des baux ruraux, avec des litiges durs où chaque camp instrumentalise le statut du fermage. Le tribunal paritaire d’Oloron-Sainte-Marie a ainsi jugé le 12 janvier 2026 le conflit entre un bailleur qui voulait installer des panneaux photovoltaïques sur des terres louées et le fermier qui s’y opposait, et la presse agricole résume la règle de l’éolien d’une phrase : la construction d’éoliennes nécessite de résilier partiellement le bail rural. La réponse du droit tient en une distinction que cet article développe point par point : poser une installation énergétique change la destination agricole des terres, de sorte que ni le preneur seul ni le bailleur seul ne peut décider ; il faut une sortie partielle et négociée du bail, avec une indemnité pour le fermier évincé, faute de quoi le juge sanctionne le camp qui a joué avec le statut. La première partie expose pourquoi l’installation change la destination et ce que chaque partie peut exiger ; la seconde suit l’argent, les loyers, l’indemnité d’éviction, puis les fautes qui font perdre le procès.
I. Poser une éolienne, des panneaux ou un méthaniseur change la destination des terres louées
A. Le fermier sollicité par un développeur ne peut pas signer seul
Le statut du fermage est d’ordre public et verrouille l’usage des terres. Aux termes de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre », et cette règle protège autant le bailleur que le preneur : aucun des deux ne peut y déroger par une convention privée. Produire de l’électricité, faire tourner un méthaniseur industriel ou louer le haut d’une parcelle à un énergéticien n’est pas exercer une activité agricole au sens de ce texte. Dès lors, le fermier qui signe seul avec un développeur, qui met une partie des terres à sa disposition ou qui laisse construire sans l’accord du propriétaire détourne le fonds de sa destination contractuelle et s’expose à une demande de résiliation.
Le preneur dispose bien d’une marge pour faire évoluer ses pratiques, mais elle est étroitement procédurale. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ». À défaut d’accord amiable, il doit adresser au bailleur, dans le mois qui précède l’opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux envisagés, et le bailleur qui estime que l’opération dégrade le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis. Ce mécanisme couvre les évolutions culturales, le drainage, l’irrigation, le retournement d’une prairie : il ne couvre jamais la construction d’un mât d’éolienne, d’un poste de livraison, d’un local technique ou d’un digesteur, qui sortent par nature des moyens culturaux. Le fermier qui voudrait accueillir un projet énergétique ne peut donc pas se contenter de la lettre recommandée de l’article L. 411-29 : il lui faut l’accord exprès du bailleur, puis une modification du bail.
Sans cet accord, le bailleur dispose de l’arme de la résiliation pour agissements du preneur. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime n’autorise la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés, dont « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Immobiliser plusieurs hectares pour un chantier d’éoliennes, accepter des servitudes de passage de câbles et de survol sans l’aval du propriétaire, ou laisser le développeur occuper le terrain pendant les études compromet la bonne exploitation au sens de ce texte et fournit au bailleur un motif sérieux. Le même article sanctionne le non-respect des clauses environnementales et les deux défauts de paiement de fermage persistants après mise en demeure, mais c’est le terrain des agissements qui sert dans les conflits énergétiques : le preneur qui a livré les terres à un tiers sans droit donne lui-même au bailleur le motif de le faire partir.
En pratique, les montages proposés par les développeurs le confirment : on ne superpose pas un contrat énergétique sur un bail rural en cours. Un guide professionnel du solaire explique ainsi que le bail emphytéotique et le bail rural sont deux contrats distincts, d’objets différents, qu’il n’est pas possible de les superposer sur un même volume, et que les montages passent par une rupture totale ou partielle du bail rural, parfois avec un commodat et une convention de coactivité avec l’exploitant pour la partie qui reste agricole. Cette description commerciale n’est pas une source de droit, mais elle décrit fidèlement ce que le statut impose : la part d’assiette qui porte les panneaux, les mâts ou le méthaniseur doit sortir du bail rural avant d’être donnée à bail emphytéotique à l’énergéticien. Le bail emphytéotique, régi par l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, « confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque », « doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans », et « ne peut se prolonger par tacite reconduction » : c’est ce droit réel de longue durée, hypothécable et finançable par les banques, que recherchent les opérateurs, et le fermier ne peut pas le constituer sur des terres dont il n’est que locataire. Seul le propriétaire peut consentir un tel bail, et seulement sur des terres préalablement libérées du fermage. Le fermier démarché directement doit donc renvoyer le développeur vers son bailleur et négocier sa propre contrepartie, l’indemnité d’éviction partielle, plutôt que de signer un avant-contrat qui le mettra en faute.
