Septembre rallume les chaudières collectives, et avec elles une question qui fâche chaque automne : pourquoi la facture de chauffage de deux appartements identiques peut-elle du simple au double, et que peut faire celui qui paie trop ou celui qui a froid ? La réponse tient en trois règles que cinq décisions rendues entre septembre 2025 et juillet 2026 viennent d’illustrer de façon très concrète. D’abord, l’individualisation des frais de chauffage est obligatoire dès que la technique le permet : compteurs individuels en priorité, répartiteurs sur chaque radiateur sinon, avec une facture qui combine des frais fixes et le coût des quantités réellement mesurées. Ensuite, une assemblée générale ne peut pas voter le retour à une répartition aux tantièmes pour effacer les compteurs : le tribunal judiciaire de Montpellier a annulé une telle résolution en février 2026. Enfin, le locataire qui a froid agit contre son bailleur, même quand la panne vient de l’installation collective : la cour d’appel de Paris a condamné un bailleur à 2 500 euros pour un hiver sans chauffage en décembre 2025, et le tribunal de Tours a fait garantir la condamnation par l’exploitant. Ces principes ont toutefois des limites qu’il faut poser d’emblée : impossibilité technique, coût excessif et faibles consommations dispensent d’équiper l’immeuble ; une amende reste possible mais après mise en demeure ; et toute panne sporadique ne vaut pas condamnation, comme le montre un jugement de Saint-Germain-en-Laye qui a débouté des locataires faute de preuve suffisante. Cet article explique qui paie, qui décide et comment agir, pièces à l’appui.
I. La copropriété ne choisit plus sa méthode de calcul
Dans un immeuble chauffé en commun, la facture ne se partage plus à l’ancienneté des tantièmes dès lors que la consommation de chacun peut être mesurée. Le législateur a imposé l’individualisation, organisé l’ordre des équipements et prévu les dispenses : c’est ce cadre qui décide, avant tout vote d’assemblée, de ce que chacun doit payer.
A. Compteurs individuels d’abord, répartiteurs ensuite, avec des dispenses étroites
Le principe est posé par le article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur : « Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. » Le même article ajoute que « Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations. » Autrement dit, équiper l’immeuble n’est pas une option soumise au bon vouloir de l’assemblée : c’est une obligation du syndicat, représenté par le syndic, dès que la technique le permet.
L’ordre des équipements est lui aussi écrit. L’article R. 174-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif. » Quand les compteurs sont impossibles, notamment dans les immeubles à colonnes verticales, la loi prévoit le second rang, à l’article L. 174-2 : « Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. » L’Agence nationale d’information sur le logement Agence nationale d’information sur le logement (ANIL) précise en pratique que, dans les immeubles à réseaux verticaux où les compteurs sont techniquement impossibles ou trop coûteux, des répartiteurs mesurant la consommation par différence de température doivent être posés.
Les dispenses existent mais elles sont étroites et motivées. L’article R. 174-3 exclut les logements-foyers, les immeubles où l’installation est techniquement impossible dans les cas fixés par arrêté, ceux dont la consommation est sous un seuil, et ceux pour lesquels le propriétaire ou le syndicat « justifient que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées », avec une note justificative jointe aux carnets d’information des logements. L’article R. 174-4 transpose la même logique aux répartiteurs : « des répartiteurs de frais de chauffage sont installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur », sauf impossibilité, seuil ou coût excessif dûment justifiés. Sur les seuils et le calendrier, l’ANIL indique que les immeubles consommant entre 80 et 120 kWh par mètre carré et par an devaient être équipés au plus tard le 25 octobre 2020, et qu’à compter du 1er janvier 2027, tous les appareils devront être relevables à distance. La sanction n’est pas théorique : l’ANIL rappelle une amende pouvant atteindre 1 500 euros par logement et par an, après mise en demeure adressée à la copropriété.
