Quand plusieurs héritiers se partagent la propriété de terres louées, le bail rural continue, mais chaque décision du côté bailleur devient un exercice de majorité. Un frère veut donner congé pour reprendre, une soeur veut agir en résiliation pour fermages impayés, un troisième a signé seul un bail avec l’occupant : qui peut agir, à quelle majorité, et que peut répondre le fermier ? La réponse tient en deux corps de règles qui se combinent sans se confondre : le statut du fermage, qui verrouille le congé et la résiliation autour de motifs limitatifs, et l’indivision, qui répartit les pouvoirs entre actes conservatoires, actes d’administration et actes de disposition. L’actualité jurisprudentielle donne à ce croisement un relief nouveau. Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le sort du bail rural consenti par un seul indivisaire lorsque celui-ci transmet ses droits à son coïndivisaire. Le 15 mai 2025, la cour d’appel de Douai a détaillé comment un congé délivré par un seul indivisaire peut être régularisé, puis annulé pour défaut de preuve des fautes. Deux arrêts plus anciens, du 15 juin 2005 et du 17 novembre 2016, fixent le régime de la mise en demeure et de la demande en résiliation portées par une indivision. Ce dossier explique, à partir de ces décisions lues dans leur texte, qui peut donner congé, qui peut poursuivre la résiliation, à quelle majorité, et comment le preneur conteste utilement.
I. Congé et résiliation : la majorité des deux tiers décide, sans qu’un indivisaire seul suffise
Le bail rural ne s’arrête ni par la mort du bailleur ni par l’ouverture de l’indivision : le bail continue avec les héritiers devenus bailleurs ensemble. Mais aucun d’eux ne dispose seul du bien. Chaque initiative doit être classée dans la grammaire de l’indivision avant d’être examinée au regard du statut du fermage, et l’erreur de classement fait tomber l’acte.
A. Le congé, acte d’administration soumis aux deux tiers et apprécié au jour de sa délivrance
L’article 815-3 du code civil dispose que « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ». Le congé pour refus de renouvellement d’un bail rural relève de cette catégorie : il administre le bien en refusant la poursuite du bail, sans disposer du fonds lui-même. Les juridictions l’admettent sans hésitation. Dans son arrêt du 15 mai 2025, la cour d’appel de Douai énonce qu’« le congé pour refus de renouvellement du bail est un acte d’administration », et elle constate que les deux coïndivisaires en cause détenaient ensemble cette quotité. La presse notariale confirme la lecture : conclure ou renouveler un bail rural exige toujours l’accord de tous les indivisaire, car le 4° de l’article 815-3 réserve la majorité des deux tiers aux « baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal », tandis que le congé, qui met fin au bail au lieu de le créer, entre dans les actes d’administration du 1°.
Cette solution des deux tiers n’a pas toujours existé. Avant la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions, l’article 815-3 exigeait l’accord de tous les indivisaires pour le congé, et plusieurs cours d’appel continuaient d’imposer l’unanimité au motif que le refus de renouvellement ne relevait pas de l’exploitation normale du bien. Depuis la réforme, les indivisaires titulaires des deux tiers des droits accomplissent les actes d’administration, dont la notification du congé, tandis que la conclusion et le renouvellement d’un bail rural restent soumis à l’unanimité. La presse notariale spécialisée relève que cette distinction explique les divergences anciennes des juges du fond et invite à dater chaque acte : un congé délivré avant la réforme ou un bail conclu après elle ne s’analysent pas avec la même grille. Pour le fermier, cette histoire éclaire les congés anciens qu’on lui oppose : il vérifie non seulement la majorité du jour, mais le droit applicable à la date de l’acte. Pour l’indivision, elle commande de ne jamais calquer le régime du congé sur celui du bail : exiger l’unanimité pour un congé actuel, c’est s’imposer une contrainte que la loi ne prévoit plus, et délivrer un bail à la majorité des deux tiers, c’est promettre un droit que l’on ne peut pas consentir seul. La régularité du congé s’apprécie à la date de sa délivrance, et ce point change l’issue des procès. La Cour de cassation l’a tranché le 17 novembre 2016 à propos d’un congé délivré pour l’âge de la retraite du preneur sur des parcelles restées en indivision après un partage partiel : « la régularité d’un congé s’apprécie à la date de sa délivrance et que la renonciation au bénéfice de celui-ci, après sa date d’effet, emporte le renouvellement du bail ». Dans cette affaire, le congé avait été délivré le 30 juin 2010 par des indivisaires représentant ensemble plus des deux tiers, puis l’un d’eux s’était désisté en 2015, après la date d’effet. La cour d’appel avait annulé le congé au motif que les mainteneurs ne détenaient plus que six dixièmes des droits. Cassation partielle : au jour de la délivrance, la majorité était réunie, donc le congé était régulier, et le désistement tardif valait renouvellement du bail renouvelé, non nullité rétroactive. Le preneur qui reçoit un congé d’une indivision vérifie donc d’abord la photographie des droits au jour de l’acte, avant de spéculer sur les revirements ultérieurs des coïndivisaires.
