Le statut des baux commerciaux et le régime d’ordre public de la copropriété entrent fréquemment en résonance lors de la réalisation de travaux par le preneur. En effet, l’aménagement d’un local commercial à usage de boutique ou de restaurant requiert souvent des interventions qui affectent les parties communes de l’immeuble ou modifient son aspect extérieur. Dans la pratique contractuelle, les rédacteurs de baux insèrent quasi systématiquement une clause aux termes de laquelle le preneur s’oblige à « faire son affaire personnelle » de l’obtention de toutes les autorisations requises, y compris celles émanant de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette clause, d’apparence pragmatique, laisse penser au bailleur qu’il se décharge entièrement de toute démarche administrative et juridique sur son locataire. Une telle vision contractuelle se heurte toutefois de plein fouet au principe d’ordre public de l’organisation de la copropriété issue de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’assemblée générale des copropriétaires détient un monopole d’administration dont les règles de fonctionnement ne peuvent être écartées ou contournées par des conventions privées conclues entre un copropriétaire et son preneur commercial.

La jurisprudence récente est venue réaffirmer de manière cinglante cette impuissance de la clause « affaire personnelle » à transférer les prérogatives et devoirs exclusifs du copropriétaire au locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de principe majeur rendu le 19 mars 2026, pourvoi n° 24-20.715, a jugé que cette stipulation contractuelle ne saurait dispenser le bailleur de réaliser lui-même les diligences qui lui incombent en sa qualité de copropriétaire pour soumettre les travaux à l’assemblée générale.

L’analyse de cette jurisprudence contemporaine permet de décrypter l’articulation complexe entre le contrat de bail commercial et le statut de la copropriété. Il s’agit d’une part d’envisager la portée de la clause « affaire personnelle » au regard de la représentation et du droit de vote en assemblée générale (I), et d’autre part d’étudier le régime des responsabilités ainsi que la prescription des actions en cas de réalisation de travaux irréguliers (II).

I. Le monopole d’ordre public du copropriétaire-bailleur face aux autorisations de travaux

Le statut de la copropriété repose sur un équilibre rigide où seuls les membres du syndicat possèdent la personnalité juridique et la capacité de voter les résolutions affectant la substance même de l’immeuble commun. Le locataire commercial, bien que titulaire d’un droit de jouissance étendu sur son lot privatif, demeure un tiers absolu à l’organisation syndicale de la copropriété.

A. Le caractère inaliénable du droit de vote et de représentation en assemblée générale

La participation à l’assemblée générale et l’inscription de questions à l’ordre du jour constituent des prérogatives exclusivement attachées à la qualité de copropriétaire. Ces droits fondamentaux ne peuvent pas être cédés, délégués de façon permanente ou exercés directement par le preneur à bail, quand bien même ce dernier disposerait de l’autorisation de son bailleur pour exploiter le local.

La jurisprudence parisienne a eu l’occasion de rappeler fermement cette exclusion du locataire du champ d’application des actions nées de la loi du 10 juillet 1965. Dans un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 2, le 7 mai 2026, n° 25/11959, les juges d’appel ont refusé de reconnaître au locataire commercial le droit de solliciter une autorisation judiciaire de travaux sur le fondement de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. La cour énonce que « ce droit n’appartient tout d’abord qu’au copropriétaire et non au locataire », excluant ainsi l’action autonome du preneur qui tentait de passer outre un refus de l’assemblée générale d’autoriser la pose de grilles d’aération sur la façade de l’immeuble.

Cette impossibilité d’agir directement pour le locataire se double d’une exigence de rigueur quant au libellé des résolutions soumises à l’assemblée générale des copropriétaires. Si le bailleur tente de faire voter une autorisation de travaux au bénéfice direct et nominatif de son locataire commercial, l’action en justice ultérieure tendant à obtenir l’autorisation judiciaire se verra frappée d’irrecevabilité.

