Chaque automne, le même courrier ravive les tensions dans les fermes : l’avis de taxe foncière arrive au nom du bailleur, et le fermier découvre la somme que le propriétaire lui réclame en plus du fermage. Certains preneurs paient sans discuter, d’autres refusent tout en bloc, et les deux camps se trompent souvent. Le statut du fermage organise en réalité un partage précis : l’impôt foncier reste l’affaire du propriétaire, mais une fraction définie par la loi est mise à la charge du preneur, tandis que les exonérations et les dégrèvements accordés au bailleur doivent, dans plusieurs cas, revenir au fermier. Quand les montants se cumulent sur plusieurs années, le différend finit devant le tribunal paritaire des baux ruraux, où tout se joue sur les pièces : le bail, l’avis d’imposition et l’avis rectificatif. Cet article expose la règle applicable à la date du 13 septembre 2026, les calculs à effectuer, les décisions qui tranchent les litiges courants et la méthode pour réclamer ou contester sans se mettre en tort.
I. La part annuelle que le fermier rembourse au bailleur
A. Taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties : le bail d’abord, un cinquième à défaut
Le point de départ ne varie pas : en matière fiscale, c’est le propriétaire qui est imposé. L’article 1400 du code général des impôts dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel » Le fermier ne reçoit donc jamais l’avis ; il rembourse une part au bailleur, sur présentation de cet avis. Toute demande de remboursement qui ne s’appuie pas sur l’avis d’imposition du bailleur est fragile, et c’est le premier réflexe à adopter des deux côtés : réclamer l’avis, ou le produire.
Le partage lui-même relève de l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, dont le premier alinéa pose le principe : « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Puis le troisième alinéa organise l’exception, justifiée par la participation du preneur aux dépenses de voirie rurale : « Les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. A cet effet, il est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail. A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième. »
Trois conséquences pratiques découlent de ce texte. D’abord, la fraction porte sur le montant global des deux taxes foncières afférentes aux biens pris à bail, bâties et non bâties. Ensuite, les parties peuvent convenir d’une autre fraction : un bail notarié qui met 30 %, 50 % ou une autre proportion à la charge du preneur s’applique, car les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, selon l’article 1103 du code civil. Enfin, sans accord, c’est un cinquième, soit 20 %, qui s’applique de plein droit. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux l’a rappelé le 3 juillet 2025 dans un litige où le bail notarié du 15 mars 2017 prévoyait que la taxe foncière sur les propriétés non bâties et les frais d’établissement de rôle seraient supportés par le preneur à concurrence de 50 % de la somme figurant sur l’avis d’imposition du bailleur : le tribunal a appliqué la clause et condamné le preneur à payer, au titre de l’année 2023, 9 131 euros décomposés en 8 274 euros de fermage et 857 euros d’impôts et taxes, puis 9 606 euros au titre de 2024, soit 8 707 euros de fermage et 899 euros d’impôts et taxes (jugement TPBR Châteauroux, RG 24/00008). L’enseignement est double : une clause qui dépasse le cinquième légal s’applique quand elle est écrite, et le décompte doit distinguer le fermage des impôts pour être condamné sans discussion.
Une limite protège toutefois le preneur : mettre à sa charge la totalité de la taxe serait illicite. La doctrine notariale et les chambres d’agriculture le soulignent unanimement, et le texte ne prévoit que « une fraction ». De même, ces remboursements s’ajoutent au fermage sans en faire partie : l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime précise que « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 », sans aucune redevance ou service supplémentaire, sous les seules réserves qu’il énonce. Concrètement, le fermage reste encadré par les arrêtés préfectoraux pris sur le fondement de l’article L. 411-11, tandis que la part de taxe foncière se calcule à part, à partir de l’avis, et s’y ajoute. Mélanger les deux dans un forfait unique expose le bailleur à une contestation du prix du bail.
Sur l’avis d’imposition figurent aussi des frais de gestion de la fiscalité directe locale, que le preneur supporte sur sa part : 3 % sur la part de taxe foncière et 8 % sur la part de taxe pour frais de chambre d’agriculture, selon la pratique constante décrite par les chambres d’agriculture. Le fondement se trouve à l’article 1641 du code général des impôts, qui prévoit que « En contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu’il prend à sa charge, l’Etat perçoit 2 % du montant des taxes suivantes : a) Taxe foncière sur les propriétés bâties ; b) Taxe foncière sur les propriétés non bâties » et que « Pour les frais d’assiette et de recouvrement, l’Etat perçoit 1 % du montant des taxes visées au A du I », soit 3 % au total sur la taxe foncière, tandis que pour la taxe pour frais de chambres d’agriculture, « En contrepartie des frais de dégrèvement visés au A, l’Etat perçoit 3,6 % du montant des taxes suivantes : a) Taxe pour frais de chambres d’agriculture », auxquels s’ajoutent les frais d’assiette et de recouvrement, ce qui forme les 8 % appliqués en pratique. Exemple : pour une part de taxe foncière de 500 euros mise à la charge du fermier, celui-ci rembourse 500 euros plus 15 euros de frais de gestion, soit 515 euros. Pour une taxe chambre d’agriculture de 857 euros, la part du preneur s’établit à 428,50 euros plus 34,28 euros de frais, soit 462,78 euros. Ces additions doivent apparaître sur le décompte adressé au preneur, avec l’avis à l’appui.
