Une parcelle qui reste humide huit mois par an, une prairie que le fermier veut labourer pour y semer du blé, un forage à creuser pour sécuriser l’irrigation : sur des terres louées, ces travaux touchent au coeur du bail rural. Le preneur y voit une amélioration légitime de son exploitation. Le bailleur y voit une dégradation de son fonds, parfois irréversible. Entre ces deux lectures, le statut du fermage ne laisse ni l’un ni l’autre décider seul : il organise qui informe, qui autorise et qui tranche en cas de désaccord. Les règles applicables figurent pour l’essentiel dans le code rural et de la pêche maritime, aux articles L. 411-28, L. 411-29, L. 411-69, L. 411-71, L. 411-72 et L. 411-73, éclairés par la résiliation encadrée de l’article L. 411-31 et par plusieurs décisions récentes de la Cour de cassation et des cours d’appel. Cet article expose d’abord ce que le fermier peut engager seul, avec simple information ou avec accord exprès, puis ce qui se joue devant le tribunal quand les travaux ont été réalisés sans respecter ces formes : résiliation, remise en état et indemnités.
I. Les travaux que le fermier peut engager, entre information et accord préalable
A. Retourner une prairie, mettre en herbe, changer de méthode culturale : la lettre qui verrouille tout
Le fermier n’a pas besoin de l’autorisation du bailleur pour faire évoluer l’usage cultural des parcelles, à condition de respecter une procédure stricte. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ». Le texte couvre donc trois opérations : transformer une prairie en terre labourée, faire l’inverse, ou adopter des pratiques culturales que le bail ne prévoyait pas, comme le drainage interne, l’irrigation ou une rotation destinée à préserver les sols. La condition de fond est unique : l’opération doit améliorer les conditions de l’exploitation. Un labour motivé par la seule volonté de contourner une clause du bail ou de valoriser le fonds au détriment de sa substance ne remplit pas cette condition.
À défaut d’accord amiable, la forme est impérative. Le preneur « doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre ». Cette lettre n’est pas une simple politesse : elle fait courir le délai d’opposition du bailleur et constitue, en cas de litige, la preuve que le fermier a respecté son obligation d’information. Une description vague ou un simple appel téléphonique n’offrent pas cette protection. Le courrier doit détailler les parcelles concernées, la nature exacte des travaux, leur calendrier et, lorsque c’est pertinent, les documents techniques qui les justifient : étude de sol, plan de drainage, devis d’entreprise.
Le bailleur qui reçoit cette lettre dispose d’un temps compté. S’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux « dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur ». Passé ce délai sans saisine, ou si le tribunal n’admet ni la recevabilité ni le bien-fondé de son opposition, « Le preneur peut s’exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur ». Autrement dit, le silence du bailleur après information régulière vaut feu vert, et seule une opposition judiciaire formée dans les quinze jours peut bloquer l’opération. Ce délai bref impose au bailleur une vigilance réelle sur son courrier et, dès réception, une réaction immédiate : faire constater l’état des lieux, consulter un technicien et saisir le tribunal paritaire avant l’expiration du délai.
La jurisprudence refuse toute zone grise autour de l’accord du bailleur. Quand un preneur a retourné une prairie sans accomplir ces formalités, les juges ne peuvent pas déduire une acceptation tacite du seul fait que le bailleur aurait eu connaissance du changement sans protester : l’acceptation suppose des actes exprimant sans équivoque sa volonté. La presse agricole a relayé cette exigence à propos d’une prairie bordée d’une haie que le locataire voulait retourner alors que la parcelle ralentissait l’écoulement de l’eau vers des maisons situées en contrebas : le propriétaire qui craint une dégradation, par exemple un risque hydraulique ou la disparition d’une prairie à forte valeur agronomique, doit formuler une opposition explicite et, dans le cadre de l’article L. 411-29, saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours. Attendre en espérant que le juge constatera plus tard une tolérance ne fonctionne pas.
Deux précisions complètent le régime. D’abord, la résiliation du bail pour des travaux réalisés malgré l’opposition du bailleur n’est pas automatique : elle suppose, selon l’article L. 411-31, des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, et c’est au bailleur de le prouver. Un simple désaccord cultural ne suffit pas. Ensuite, la dernière phrase de l’article L. 411-29 neutralise une illusion fréquente : « Sauf clause ou convention contraire, le preneur ne peut en aucun cas se prévaloir des dispositions prévues à la section IX du présent chapitre ». Les opérations de retournement, de mise en herbe ou de changement cultural accomplies sur ce fondement n’ouvrent donc pas droit, en principe, à l’indemnité d’amélioration versée au preneur sortant. Le fermier qui laboure une prairie avec l’accord du bailleur ou après une information régulière améliore son exploitation pendant le bail, mais ne se constitue pas pour autant une créance d’indemnité à la sortie, sauf clause contraire négociée par écrit.
