Un piquet a disparu au bout du champ, le voisin laboure quelques mètres plus loin chaque année, ou le géomètre convoque à une réunion de bornage alors que la parcelle est louée à un fermier depuis trente ans. Dans les campagnes, la limite entre deux terres se déplace parfois sans bruit, au fil des labours, d’une clôture refaite ou d’un chemin qui s’efface. Quand le désaccord éclate, une question simple divise le bailleur et son preneur : qui a le droit de demander le bornage, qui doit payer, et que peut exiger le fermier installé sur la terre ? La réponse tient en trois idées que la pratique confirme chaque année devant les tribunaux. Le bornage est une action réservée aux propriétaires : le preneur à bail rural ne peut ni l’engager seul ni se le voir imposer à ses frais. Il se joue devant le tribunal judiciaire, jamais devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et il se fait en principe à frais communs, sauf lorsqu’une partie a rendu le procès nécessaire par son refus. Enfin, l’état des lieux d’entrée reste la seule preuve qui permet, des années plus tard, de dire si une haie a été arrachée, un fossé comblé ou une clôture déplacée pendant le bail. Cet article expose ces règles à partir des textes en vigueur et de décisions rendues en 2025 et 2026, afin que chaque partie sache quand agir, devant quel juge et avec quelles pièces.

I. Le bornage d’une terre louée appartient aux propriétaires, pas au fermier

A. Seul le propriétaire peut obliger son voisin au bornage

Le point de départ est l’article 646 du code civil, dont la formule n’a pas changé depuis 1804 : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » Chaque mot compte. Le droit d’exiger le bornage appartient à « tout propriétaire », et le voisin obligé est le propriétaire du fonds contigu. Le locataire, même installé depuis des décennies, même titulaire d’un bail rural de neuf ans renouvelé sans interruption, n’est pas le « voisin » au sens de ce texte : il jouit de la terre, il ne la possède pas au sens de la propriété. Le bornage tranche une question de propriété, c’est-à-dire une question pétitoire, et seul le titulaire du droit de propriété a qualité pour la porter en justice.

Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon l’a rappelé sans détour le 11 juin 2026 dans un litige qui opposait un bailleur à sa fermière à propos d’un chemin et d’une haie (Tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon, 11 juin 2026, RG 25/00002). Le bailleur demandait notamment que la preneuse fasse réaliser à ses frais le bornage d’une partie de chemin. Le tribunal répond : « Enfin, un bornage n’est possible qu’entre deux propriétaires, or Madame [B] est preneur. » La demande est déclarée irrecevable. La leçon est double. D’une part, le bailleur ne peut pas mettre le bornage à la charge de son fermier par une simple demande en justice : le fermier n’est pas propriétaire du fonds voisin, il ne peut donc pas être partie à un bornage. D’autre part, le preneur qui constate un empiétement du voisin ne peut pas assigner lui-même en bornage : il doit prévenir son bailleur et lui demander d’agir, car lui seul a qualité pour le faire. Si le bailleur reste inactif alors que l’empiétement réduit la surface exploitée, le preneur conserve ses recours propres contre son bailleur, notamment une demande de diminution du fermage ou de résiliation si la jouissance promise est gravement compromise, mais ces actions relèvent du tribunal paritaire, pas du bornage.

La contiguïté elle-même doit être vérifiée avec soin avant d’agir. Dans cette même affaire d’Alençon, le bailleur affirmait que la parcelle de la fermière était mitoyenne de la sienne, alors que les deux fonds étaient en réalité séparés par un chemin rural appartenant à la commune. Or l’article L. 161-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l’usage du public, qui n’ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune. » Faute de contiguïté directe entre les deux propriétés privées, le bornage demandé était impossible, et la commune, véritable propriétaire du chemin, n’était même pas dans la cause. Avant toute assignation, le bailleur doit donc faire vérifier sur le plan cadastral et, si besoin, par un géomètre-expert, que les deux parcelles sont réellement contiguës, sans interposition d’un chemin communal, d’un cours d’eau domanial ou d’une voie publique. Une erreur sur ce point conduit à l’irrecevabilité, après des mois de procédure et des frais d’expertise perdus.

