Un propriétaire de terres louées par bail rural signe une promesse avec un développeur photovoltaïque, puis demande à son fermier de libérer les parcelles pour y installer des panneaux. Le fermier refuse. De son côté, un autre exploitant veut lui-même couvrir ses parcelles louées de panneaux pour compléter son revenu, et son bailleur s’y oppose. Qui décide, dans un cas comme dans l’autre ? La réponse tient en une règle que les deux camps découvrent trop tard : tant que le bail rural court, la terre reste affectée à l’exploitation agricole, et ni le bailleur ni le preneur ne peuvent en changer unilatéralement la destination pour y produire de l’électricité. Le propriétaire ne peut reprendre les terres qu’en suivant la procédure stricte de changement de destination, avec autorisation administrative préalable et indemnisation du preneur. Le fermier, lui, ne peut transformer les parcelles en centrale solaire sans l’accord du bailleur, sous peine de résiliation. Entre ces deux interdits, une seule voie praticable existe : la négociation écrite, le plus souvent à trois avec l’énergéticien, adossée au cadre nouveau de l’agrivoltaïsme. Cet article expose qui peut imposer des panneaux solaires sur des terres en fermage, comment contester un congé ou une opposition, et ce que le tribunal paritaire exige comme preuves, à la lumière de deux décisions récentes et des textes en vigueur.
I. Le bailleur ne peut pas reprendre les terres louées pour y installer des panneaux
A. Le statut du fermage fait écran au projet solaire du propriétaire
Le point de départ est rappelé par l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre » Le bail rural est donc un statut d’ordre public : les parties ne peuvent y déroger par contrat, et le bailleur ne peut s’en affranchir au motif qu’un projet photovoltaïque serait plus rentable que le fermage. Tant que le bail court, le preneur a le droit de rester et d’exploiter, et le bailleur doit lui assurer la jouissance paisible des parcelles.
Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie l’a illustré le 12 janvier 2026 dans une affaire qui ressemble trait pour trait aux litiges actuels (numéro de répertoire général 24/00122). Un propriétaire, devenu titulaire des parcelles par donation de sa mère en mars 2024, avait imaginé dès le printemps 2023 un projet d’installation de panneaux photovoltaïques sur les terres louées, projet auquel l’exploitant s’était opposé. Le bailleur a alors saisi le tribunal pour faire prononcer la résiliation du bail et obtenir l’expulsion de l’exploitant, de sa fille et de leur société, avec une astreinte de 500 euros par jour de retard et une indemnité d’occupation de 300 euros par mois. À l’appui de sa demande, il invoquait des manquements réels du preneur au statut du fermage : la mise à disposition des parcelles au groupement agricole familial en 2009 sans information du bailleur, puis une forme de transmission du bail à sa fille lors de son départ à la retraite en juillet 2016 sans autorisation. Le tribunal a d’abord reconnu l’existence d’un bail rural au profit de l’exploitant, requalifiant en bail une ancienne vente d’herbe devenue exclusive et continue depuis 1993, puis a constaté que les manquements allégués étaient établis et que la résiliation était, en principe, encourue.
Mais le tribunal a débouté le bailleur. Le motif mérite d’être lu attentivement, car il gouverne tous les contentieux où le solaire sert de prétexte à l’éviction du fermier : le demandeur s’était prévalu du statut du fermage au seul moment où il se trouvait empêché dans son projet photovoltaïque, alors que sa famille s’en était volontairement affranchie pendant près de trente-cinq ans en facturant de la « vente d’herbage sur pied » et en percevant les aides correspondantes. Surtout, le bailleur avait déclaré en conciliation qu’il aurait accepté de ne pas récupérer les terres si le fermier avait accepté les panneaux. Cette phrase a convaincu le tribunal que l’action n’était pas animée par l’intention de faire respecter le statut du fermage mais par l’aboutissement d’un projet personnel de rentabilité. Le tribunal a jugé que cette mauvaise foi dans l’exécution du contrat justifiait de faire échec aux effets des manquements du preneur : pas de résiliation, pas d’expulsion, et constatation d’un bail rural au profit de la fille de l’exploitant depuis le 1er juillet 2016, avec mise à disposition à la société d’exploitation.