Le congé délivré par un seul indivisaire n’est pas pour autant condamné sans recours. La cour d’appel de Douai, dans ce même arrêt du 15 mai 2025, valide la régularisation en cours d’instance : le congé avait été délivré par une seule coïndivisaire le 14 septembre 2020, mais son frère, coïndivisaire, était volontairement intervenu dès l’audience de non-conciliation devant le tribunal paritaire, et la cour juge que cette intervention a, selon une jurisprudence constante, régularisé l’acte. La solution suppose que la quotité des deux tiers soit réellement réunie par les intervenants et que l’intervention exprime clairement la volonté de s’associer au congé. Elle ne dispense pas de délivrer un nouveau congé si la majorité fait défaut : un preneur avisé soulève donc le moyen de nullité en la forme dès l’ouverture de la procédure, obligeant l’indivision à démontrer ses droits et la réalité de l’adhésion de chacun. Autre garde-fou souvent oublié : les indivisaires qui décident à la majorité des deux tiers « sont tenus d’en informer les autres indivisaires » et, à défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Le preneur peut exploiter ce défaut d’information lorsqu’un coïndivisaire tenu à l’écart conteste l’opération.
Le mandat tacite complète le tableau sans l’élargir aux actes graves. Quand un indivisaire gère au su des autres et sans opposition de leur part, la loi présume un mandat, mais ce mandat « couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux », pour reprendre la formule rappelée par la cour d’appel de Douai au visa du dernier alinéa de l’article 815-3. Concrètement, l’inaction prolongée des coïndivisaires peut couvrir la perception des fermages ou l’envoi d’un congé régulier au fond, jamais la signature d’un nouveau bail rural ni la vente du bien. Le preneur qui invoque un accord verbal du seul interlocuteur qu’il connaît s’expose à découvrir que cet interlocuteur ne pouvait ni renouveler ni promettre.
B. La résiliation, la mise en demeure et le mandataire de l’indivision
Agir en résiliation obéit à la même majorité, avec une distribution des rôles plus fine entre l’acte qui prépare et l’acte qui poursuit. Le 15 juin 2005, la troisième chambre civile a jugé que les mises en demeure de payer les fermages constituent « des actes conservatoires pouvant être valablement délivrés par un seul indivisaire ». Tout indivisaire peut ainsi, seul, prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien, conformément à l’article 815-2 du code civil, selon lequel « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ». En revanche, l’action en justice tendant à la résiliation ne peut être portée que par l’indivision régulièrement représentée : dans cette même affaire, la demande avait été introduite par un mandataire ad hoc désigné en justice pour le compte de l’indivision, et la Cour a validé le montage. Le preneur assigné par un seul indivisaire en résiliation soulève l’irrecevabilité ; le coïndivisaire diligent fait désigner un mandataire ou réunit la majorité requise avant d’assigner.
Le seuil des deux tiers s’applique avec rigueur à la demande en résiliation. Le 17 novembre 2016, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui déclarait irrecevable une demande de résiliation présentée par les seuls titulaires de six dixièmes des droits indivis, soit moins que la quotité exigée par l’article 815-3. L’enseignement vaut pour chaque stade : mise en demeure isolée possible, poursuite judiciaire collective obligatoire. Du côté du fond, le bailleur indivis ne peut demander la résiliation que pour les motifs fermés de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, notamment « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance » et « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition, et les motifs ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. L’indivision qui néglige ce rappel dans la mise en demeure perd son procès avant tout débat sur la majorité. Ce rappel n’est pas une formule de style : il informe le preneur du risque de résiliation et du délai de trois mois dont il dispose pour régler, et son absence vicie l’acte dès sa délivrance. Le preneur qui reçoit une mise en demeure d’une indivision la lit donc deux fois : une première fois pour vérifier qu’elle émane d’un coïndivisaire habilité à conserver le bien et qu’elle rappelle les termes de l’article L. 411-31, une seconde fois pour identifier les termes de fermage visés et leur date d’exigibilité. Deux défauts de paiement seulement, persistant trois mois après une mise en demeure régulière, ouvrent la résiliation pour impayés. Un seul terme impayé, des versements partiels non imputés clairement ou des fermages compensés avec des créances de travaux ne suffisent pas. De son côté, le preneur en difficulté ne reste pas sans défense sur le fond : les motifs de résiliation ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, et il lui appartient d’établir la maladie, le sinistre climatique ou la défaillance administrative qui a empêché le paiement ou l’exploitation. L’indivision anticipe cette discussion en datant chaque échéance, en conservant les preuves d’envoi et en répondant par écrit aux explications du preneur, plutôt qu’en alignant des mises en demeure successives aux motifs changeants.