Lorsque la terre appartient à une indivision, la vigilance porte sur la qualité pour agir du demandeur. La cour d’appel de Paris a confirmé le 9 novembre 2023 un jugement qui déclarait irrecevable l’action en résiliation d’une bailleresse agissant seule sur un bien indivis (Cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, 9 novembre 2023, RG 23/07082) : l’intéressée agissait « sans avoir la qualité de propriétaire et sans être titulaire des deux tiers des droits indivis du bien immobilier, de sorte qu’elle ne pouvait valablement intenter une action en résiliation de bail rural contre le preneur, faute de qualité à agir ». La solution vaut pour le bornage comme pour la résiliation : un indivisaire isolé, qui ne rassemble pas la majorité des deux tiers requise pour les actes d’administration, ne peut pas engager seul une action qui engage le fonds. En pratique, les coïndivisaires doivent s’accorder avant d’assigner le voisin, faute de quoi le procès s’achève sur une fin de non-recevoir. Le fermier, lui, reste hors de ce débat : qu’il soit d’accord ou non avec le bornage envisagé par son bailleur, son accord n’est pas requis pour la validité de l’opération entre propriétaires, même s’il doit être informé des opérations d’arpentage qui se dérouleront sur les terres qu’il exploite.

B. Le bon juge est le tribunal judiciaire, avec tous les voisins à la cause

Le second apport du jugement d’Alençon concerne la juridiction compétente : « Il sera tout d’abord relevé que l’action en bornage ne relève pas de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux mais du tribunal judiciaire. » Le réflexe du bailleur rural est de saisir le tribunal paritaire, juge naturel de ses litiges avec le fermier. Mais le bornage n’oppose pas le bailleur au preneur : il oppose deux propriétaires voisins. Le tribunal paritaire, juridiction d’exception dont la compétence est limitée aux litiges nés du bail, ne peut pas trancher une contestation de limite entre fonds. La demande portée devant lui est déclarée irrecevable, et il faut tout recommencer devant le tribunal judiciaire du lieu de situation des parcelles. Le preneur n’a donc rien à faire dans cette instance, ni comme demandeur ni comme défendeur, et le bailleur perd un temps précieux s’il se trompe de porte.

Devant le tribunal judiciaire, la procédure suit un chemin désormais bien balisé, que deux jugements récents illustrent. À Évreux, le demandeur a fait assigner ses voisins par actes d’huissier en décembre 2022 afin de voir ordonner le bornage judiciaire entre parcelles contiguës, puis le tribunal a ordonné une expertise en bornage par jugement du 7 avril 2023, et l’expert a déposé son rapport en janvier 2025 avant que le tribunal ne fixe la limite en octobre 2025 (Tribunal judiciaire d’Évreux, 24 octobre 2025, RG 23/00019). À Quimper, la société propriétaire a assigné ses voisins en août 2023 après l’échec du bornage amiable, le tribunal a ordonné une expertise confiée à un géomètre-expert en mars 2024, le rapport a été déposé en octobre 2025 et le jugement d’homologation rendu en mars 2026 (Tribunal judiciaire de Quimper, 23 mars 2026, RG 23/01636). Dans les deux cas, près de deux à trois ans séparent l’assignation du jugement définitif, et l’expertise constitue le coeur du procès : le juge ne se déplace pas sur le terrain, il homologue la limite proposée par le géomètre-expert après examen des titres, des contenances et de la possession.

La méthode que l’expert doit appliquer est rappelée par le tribunal d’Évreux : « En premier lieu, par application des titres, par références aux limites y figurant, ou à défaut aux contenances, en répartissant éventuellement et après arpentage les excédents et proportionnellement aux contenances » ; à défaut de titre utile, la limite se déduit de la possession susceptible de fonder une prescription, et en dernier lieu des éléments relevés sur le terrain. Concrètement, l’expert commence par les actes de propriété et les anciens procès-verbaux de bornage, puis il mesure, compare les contenances annoncées aux surfaces réelles et répartit les écarts. À Évreux, les titres ne donnant aucune indication et un procès-verbal de 1973 ne présentant pas les caractéristiques d’un bornage amiable, l’expert a retenu une ligne droite entre deux bornes anciennes relevées sur le terrain, et le tribunal a entériné ce choix, les parties n’ayant formulé aucune observation. À Quimper, l’expert s’est fondé sur le plan de remembrement de 1967, une borne en béton posée lors de ces opérations, un document d’arpentage de 1970 et la possession visible des parties, notamment un hangar, un talus planté et un mur de soutènement. Le fermier dont les labours, les clôtures ou les plantations matérialisent la possession apparente a donc intérêt à conserver tout élément qui fixe la mémoire des lieux : photographies datées, factures de clôtures, attestations de voisins. Non pour agir lui-même en bornage, mais pour éclairer l’expert et son bailleur le jour où la limite sera discutée.