Trois enseignements se dégagent pour le propriétaire tenté par le solaire. D’abord, invoquer des manquements anciens du fermier au moment précis où celui-ci bloque un projet de panneaux expose à un reproche de mauvaise foi qui peut paralyser toute la demande. Ensuite, les paroles tenues en conciliation devant le tribunal paritaire sont retenues contre leur auteur : annoncer que l’on renoncerait aux terres contre l’acceptation des panneaux, c’est avouer que la résiliation poursuit un autre but que le respect du bail. Enfin, la requalification d’une vente d’herbe ancienne en bail rural joue dans les deux sens : le bailleur qui s’en prévaut pour expulser doit accepter que le statut protège aussi le preneur, y compris dans la transmission familiale du bail. Le fermier qui reçoit une demande de départ motivée par un projet solaire doit donc vérifier la chronologie, conserver les écrits du bailleur sur le projet et rappeler devant le tribunal la finalité réelle de l’action.
B. La seule porte légale du bailleur : la résiliation pour changement de destination, autorisation préalable et indemnité
Le bailleur n’est pas totalement prisonnier du bail : l’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime lui ouvre une résiliation pour changement de destination, qui est la voie naturelle d’un projet solaire d’ampleur. Le texte dispose : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Hors zone urbaine, la condition se durcit : « En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. » Autrement dit, sur des terres agricoles ordinaires, le bailleur doit obtenir l’autorisation du préfet avant de notifier la résiliation, et cette autorisation porte sur le changement effectif de destination des parcelles, pas sur la simple intention d’y mettre des panneaux.
La forme et les délais sont impératifs. L’article L. 411-32 prévoit : « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. » Le congé doit donc être signifié par huissier, comporter l’engagement de changement de destination dans les trois ans, et ne prend effet qu’un an après. Surtout, l’ordre des actes est vital : l’autorisation administrative doit être obtenue avant la notification, jamais après.
La cour d’appel de Douai l’a sanctionné le 18 septembre 2025 (numéro de répertoire général 24/04093), dans une affaire où une communauté de communes avait acquis des parcelles louées puis modifié leur destination au profit d’une zone à urbaniser. Le préfet avait autorisé la résiliation partielle du bail par un premier arrêté du 21 octobre 2022, annulé sur recours, puis par un second arrêté du 18 janvier 2023. Entre les deux, la collectivité avait fait signifier au fermier un congé avec résiliation anticipée le 7 novembre 2022. La cour a jugé que l’autorisation préfectorale n’ayant pas été obtenue avant la notification du 7 novembre 2022, en méconnaissance de l’article L. 411-32, la demande d’annulation de cette notification devait être accueillie. Le jugement a été infirmé, la notification annulée, et la collectivité condamnée aux dépens d’appel et à 2 000 euros d’indemnité de procédure. Pour un projet solaire, la leçon est directe : signer avec un développeur puis notifier le congé avant d’avoir l’autorisation préfectorale de changement de destination, c’est s’exposer à l’annulation pure et simple de la résiliation.
Le prix de la sortie est, lui aussi, fixé par l’article L. 411-32 : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » Le fermier évincé pour un projet solaire a donc droit à une indemnité d’éviction calculée comme en matière d’expropriation, couvrant la perte d’exploitation, et il ne peut être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale en cours lors du paiement. De plus, l’article L. 411-32 ajoute : « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. » Le bailleur qui ne vise que quelques hectares pour une centrale, en laissant au fermier un reliquat inexploitable, s’expose à devoir reprendre l’ensemble et à indemniser en conséquence. Avant de notifier, le propriétaire avisé fait donc chiffrer l’indemnité d’éviction, vérifie le zonage d’urbanisme des parcelles et sollicite l’autorisation préfectorale en visant précisément le changement de destination vers une installation de production d’électricité. Le fermier, de son côté, conteste le congé en vérifiant trois points dans l’ordre : l’autorisation préfectorale est-elle antérieure à la notification, le congé mentionne-t-il l’engagement triennal de changement de destination, et l’indemnité d’éviction a-t-elle été proposée et payée avant la fin de l’année culturale.