B. Effacer talus, haies et rigoles, drainer ou irriguer : l’accord écrit avant la pelleteuse
Autre famille d’opérations, autre régime : quand le fermier veut supprimer les obstacles qui morcellent le parcellaire pour regrouper ses îlots de culture. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur, « pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation ». Ici, l’accord du bailleur est un préalable exprès. Le preneur adresse une lettre recommandée décrivant les travaux, et « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur », l’article ajoutant que « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord ». Deux mois de silence écrit valent donc autorisation, mais deux mois seulement : passé ce délai sans réponse, le fermier peut engager les travaux, tandis qu’une opposition écrite formée dans le délai l’oblige à négocier ou à saisir le tribunal paritaire.
La Cour de cassation a précisé ce qui se passe quand le preneur passe outre. Dans un arrêt du 14 décembre 2023 rendu sur le fondement de ce texte (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-20.257), la troisième chambre civile juge qu’« Il en résulte que, si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux ». Le bailleur n’est pas pour autant désarmé : « Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité », c’est-à-dire une indemnité égale au montant du préjudice subi quand apparaît une dégradation du bien loué. Concrètement, des haies arasées sans autorisation pendant le bail ne donnent pas lieu à une remise en état judiciaire immédiate : le compte se fait à la sortie, par une indemnité chiffrée, sauf à démontrer des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, seuls susceptibles de fonder une résiliation en cours de bail.
Le drainage et l’irrigation relèvent pour leur part d’un troisième régime, celui des améliorations prévu à l’article L. 411-73. Certains travaux peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur : ceux qui figurent sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. Cette liste peut viser, pour les ouvrages incorporés au sol, « la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle ». Peuvent aussi être réalisés sans accord préalable les travaux dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Tous les autres travaux d’amélioration non prévus par une clause du bail exigent soit l’accord du bailleur, soit l’autorisation du tribunal paritaire. Le fermier qui envisage un drainage individuel coûteux ou une irrigation structurante doit donc vérifier trois points avant de signer un devis : la liste régionale applicable à sa région naturelle, la durée d’amortissement de l’investissement rapportée à la durée restante de son bail, et, à défaut, obtenir un accord écrit du bailleur ou l’autorisation du tribunal.
Reste une hypothèse que les textes n’autorisent jamais par la voie des moyens culturaux : le terrassement lourd et l’apport massif de terres extérieures. Niveler des parcelles à la pelle mécanique, remblayer avec des matériaux venus de chantiers extérieurs ou modifier la topographie du fonds ne constitue ni un retournement de prairie, ni une mise en herbe, ni un moyen cultural ordinaire. Ces opérations transforment la substance même du sol et exposent le preneur à une action en résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation, comme l’illustre une décision récente de la cour d’appel de Douai examinée ci-après. Le fermier prudent distingue donc trois niveaux : l’adaptation culturale avec information préalable, l’effacement d’obstacles avec accord exprès ou silence de deux mois, et l’investissement lourd avec accord écrit ou autorisation judiciaire. Le bailleur vigilant répond par écrit à chaque lettre, fait constater l’état initial par huissier et saisit le tribunal paritaire dans les délais, au lieu de laisser la situation se dégrader.
II. Quand les travaux finissent devant le tribunal : résiliation, remise en état et indemnités
A. Le bailleur qui découvre des travaux non autorisés : prouver la compromission, pas la supposer
L’affaire jugée par la cour d’appel de Douai le 20 novembre 2025 (CA Douai, ch. 8, sect. 4, 20 nov. 2025, RG n° 24/01762) offre un cas d’école. Une bailleresse fait constater par huissier, en septembre puis en octobre 2020, des travaux d’aménagement et de terrassement en cours sur des parcelles louées dans le cadre d’un bail rural verbal : apport de terres extérieures par une entreprise de travaux publics, modification du relief, crainte de pollution par des gravats et des hydrocarbures. Une expertise judiciaire est ordonnée en référé, puis la bailleresse saisit le tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai en résiliation du bail pour manquements graves, remise en état sous astreinte et indemnisation. Déboutée en première instance le 2 avril 2024, elle interjette appel. La cour confirme le jugement en toutes ses dispositions : pas de résiliation, pas de remise en état à ce stade, pas de dommages et intérêts contre l’entreprise, dépens d’appel et frais d’expertise à la charge de la bailleresse.