B. Le bailleur porteur d’un projet solaire ou éolien ne peut pas évincer seul son fermier
Le raisonnement inverse vaut avec la même rigueur : le propriétaire qui veut couvrir ses terres louées de panneaux ou y faire planter des mâts ne peut ni reprendre les parcelles sans procédure ni résilier le bail au seul motif de son projet. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie du 12 janvier 2026, rendu sous le numéro RG 24/00122, en fournit une illustration complète et récente, sur un conflit né d’un projet photovoltaïque. Dans cette affaire, le propriétaire avait imaginé dès 2023 d’installer des panneaux sur des parcelles historiquement mises à disposition de l’exploitant sous la qualification de vente d’herbe, puis s’était heurté à l’opposition du fermier ; devenu propriétaire des parcelles par donation en mars 2024, il avait saisi le tribunal pour faire résilier le bail en invoquant des irrégularités anciennes, la cession du bail à la fille de l’exploitant lors de son départ en retraite sans agrément et la mise à disposition des terres à la société familiale sans information du bailleur. Le tribunal commence par requalifier la relation en bail rural sur le fondement de l’ordre public du statut, retient que la mise à disposition à la société sans avis et la transmission du bail sans autorisation caractérisent bien des manquements aux articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, puis déboute le bailleur de l’ensemble de ses demandes en lui opposant sa mauvaise foi. Le jugement relève que le demandeur n’invoque le bail qu’au moment où son projet de panneaux se trouve bloqué par l’opposition du fermier, retient sa déclaration d’audience selon laquelle il aurait renoncé à récupérer les terres si le fermier avait accepté les panneaux, et juge que son action est dictée par un projet personnel de rentabilité et non par la défense du statut du fermage. Il ajoute que le bailleur a lui-même profité pendant des années de la qualification de vente d’herbe pour déclarer les parcelles à la PAC alors qu’il ne les exploitait pas, aveu retenu contre lui. En conséquence, le tribunal fait échec aux effets des manquements pourtant établis, constate l’existence d’un bail rural au bénéfice de la fille de l’exploitant depuis le 1er juillet 2016 avec mise à disposition de la société familiale, déboute le bailleur de sa demande d’indemnité d’occupation et le condamne aux dépens ainsi qu’à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. La leçon est directe pour les propriétaires porteurs d’un projet énergétique : le désir d’installer des panneaux ne crée aucun droit à reprendre les terres, et l’invocation opportuniste d’irrégularités anciennes, dictée par le seul projet, se retourne contre son auteur.
La seule voie de reprise unilatérale ouverte au bailleur pour changer la destination des terres est celle de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, et ses conditions sont strictes. Le texte dispose que « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu », et qu’en dehors de ces zones le droit de résiliation ne peut s’exercer « qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative ». La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, prend effet un an après cette notification, et la notification doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou faire changer la destination des terrains dans les trois années qui suivent. Autrement dit, un projet éolien ou solaire ne suffit pas par lui-même : il faut que les parcelles soient classées en zone urbaine du plan local d’urbanisme ou qu’une autorisation administrative de changement de destination ait été obtenue, puis respecter le préavis d’un an et l’engagement triennal. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025, RG 24/04093, montre ce contentieux en fonctionnement : une communauté de communes ayant acquis des terres louées les avait fait passer en zone à urbaniser, avait obtenu un arrêté préfectoral autorisant la résiliation partielle, puis avait délivré congé pour changement de destination sur le fondement de l’article L. 411-32 ; le tribunal paritaire de Calais avait rejeté la demande d’annulation du congé formée par le fermier tout en condamnant la collectivité à lui verser 58 556 euros hors taxes d’indemnité d’éviction et 18 857,33 euros hors taxes de remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées, avec libération des terres à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité. Le bailleur qui remplit les conditions peut donc reprendre, mais il paie le prix fort et il attend la fin de l’année culturale.
