Au début de l’année 2026, la fermeture du réseau cuivre s’est accélérée dans plusieurs centaines de communes : pour des milliers d’immeubles, la question n’est plus de savoir s’il faut passer à la fibre, mais comment. Et c’est là que les ennuis commencent. Une convention signée trop vite avec un opérateur, des câbles tirés dans les parties communes sans état des lieux, des coupures à répétition quand chaque technicien débranche le voisin pour brancher son client : la promesse d’une fibre rapide et posée aux frais de l’opérateur se heurte à des boîtiers éventrés, des factures de remise en état et des procès que les copropriétés perdent. La réponse tient en trois points. D’abord, la copropriété ne peut pas enterrer une proposition de fibrage : elle doit l’inscrire à l’ordre du jour et voter, à la majorité simple. Ensuite, les travaux d’installation se font aux frais de l’opérateur, mais dans un cadre écrit précis, avec constat et état des lieux contradictoires. Enfin, quand le raccordement dégrade ou coupe, le juge ne condamne que sur des preuves : le bon défendeur, le bon constat, le bon chiffrage. Quatre décisions rendues en 2025 le montrent, dont trois qui déboutent ceux qui avaient pourtant de bonnes raisons de se plaindre. Réserve importante : chaque immeuble a sa convention, son opérateur et son historique ; ce qui suit explique les règles et ce que les tribunaux en font, pas ce que donnera votre litige.
I. Le fibrage de l’immeuble : une décision encadrée, pas un réflexe
Installer la fibre dans un immeuble collectif, ce n’est pas seulement percer un mur et tirer un câble. Le législateur a organisé toute une procédure : qui propose, qui vote, qui signe avec l’opérateur, qui paie et qui peut exiger d’être raccordé. La connaître évite les deux erreurs symétriques : le syndic qui laisse dormir une proposition d’opérateur, et l’assemblée qui signe une convention sans l’avoir lue.
A. La copropriété doit examiner la proposition et voter à la majorité simple
Lorsqu’un opérateur propose d’équiper l’immeuble, le syndic ne peut pas classer le courrier. La loi dispose que « toute proposition émanant d’un opérateur de communications électroniques d’installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l’ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale » (article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965). L’inscription est donc automatique, et le délai est borné : « L’assemblée générale est tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa au plus tard douze mois suivant la date de réception de celle-ci par le syndic. » Autrement dit, un an maximum après réception, l’assemblée doit se prononcer.
La majorité requise est une bonne nouvelle pour les partisans du fibrage : « Par dérogation au h de l’article 25 de la présente loi, la décision d’accepter cette proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l’article 24. » C’est la majorité simple des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance, et non la majorité absolue de tous les copropriétaires. Ces deux règles figurent à l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée peut même anticiper : « L’assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition future émanant d’un opérateur de communications électroniques », et tant que l’installation n’est pas autorisée, l’ordre du jour comporte de droit ce projet de mandat. Concrètement, si votre assemblée tergiverse, demandez l’inscription et, à défaut d’accord immédiat, le mandat au conseil syndical : c’est un levier prévu par le texte.
Une fois le principe accepté, tout passe par une convention entre l’opérateur et le syndicat. L’article L. 33-6 du code des postes et des communications électroniques en fait le document central : il définit les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement des lignes dans les parties communes, bâties et non bâties. Deux règles protègent directement la copropriété. D’abord le coût : « Ces opérations se font aux frais de l’opérateur, sauf lorsque le propriétaire, le syndicat de copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent. » Refuser deux fois en deux ans, c’est donc prendre le risque de payer la troisième. Ensuite le délai : « Les travaux d’installation des lignes doivent s’achever au plus tard six mois à compter de la mise à disposition de l’opérateur des infrastructures d’accueil. » L’Arcep, dont la fiche pratique mise à jour le 9 juillet 2026 détaille ces trois étapes, précise que la convention type qu’elle propose court sur vingt-cinq ans, que le fibrage hors immeubles neufs se fait aux frais de l’opérateur, et que la convention doit régler la propriété du réseau, les responsabilités, la maintenance et la continuité du service en cas de changement d’opérateur d’immeuble.