II. Les défenses du preneur et le sort du bail signé par un seul indivisaire
Une fois la forme du congé ou de l’assignation vérifiée, le litige se déplace vers le fond : la faute est-elle prouvée, ses effets durent-ils encore, et le bail lui-même est-il opposable à celui qui s’en prévaut ou qui le conteste ? Sur ces trois questions, les décisions récentes offrent au preneur des moyens précis et au bailleur indivis des exigences de preuve renforcées.
A. Contester la majorité, la faute et la persistance de ses effets après renouvellement
Le premier réflexe du preneur reste le contrôle de la majorité, car il conditionne tout le reste. Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction compétente pour les contestations du statut du fermage, le preneur demande la production de l’état des droits indivis au jour du congé et la preuve de l’adhésion de chaque coïndivisaire compté dans les deux tiers. L’indivision répond par l’acte de notoriété ou l’attestation notariée de propriété, le décompte des quotes-parts et, le cas échéant, la preuve de l’intervention volontaire régularisatrice. Lorsque le congé vise la retraite du preneur, le bailleur indivis s’appuie sur l’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime : « lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ». La régularité de cet avis suppose, là encore, la majorité des deux tiers au jour de sa délivrance, comme l’a montré l’arrêt du 17 novembre 2016.
Le deuxième moyen porte sur la preuve de la faute et de la compromission du fonds. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement que pour les motifs de l’article L. 411-31, l’article L. 411-53 rappelant que « Nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». L’arrêt de Douai du 15 mai 2025 illustre l’échec d’un congé pourtant régulier en la forme : le congé reprochait à la preneuse l’arrachage de haies, en violation de l’article L. 411-28, qui permet au preneur, « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur », de faire disparaître talus et haies pour regrouper des parcelles. La cour a écarté successivement les constats de commissaire de justice, fondés sur les seules déclarations de la bailleresse, les comparaisons de photographies aériennes prises à des dates où la preneuse n’était pas encore titulaire du bail, et les constats tardifs qui montraient des haies présentes ou entretenues. Surtout, un contrôle de la politique agricole commune réalisé en 2019 sur l’ensemble de l’exploitation avait vérifié le respect des bonnes conditions agricoles et environnementales, dont le maintien des haies, et conclu à l’absence de dégradation. Le congé a donc été annulé et le bail s’est renouvelé, avec condamnation des bailleurs aux dépens et à une indemnité de procédure. La leçon pour le preneur est documentaire : relevés d’exploitation, contrôles administratifs favorables, photographies datées et constats contradictoires valent mieux que des dénégations générales. La leçon pour l’indivision bailleresse est symétrique : un congé fondé sur des agissements exige la démonstration de la faute et de la compromission du fonds, pièce par pièce, et les attestations de complaisance ne suffisent pas.
Le troisième moyen concerne le temps. Les bailleurs objectent parfois que la faute, commise avant le dernier renouvellement, serait prescrite ou purgée par ce renouvellement. La cour d’appel de Douai écarte l’argument dans son principe : la faute antérieure au renouvellement peut fonder le refus de renouvellement dès lors que ses effets se poursuivent après celui-ci, et la prescription alléguée n’est pas encourue dans ce cas. En l’espèce, cette solution n’a pas sauvé le congé, faute de preuve de la faute elle-même, mais elle fixe la méthode : le preneur ne gagne rien à plaider que le renouvellement efface tout, et il reporte son effort sur la contestation de la matérialité et de la persistance des désordres. Inversement, l’indivision qui invoque des faits anciens établit leur continuité par des constats échelonnés et contradictoires, faute de quoi le moyen reste théorique. Pour replacer ces contentieux dans l’ensemble du statut du fermage et de la préemption, les lecteurs peuvent consulter l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, qui replace l’indivision parmi les litiges récents du bail rural.