Une fois l’immeuble équipé, la facture obéit à une arithmétique encadrée. L’article L. 174-2 prévoit que « Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus. » En pratique, l’ANIL détaille la ventilation retenue : 30 % des dépenses de combustible ou d’énergie pour les frais communs, 70 % pour les frais individuels répartis selon les index fournis par les appareils de mesure, les situations thermiquement défavorables pouvant être prises en compte. Les autres frais, conduite et entretien des installations, suivent quant à eux les règles du règlement de copropriété ou du bail. C’est cette mécanique, 30 % de commun et 70 % d’individuel mesuré, qui explique qu’un logement mal isolé ou chauffé en continu paie nettement plus que son voisin, même à surface égale : la promesse commerciale d’économies liées aux répartiteurs ne doit pas faire oublier que la facture reflète d’abord les quantités consommées et les déperditions du logement.
B. L’assemblée ne peut pas effacer les compteurs ni facturer au forfait
Le contentieux le plus net de l’année porte sur une tentation courante : revenir à une répartition simple aux tantièmes quand l’individualisation déplaît. Le tribunal judiciaire de Montpellier, le 19 février 2026 (RG 23/02162), a jugé une copropriété dont « les copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 6 mars 2018 ont voté favorablement la mise en place d’un système d’individualisation des frais de chauffage collectif pour chaque appartement », avant que « la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023 a mis un terme à ce système pour une répartition des frais de chauffage selon la méthode des tantièmes généraux ». Le tribunal vise les articles R. 174-1 et suivants du code et tranche : « ANNULE la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023 », en condamnant le syndicat et le syndic aux dépens et à 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon est directe : une fois l’immeuble soumis à l’individualisation, l’assemblée ne peut pas décider de revenir au forfait par un simple vote, et le copropriétaire qui conteste dans le délai de deux mois prévu par la loi du 10 juillet 1965 obtient l’annulation.
Le second enseignement vient du tribunal judiciaire d’Albertville, le 3 juillet 2026 (RG 24/00664), qui montre ce que le juge fait d’un règlement de copropriété appliqué de travers pendant des années. Un copropriétaire demandait l’application de la répartition prévue à l’article 21 de son règlement, le remboursement des trop-perçus depuis 2018 et la prise en charge collective d’un désembouage de 582,51 euros imputé sur son compte personnel. Le tribunal « CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à répartir distinctement, d’une part, les charges de chauffage collectif comprenant les frais de combustible ou d’énergie et les autres frais entraînés par ce chauffage selon les tantièmes de chauffage prévus au règlement de copropriété (1058/10000 pour l’appartement de M. [T] [F] ), sauf pour la moitié des frais de combustible ou d’énergie, laquelle est à répartir au prorata de la consommation enregistrée par les compteurs individuels de calories, et, d’autre part, les charges de production d’eau chaude selon le prix de production d’un m3 d’eau chaude tel qu’il peut être calculé en été lors de l’arrêt du chauffage, ou tiré des revues professionnelles ou selon une décision d’assemblée générale, au prorata des consommations enregistrées par les compteurs individuels, le tout à compter de chaque exercice suivant l’exercice clos au 31/12/2017 ». Il « CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à restituer à M. [T] [F] tout paiement excédant sa quote-part dans les charges résultant de la répartition distinctive sus-ordonnée et, en l’état, la somme de 760 € arrêtée au 31/12/2023, sauf régularisation conforme du compte à faire ».
Le même jugement du 3 juillet 2026 règle au passage une confusion fréquente sur les travaux liés au chauffage. Le tribunal « DIT que la somme de 582,51 € décomptée par le syndic à M. [T] [F] du chef de travaux de désembouage des radiateurs privatifs de son lot constitue la réparation due à celui-ci par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] des dommages ayant pour origine les parties communes, est donc à répartir conforment au règlement de copropriété entre tous les copropriétaires et est exclusive de l’imputation à M. [T] [F] des frais de relance accessoires exposés à tort ». Quand le désordre vient des canalisations communes, notamment des boues charriées par des tuyaux poreux collectifs, le coût se partage entre tous au lieu d’être imputé au seul occupant dont les radiateurs se sont encrassés. Le jugement ajoute 2 500 euros au titre de l’article 700 et rappelle que l’exécution provisoire est de droit : le syndicat doit revoir ses comptes sans attendre un appel.