Deux garde-fous méconnus méritent d’être exigés avant la signature. D’une part, le constat contradictoire préalable : l’opérateur et le syndicat « dressent, préalablement à la conclusion de la convention prévue à l’article L. 33-6 ou dans un délai de deux mois à compter de la date de sa signature, un constat contradictoire de l’état technique des parties communes de l’immeuble » (article R. 9-2 du même code), pour vérifier si les gaines et locaux existants suffisent ou si des travaux d’accueil incombent à la copropriété. D’autre part, la mutualisation : la convention doit laisser les autres opérateurs utiliser les infrastructures dans la limite des capacités disponibles et garantir l’accès aux parties communes pour le raccordement de chaque logement. Un immeuble fibré par un seul opérateur qui verrouillerait l’armoire aux concurrents méconnaîtrait le dispositif.
Un dernier point mérite l’attention avant de signer : la durée et l’après-contrat. La convention type proposée par l’Arcep court sur vingt-cinq ans, mais elle ne verrouille pas l’immeuble : elle doit garantir l’accessibilité des parties communes aux autres opérateurs pour le raccordement de chaque logement, ainsi que la continuité du service en cas de changement d’opérateur d’immeuble. Si votre convention contient une clause d’exclusivité qui interdirait à un concurrent d’utiliser les gaines, ou une contrepartie financière déguisée pour l’installation, faites-la relire : la loi interdit de subordonner l’installation à une contrepartie autre que la fourniture de communications électroniques. De même, lorsque l’opérateur signataire mandate un tiers pour les travaux, il reste responsable envers la copropriété : en cas de dégradation par le sous-traitant, c’est bien le signataire qu’il faut mettre en demeure en premier, quitte à laisser le tribunal appeler le sous-traitant en garantie, comme à Grenoble.
B. Le locataire dispose de son propre droit au raccordement, à ses frais
Le locataire n’a pas à attendre que toute la copropriété se mette d’accord. La loi du 2 juillet 1966, d’abord écrite pour les antennes, a été étendue à la fibre : « Le propriétaire d’un immeuble ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s’opposer sans motif sérieux et légitime au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public ainsi qu’à l’installation, à l’entretien ou au remplacement des équipements nécessaires, aux frais d’un ou plusieurs locataires ou occupants de bonne foi. » Le bailleur ne peut donc pas opposer un simple refus, ni une clause du bail : seuls des motifs sérieux et légitimes, définis par le texte, comptent.
Ces motifs sont limités. La préexistence de lignes déjà capables de répondre aux besoins du demandeur en est un, le raccordement passant alors par ces lignes. L’autre tient à l’initiative du propriétaire : aux termes du II de l’article 1er de la loi du 2 juillet 1966, « Constitue également un motif sérieux et légitime de s’opposer au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public la décision prise par le propriétaire, dans un délai de six mois suivant la demande du ou des locataires ou occupants de bonne foi, d’installer des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique en vue d’assurer la desserte de l’ensemble des occupants de l’immeuble dans des conditions satisfaisant les besoins spécifiques du demandeur. » Le bailleur qui reçoit une demande a donc six mois pour décider de fibrer tout l’immeuble ; passé ce délai sans décision, son opposition perd son fondement. Et côté syndicat, le verrou est le même : « le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime conformément au II du même article 1er, à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble de manière à permettre la desserte de chacun des logements, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées » (article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965). Si les gaines sont inexistantes ou saturées, le syndicat peut exiger d’abord les travaux d’accueil ; il ne peut pas refuser par principe.
Mais ce droit a un mode d’emploi strict, et la cour d’appel de Colmar vient de rappeler à qui il s’exerce. Le 29 septembre 2025, la cour d’appel de Colmar (RG 24/02890) confirme le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 20 juin 2024 : un locataire qui réclamait au syndicat des copropriétaires l’accès aux parties communes pour faire poser des goulottes et raccorder son logement, sous astreinte de 50 euros par jour, avec 2 500 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros pour résistance abusive, est entièrement débouté. Le premier juge avait retenu que, « si le raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique était un droit, les dispositions légales n’instituaient de recours en faveur du locataire qu’envers son propriétaire et non contre un tiers comme en l’espèce ». La cour confirme ce verrou procédural et ajoute 1 800 euros au titre de l’article 700 contre le locataire, qui paie aussi les dépens d’appel. La leçon est brutale et utile : le locataire agit contre son bailleur, jamais directement contre le syndicat. Se tromper de défendeur, c’est perdre son procès et payer celui de l’adversaire. Autre enseignement du dossier : le demandeur avait entre-temps résilié son bail et quitté les lieux, ce qui fragilise toute demande de travaux pour un logement qu’on n’occupe plus. Réclamer la fibre, c’est d’abord écrire à la bonne personne, tant qu’on habite encore le logement.