Un cas particulier mérite un examen du bail au cas par cas : la taxe foncière sur les propriétés bâties quand le bail comprend la maison d’habitation. A défaut d’accord, la pratique retient 20 % de cette taxe plus 3 % de frais au preneur, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est généralement mise à sa charge en totalité, avec 8 % de frais. Ici encore, la clause du bail ou du bail type départemental prime et doit être relue avant tout paiement ou toute réclamation. Quand le bail ne comprend que des terres nues et des bâtiments d’exploitation, seule la taxe sur les propriétés non bâties entre en ligne de compte, à l’exclusion de la maison que le preneur n’occupe pas.
B. Taxe pour frais de chambre d’agriculture : une moitié impérative que le bail ne peut pas écarter
A la différence de la fraction de taxe foncière, modulable par accord, la participation du preneur à la taxe perçue au profit des chambres d’agriculture est fixée par la loi et s’impose aux parties. L’article 1604 du code général des impôts dispose que « Le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer. » La formule « nonobstant toute clause ou disposition contraire » signifie qu’un bail qui mettrait 0 % ou 100 % de cette taxe à la charge du preneur ne pourrait pas s’appliquer sur ce point : c’est toujours la moitié, plus les frais de gestion de 8 %.
Le contentieux confirme la rigidité de cette moitié. Dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 28 juin 2018 (pourvoi n° 16-28.141), la Cour de cassation relate un bail à ferme dans lequel les parties avaient stipulé que le preneur prendrait à sa charge la moitié de l’imposition pour frais de la chambre d’agriculture, clause reprise du bail initial de 1974 dans le bail renouvelé de 1992, tandis qu’elles avaient modifié la part de taxe foncière (arrêt Civ. 3, 28 juin 2018). La bailleresse contestait la réduction unilatérale de la quote-part de taxe foncière opérée par le preneur ; la moitié chambre d’agriculture, elle, n’était pas discutée parce qu’elle n’est pas discutable. De même, le bail notarié jugé à Châteauroux en 2025 stipulait que le preneur rembourserait au bailleur la moitié du montant de la taxe perçue par les chambres d’agriculture en application de l’article 1604 du code général des impôts, et le tribunal a condamné en conséquence. Pour le preneur, refuser cette moitié expose à une mise en demeure puis à une action en paiement devant le tribunal paritaire ; pour le bailleur, réclamer davantage que la moitié expose au rejet de la demande.
En pratique, le bailleur adresse chaque année au preneur un décompte qui distingue trois lignes : le fermage de l’année, la part de taxes foncières selon la fraction convenue ou le cinquième légal, majorée de 3 %, et la moitié de la taxe chambre d’agriculture, majorée de 8 %. Chaque ligne doit renvoyer à l’avis d’imposition correspondant. Le preneur vérifie que la fraction appliquée est celle du bail ou, à défaut de clause, le cinquième, que la taxe chambre est bien divisée par deux et que les frais sont calculés sur sa part seulement, non sur le total de l’avis. Quand le bail est verbal, fréquent en milieu rural, aucune clause ne fixe la fraction : le cinquième légal s’applique, et le bailleur qui réclamerait 50 % sans écrit ne pourrait l’obtenir qu’en prouvant un accord amiable, preuve difficile sans document.