II. Loyers de l’énergie, indemnité du fermier et fautes qui font perdre le procès
A. Qui touche les loyers et comment se calcule l’indemnité du fermier évincé
L’argent de l’énergie va au signataire du contrat énergétique, c’est-à-dire au propriétaire, et jamais automatiquement au fermier en place. Les loyers versés par l’exploitant éolien, solaire ou méthaniseur rémunèrent la mise à disposition du sol et des droits réels consentis par le propriétaire dans le bail emphytéotique ou la promesse qui le précède ; le fermier, simple locataire rural, n’est pas partie à ce contrat et ne peut pas exiger une part de ces loyers à ce seul titre. Sa créance est d’une autre nature : l’indemnité d’éviction due en cas de résiliation partielle, l’ajustement du fermage à la surface conservée et, le cas échéant, la réparation de ses préjudices propres comme la remise en état de l’irrigation ou des accès. Concrètement, dès qu’un projet est envisagé, le fermier doit faire constater par écrit la surface qui lui sera retirée, exiger un avenant réduisant le fermage à proportion des terres conservées et chiffrer ses investissements perdus, ses avances aux cultures et ses améliorations, car c’est sur ces pièces que le tribunal fixera l’indemnité si la négociation échoue. Le bailleur, de son côté, doit intégrer que le loyer énergétique promis par le développeur ne sera disponible qu’une fois le fermier régulièrement évincé et indemnisé : promettre au développeur une date de mise à disposition sans avoir purgé le sort du bail expose à des pénalités contractuelles.
Le montant de l’indemnité obéit à la règle la plus protectrice du statut. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation », qu’il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité ou d’une indemnité prévisionnelle fixée par le président du tribunal paritaire statuant en référé. L’évaluation suit donc la logique de l’expropriation : perte d’exploitation, trouble, frais de réinstallation, investissements non amortis, et les 58 556 euros d’indemnité d’éviction alloués par le tribunal de Calais dans l’affaire de Douai donnent l’échelle des sommes en jeu pour quelques hectares. Mais cette indemnité généreuse n’est due que dans un cas précis, et la Cour de cassation en a fixé la limite dans un arrêt de principe du 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.767. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré congé pour reprise avec changement de destination à la date d’échéance d’un bail à long terme de dix-huit ans, et le preneur réclamait une expertise pour chiffrer son préjudice. La troisième chambre civile approuve le rejet de cette demande au motif que l’indemnité d’éviction pour changement de destination n’est due que lorsque le bailleur résilie en cours de bail, alors que le congé avait ici été donné pour la date de fin du bail. La distinction est décisive pour les projets énergétiques : si le bailleur résilie en cours de bail sur le fondement de l’article L. 411-32 pour implanter des éoliennes, il doit l’indemnité calculée comme en expropriation ; s’il attend l’échéance du bail et délivre un congé-reprise régulier pour un changement de destination, il ne doit pas cette indemnité d’éviction, sous réserve des autres droits du preneur comme l’indemnité d’améliorations. Le même arrêt rappelle une seconde règle utile aux fermiers contestant une reprise : en matière de reprise personnelle, c’est au bénéficiaire de justifier qu’il remplira ses obligations, et la Cour casse pour violation de l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel le repreneur doit se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente. Un bailleur âgé de 83 ans à la date d’effet du congé, qui voulait reprendre pour un élevage équin jusqu’à 92 ans sans démontrer son aptitude, ne satisfait pas à cette charge : la cour d’appel qui avait fait peser la preuve sur le fermier est censurée. Les fermiers visés par un congé-reprise motivé par un projet énergétique doivent donc vérifier l’aptitude réelle du repreneur et sa présence effective pendant neuf ans, car un projet porté par un prête-nom ou une reprise de façade ne résiste pas à ce contrôle.