II. Quand le raccordement tourne mal : ce que les juges sanctionnent vraiment
Une fois l’immeuble fibré, les litiges changent de nature : boîtiers ouverts dans le sous-sol, câbles qui pendent, voisins qui se débranchent mutuellement à chaque intervention, combles abîmés par le passage du technicien. Les occupants et les syndics saisissent alors le juge, souvent en référé pour aller vite. Quatre décisions de 2025 montrent comment les tribunaux séparent le désordre visible du dysfonctionnement prouvé, et pourquoi des demandes apparemment évidentes se soldent par des condamnations aux dépens.
A. Des câbles en désordre ne suffisent pas à faire condamner l’opérateur
Le 28 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris (RG 25/51023) rejette la demande d’un syndicat parisien qui voulait contraindre SFR à remettre en état les installations de fibre du sous-sol de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour. Les constats d’huissier semblaient pourtant accablants : « chaque câble de fibre optique s’entremêle, de sorte qu’il est difficile de suivre le parcours de chacun de ces câbles. L’ensemble est désordonné », avec des câbles pendant vers le sol et des boîtiers restés ouverts. Le syndicat avait mis en demeure l’opérateur en septembre puis en octobre 2024. Rien n’y fait.
Dans cette ordonnance du 28 juillet 2025, le juge applique l’article 835 du code de procédure civile, qui permet de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Or, constate l’ordonnance, les photos et constats montrent un enchevêtrement, mais « il ne résulte d’aucune pièce du dossier que les branchements seraient défectueux ou que des connexions auraient été interrompues ». Conclusion : « il n’est pas établi de violation manifeste de ses obligations contractuelles par la société SFR », son obligation d’entretien « n’a pas été méconnue, en l’absence de tout dysfonctionnement avéré ». Le désordre esthétique ne vaut ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite. Deux circonstances achèvent la demande : le point de branchement est accessible aux autres opérateurs, et SFR n’est pas à l’origine démontrée du désordre ; surtout, « elle n’est pas contractuellement tenue de procéder à ce « rangement » après chaque intervention d’un opérateur tiers ». Seules deux déconnexions en plus de dix ans sont établies, survenues après une intervention de rangement d’avril 2025, sans preuve qu’elles aient duré. Pas d’urgence et contestations sérieuses : « Il n’y a donc pas lieu à référé » sur la demande de remise en état. Le syndicat paie les dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700.
Ce que le syndicat aurait dû activer figure pourtant dans la réglementation. L’article R. 9-4 du code des postes et des communications électroniques est explicite : « L’opérateur signataire est responsable de tous les dommages causés par les travaux ou par ses installations et équipements. Il contracte au préalable les assurances nécessaires pour couvrir les éventuels dommages matériels ou corporels. ». Mieux : « L’opérateur signataire et le propriétaire, le syndicat de copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires établissent un état des lieux contradictoire avant les travaux et après achèvement des travaux d’installation. » Si des dégradations sont imputables aux travaux, c’est l’opérateur qui paie la remise en état. Sans état des lieux d’entrée, sans assurance identifiée, sans dysfonctionnement mesuré, le juge des référés ne peut que constater le désordre et renvoyer les parties au fond. Pour un syndic, la morale est opérationnelle : exiger l’état des lieux contradictoire avant et après les travaux, conserver la convention et ses annexes techniques, et ne saisir le juge qu’avec un dysfonctionnement documenté, pas avec des photos de câbles emmêlés.
B. Le bon défendeur, la bonne preuve et le bon chiffrage, sinon le procès se perd
Le 18 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Meaux (RG 24/04903) déboute intégralement un syndicat qui poursuivait SFR Fibre pour remettre en ordre toute l’infrastructure de son immeuble : ni travaux sous astreinte, ni 19 862,76 euros de réparations sur devis, ni dommages et intérêts. Les faits semblaient pourtant graves : coupures régulières, locataire privée de connexion trois semaines en février 2024, câble arraché au profit d’un autre abonné, boîtier de pied d’immeuble sans porte d’où pendent des câbles emmêlés, techniciens qui débranchent un logement pour en brancher un autre faute de points de branchement disponibles. Dans ce jugement du 18 novembre 2025, le tribunal écarte tout, en quatre temps, et chacun est une leçon de procédure.
