Votre bail parisien affiche un loyer de base et, juste en dessous, une ligne supplémentaire de 120, 200 ou 400 euros intitulée complément de loyer. Le total dépasse le plafond de l’encadrement des loyers et le bailleur affirme que l’étage élevé, le calme, la lumière ou la vue justifient ce supplément. Depuis le 4 décembre 2025, deux arrêts de la Cour de cassation fixent précisément ce qu’un bailleur peut imposer à Paris et ce qu’un locataire peut contester. Le 1er septembre 2026, le tribunal judiciaire de Paris a ajouté une clarification décisive sur les actions ouvertes au locataire, leurs délais et la prescription applicable. À Paris, l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 a fixé les nouveaux loyers de référence pour l’année en cours. Cet article explique quand le complément de loyer est régulier, quand il ne l’est pas, et comment obtenir la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu devant la commission départementale de conciliation puis devant le juge des contentieux de la protection.
I. Quand le bailleur parisien peut ajouter un complément au loyer plafonné
A. Le plafond parisien et le triple test que tout supplément doit passer
À Paris, le loyer de base d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, déterminé par mètre carré de surface habitable selon le secteur géographique, le nombre de pièces et la catégorie du logement, nu ou meublé. Le dispositif repose sur l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, appliqué à Paris depuis le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris, dans le cadre général de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Chaque année, un arrêté préfectoral actualise les montants : celui du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables à Paris. Avant de signer ou pour contrôler un bail en cours, le réflexe utile consiste à interroger le simulateur officiel de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, qui donne le plafond applicable à l’adresse, à la surface, à l’époque de construction et au nombre de pièces du logement.
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Si ces mentions manquent, le locataire dispose d’une action spécifique de régularisation du bail, enfermée dans des délais courts : mise en demeure du bailleur dans le mois de la prise d’effet du bail, puis saisine du juge dans les trois mois de cette mise en demeure. Ce formalisme se distingue de la contestation du montant lui-même et de la contestation du complément de loyer, qui obéissent chacun à leur propre régime.
Le complément de loyer est la seule voie légale permettant au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré. Il doit figurer au bail et être justifié par des caractéristiques du logement. L’article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers pose un triple test cumulatif : « L’application d’un complément de loyer, […] peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes : 1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; 2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; 3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. » Le texte intégral de cette disposition figure sur la page officielle de l’article 3 du décret du 10 juin 2015.
Concrètement, le bailleur qui impose un supplément doit démontrer trois choses à la fois. D’abord, la caractéristique invoquée ne doit pas avoir déjà servi à calculer le loyer de référence : un critère déjà intégré dans la grille, comme le secteur ou l’époque de construction, ne peut pas être compté une seconde fois. Ensuite, elle doit être déterminante pour la fixation du loyer, ce qui s’apprécie par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur géographique : une qualité partagée par tous les voisins ne distingue pas le logement et ne justifie rien. Enfin, elle ne doit pas être déjà payée par ailleurs : un équipement dont l’entretien est refacturé dans les charges ne peut pas fonder un complément, car le locataire paierait deux fois pour la même caractéristique. Quand l’une de ces trois conditions manque, le complément tombe et le loyer doit être ramené au plafond.
B. Ce que la Cour de cassation a validé le 4 décembre 2025 : étage élevé, calme, lumière et vue sur un monument
Deux arrêts rendus le même jour par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 4 décembre 2025, montrent comment les juges appliquent ce triple test aux logements parisiens. Dans la première affaire, un bailleur louait un studio de seize mètres carrés avec un loyer de base de 440 euros augmenté d’un complément de loyer de 120 euros. Le locataire contestait ce supplément et demandait la restitution des sommes versées. La cour d’appel de Paris avait validé le complément en retenant le calme et la lumière du logement, qualités rares et recherchées, qui provenaient de l’étage élevé et non de la situation géographique ayant servi à fixer le loyer de référence, ainsi que la présence d’un ascenseur installé aux frais du bailleur. Le locataire soutenait devant la Cour de cassation que le calme profitait à toute la rue, que l’étage élevé était la situation normale des studios parisiens et que l’ascenseur donnait lieu à des charges payées par le locataire. La Cour a rejeté le pourvoi : « la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu en déduire que le complément de loyer était fondé et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. » L’arrêt complet est consultable sur la page officielle de l’arrêt n° 24-17.930 du 4 décembre 2025.