II. Le preneur ne peut pas transformer seul les terres louées en centrale solaire
A. Poser des panneaux sans l’accord du bailleur, c’est s’exposer à la résiliation
Le fermier n’a pas plus de liberté unilatérale que le bailleur. Le bail rural lui confie la terre pour l’exploiter agricole, pas pour y produire de l’électricité à titre principal. L’article 1766 du code civil dispose que si le preneur « emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Couvrir des parcelles de panneaux sans accord, c’est changer l’usage convenu : le contentieux ne porte plus alors sur l’amélioration de l’exploitation mais sur son détournement.
Le statut du fermage confirme cette limite en énumérant ce que le preneur peut faire seul. L’article L. 411-29 du Code rural et de la pêche maritime prévoit : « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail » Une centrale photovoltaïque n’est ni un retournement d’herbage, ni une mise en herbe, ni un moyen cultural : c’est un ouvrage de production d’énergie qui occupe le sol pour plusieurs décennies. Le texte ajoute une procédure que le fermier doit respecter même pour les travaux autorisés : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Le bailleur qui estime que les opérations dégradent le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours. Pour des panneaux, l’accord amiable préalable n’est donc pas une politesse, c’est le seul cadre légal : sans écrit du bailleur, le preneur qui fait poser les modules prend le risque d’une action en résiliation.
Cette action suit l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, qui limite les cas où le bailleur peut demander la résiliation : « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34 , le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », parmi lesquels les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Le même article ajoute : « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ». Or l’article L. 411-35 rappelle que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et qu’« A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ». Le montage fréquent qui consiste à faire entrer l’énergéticien ou une société de projet dans la jouissance des parcelles sans l’accord du bailleur cumule ainsi deux fautes : changement d’usage du fonds et cession ou mise à disposition irrégulière du bail. Chacune peut fonder une demande de résiliation, comme l’a montré le jugement d’Oloron où la mise à disposition à la société familiale sans information du bailleur avait été jugée établie.
Les clauses environnementales du bail ne sauvent pas un projet solaire imposé. L’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime protège le preneur qui adopte des pratiques vertueuses : « Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article. » Mais produire de l’électricité sous contrat avec un développeur n’est pas une pratique culturale de préservation : c’est une activité distincte, rémunérée par un tiers, qui modifie durablement l’usage du sol. Le fermier ne peut donc pas se retrancher derrière ce texte pour couvrir les parcelles contre la volonté du propriétaire. En pratique, l’exploitant qui porte un projet solaire commence par écrire au bailleur, décrit l’emprise, la durée et la rémunération envisagées, et sollicite un accord exprès avant tout engagement avec un développeur. Le bailleur qui s’oppose le fait par écrit, en visant le maintien de la destination agricole, et saisit le tribunal paritaire s’il constate des travaux ou une occupation par un tiers.
B. La voie praticable : l’agrivoltaïsme encadré, l’accord écrit et le montage à trois
Le droit récent a créé un cadre qui rend possibles les projets solaires sur terres agricoles, à condition de maintenir l’agriculture au premier plan. L’article L. 314-36 du code de l’énergie, issu de la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, définit l’installation agrivoltaïque : « Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole. » Le texte exclut les faux projets agricoles : « Ne peut pas être considérée comme agrivoltaïque une installation » qui « 1° Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole ; 2° Elle n’est pas réversible ». Ce cadre est déployé par le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024, qui précise les services rendus à la parcelle, les conditions de réversibilité et les contrôles. La loi elle-même renvoie à ce décret sans figer le contrat rural : l’article L. 314-36 du code de l’énergie prévoit : « Un décret en Conseil d’Etat détermine les modalités d’application du présent article. » En l’état, donc, le partage de la valeur entre bailleur, fermier et énergéticien n’est pas fixé par la loi : il doit être négocié et écrit.