II. Qui paie le bornage et que prouve l’état des lieux

A. Des frais partagés par principe, sauf lorsque le procès était évitable

La seconde phrase de l’article 646 du code civil est limpide : « Le bornage se fait à frais communs. » Le tribunal d’Évreux en tire les conséquences sans hésiter : « Aucun élément versé aux débats ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’article 646 du code civil selon lequel le bornage est opéré à frais communs. » Les frais d’implantation des bornes et d’arpentage sont donc supportés à parts égales entre les propriétaires voisins. Et le tribunal ajoute : « Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le bornage ayant été ordonné dans l’intérêt commun des deux parties, il y a lieu de partager les dépens par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. » L’article 696 du code de procédure civile prévoit pourtant que [« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » En matière de bornage, il n’y a ni gagnant ni perdant : la limite fixée profite aux deux fonds, de sorte que le juge partage les dépens par moitié, frais d’expertise judiciaire inclus. La demande de remboursement des frais d’avocat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée dans les deux jugements étudiés, précisément parce que l’opération sert l’intérêt commun. À Évreux, « Rien ne justifie que les défendeurs supportent les frais irrépétibles », et à Quimper les deux parties sont déboutées de leurs demandes de frais irrépétibles. Chacun paie donc son avocat, et les frais techniques sont divisés.

Il existe toutefois une exception, et elle change tout pour le voisin qui refuse systématiquement de borner à l’amiable. Le tribunal de Quimper l’expose ainsi : « Il peut néanmoins être dérogé à cette règle dès lors que les frais litigieux (expertise, implantation bornes etc) doivent s’analyser comme étant des dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile, lesquels peuvent être mis à la charge d’une partie. » Autrement dit, lorsque le procès n’existe que parce qu’un propriétaire a refusé sans raison le bornage amiable, le juge peut mettre à sa charge l’ensemble des dépens, y compris l’expertise et la pose des bornes. Encore faut-il prouver ce refus abusif. Dans l’affaire de Quimper, la société demanderesse soutenait que le plan de l’expert judiciaire était strictement identique à celui proposé à l’amiable, de sorte que la voisine aurait dû accepter et que le procès était de sa faute. Le tribunal compare les deux plans et constate l’inverse : sur le point litigieux, l’expert judiciaire retient la limite cadastrale tandis que le géomètre amiable retenait le pied du talus, ce qui aurait fait perdre à la voisine un triangle de terrain. La voisine avait donc eu raison de refuser de signer, d’autant qu’elle avait demandé en vain que les bornes soient implantées avant signature pour visualiser la limite. Résultat : « les frais d’expertise judiciaire, de formalités relatives à la publicité foncière, de pose des bornes et le reste des dépens seront partagées à parts égales entre les parties ». La morale est claire dans les deux sens. Le propriétaire qui propose un bornage amiable sérieux, avec implantation préalable des bornes pour matérialiser la limite, se protège : si le voisin refuse sans motif puis perd sur la même limite devant le tribunal, il paiera tout. Et le voisin qui reçoit une proposition doit l’examiner de bonne foi : un refus obstiné alors que l’expert judiciaire confirmera la limite proposée expose à supporter seul des frais qui se chiffrent en milliers d’euros.

Le jugement de Quimper rappelle enfin une formalité que les parties oublient souvent : une fois la limite fixée, « les parties étant tenus d’accomplir les formalités de publicité foncière en application du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ». Le jugement qui ordonne le bornage doit être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux acquéreurs futurs des deux fonds. Dans cette affaire, les frais de publication ont eux aussi été partagés par moitié. Pour le bailleur rural, cette publication a une utilité directe : elle fige la contenance opposable de son bien, ce qui sécurise les futurs baux, les calculs de fermage et une éventuelle vente. Pour le fermier, elle fixe le périmètre exact de son exploitation et évite que le litige de limite ne renaisse à chaque changement de voisin.

B. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur ne prouve ni la haie arrachée ni le fossé comblé

Le bornage fixe la limite entre deux propriétés. Mais dans un litige entre bailleur et fermier, la question n’est pas seulement de savoir où passe la limite : elle est de savoir qui a déplacé une clôture, arraché une haie ou laissé un fossé se combler pendant le bail. Or cette preuve repose sur un document unique : l’état des lieux d’entrée. L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime l’impose en ces termes : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » Si le délai est dépassé, « la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », et « Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. » Le bailleur qui entre dans un bail sans exiger cet écrit se prive donc lui-même de sa principale arme probatoire, et le preneur qui refuse de répondre à un projet notifié est réputé l’avoir accepté. L’objet légal de ce document est précisément de « permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures », car il « constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années ».

