Un propriétaire laisse un éleveur faire pâturer ses parcelles contre un paiement annuel, sur un papier intitulé « convention de pâturage » d’un an renouvelable. Dix ans plus tard, il veut reprendre ses terres sans formalité. L’occupant répond qu’il est fermier, protégé par le statut du fermage, et que le congé doit respecter un délai de dix-huit mois. Qui a raison ? La Cour de cassation a tranché un litige de ce type le 4 septembre 2025 : une convention pluriannuelle conclue pour un an, même reconduite pendant plus de cinq ans, ne remplit pas les conditions légales et bascule sous le statut du fermage. La solution mérite l’attention de tous les propriétaires et exploitants, car la frontière entre la mise à disposition souple et le bail rural se joue sur deux conditions strictes, la durée et le prix, et l’erreur se paie par neuf ans de bail, un droit au renouvellement et un congé formaliste. Cet article expose le cadre applicable aux conventions de pâturage, les apports des arrêts récents et la conduite à tenir devant le tribunal paritaire des baux ruraux, côté bailleur comme côté occupant.
I. La convention de pâturage n’échappe au statut du fermage qu’à des conditions strictes
A. Un contrat enfermé dans un cadre légal fermé : terres visées, cinq ans minimum, loyer encadré
Les conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage ne sont pas des contrats libres. L’article L. 481-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que les terres situées dans les régions définies en application de l’article L. 113-2 du même code peuvent donner lieu, pour leur exploitation, soit à des baux conclus dans le cadre du statut des baux ruraux, soit à des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage. Ces conventions peuvent prévoir les travaux d’aménagement, d’équipement ou d’entretien mis à la charge de chacune des parties. Puis le texte verrouille deux paramètres : « Elles sont conclues pour une durée minimale de cinq ans. » Un arrêté du représentant de l’État dans le département, pris après avis de la chambre d’agriculture, peut porter cette durée minimale jusqu’à neuf ans. Sur le prix, « Elles sont conclues pour un loyer inclus dans les limites fixées pour les conventions de l’espèce par arrêté du représentant de l’Etat dans le département pris après avis de la chambre d’agriculture. » En l’absence d’un tel arrêté, ces conventions sont conclues pour un loyer conforme aux maxima et minima exprimés en monnaie fixés selon les modalités prévues au troisième alinéa de l’article L. 411-11. Hors des zones de montagne, le préfet détermine par arrêté, après avis de la chambre d’agriculture, les espaces réservés au pâturage extensif saisonnier ainsi que la durée et le loyer des conventions conclues sur ces espaces.
Concrètement, le propriétaire qui veut rester hors du statut du fermage doit vérifier trois points avant de signer. D’abord, la localisation des parcelles : la convention pluriannuelle suppose des terres situées dans les zones définies par référence à l’article L. 113-2, historiquement les régions d’économie montagnarde et les zones assimilées pour le pastoralisme. Ensuite, la durée inscrite au contrat : cinq ans minimum à la signature, neuf ans si l’arrêté préfectoral local l’impose. Une durée d’un an renouvelable ne suffit pas, même si la relation dure en fait dix ou quinze ans. Enfin, le loyer : il doit rester dans la fourchette fixée par l’arrêté préfectoral propre aux conventions de l’espèce, distincte des minima et maxima du fermage. Un prix fixé au hasard, aligné sur le fermage voisin ou indexé librement, fragilise la convention. Chacun de ces points se prouve par écrit : l’arrêté préfectoral du département, l’avis de la chambre d’agriculture et le contrat lui-même. Sans ces pièces, le propriétaire plaide les mains vides.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 septembre 2025, sur le pourvoi n° 24-10.493 (décision disponible sur le site de la Cour de cassation), illustre la sanction. Par acte du 1er janvier 2007, un propriétaire avait conclu avec un exploitant un contrat dénommé « convention pluriannuelle d’exploitation » pour une durée d’une année, tacitement reconductible. En mai 2020, l’ayant droit du propriétaire avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du contrat et en paiement des loyers, tandis que l’occupant demandait à titre reconventionnel la reconnaissance d’un bail rural ou la requalification de la convention en bail rural. La cour d’appel de Riom avait refusé la requalification au motif que la convention, reconduite d’année en année depuis 2007, s’était poursuivie plus de cinq ans et remplissait donc nécessairement les conditions légales. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « à défaut de respecter les conditions de durée et de prix posées à l’article L. 481-1 du code rural et de la pêche maritime, le contrat dénommé « convention pluriannuelle d’exploitation » est soumis au statut du fermage. » Et elle ajoute : « alors qu’elle avait constaté que la convention avait été conclue pour une durée inférieure à cinq ans, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » La durée s’apprécie à la conclusion du contrat, pas à sa durée vécue. Une convention d’un an reconductible, même exécutée pendant treize ans, encourt la requalification dès lors qu’elle est née en deçà du minimum légal.