C’est ici que le contentieux se joue le plus souvent. Le bail rural ne prévoit ni la coexistence d’une production électrique avec l’exploitation, ni la rémunération du fermier par un tiers, ni la répartition des contraintes : accès aux parcelles pour la maintenance, ombrage et perte de rendement, remise en état en fin d’installation, sort du bail en cas de démantèlement. Une proposition de loi déposée au Sénat le 10 septembre 2024 tend à créer un bail rural à clauses agrivoltaïques, avec des dérogations limitées au statut du fermage, une clause de coactivité entre le preneur et l’exploitant de l’installation, une relation tripartite lorsque le bailleur n’exploite pas lui-même la centrale, et une clause spéciale de résiliation par le bailleur si l’exploitant compromet gravement et durablement le fonctionnement de l’installation. Son exposé des motifs affiche l’objectif de conserver le socle du bail rural tout en y intégrant des dérogations propres à l’agrivoltaïsme. Mais il s’agit à ce jour d’une proposition, examinée en commission, et non d’une loi applicable : les parties ne peuvent pas s’en prévaloir comme d’un régime existant. En attendant, tout projet sérieux repose sur un avenant au bail rural signé des deux parties, complété par une convention tripartite avec le producteur d’électricité qui règle la durée, les loyers et indemnités de chaque côté, les servitudes d’accès et de câbles, les garanties de démantèlement et de remise en état, et le sort des parcelles si l’installation s’arrête.
Les montages qui contournent le bail rural sont les plus dangereux. Certains développeurs proposent de rompre le fermage pour signer un bail emphytéotique de trente à quarante ans directement avec le propriétaire, avec une simple convention de coactivité pour l’agriculteur. Or on ne peut pas superposer sur les mêmes parcelles un bail rural et un bail emphytéotique portant sur le même volume, et la rupture du fermage fait perdre au preneur le statut protecteur, le droit au renouvellement et l’indemnité du preneur sortant, sans garantie équivalente dans la convention de coactivité. Le fermier à qui l’on propose une rupture, même partielle, même contre une prime, doit exiger le chiffrage comparé des deux situations, faire vérifier que la prime couvre la perte du droit au bail et des indemnités, et refuser toute signature avant d’avoir l’avenant de remplacement entre les mains. Le bailleur, de son côté, doit savoir que faire pression sur le preneur pour obtenir la rupture peut être analysé comme une manoeuvre déloyale si le litige arrive au tribunal, comme l’a montré l’affaire d’Oloron.
Devant le tribunal paritaire, ces litiges se gagnent sur les preuves et la procédure. La saisine commence par une tentative de conciliation, et tout ce qui s’y dit peut peser sur l’issue : le fermier conserve les courriers du bailleur annonçant le projet solaire, les propositions du développeur et les relevés de l’occupation réelle des parcelles ; le bailleur conserve les constats de travaux ou d’occupation par un tiers, les mises en demeure et les réponses du preneur. Chacun doit prouver ce qu’il allègue : le bailleur qui demande la résiliation prouve le changement d’usage ou la cession irrégulière, le preneur qui s’oppose au congé prouve l’absence d’autorisation préfectorale préalable ou le défaut d’indemnisation. Les lecteurs qui veulent comprendre le fonctionnement d’ensemble de cette juridiction, sa saisine, la conciliation et les recours trouveront un exposé complet dans le panorama des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption. En pratique, la partie qui arrive à l’audience avec un dossier chronologique complet, autorisation ou absence d’autorisation, acte de notification, chiffrage de l’indemnité et correspondances sur le projet solaire, aborde le débat dans les meilleures conditions.
Installer des panneaux sur des terres en fermage n’est donc ni le droit du plus fort ni le droit du plus rapide : c’est le droit du plus rigoureux. Le bailleur qui veut libérer les parcelles pour le solaire doit suivre la résiliation pour changement de destination dans l’ordre légal, autorisation d’abord, notification ensuite, indemnité enfin. Le fermier qui veut accueillir des panneaux doit obtenir l’accord écrit du bailleur avant de s’engager, et refuser les montages qui lui font perdre son bail sans contrepartie équivalente. Dans les deux cas, l’écrit tripartite adossé au cadre de l’agrivoltaïsme reste la seule construction qui tienne devant le tribunal. Les décisions de 2025 et 2026 le confirment avec constance : le juge sanctionne le bailleur qui instrumente le statut pour évincer son fermier au profit des panneaux, comme il sanctionnerait le preneur qui détournerait les terres louées en centrale sans l’accord du propriétaire.
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