Pour un copropriétaire, la méthode se déduit de ces deux jugements. D’abord, lire le règlement de copropriété et comparer la répartition votée ou pratiquée avec les compteurs relevés : tout écart durable entre les tantièmes facturés et les consommations mesurées est un signal. Ensuite, demander au syndic les relevés individuels, les factures de combustible et la note justifiant, le cas échéant, une dispense d’équipement. Puis écrire avant d’assigner, en chiffrant le trop-perçu année par année, car le juge d’Albertville a statué sur des exercices précis et arrêté une somme à une date exacte. Enfin, contester une résolution d’assemblée irrégulière dans les deux mois : passé ce délai, même une résolution contraire aux textes devient difficile à faire annuler. Le propriétaire bailleur, de son côté, doit répercuter à son locataire une quote-part calculée sur ces mêmes bases : lui facturer du forfait quand la copropriété individualise expose à une demande de restitution.
II. Le locataire n’est pas l’otage de la chaufferie
Côté locataire, l’erreur la plus coûteuse consiste à croire que la technique exonère tout le monde : chaudière collective en panne, syndic lent à intervenir, exploitant aux abonnés absents, et l’hiver passe. Les juges rappellent une chaîne simple : le locataire agit contre son bailleur pour son trouble de jouissance, et c’est au bailleur de se retourner contre la copropriété ou l’exploitant. Suspendre ses loyers de sa propre initiative, en revanche, retourne la procédure contre lui.
A. Un hiver sans chauffage se paie en dommages et intérêts, même si la panne est collective
L’arrêt le plus marquant est celui de la cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 4, du 2 décembre 2025 (RG 23/16590). Des locataires d’un duplex parisien s’étaient plaints du dysfonctionnement du chauffage, avaient suspendu une partie de leurs paiements, subi un commandement de payer puis une procédure en résiliation, avant d’assigner leur bailleur pour leurs troubles de jouissance. La cour infirme partiellement le premier jugement et « Condamne la CNP Assurances à payer à M. [U] [W] et Mme [X] [B] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance subi pour défaillance du chauffage pendant l’hiver 2024-2025 », en ajoutant 500 euros pour la privation de l’usage du balcon et de la terrasse, avec intérêts au taux légal et 2 000 euros au titre de l’article 700. Deux précisions comptent autant que les montants. D’une part, la cour écarte la condamnation pour procédure abusive qui frappait les locataires en première instance : réclamer son chauffage n’est pas abuser du procès. D’autre part, la suspension des loyers avait failli leur coûter la résiliation : ils n’ont sauvé leur bail qu’en régularisant avant l’audience. La stratégie sûre reste donc de payer puis de réclamer, en consignant si besoin, plutôt que de retenir les loyers.
Le tribunal judiciaire de Tours, le 19 septembre 2025 (RG 23/02302), complète le tableau en désignant le bon payeur final. Une locataire se plaignait d’une insuffisance de chauffage depuis 2017, avait fait ordonner une expertise judiciaire dès 2019, produit des constats d’huissier, puis assigné son bailleur pour 9 000 euros de préjudice de jouissance. Le bailleur avait appelé en garantie l’exploitant de chauffage et la coopérative propriétaire. Le tribunal « CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à Madame [B] [I] la somme de MILLE EUROS (1000 euros) à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance » et « CONDAMNE la société DALKIA ATLANTIQUE SERVICES à garantir la condamnation de Monsieur [S] [N] », en mettant à sa charge les dépens incluant les frais d’expertise ainsi que 1 000 euros au titre de l’article 700. Le montage est limpide : le locataire n’a pas à identifier lui-même le responsable technique entre le bailleur, le syndic et l’exploitant ; il fait condamner son bailleur, et le bailleur fait condamner l’exploitant défaillant. Noter aussi l’écart entre les 9 000 euros demandés et les 1 000 euros accordés : sans mesures de température suivies et sans démonstration d’un préjudice chiffré, le juge indemnise le principe mais rabat les montants.
Concrètement, le locataire qui a froid doit constituer son dossier dès les premiers jours. Relever les températures pièce par pièce, matin et soir, avec un thermomètre fiable, photographié à côté d’un journal ou d’un écran daté. Conserver les échanges écrits avec le bailleur et le gardien, signaler chaque panne par écrit et mettre en demeure par lettre recommandée quand le chauffage ne revient pas. Faire constater par commissaire de justice si la situation dure, en visant les heures froides. Saisir si nécessaire le juge des référés pour une expertise, comme à Tours, plutôt que d’attendre des années : l’expertise y a été ordonnée en 2019 pour un jugement rendu en 2025, et ce délai a pesé sur l’indemnisation. Et surtout, continuer à payer le loyer pendant le litige : à Paris, la clause résolutoire n’a été évitée que par une régularisation in extremis, et rien n’oblige le juge à la même indulgence une seconde fois.