Trois enseignements se dégagent de cette décision. Le calme et la lumière peuvent justifier un complément quand ils tiennent à une caractéristique propre au logement, ici l’étage élevé, et non à la situation générale du quartier déjà prise en compte dans le loyer de référence. L’ascenseur n’a été retenu que sous un angle précis : il permet de profiter des avantages de l’étage élevé sans en subir les inconvénients, et non comme un équipement autonome. Surtout, la Cour contrôle que les juges du fond ont bien comparé le logement aux autres logements de même catégorie dans le même secteur, mais elle leur laisse l’appréciation finale : une fois les recherches effectuées, la validation du complément est juridiquement fondée.
Dans la seconde affaire, les locataires d’un appartement parisien loué 5 200 euros par mois avaient obtenu en justice la diminution de leur loyer au niveau du loyer de référence majoré, puis la bailleresse avait réclamé en appel un complément de loyer de 6,20 euros par mètre carré, portant le loyer à 5 356,14 euros hors charges, en invoquant la vue dégagée sur une église, monument historique prestigieux et emblématique du quartier. Les locataires répondaient que des centaines de logements parisiens bénéficient d’une vue sur un monument et que cette seule circonstance ne distinguait pas leur logement. La Cour de cassation a rejeté leur pourvoi : la cour d’appel avait constaté que le loyer indexé dépassait le loyer de référence majoré lors du renouvellement, puis retenu une caractéristique propre au logement tenant à sa proximité immédiate de l’édifice et à sa situation au quatrième étage, « ce dont elle a pu déduire que la bailleresse était fondée à réclamer, en sus du loyer de référence majoré applicable, un complément de loyer dont elle a souverainement apprécié le montant. » L’arrêt complet est consultable sur la page officielle de l’arrêt n° 24-15.589 du 4 décembre 2025.
La portée pratique pour les baux parisiens est nette. Une vue remarquable peut justifier un complément, à condition qu’elle soit propre au logement par sa localisation immédiate et son étage, et non une qualité diffuse du quartier. Le montant du complément relève de l’appréciation souveraine des juges du fond : dans un cas 120 euros pour un studio, dans l’autre 6,20 euros par mètre carré pour un grand appartement. Pour le locataire, la contestation efficace ne consiste donc pas à nier toute valeur à l’étage ou à la vue, mais à démontrer que la caractéristique est partagée par les logements comparables du secteur, qu’elle a déjà servi au calcul du plafond, ou qu’elle est déjà payée dans les charges. Pour le bailleur, l’enjeu consiste à documenter dès la signature du bail en quoi le logement se distingue réellement des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.
II. Contester le loyer et récupérer le trop-perçu devant la conciliation puis le juge
A. Trois actions distinctes, trois délais : viser juste dès le départ
Le jugement rendu le 1er septembre 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dans un litige opposant le locataire d’un appartement de 16 mètres carrés loué 1 000 euros par mois à une société bailleresse, apporte une clarification que tout locataire parisien doit connaître : « L’article 140 organise plusieurs types d’actions distinctes. » Le tribunal distingue trois situations. En premier lieu, quand le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré sans aucun complément de loyer stipulé, le locataire peut demander la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu : Cette action, qui dérive du bail, obéit selon le tribunal à la seule prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989. Autrement dit, pour un simple dépassement du plafond, le locataire dispose de trois ans et n’a pas à respecter les délais courts des autres actions. En deuxième lieu, quand le bail ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le locataire doit mettre le bailleur en demeure dans le mois de la prise d’effet du bail, puis saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir l’inscription de ces mentions et la diminution corrélative. En troisième lieu, quand le bailleur applique un complément de loyer, la contestation d’un complément obéit selon le tribunal à un régime autonome : action introduite dans les trois mois de la signature du bail, après saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation et avant tout recours judiciaire. Dans l’affaire jugée, le bail ne comportait aucun complément et le locataire demandait seulement la restitution du dépassement : le tribunal a écarté les délais d’un mois et trois mois comme la saisine préalable obligatoire, jugés inapplicables à cette première hypothèse.