B. Les fautes qui font perdre : signer sans l’autre camp et plaider contre le statut
Les deux décisions citées montrent que les procès énergétiques se perdent sur des fautes de conduite autant que sur le fond du droit. Côté fermier, trois fautes sont classiques. La première consiste à signer seul avec le développeur : promesse de bail emphytéotique, convention d’occupation pour les études, autorisation de passage des engins. Chacun de ces actes, accompli sans l’accord du bailleur sur des terres louées, caractérise un agissement compromettant la bonne exploitation et alimente une demande de résiliation fondée sur l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. La deuxième faute consiste à céder en fait son bail à un tiers ou à mettre les terres à la disposition d’une société sans respecter le formalisme légal : l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », à défaut de quoi seule l’autorisation du tribunal paritaire peut y suppléer. La troisième faute consiste à négliger la procédure de l’article L. 411-29 pour les vrais travaux agricoles liés au projet, comme le renforcement d’un chemin ou le déplacement d’une clôture : sans la lettre recommandée détaillée adressée un mois avant, le fermier se prive d’une protection pourtant simple. Côté bailleur, les fautes sont symétriques : délivrer un congé pour changement de destination sans classement en zone urbaine ni autorisation administrative, notifier par simple lettre au lieu de l’acte extrajudiciaire exigé par l’article L. 411-32, oublier l’engagement triennal de changement de destination dans la notification, ou exiger le départ avant l’expiration de l’année culturale. Chacune de ces irrégularités expose à l’annulation du congé et à des dommages-intérêts, en plus de l’indemnité d’éviction.
La faute la plus coûteuse reste toutefois l’instrumentalisation du statut, sanctionnée à Oloron par la mauvaise foi. Le tribunal y retient contre le bailleur la perception des aides de la PAC sur des terres qu’il n’exploitait pas, l’invocation tardive d’irrégularités connues depuis des années et l’aveu que sans le blocage du projet solaire il n’aurait pas agi. Cette sanction éclaire les deux camps : le fermier qui déclare des parcelles à la PAC sans les exploiter, ou le bailleur qui encaisse des fermages de fait pendant des années avant de découvrir l’irrégularité au jour du projet, arrive discrédité devant le tribunal paritaire, juridiction composée à parité de bailleurs et de preneurs qui repère vite les comportements déloyaux. La préparation gagnante est donc la même des deux côtés : écrire avant d’agir, dater chaque étape, et ne jamais laisser un tiers occuper les terres sans un acte signé des deux parties. Concrètement, dès les premières études, les parties ont intérêt à signer un protocole tripartite avec le développeur qui fige l’emprise envisagée, l’accès pour les études, le calendrier du permis de construire, exigé par l’article L. 421-1 du code urbanisme aux termes duquel « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire », le principe et les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction partielle, l’avenant de réduction du fermage et l’état des lieux d’entrée et de sortie. Les litiges sur les pratiques culturales intermédiaires, comme le maintien d’un couvert ou l’entretien des abords, se règlent à l’aune de l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime, qui précise que le fait pour le preneur d’appliquer des pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des sols ou des paysages « ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation » : le bailleur ne peut pas transformer un désaccord agronomique en motif d’expulsion. En cas de blocage sur le montant, l’article L. 411-32 ouvre le référé devant le président du tribunal paritaire pour fixer une indemnité prévisionnelle et permettre la libération des terres à la fin de l’année culturale, ce qui débloque le chantier sans attendre le jugement au fond. Et les questions voisines, comme la valorisation des améliorations apportées par le fermier sortant ou l’articulation avec un bail à long terme, sont traitées dans notre analyse d’ensemble du contentieux actuel des baux ruraux : statut du fermage, fermage et préemptions, qui sert de point d’entrée à ce dossier.
En résumé, un projet éolien, solaire ou de méthanisation sur des terres en fermage ne peut avancer que sur trois jambes : l’accord documenté des deux parties au bail, une résiliation partielle régulière avec indemnisation du fermier calculée comme en expropriation lorsque la résiliation intervient en cours de bail, et un nouveau bail de longue durée consenti par le seul propriétaire à l’énergéticien. Celui qui court-circuite l’autre camp, fermier qui signe seul avec le développeur ou bailleur qui instrumentalise de vieilles irrégularités pour libérer ses terres, s’expose à la résiliation de son propre fait ou au rejet de ses demandes pour mauvaise foi, avec les dépens et les frais irrépétibles à sa charge. Devant le tribunal paritaire, le dossier qui gagne est celui qui prouve, pièces à l’appui, que le statut a été respecté à chaque étape : lettres recommandées, acte extrajudiciaire, autorisation administrative, année culturale et indemnité provisionnée.
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