Le raisonnement de la cour mérite l’attention de tout propriétaire. Sur la résiliation, la cour rappelle que les causes de résiliation sont limitativement énumérées par l’article L. 411-31 et que la preuve du manquement incombe au bailleur : « Il appartient, dès lors, à la bailleresse d’établir que les agissements du preneur, c’est à dire la mise en oeuvre des travaux reprochés, sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». Or, en l’espèce, l’expertise n’établit ni la réalité d’une pollution ni une dégradation avérée de la qualité agronomique des terres. La bailleresse invoque des informations imprécises de l’entreprise sur l’origine des terres, la démolition concomitante d’une ancienne chocolaterie industrielle à proximité et la crainte de métaux lourds ou d’hydrocarbures enfouis. La cour écarte cette construction : la rétention d’information par l’entreprise ne dispense pas la demanderesse de démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité, et « un préjudice futur ne pourrait donner lieu à indemnisation que s’il est certain, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ». Un risque possible, même vraisemblable aux yeux du propriétaire, ne vaut pas compromission établie de la bonne exploitation.
Sur la remise en état, la cour applique la même logique que la Cour de cassation pour les haies : indemniser la bailleresse des frais de remise des parcelles dans leur état antérieur aux travaux est également écartée tant que le bail est en cours. Tant que le bail est en cours, le propriétaire ne peut pas obtenir la condamnation du preneur à remettre les lieux en état pour des travaux non autorisés ; le compte des dégradations se règle à l’expiration du bail par l’indemnité de l’article L. 411-72. La bailleresse supporte en outre les dépens et les frais de l’expertise judiciaire, dont le rapport ne lui a pas été favorable. La leçon opérationnelle est claire : devant des travaux suspects, le bailleur doit agir vite et accumuler des preuves certaines, constat d’huissier détaillé, analyses de sol par un laboratoire accrédité, mise en demeure au preneur, saisine rapide du tribunal paritaire, plutôt que de parier sur une expertise qui confirmera une simple crainte.
Le cadre de la résiliation mérite d’être rappelé dans son ensemble. L’article L. 411-31 n’autorise le bailleur à demander la résiliation que pour des motifs précis : deux défauts de paiement du fermage ayant persisté trois mois après une mise en demeure qui rappelle le texte à peine de nullité, des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, le non-respect des clauses environnementales du troisième alinéa de l’article L. 411-27, la cession prohibée, la sous-location, ou la contravention aux obligations de mise à disposition, d’entretien et d’assolement, quand elle porte préjudice au bailleur. Aucun de ces motifs ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Symétriquement, l’article L. 411-27 protège le preneur qui adopte des pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages, des sols et de l’air ou de lutte contre l’érosion : le bailleur ne peut pas invoquer ces pratiques à l’appui d’une demande de résiliation. Un fermier qui maintient une prairie, restaure une haie ou refuse un labour agressif pour préserver la ressource en eau ne commet pas un manquement résolutoire.
Pour le preneur, la parade se prépare en amont : lettre recommandée avec description détaillée avant tout retournement ou changement cultural, second courrier spécifique avant tout arasement de haie ou de talus, conservation des avis de réception et des réponses, photographies datées avant et après travaux, devis et factures d’entreprises, et, quand le projet est lourd, demande d’accord écrit du bailleur ou saisine préventive du tribunal paritaire. Pour le bailleur, la discipline est inverse mais tout aussi formaliste : répondre par écrit à chaque lettre dans les délais, quinze jours pour saisir le tribunal paritaire face à un retournement contesté, deux mois pour s’opposer à un arasement, constat d’huissier dès les premiers engins sur la parcelle, analyses de sol en cas de soupçon de pollution, et mise en demeure visant précisément le motif de résiliation invoqué.
B. Le preneur sortant qui a amélioré le fonds : se faire payer, au bon prix et au bon moment
À la fin du bail, quel qu’en soit le motif, le preneur qui a enrichi le fonds peut en demander le prix. L’article L. 411-69 dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Congé, reprise pour exploiter, résiliation judiciaire, arrivée du terme : la cause de la sortie est indifférente. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur au-delà de ses obligations légales, ainsi que les travaux permettant d’exploiter le bien en conformité avec la législation. En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due : l’acheteur d’une ferme louée paie donc, indirectement, les améliorations du fermier.