C’est précisément la leçon à tirer de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre, 1ère section, le 2 avril 2024, n° 22/04944. Dans cette espèce, un couple de copropriétaires avait sollicité de l’assemblée générale l’autorisation de réaliser des travaux de mise en conformité de leur local commercial, consistant en l’installation d’une tourelle d’extraction pour le compte de leur locataire. La résolution ayant été rejetée par l’assemblée générale, les bailleurs ont engagé une action devant le tribunal afin d’obtenir l’autorisation judiciaire. Le tribunal déclare leurs prétentions irrecevables aux motifs que « la demande d’autorisation de travaux, soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, si elle a été présentée à la demande des époux, avait pour finalité d’autoriser leur locataire à faire réaliser lesdits travaux ».

Le tribunal rappelle que « seuls les époux, en leurs qualités de copropriétaires, peuvent être bénéficiaires d’une telle autorisation de travaux concernant leur lot à l’assemblée générale, en application de l’article 25 b, et en être le bénéficiaire, à l’exclusion de leur locataire, tiers à la copropriété ». Le bailleur qui omet de demander l’autorisation en son propre nom mais formule la demande pour son locataire se prive de tout recours judiciaire en cas de rejet par l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, les clauses du règlement de copropriété qui prétendraient déroger à ce monopole de l’assemblée générale pour conférer par avance un droit d’aménagement sur les parties communes sont réputées non écrites. La cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, dans son arrêt du 24 janvier 2024, n° 20/06279, a confirmé le jugement ayant réputé non écrite une clause du règlement de copropriété qui autorisait par avance les propriétaires du dernier étage à percer la toiture-terrasse commune. Les juges parisiens retiennent que « la clause litigieuse qui a pour effet de priver, par avance, l’assemblée générale des pouvoirs de disposition et d’administration sur des parties communes, qu’elle tient des règles d’ordre public des articles 17, 26 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, doit être réputée non écrite ». Il s’ensuit que le syndicat conservait son pouvoir souverain d’appréciation pour chaque projet individuel de travaux.

B. L’insuffisance de la clause d’affaire personnelle pour déléguer la qualité de copropriétaire

Devant cette impossibilité pour le preneur d’intervenir directement dans la vie syndicale de la copropriété, la clause « affaire personnelle » révèle son inefficacité juridique intrinsèque. Le bailleur ne peut pas exiger de son locataire la réalisation de travaux affectant les parties communes s’il n’a pas préalablement obtenu lui-même l’autorisation nécessaire en assemblée générale.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 mars 2026, n° 24-20.715, consacre de manière limpide ce principe de droit. Dans cette affaire, une société civile immobilière bailleresse avait consenti un bail commercial contenant l’engagement du preneur de réaliser divers travaux d’aménagement de toilettes impliquant un raccordement sur les canalisations communes de l’immeuble. Face à l’inexécution de cette obligation par le preneur, le bailleur l’a assigné en exécution forcée des travaux et subsidiairement en résiliation du bail commercial sans indemnité d’éviction.

Pour se défendre, le preneur commercial faisait valoir que le raccordement des toilettes touchait aux canalisations communes de l’immeuble et exigeait une autorisation de la copropriété que le bailleur n’avait jamais obtenue. Le bailleur opposait la clause d’affaire personnelle stipulée dans le contrat de bail, soutenant qu’il appartenait au locataire de solliciter cette autorisation et de réaliser les démarches auprès du syndic de l’immeuble.

La Cour de cassation rejette fermement l’argumentation du bailleur et confirme l’arrêt d’appel. La haute juridiction retient que « la seule mention dans le bail que le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux ».

La Cour de cassation ajoute que le bailleur ne justifiait pas avoir accompli les diligences requises pour permettre la réalisation des travaux. Elle juge qu’ayant « fait ressortir que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient ou que la configuration des lieux l’en dispensait, la cour d’appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que sa demande devait être rejetée ».