Le jugement d’Alençon montre ce qu’il en coûte de négliger cette formalité. Le bailleur reprochait à sa fermière d’avoir créé un passage dans la haie séparant deux parcelles, en violation du bail type qui interdit au preneur de supprimer les haies. Le constat d’huissier établissait bien l’existence d’une trouée. Mais le tribunal déboute le bailleur : « en l’absence d’état des lieux d’entrée il est impossible de déterminer si lors de l’entrée dans les lieux en 1993 la haie litigieuse présentait une continuité complète », et le bailleur « n’apporte aucun élément permettant de démontrer que la création de ce passage dans la haie serait récent ». Trente-trois ans après l’entrée dans les lieux, sans écrit initial, le juge ne peut pas savoir si la trouée date du bail ou lui est antérieure, et le doute profite au preneur. La demande de remise en état est rejetée, comme la demande de dommages et intérêts. Pour un bailleur, l’enseignement est brutal : sans état des lieux, toute action en dégradation contre un fermier installé depuis longtemps est vouée à l’échec, car le preneur n’a qu’à répondre que la situation existait déjà à son arrivée. Pour le fermier entrant, l’enseignement est symétrique : exiger un état des lieux précis, qui mentionne chaque haie, chaque clôture, chaque fossé et son état d’entretien, protège contre les réclamations infondées du bailleur en fin de bail. Et lorsque le bail est verbal, comme dans l’affaire d’Alençon où le bail remontait à 1993, l’état des lieux est encore plus nécessaire, car aucun écrit ne décrit le bien loué.

L’état des lieux sert aussi au fermier qui veut faire reconnaître ses améliorations en sortie, sujet que le présent site a déjà traité dans son analyse de l’indemnité du preneur sortant. Mais il sert également pendant le bail, chaque fois que la limite est discutée. Quand le géomètre-expert chargé du bornage recherche la possession apparente, un état des lieux qui décrit avec précision les clôtures, talus et plantations à l’entrée, complété par des constats ultérieurs, permet de dater les déplacements. Le fermier qui entretient les limites, signale par écrit au bailleur les empiétements du voisin et conserve ses courriers se constitue un dossier qui vaudra bien plus, le jour venu, que des affirmations tardives. À l’inverse, le bailleur qui laisse son fermier modifier les limites sans réagir, arracher une haie sans autorisation ou combler un fossé sans protester, s’expose à voir ces transformations devenir la possession apparente retenue par l’expert, voire à perdre toute action en résiliation pour agissement du preneur, faute de preuve et de réaction en temps utile.

En pratique, trois réflexes simples évitent la plupart des litiges. D’abord, établir ou compléter l’état des lieux dès que possible, même en cours de bail : rien n’interdit aux parties de dresser ensemble un constat actualisé des limites, avec photographies et plan, et de l’annexer au bail. Ensuite, face à un empiétement du voisin, écrire immédiatement au bailleur par lettre recommandée, avec photographies, pour lui demander d’agir en bornage : le fermier qui alerte protège sa jouissance et, si le bailleur reste passif, il se ménage la preuve d’une demande restée sans suite. Enfin, devant une proposition de bornage amiable, exiger comme la voisine de Quimper que les bornes soient implantées avant toute signature, afin de visualiser la limite réelle : signer un plan abstrait sans matérialisation au sol expose à céder sans le voir un triangle de terrain, et refuser de signer sans motif sérieux expose à payer seul tous les frais du procès qui suivra. Ces gestes relèvent du bon sens paysan autant que du droit, et les tribunaux les récompensent.

Pour approfondir le cadre général du bail rural, ses renouvellements et ses contentieux, le lecteur peut se reporter à l’analyse de fond du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption.

En conclusion, le bornage d’une terre louée obéit à une répartition des rôles que les parties ont intérêt à respecter dès le premier signe de désaccord. Au bailleur seul appartient l’action en bornage, devant le tribunal judiciaire et contre tous les propriétaires voisins, avec une indivision qui doit parler d’une seule voix aux deux tiers. Au fermier appartient la vigilance : surveiller les limites, alerter le bailleur par écrit et conserver les preuves de la possession, sans jamais prétendre agir lui-même en bornage. Aux deux appartient l’état des lieux, dressé contradictoirement et à frais communs, qui seul permettra dans dix ou trente ans de dire qui a arraché la haie ou déplacé la clôture. Et aux deux s’impose la bonne foi dans le partage des frais : le bornage amiable sérieux, avec bornes implantées avant signature, évite un procès de deux ans et des frais d’expertise que le juge partagera par moitié, sauf à les faire supporter au voisin dont le refus aura rendu le procès nécessaire. La limite d’un champ se défend avec un géomètre et un écrit, jamais avec un labour de quelques mètres chaque année.

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