II. Les sommes qui reviennent au fermier : exonérations à rétrocéder et dégrèvements à reverser
A. L’exonération de taxe foncière sur le non bâti : un avantage du bailleur qui appartient au preneur
Depuis le 1er janvier 2025, les terres agricoles bénéficient d’une exonération partielle de taxe foncière sur les propriétés non bâties portée à 30 %, contre 20 % auparavant. L’article L. 415-3 organise la rétrocession intégrale de cet avantage au preneur avec un coefficient de 1,43. Le mécanisme distingue deux situations. Première situation : « Lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur en application du troisième alinéa est supérieur ou égal à 30 %, le preneur rembourse au bailleur une fraction de la taxe foncière sur les propriétés non bâties égale à la différence de ces deux pourcentages multipliée par 1,43 ». Deuxième situation : « Lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à la charge du preneur en application du troisième alinéa est inférieur à 30 %, le bailleur déduit du montant du fermage dû par le preneur une somme déterminée en appliquant au montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties un taux égal à la différence entre ces deux pourcentages multipliée par 1,43. »
Trois exemples chiffrés, pour une taxe foncière communale et intercommunale de 80 euros, montrent comment le calcul s’effectue. Si le bail met 30 % à la charge du fermier, la différence est nulle : 80 × (30 % − 30 %) × 1,43 = 0 euro, et le preneur ne verse rien au titre de cette taxe. Si aucune clause ne fixe la fraction, le cinquième légal de 20 % s’applique : 80 × (20 % − 30 %) × 1,43 = −11,44 euros, et le bailleur déduit 11,44 euros du fermage. Si le bail prévoit 60 %, le preneur rembourse 80 × (60 % − 30 %) × 1,43 = 34,32 euros, plus 3 % de frais de gestion, soit 1,03 euro, pour un total de 35,35 euros en sus du fermage et de la part chambre d’agriculture. Ces calculs supposent que le bailleur a bien répercuté l’exonération ; le preneur qui paie sa part sans vérifier que le taux légal de 30 % a été appliqué risque de payer trop.
Une vigilance s’impose sur les sources que l’on consulte : plusieurs pages d’organismes agricoles encore en ligne décrivent l’ancien régime, 20 % d’exonération et coefficient de 1,25, parce qu’elles n’ont pas été mises à jour depuis le relèvement à 30 %. La chambre d’agriculture d’Île-de-France expose ainsi une fraction d’un cinquième et un calcul avec 20 % et 1,25, et la presse agricole locale reprend la même présentation. Ces pages restent utiles pour comprendre la logique du dispositif, mais le texte en vigueur au 13 septembre 2026, reproduit ci-dessus, retient 30 % et 1,43. Devant le tribunal, seul l’article L. 415-3 dans sa version applicable compte, et le preneur qui invoque un calcul trouvé sur internet sans vérifier la version de la loi s’expose à voir son décompte écarté.
D’autres exonérations temporaires profitent également à l’exploitant quand les terres sont louées. Les propriétés non bâties situées en zone Natura 2000 sont exonérées pendant cinq ans en application de l’article 1395 E du code général des impôts, à condition que l’exploitant souscrive un engagement de gestion de cinq ans. L’article L. 415-3 prévoit que le montant de l’exonération prévue à l’article 1395 G du code général des impôts doit, lorsque les propriétés concernées sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs, le bailleur imputant cet avantage sur la part de taxe mise à la charge du preneur et déduisant du fermage ce qui n’a pu être imputé. En agriculture biologique, une exonération facultative votée par la commune peut également s’appliquer pour une durée d’un à cinq ans. Dans tous ces cas, le réflexe est identique : demander au bailleur si une exonération figure sur son avis et exiger l’imputation ou la déduction correspondante.
A l’inverse, certaines impositions additionnelles ne sont pas récupérables auprès du fermier. La taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, dite GEMAPI, s’ajoute aux taxes foncières sur l’avis du propriétaire, mais aucun texte du statut du fermage n’en organise la répartition : à défaut de convention contraire, elle reste à la charge du bailleur. Le preneur ne doit donc pas accepter qu’une ligne GEMAPI soit glissée dans son décompte au même titre que la taxe foncière, sauf clause expresse du bail qu’il aura relue.
B. Pertes de récoltes et calamités : le dégrèvement du bailleur se déduit du fermage, même impayé
Quand la récolte est détruite en cours de bail par un cas fortuit, deux mécanismes distincts protègent le preneur, qu’il ne faut pas confondre. Le premier est la remise du prix du bail prévue par le code civil, auquel renvoie l’article L. 411-24 : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. » Le second, propre à la fiscalité, est le dégrèvement de taxe foncière accordé au propriétaire, que celui-ci doit reverser au fermier. Les deux peuvent se cumuler : obtenir une remise de fermage pour perte de récolte n’empêche pas de réclamer la ristourne du dégrèvement, et inversement.
Le dégrèvement suppose d’abord que le propriétaire l’ait demandé. L’article 1398 du code général des impôts dispose que « En cas de pertes de récoltes sur pied par suite de grêle, gelée, inondation, incendie ou autres événements extraordinaires, un dégrèvement proportionnel de la taxe foncière afférente pour l’année en cours aux parcelles atteintes est accordé au contribuable, sur réclamation présentée dans les formes et délais prévus par le livre des procédures fiscales. » Quand les pertes touchent une partie notable de la commune, le maire peut présenter une réclamation collective au nom des contribuables. Le preneur avisé signale donc le sinistre au bailleur dès sa survenance, vérifie qu’une réclamation a été déposée et se fait communiquer l’avis rectificatif quand le dégrèvement est accordé. Sans réclamation du propriétaire, il n’y a pas de dégrèvement à reverser, et le preneur ne peut s’en prendre qu’à l’inaction du bailleur, non à l’administration.