Ce droit a une limite radicale, rappelée par la Cour de cassation le 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 23-11.688). Dans cette affaire, des baux consentis par un usufruitier seul, sans le consentement du nu-propriétaire, avaient été annulés, et les preneurs réclamaient néanmoins l’indemnité d’amélioration sur le fondement de l’article L. 411-69. La Cour casse l’arrêt d’appel qui avait ordonné une expertise sur ce point : la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et remet les parties dans leur situation initiale, de sorte que « le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime ». Un occupant sans bail valable, même de bonne foi et même auteur d’investissements réels, ne relève pas du statut indemnitaire du fermage. La vérification du titre d’occupation conditionne donc tout : bail écrit ou verbal prouvé, cession régulièrement autorisée, autorisation d’exploiter en règle. Sans titre valable, les travaux restent à la charge de celui qui les a faits.
Le calcul de l’indemnité obéit à l’article L. 411-71, dont les règles varient selon la nature des ouvrages. Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité égale le coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduit de six pour cent par année écoulée depuis leur exécution, avec la possibilité de tables d’amortissement fixées par décision administrative à partir d’un barème national ; elle n’est due que dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Pour les plantations, elle égale l’ensemble des dépenses engagées avant l’entrée en production, main-d’oeuvre comprise, déduction faite d’un amortissement calculé depuis cette date, sans pouvoir excéder la plus-value apportée au fonds. Pour les travaux de transformation du sol, drainage, assainissement, irrigation, nivellement utile, le montant peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds à l’entrée et à la sortie du preneur, ou au moyen d’une expertise pouvant utiliser toute méthode précise d’évaluation, avec une durée d’amortissement qui ne peut excéder dix-huit ans. En cas de reprise exercée sur le fondement des articles L. 411-6, L. 411-58 et L. 411-60, l’indemnité des travaux régulièrement exécutés égale la valeur des améliorations au jour de l’expiration du bail, compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation. La part financée par subvention ne donne pas lieu à indemnité, et les travaux somptuaires ou surfacturés ne sont indemnisés que comme des installations normales réalisées au juste prix.
La procédure applicable aux travaux d’amélioration, fixée par l’article L. 411-73, conditionne l’indemnisation. Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur les travaux inscrits sur la liste régionale établie par décision administrative, les travaux d’amélioration de l’habitat dispensés d’autorisation par la loi du 12 juillet 1967, et les travaux dont l’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Les autres travaux exigent l’accord du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, saisi dans des conditions encadrées. Le preneur qui finance un hangar, un réseau de drainage ou une installation d’irrigation sans respecter l’une de ces voies prend le risque de voir son indemnité contestée, voire refusée, à la sortie. En sens inverse, le bailleur qui constate une dégradation du bien loué dispose de l’article L. 411-72 : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Améliorations payées au sortant d’un côté, dégradations payées au bailleur de l’autre : la sortie de ferme est un compte à double colonne, dont chaque poste doit être prouvé par état des lieux comparés, factures, photographies et, si nécessaire, expertise judiciaire.
Conclusion
Drainer, irriguer, retourner une prairie ou effacer une haie sur des terres louées n’est jamais une décision unilatérale. Le fermier qui informe par lettre recommandée détaillée, qui attend l’expiration des délais d’opposition et qui sollicite l’accord écrit ou l’autorisation du tribunal paritaire pour les investissements lourds sécurise à la fois son bail et son indemnité de sortie. Le bailleur qui répond par écrit, fait constater l’état des lieux et saisit le tribunal paritaire dans les quinze jours ou les deux mois selon l’opération conserve ses moyens d’action au lieu de les perdre dans une expertise tardive. Quand le litige éclate, le tribunal paritaire puis la cour d’appel appliquent des règles exigeantes : pas de résiliation sans compromission établie de la bonne exploitation, pas de remise en état en cours de bail, pas d’indemnité d’amélioration sans bail valable ni procédure respectée. Devant l’ampleur des investissements agricoles actuels, ces formalités écrites restent le moyen le moins coûteux de protéger les deux parties. Pour une analyse plus large du contentieux récent des baux ruraux, on se reportera à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et les préemptions.
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