B. Toute panne ne fait pas une condamnation : la preuve et les charges récupérables
Le contrepoint indispensable est le jugement du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, le 11 septembre 2025 (RG 24/00070), qui « DEBOUTE monsieur [F] [L] et madame [I] [D] épouse [L] de toutes leurs demandes » et les condamne à 300 euros au titre de l’article 700. Les locataires dénonçaient des pannes de chauffage et d’eau chaude depuis une mise en demeure de janvier 2024, avec des épisodes signalés en novembre 2024 et janvier 2025. Le bailleur répondait que le logement, loué neuf, dépendait d’un équipement collectif installé dans les parties communes, que les pannes avaient été sporadiques, que la chaudière était programmée pour couper les radiateurs à 19 degrés atteints, et qu’une expertise judiciaire était en cours devant le tribunal judiciaire de Versailles pour examiner les désordres. Le tribunal a rappelé que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent », avec des équipements de chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement, mais il a estimé que la preuve d’un manquement imputable au bailleur n’était pas rapportée : pannes ponctuelles réparées, température de consigne réglementaire et expertise en cours ne caractérisent ni une absence de chauffage ni une faute du bailleur. Moralité : des relevés épars et des plaintes générales ne suffisent pas ; il faut démontrer une insuffisance durable, des températures mesurées sous les seuils et un bailleur resté inactif malgré des signalements écrits répétés.
Reste la seconde moitié du sujet : même bien chauffé, le locataire peut payer trop. Les charges de chauffage sont récupérables sur le locataire par provisions mensuelles suivies d’une régularisation annuelle, et c’est le décompte individualisé qui fait foi. Le locataire est en droit d’exiger le détail : relevés de son compteur ou de ses répartiteurs, facture de combustible de l’immeuble, application du partage entre frais communs et frais individuels, et conformité avec la répartition votée en copropriété. Quand le bailleur répercute du forfait alors que l’immeuble est équipé d’appareils de mesure, ou quand le syndic n’a jamais régularisé les comptes comme à Albertville, le trop-perçu doit être restitué. À l’inverse, le locataire qui coupe ses radiateurs toute l’année paie quand même sa part de frais communs : l’individualisation ne supprime pas la part fixe liée aux parties communes et aux déperditions de l’immeuble. Avant de contester, il faut donc comparer trois documents : le bail et ses provisions, le décompte annuel avec les index relevés, et la répartition des charges de la copropriété. Tout écart entre l’index facturé et l’index relevé, toute quote-part calculée sur une base différente de celle de la copropriété, toute régularisation tardive ou non justifiée est un motif écrit de réclamation, puis de saisine du juge des contentieux de la protection.
Au total, la rentrée de chauffe 2026 se joue sur deux tableaux que les décisions de l’année éclairent sans ambiguïté. En copropriété, l’individualisation s’impose dès que la technique le permet, l’assemblée ne peut pas voter son abandon, et le juge fait restituer les trop-perçus en appliquant le règlement et les relevés : les jugements de Montpellier et d’Albertville en sont la démonstration chiffrée. En location, le froid durable se répare par des dommages et intérêts contre le bailleur, qui se retourne contre l’exploitant, mais la preuve incombe au locataire et la suspension des loyers reste un pari dangereux : Paris et Tours indemnisent, Saint-Germain-en-Laye déboute. Avant d’écrire, que l’on soit copropriétaire, bailleur ou locataire, il faut donc réunir les bons papiers : règlement de copropriété, relevés de compteurs ou de répartiteurs, factures de combustible, relevés de température, mises en demeure et constats. C’est ce dossier, et non l’indignation du moment, qui fait basculer un décompte ou une audience. Pour le vérifier utilement, l’aide d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de chiffrer le trop-perçu, de contester une résolution dans les délais et de diriger l’action contre le bon défendeur.
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