B. Le statut du fermage s’applique par principe dès qu’une terre est mise à disposition contre paiement pour être exploitée
Quand la convention de pâturage sort du cadre de l’article L. 481-1, elle ne devient pas un contrat libre : elle retombe sous le statut du fermage. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime pose en effet que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 » La phrase qui suit verrouille le raisonnement : « Cette disposition est d’ordre public. » Les parties ne peuvent pas convenir d’y échapper par une clause, un intitulé habile ou un renouvellement tacite. Le texte ajoute que la preuve de ces contrats peut être rapportée par tous moyens, ce qui ouvre la porte à l’occupant qui ne détient qu’un écrit sommaire, des quittances ou des relevés de paiement.
Les réserves de l’article L. 411-2 sont limitativement énumérées et s’interprètent strictement. L’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables : -aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières ; » puis vise notamment les concessions forestières, certaines dépendances d’habitation et les conventions d’occupation précaire limitativement définies. La convention pluriannuelle de pâturage figure parmi les conventions conclues en application de dispositions législatives particulières, mais seulement si elle respecte les conditions de son propre texte, durée et prix compris. C’est l’enseignement combiné des articles L. 411-1, L. 411-2 et L. 481-1 rappelé par l’arrêt du 4 septembre 2025 : l’exception ne joue qu’à condition d’en remplir les conditions. Un contrat qui s’intitule « pâturage » sans en respecter le régime n’est pas une convention dérogatoire, c’est un bail rural qui s’ignore.
Cette lecture n’est pas nouvelle. Dans un arrêt du 29 novembre 2018, sur le pourvoi n° 17-17.442 (décision disponible sur le site de la Cour de cassation), la troisième chambre civile avait déjà refusé de réduire la convention de pâturage à une simple tolérance précaire. Une usufruitière avait consenti seule, après l’annulation d’un bail, une convention pluriannuelle de pâturage sur un domaine agricole en nue-propriété à ses enfants. La cour d’appel avait validé l’acte en le rapprochant d’une convention d’occupation précaire soumise au régime général du bail. Cassation : « la condition de concours du nu-propriétaire s’applique à tous les baux portant sur un fonds rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de la conclusion du contrat, et que le droit d’exploiter résultant d’une convention pluriannuelle de pâturage ne se réduit pas à la tolérance d’une occupation précaire ». Deux apports pour la pratique : d’une part, le droit conféré par une convention de pâturage est un véritable droit d’exploiter, pas une simple faveur révocable ; d’autre part, la famille qui organise la transmission d’un domaine ne peut pas contourner les règles de l’usufruit en rebaptisant le bail en convention de pâturage. L’article 595 du code civil rappelle à cet égard que « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit », mais les baux qu’il consent seul pour plus de neuf ans ne s’imposent au nu-propriétaire que dans la limite de la période de neuf ans en cours. En indivision successorale ou en démembrement, faire signer tous les titulaires de droits reste la seule voie sûre.
II. Requalifiée en bail rural, la convention change tout : durée, loyer, congé et stratégie au tribunal
A. Les effets concrets de la bascule : neuf ans, renouvellement de plein droit, congé à dix-huit mois et loyer contrôlé
La requalification n’est pas une étiquette théorique. Elle substitue au contrat précaire l’intégralité du statut du fermage, avec ses durées, ses prix et ses formes. Premier effet, la durée. L’article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, sous réserve des exceptions qu’il vise, « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. » Le contrat d’un an reconductible devient donc un bail de neuf ans minimum, et le propriétaire qui croyait récupérer ses terres à chaque échéance annuelle découvre qu’il est lié pour une période longue. Les baux doivent en outre être écrits : l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime impose l’écrit et organise l’état des lieux contradictoire, dressé dans le mois qui précède ou qui suit l’entrée en jouissance, avec une procédure de notification et un délai de deux mois pour observations. À défaut d’écrit, les baux verbaux sont censés faits pour neuf ans aux clauses du contrat type départemental. L’occupant sans bail écrit n’est donc pas sans droit : la loi lui fournit un cadre supplétif complet.