B. Le bail consenti par un seul indivisaire : inopposable, sauf connaissance du coïndivisaire qui recueille les droits
L’hypothèse inverse est fréquente dans les successions agricoles : un héritier, seul, a donné les terres à bail à un exploitant, puis ses droits passent à un coïndivisaire, par donation ou par partage, et ce dernier veut expulser l’occupant en soutenant que le bail conclu sans l’accord de tous lui est inopposable. Le principe de départ lui est favorable : conclure un bail rural exige l’unanimité, et le bail signé par un seul indivisaire en violation de l’article 815-3 est inopposable aux autres. Mais l’arrêt de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026 apporte une limite décisive, fondée sur l’article 1743 du code civil, dont le premier alinéa prévoit que « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ».
Dans cette affaire, un oncle avait consenti des baux ruraux sur des parcelles indivises, puis avait donné ses droits indivis à sa nièce, coïndivisaire, devenue ainsi seule propriétaire. La nièce avait saisi le tribunal paritaire pour faire expulser l’exploitant. La cour d’appel avait ordonné l’expulsion au motif que le bail, conclu sans l’accord des coïndivisaires, était inopposable. La Cour de cassation casse, au visa de l’article 1743, alinéa 1er : « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail ». La cour d’appel, qui n’avait pas recherché si la donataire connaissait les baux verbaux au jour de la donation, n’a pas donné de base légale à sa décision. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier, et la donataire est condamnée aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais de procédure.
La portée pratique est considérable des deux côtés. Le coïndivisaire qui reçoit les droits et veut reprendre les terres établit qu’il ignorait le bail au jour de l’acte : antériorité de l’occupation inconnue de la famille, absence de versement de fermage déclaré dans la succession, silence des relevés. L’exploitant qui veut se maintenir prouve au contraire la connaissance : fermages versés et encaissés, courriers échangés avec la famille, mention du bail dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession, présence visible et continue sur les parcelles. Le débat se joue devant le tribunal paritaire, souvent à coups d’attestations et de relevés bancaires, et la charge de cette preuve de connaissance pèse sur celui qui invoque l’opposabilité du bail. Ni le partage ni la donation n’effacent à eux seuls les faits d’exploitation : ils transmettent les droits, et le juge vérifie ce que le bénéficiaire savait quand il les a reçus. La cassation prononcée le 29 janvier 2026 renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Montpellier, qui devra procéder à cette recherche de connaissance avant de statuer à nouveau sur l’expulsion. Ce renvoi illustre la méthode des procès ruraux en indivision : la Cour de cassation ne rejuge pas les faits, elle vérifie que les juges du fond ont posé les bonnes questions, et elle casse lorsque la question déterminante n’a pas été examinée. Pour les praticiens, le message est de formuler expressément, dès les premières écritures, l’offre de preuve de la connaissance ou de l’ignorance du bail, avec bordereau de pièces : relevés de fermages, correspondances, actes notariés, attestations de voisins ou de la coopérative. Une cour d’appel saisie de conclusions qui détaillent ces éléments ne peut plus passer la question sous silence sans exposer son arrêt à la cassation pour défaut de base légale. Le litige se gagne ainsi en première instance et en appel, par la précision des demandes, bien avant tout pourvoi.
Au terme de ce parcours, l’indivision apparaît pour ce qu’elle est dans le bail rural : non une cause de nullité générale, mais une machine à majorités dont chaque acte doit respecter le bon seuil. Le congé et la demande en résiliation exigent les deux tiers au jour de l’acte, la mise en demeure conservatoire peut partir d’un seul, l’action judiciaire suppose l’indivision représentée, et le bail conclu par un seul reste fragile sauf connaissance prouvée du bénéficiaire des droits. Le preneur qui vérifie les majorités, documente son exploitation et prouve la connaissance de son bail se donne les moyens de conserver ses terres ; l’indivision qui compte ses voix, informe ses membres et établit ses griefs pièce par pièce se donne les moyens d’agir utilement. Dans les deux cas, le tribunal paritaire tranche sur pièces, et les pièces se constituent avant le litige. Le preneur constitue dès aujourd’hui son classeur : copie du bail ou preuves de son existence, quittances de fermage, échanges avec chaque coïndivisaire, constats de l’état des cultures et des haies, résultats des contrôles administratifs de son exploitation. L’indivision bailleresse tient le sien : décompte notarié des quotes-parts, preuve de l’information de chaque membre avant tout vote à la majorité des deux tiers, mises en demeure avec rappel des textes, constats contradictoires des désordres et de leur persistance après renouvellement. Quand ces deux dossiers se rencontrent devant le tribunal paritaire, le juge n’a plus qu’à vérifier des majorités et des preuves, et l’aléa du procès se réduit à ce qu’il doit être : l’application du droit à des faits établis.
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