La leçon procédurale est directe : qualifier l’action avant d’agir. Un locataire qui conteste un complément de loyer plus de trois mois après la signature du bail s’expose à l’irrecevabilité, alors que le même locataire qui conteste un simple dépassement du plafond sans complément dispose de trois ans. Inversement, un bailleur qui oppose l’absence de saisine de la commission de conciliation à une demande en restitution d’un dépassement pur se trompe de régime, comme l’a montré le jugement du 1er septembre 2026.
Un second régime concerne les relocations et les renouvellements, régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret annuel pris pour son application, dont la version applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Quand un logement vacant est reloué, le loyer du nouveau bail ne peut pas excéder le dernier loyer payé par le précédent locataire, sauf révision par l’indice de référence des loyers si aucune révision n’est intervenue dans les douze mois précédents, et sauf trois exceptions : des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, un loyer précédent manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, ou des travaux récents d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le jugement rendu le 2 juillet 2026 par le tribunal judiciaire de Paris dans un litige portant sur un appartement reloué en décembre 2021 rappelle la règle de procédure applicable à ce contentieux : en cas de litige né de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le locataire parisien qui signe un nouveau bail doit donc vérifier deux plafonds cumulatifs : le dernier loyer de l’ancien occupant et le loyer de référence majoré de l’arrêté en vigueur.
Les restitutions de sommes se prescrivent selon leur fondement. L’action en diminution et en restitution du dépassement de l’encadrement obéit à la prescription triennale spéciale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Pour les autres actions personnelles en paiement, le droit commun de l’article 2224 du code civil s’applique : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le texte en vigueur figure sur la page officielle de l’article 2224 du code civil. Chaque quittance excessive fait courir ses propres intérêts, et le point de départ se calcule au jour où le locataire a connu les faits permettant d’agir, ce qui donne un poids particulier à la date de découverte du dépassement, par exemple lors de la consultation du simulateur officiel ou de l’avis de la commission de conciliation.
B. À Paris et en Île-de-France : preuves, commission de conciliation, juge et sommes à obtenir
À Paris, le parcours d’une contestation suit un ordre précis. Première étape : calculer le dépassement. Multiplier le loyer de référence majoré au mètre carré, tiré du simulateur officiel pour l’adresse et les caractéristiques du logement, par la surface habitable, puis comparer avec le loyer de base hors charges et hors complément. Conserver une capture du simulateur, le bail, l’état des lieux, les quittances et tout échange sur le complément de loyer. Si le bail mentionne un complément, exiger par écrit les caractéristiques précises invoquées par le bailleur et vérifier chacune au regard du triple test : prise en compte dans la grille, caractère déterminant par comparaison avec le voisinage, absence de refacturation en charges.
Deuxième étape : saisir la commission départementale de conciliation de Paris. Cette saisine est obligatoire avant tout recours judiciaire pour la contestation d’un complément de loyer comme pour les litiges nés du décret annuel sur les relocations. Elle reste recommandée même quand elle n’est pas obligatoire, car son avis, même défavorable, éclaire le dossier. Le jugement du 1er septembre 2026 rappelle toutefois la place exacte de cet avis : l’avis de la commission reste par définition consultatif et ne lie pas le juge dans son appréciation souveraine. Dans cette affaire, le tribunal a préféré le calcul détaillé et vérifiable de la Ville de Paris à un avis de commission qui ne détaillait ni la durée de location retenue, ni les proratisations, ni la méthode de calcul. Le message est clair : devant la commission comme devant le juge, un chiffrage précis et documenté l’emporte sur les affirmations générales.