D’abord le défendeur : la convention de 2008 avait été signée avec Neuf Cegetel, dénoncée en 2019 auprès de deux autres sociétés du groupe, et c’est une troisième entité, SFR Fibre, qui est assignée en 2024 sans preuve qu’elle ait repris les engagements de Neuf Cegetel. Le tribunal relève que le syndicat « n’apporte aucun élément de nature à justifier que son action est utilement dirigée », tranche le tribunal judiciaire de Meaux dans son jugement du 18 novembre 2025, contre la société assignée plutôt que contre les deux autres. Ensuite la preuve : aucun constat d’huissier, aucune expertise, aucun avis technique ; seules des photos non datées et des courriels de copropriétaires et locataires qui, pour la plupart, ne respectent pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile (« L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur »), sans pièce d’identité ni qualité démontrée. Puis la causalité : les désordres datent de 2023-2024, le contrat initial s’est achevé en juin 2020, et rien n’explique l’inaction entre les deux ni n’impute à l’opérateur historique le sous-dimensionnement actuel. Enfin le chiffrage : le devis de près de 20 000 euros ne repose sur aucune expertise qui en démontrerait le bien-fondé. Verdict : « le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la charge de la preuve en ce qu’il ne démontre ni l’existence et l’étendue des dysfonctionnements, ni leur origine », conclut le même jugement. Dépens contre le syndicat, pas d’article 700 en sa faveur. Un procès mené sur des témoignages informels contre la mauvaise société du groupe, seize ans après l’installation initiale, ne pouvait pas aboutir.
À l’inverse, le 18 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Grenoble (RG 24/03694) montre comment un dossier bien construit aboutit, même pour un montant modeste. Les combles de deux abonnés ont été dégradés lors du passage de la fibre par le prestataire de Free, dommage constaté contradictoirement ; l’assureur protection juridique chiffre la reprise à 655 euros, puis un devis réactualisé d’artisan porte la réparation à 1 741,50 euros ; la médiation échoue en janvier 2024, l’assignation suit en juin. Free se dit simple fournisseur et renvoie vers son sous-traitant, qui refuse de payer sur devis. Le tribunal rappelle que l’entrepreneur principal ne s’exonère pas en sous-traitant et juge Free responsable des dégradations, avec garantie du sous-traitant, comme le tranche le tribunal judiciaire de Grenoble le 18 décembre 2025 (RG 24/03694) : « CONDAMNE la société FREE à verser la somme de 1 198,25 euros à Madame [X] [V] et Monsieur [I] [V] » et « CONDAMNE la société ALL FIBRE à relever et garantir la société FREE de cette condamnation », plus 400 euros d’article 700 contre chacune et les dépens in solidum. Deux nuances comptent. Le préjudice moral de 2 000 euros est rejeté : un dommage aux combles se répare en argent du devis, pas en souffrance indemnisée sans preuve spécifique. Et le montant alloué, 1 198,25 euros, reste inférieur au devis : le juge paie la réparation démontrée, pas la facture espérée. Pour l’occupant, la méthode gagnante est donc : constat contradictoire immédiat avec le technicien, devis d’artisan indépendant, mise en demeure du fournisseur par courrier, puis assignation des deux sociétés, fournisseur et prestataire, sans oublier que l’assurance protection juridique peut porter les premiers courriers.
Au total, ces quatre décisions dessinent une carte claire des rôles, utile avant d’écrire à un avocat en droit immobilier à Paris : le locataire agit contre son bailleur, jamais directement contre le syndicat ; le syndicat agit contre l’opérateur signataire de sa convention, identifié précisément, et non contre une autre société du même groupe ; l’abonné agit contre son fournisseur, qui répond de son sous-traitant ; et chacun prouve par constat d’huissier, expertise ou devis d’artisan, avec des attestations conformes. La fermeture du cuivre, accélérée depuis janvier 2026 selon le communiqué du Gouvernement du 27 janvier 2026, rend ces réflexes urgents : des immeubles entiers vont découvrir en même temps la convention, les goulottes et les boîtiers, et les premiers constats feront les procès gagnés de demain.
En conclusion, la fibre en copropriété n’est ni un cadeau ni un piège : c’est une procédure. Proposition inscrite de droit et votée à la majorité simple, convention qui fixe les frais, les délais et les responsabilités, constat et état des lieux contradictoires avant et après travaux, droit propre du locataire contre son bailleur. Quand la connexion coupe ou que les câbles saccagent les communs, le juge applique ces textes à la lettre : désordre sans dysfonctionnement, mauvais défendeur, attestations irrégulières et causalité lointaine conduisent au débouté et aux dépens, comme à Paris, Meaux et Colmar en 2025 ; dommage constaté, devis d’artisan et assignation des bons responsables conduisent à la condamnation, comme à Grenoble. Avant d’assigner, relisez votre convention, faites constater par huissier, mettez en demeure la bonne société et chiffrez par un professionnel indépendant : c’est ce dossier-là que le tribunal paiera.
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