Deuxième effet, le renouvellement. L’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime tiré de l’article L. 411-31 ou exercice régulier du droit de reprise dans les conditions des articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67. Le bail se prolonge donc par périodes successives de neuf ans tant que le bailleur ne fait pas valoir un motif légal de non-renouvellement. Troisième effet, le congé. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose au « propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement » de « notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément ses motifs, indiquer en cas de reprise les identité, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire le premier alinéa de l’article L. 411-54 qui rappelle le délai de contestation. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Un simple courrier, un message ou une résiliation orale du « pâturage » ne vaut pas congé : seule la signification par acte d’huissier, dix-huit mois avant l’échéance du bail reconstitué, produit effet, et chaque mention manquante expose le bailleur à l’annulation.
Quatrième effet, le prix. Le loyer de la convention requalifiée ne survit pas tel quel : il doit être ramené aux règles du fermage. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols, de la structure parcellaire et le cas échéant des pratiques culturales respectueuses de l’environnement mises à la charge du preneur. Le prix se décompose entre le loyer des bâtiments d’habitation, fixé en monnaie entre des maxima et des minima, et le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. En pratique, le tribunal ramène un loyer de convention surévalué au plafond départemental et relève un loyer dérisoire au minimum applicable, avec restitution du trop-perçu pour le passé dans la limite des délais de prescription. Le propriétaire qui avait fixé un prix élevé pour garder la main perd sur les deux tableaux : bail de neuf ans et loyer plafonné. L’exploitant qui payait un prix de faveur doit quant à lui provisionner un rappel si le prix était inférieur au minimum.
Le contentieux porte aussi sur la prescription de l’action en requalification, moyen fréquemment soulevé par les bailleurs. Dans l’affaire jugée le 4 septembre 2025, la propriétaire soulevait une fin de non-recevoir tirée de la prescription contre la demande reconventionnelle de l’occupant, et la cour d’appel avait à la fois examiné la demande au fond et confirmé en son dispositif le jugement qui la déclarait prescrite. La Cour de cassation casse sur ce point au visa de l’article 455 du code de procédure civile, qui dispose que « Le jugement doit être motivé » et qu’il énonce la décision sous forme de dispositif. Comme le rappelle l’arrêt du 4 septembre 2025 (décision disponible sur le site de la Cour de cassation), « La contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs. » L’apport procédural dépasse le cas d’espèce : le tribunal doit trancher la recevabilité avant le fond, motiver chaque chef et faire coïncider motifs et dispositif. Pour les parties, la leçon est double. Côté occupant, soulever la requalification tôt, par demande reconventionnelle dès la première saisine, et chiffrer les loyers contestés par écrit. Côté bailleur, ne pas compter sur la prescription pour effacer treize ans d’exécution : si l’action est jugée au fond, la contradiction avec un dispositif d’irrecevabilité annule la décision. Dans les deux cas, la chronologie compte : date de signature, échéances, commandements et assignations doivent figurer dans un tableau précis annexé aux conclusions.
B. Agir devant le tribunal paritaire : preuves, demandes et erreurs à ne pas commettre
Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge naturel de ces litiges, et sa saisine obéit à des réflexes précis. L’occupant qui revendique le statut du fermage doit d’abord établir la mise à disposition à titre onéreux en vue d’exploiter : contrat écrit même sommaire, quittances, virements, attestations de voisins, factures d’aliments ou de clôtures, déclarations à la mutualité sociale agricole. La preuve peut être rapportée par tous moyens, et le juge recherche la réalité de l’exploitation : qui entretient les parcelles, qui y fait pâturer ses animaux, qui décide des rotations et des clôtures. Ensuite, il doit démontrer que la convention ne remplit pas les conditions de l’article L. 481-1 : durée inscrite inférieure à cinq ans, absence d’arrêté préfectoral fixant un cadre pour ces parcelles, loyer hors fourchette. La production de l’arrêté préfectoral sur les conventions de l’espèce, obtenue auprès de la direction départementale des territoires ou de la chambre d’agriculture, est souvent décisive : sans arrêté propre aux conventions de pâturage, le bailleur doit établir que le loyer respecte les maxima et minima issus du troisième alinéa de l’article L. 411-11, ce qu’un prix fixé de gré à gré permet rarement. Enfin, l’occupant formule des demandes chiffrées : requalification en bail rural à compter de la date d’effet de la convention, fixation du fermage au montant légal, restitution des loyers excédentaires et, si le bailleur a tenté une reprise irrégulière, dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Le bailleur qui veut reprendre ses terres ou faire cesser l’occupation doit inverser la démarche. S’il estime que sa convention respecte l’article L. 481-1, il produit le contrat de cinq ans minimum, l’arrêté préfectoral applicable, l’avis de la chambre d’agriculture et les quittances au prix convenu. S’il sait sa convention fragile, il prépare la sortie dans le cadre du statut : congé par acte d’huissier dix-huit mois avant l’échéance du bail reconstitué, motifs précis, désignation complète du bénéficiaire de la reprise et reproduction de l’article L. 411-54. Les erreurs les plus coûteuses sont connues : donner congé par lettre simple, viser une échéance calculée sur la convention d’un an au lieu du bail de neuf ans reconstitué, oublier les mentions obligatoires, ou engager une procédure en résiliation pour loyers impayés sans mise en demeure régulière. Chaque vice expose à la nullité du congé et repart pour neuf ans. Lorsque le propriétaire a perçu des loyers supérieurs au fermage légal, il provisionne le risque de restitution plutôt que de le découvrir au délibéré.