Troisième étape : assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les baux d’habitation parisiens. Les demandes utiles comprennent la diminution du loyer au niveau du loyer de référence majoré, éventuellement augmenté du seul complément reconnu fondé, la restitution du trop-perçu sur toute la période non prescrite, les intérêts au taux légal et, en cas de résistance abusive du bailleur, des dommages et intérêts distincts. L’article 1231-6 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Il ajoute que « Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. » Le texte en vigueur figure sur la page officielle de l’article 1231-6 du code civil. La résistance abusive du bailleur qui refuse de rembourser malgré un dépassement établi peut fonder une indemnisation sur le terrain de la responsabilité civile, l’article 1240 du code civil disposant que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le texte en vigueur figure sur la page officielle de l’article 1240 du code civil. Le jugement du 1er septembre 2026 illustre l’exigence de preuve sur ce point : la demande indemnitaire du locataire a été rejetée faute d’élément objectif établissant un préjudice distinct du retard, tandis que la demande reconventionnelle du bailleur pour procédure abusive a été rejetée faute de preuve d’une intention de nuire. Réclamer des dommages et intérêts suppose donc de documenter un préjudice réel et distinct.
Quatrième étape : faire exécuter. Les décisions du juge des contentieux de la protection sont de droit exécutoires à titre provisoire : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Le texte en vigueur figure sur la page officielle de l’article 514 du code de procédure civile. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont le texte figure sur la page officielle de l’article 696 du code de procédure civile, et peut être condamnée à rembourser une partie des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du même code, dont le texte figure sur la page officielle de l’article 700 du code de procédure civile. Quand la restitution réclamée n’excède pas 5 000 euros, une tentative préalable de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative est en principe requise avant d’agir, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, dont le texte figure sur la page officielle de l’article 750-1 du code de procédure civile, sauf dispense prévue par le texte. Cette exigence se cumule avec la saisine obligatoire de la commission départementale de conciliation quand le litige porte sur un complément de loyer ou sur le décret annuel des relocations.
En Île-de-France hors Paris, la vigilance reste de mise. Le dispositif d’encadrement expérimental de l’article 140 s’applique là où un décret l’a mis en place : outre Paris, plusieurs territoires volontaires, dont des intercommunalités franciliennes, disposent de leurs propres arrêtés de loyers de référence. Le locataire d’une commune de la petite ou de la grande couronne doit vérifier si sa commune est couverte et consulter l’arrêté applicable plutôt que la grille parisienne. Quand aucun encadrement local n’existe, le décret annuel sur les relocations et les renouvellements continue de plafonner le nouveau loyer au niveau du dernier loyer de l’ancien occupant, avec les mêmes règles de révision et d’exceptions. Pour une première analyse d’ensemble du dépassement de plafond à Paris, le lecteur peut aussi consulter notre analyse des annonces parisiennes qui dépassent le plafond et des recours contre le complément de loyer, dont le présent article prolonge l’actualité avec les deux arrêts de cassation du 4 décembre 2025 et le jugement parisien du 1er septembre 2026.
Conclusion
Le complément de loyer reste légal à Paris, mais il se gagne caractéristique par caractéristique. Le bailleur doit prouver un élément propre au logement, déterminant par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur, non pris en compte dans la grille et non refacturé en charges. La Cour de cassation a validé l’étage élevé porteur de calme et de lumière, l’ascenseur regardé sous le seul angle de l’accès à l’étage, et la vue remarquable sur un monument historique proche, tout en laissant aux juges du fond l’appréciation souveraine du montant. Côté locataire, tout se joue sur la qualification de l’action : trois mois et conciliation préalable obligatoire pour contester un complément, un mois puis trois mois pour les mentions manquantes du bail, trois ans pour exiger la restitution d’un simple dépassement du plafond. Calculer le plafond avec le simulateur officiel et l’arrêté du 12 juin 2026, saisir la commission départementale de conciliation de Paris, chiffrer chaque mois de trop-perçu avec les intérêts au taux légal, puis assigner devant le juge des contentieux de la protection : cet enchaînement transforme un supplément contestable en restitution effective.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous louez à Paris ou en Île-de-France et votre loyer dépasse le plafond, avec ou sans complément de loyer. Le cabinet répond en consultation téléphonique sous 48 heures avec un avocat du cabinet, après examen de votre bail, de vos quittances et du plafond applicable à votre logement. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet à Paris pour une analyse de votre dépassement, de vos délais d’action et des sommes à récupérer.