Quand le dégrèvement est accordé au bailleur, l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime organise le reversement : « Les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil. Dans tous les cas où, à la suite de dommages susceptibles d’être indemnisés au titre des articles L. 361-4-1 et L. 361-5 du présent code, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier. En conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur. » Le fermier déduit donc la somme du fermage de l’année du sinistre, ou se la fait rembourser s’il a déjà payé.
La Cour de cassation a tranché les deux objections que les bailleurs opposent le plus souvent. Première objection : le fermier n’aurait droit à rien parce qu’il n’a pas payé son fermage. Réponse de la troisième chambre civile, le 17 juillet 1996 : « la créance du preneur au titre du dégrèvement d’impôts fonciers dont a bénéficié le bailleur, à la suite de calamités agricoles, n’est pas subordonnée au paiement effectif du fermage » (pourvoi n° 94-20.493, cassation du jugement du tribunal paritaire de Castelnaudary). Le preneur impayé conserve donc sa créance de ristourne. Deuxième objection : le fermier ne pourrait obtenir qu’une partie du dégrèvement, déduction faite du fermage restant dû. Réponse de la troisième chambre civile, le 17 décembre 2015 : « dans le cas où, par suite de calamités agricoles, le bailleur du bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier ; que celui-ci peut la déduire du fermage et qu’à défaut le propriétaire doit lui en ristourner le montant » (pourvoi n° 13-24.224). Dans cette affaire, la bailleresse avait obtenu 265 euros de dégrèvement pour 2006 et 137 euros pour 2011, la cour d’appel n’avait accordé que 186,70 euros au preneur au motif qu’il ne pouvait obtenir que la différence entre le dégrèvement et le fermage dû, et la Cour de cassation a censuré ce raisonnement : le preneur, qui avait acquitté l’intégralité du fermage, avait droit au remboursement de la totalité du dégrèvement de 2006, et la Cour a fixé elle-même la somme due à 402 euros, sans renvoi. Mieux encore pour les preneurs en difficulté : dans cette même affaire, le preneur a pu opposer en compensation la créance de dégrèvement à la mise en demeure pour arriéré de fermage, et faire échec à la demande de résiliation du bail pour non-paiement. Une créance de quelques centaines d’euros peut ainsi sauver un bail quand elle atteint le montant de l’indexation réclamée dans la mise en demeure.
Reste la preuve, qui fait échouer autant de demandes que le fond. Le bailleur qui réclame une contribution doit produire l’avis d’imposition et justifier le montant : la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt mixte du 16 octobre 2025 (RG 25/00326), a confirmé le jugement qui déboutait des bailleresses de leur demande de contribution à la taxe foncière pour les années 2018 à 2022, au motif « qu’il n’est pas démontré que le fermage soit sous évalué et que le montant de la taxe foncière réclamé n’est pas justifié ». Symétriquement, le preneur qui réclame une ristourne doit produire l’avis rectificatif du bailleur ou, à défaut, contraindre sa communication en justice : sans la preuve du dégrèvement accordé et de son montant, le tribunal ne peut que débouter. Les attestations rédigées par les parties elles-mêmes sont écartées, comme l’a rappelé ce même arrêt. En pratique, le preneur joint à sa demande au tribunal paritaire une copie du bail, ses quittances de fermage, l’avis d’imposition du bailleur s’il l’a obtenu, l’avis rectificatif après dégrèvement, et la réclamation ou la délibération collective du maire. Le tribunal paritaire statue après tentative de conciliation, et ses jugements sur ces montants sont fréquemment exécutoires, comme à Châteauroux où la condamnation a été assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
Pour situer ces règles dans l’ensemble du contentieux du fermage, notamment le calcul du fermage lui-même, la requalification des conventions et la préemption, on peut se reporter à la synthèse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
En définitive, le partage de la taxe foncière en bail rural tient en cinq réflexes. Le bailleur est imposé à son nom et avance l’impôt ; le preneur lui rembourse la fraction prévue au bail ou, à défaut, le cinquième, plus 3 % de frais, sur présentation de l’avis. La taxe pour frais de chambre d’agriculture est remboursée pour moitié, plus 8 %, sans clause contraire possible. L’exonération de 30 % sur le non bâti est intégralement rétrocédée au preneur selon le calcul à 1,43, en remboursement ou en déduction du fermage. En cas de calamité, le dégrèvement obtenu par le bailleur se déduit du fermage de l’année du sinistre ou se fait ristourner, même si le fermage n’a pas été payé. Et chaque euro réclamé, d’un côté comme de l’autre, doit être prouvé par l’avis, l’avis rectificatif ou la clause du bail, car le tribunal déboute les demandes non justifiées.
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