Plusieurs configurations appellent une vigilance particulière. En cas de démembrement ou d’indivision, l’arrêt du 29 novembre 2018 impose de faire concourir tous les ayants droit : l’usufruitier seul ne peut ni consentir un bail rural opposable au nu-propriétaire au-delà de la période en cours, ni contourner cette règle par une convention de pâturage. En zone de montagne, le préfet peut porter la durée minimale jusqu’à neuf ans et organiser le pâturage extensif saisonnier : une convention de cinq ans peut alors se révéler insuffisante dans ce périmètre, et seule la lecture de l’arrêté local tranche. Pour les conventions saisonnières d’estive ou de transhumance, la question de l’usage continu ou répété des biens reste centrale : une mise à disposition chaque année aux mêmes dates, contre le même prix, ressemble davantage à une exploitation régulière qu’à une occupation occasionnelle, et le juge en tire les conséquences. Enfin, les parties ne doivent pas confondre la convention de pâturage avec le commodat, le prêt à usage gratuit qui obéit à d’autres règles, ni avec la convention d’occupation précaire visée par l’article L. 411-2, réservée à des situations limitativement définies comme la mise en valeur de biens successoraux en instance. Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et de ses évolutions jurisprudentielles récentes, les lecteurs peuvent consulter l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, qui replace la question du pâturage dans le contentieux plus large du champ d’application du bail rural.
La presse agricole et les praticiens confirment que ces litiges sont fréquents et coûteux. Les notaires relèvent que la convention de pâturage tourne au bail rural déguisé dès que la durée ou le prix s’écarte du cadre légal, et les organisations agricoles mettent en garde contre les modèles d’un an tacitement reconduits, qui concentrent l’essentiel des requalifications. L’apport de l’arrêt du 4 septembre 2025 est de figer la méthode : durée appréciée à la conclusion, prix vérifié contre l’arrêté préfectoral, et requalification automatique en cas d’écart. L’apport de l’arrêt du 29 novembre 2018 est de rappeler que le pâturage confère un droit d’exploiter véritable, avec les protections qui l’accompagnent. Entre ces deux bornes, il ne reste guère de place pour les arrangements informels : soit la convention respecte intégralement l’article L. 481-1 et vit sa vie précaire de cinq ans, soit elle est un bail rural, avec neuf ans, renouvellement et congé formaliste.
En conclusion, le propriétaire qui met des terres en pâturage contre paiement choisit entre deux régimes, sans troisième voie. Ou bien il conclut une convention pluriannuelle conforme à l’article L. 481-1, pour cinq ans au moins et au prix fixé par l’arrêté préfectoral, sur des terres éligibles et avec tous les titulaires de droits autour de la table. Ou bien il consent, qu’il le veuille ou non, un bail rural soumis au statut du fermage, d’une durée minimale de neuf ans, renouvelable de plein droit, résiliable seulement par un congé signifié dix-huit mois à l’avance avec des mentions obligatoires, et au loyer plafonné par l’article L. 411-11. L’occupant qui exploite depuis des années sur un papier d’un an renouvelable n’est pas un occupant sans droit : il peut saisir le tribunal paritaire, rapporter la preuve de son exploitation par tous moyens et obtenir la requalification avec restitution des loyers excédentaires. Devant le juge, la victoire appartient au dossier le mieux documenté : contrat, arrêtés préfectoraux, quittances, dates et demandes chiffrées. À défaut, la partie qui a choisi l’informel en supporte le prix, neuf ans durant.
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