Cette décision fondamentale rappelle au bailleur qu’il reste le seul et unique interlocuteur de la copropriété. Le transfert contractuel de la responsabilité des autorisations sur la tête du locataire ne saurait opérer une mutation des règles de la copropriété. Si les travaux projetés affectent les parties communes, le bailleur doit prendre l’initiative d’obtenir l’inscription de la résolution à l’ordre du jour et de recueillir le vote favorable de ses pairs.

Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la rigueur avec laquelle la jurisprudence interprète les clauses de transfert de charges et de travaux dans les baux commerciaux. La cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, dans un arrêt du 13 novembre 2025, n° 23/02470, rappelle que « le transfert au locataire de la charge des travaux, autres que les réparations locatives, doit résulter d’une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement ». De même que le bailleur ne peut pas refacturer des travaux de restructuration globale sur la base d’une clause de charges générale, il ne peut pas se prévaloir d’une clause d’affaire personnelle pour exiger l’impossible de son preneur, à savoir exécuter des travaux sur des parties communes sans l’autorisation que seul le bailleur-copropriétaire avait qualité pour requérir.

II. La responsabilité civile et la prescription des actions liées aux travaux irréguliers

La réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires caractérise une faute d’une particulière gravité. Cette irrégularité matérielle expose le preneur et son bailleur à des sanctions judiciaires sévères, dont le régime est gouverné par des règles de responsabilité solidaire et des délais de prescription différenciés.

A. La responsabilité in solidum du bailleur et la sanction du trouble manifestement illicite

Le syndicat des copropriétaires dispose d’une action directe pour obtenir l’arrêt immédiat des chantiers non autorisés et la remise en état des lieux. Cette action peut être dirigée indifféremment contre le preneur commercial qui réalise matériellement les travaux et contre le copropriétaire-bailleur qui a laissé faire ou a autorisé son locataire sans l’aval du syndicat.

La jurisprudence considère de manière constante que les travaux exécutés sur les parties communes ou sur la façade sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constituent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 2, dans un arrêt du 4 avril 2024, n° 23/14472, a été saisie d’un litige où une société locataire avait réalisé d’importants travaux de gros œuvre sur le plancher bas du local et modifié la devanture commerciale sans autorisation.

La cour d’appel retient que « leur seule réalisation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constituant une violation de la règle de droit constitutive d’un trouble manifestement illicite pour le syndicat des copropriétaires » justifie la condamnation à cesser les travaux et à remettre les lieux en état. Surtout, la cour d’appel de Paris censure l’ordonnance de référé en ce qu’elle avait prononcé des condamnations à l’encontre de la seule locataire. Les juges d’appel décident que « la remise en état des parties communes et de la devanture du local devra être effectuée conformément aux préconisations de l’expert judiciaire […] les propriétaires devant en effet répondre de cette obligation envers le syndicat des copropriétaires ».

Le bailleur se trouve ainsi condamné in solidum avec son locataire à supporter la démolition des ouvrages irréguliers et le coût des travaux de réfection, sous la surveillance de l’architecte de la copropriété. L’existence d’une clause contractuelle imposant au preneur de respecter le règlement de copropriété est inopérante vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas partie au bail commercial. Le bailleur dispose seulement d’une action récursoire en garantie contre son preneur si ce dernier a agi à son insu ou en violation des stipulations du bail.

Par ailleurs, l’inertie du bailleur face aux manquements de son locataire commercial peut être sanctionnée de manière drastique par les autres copropriétaires de l’immeuble. La Cour de cassation, par un arrêt de principe rendu le 8 avril 2021, n° 20-18.327, a validé la recevabilité d’une action oblique en résiliation du bail commercial exercée par un copropriétaire voisin subissant des nuisances.

La Cour de cassation juge que « tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ». Le non-respect du règlement de copropriété par le preneur commercial, associé à la carence du bailleur à le faire cesser, permet aux tiers copropriétaires de se substituer au bailleur pour chasser le locataire et mettre fin au bail de manière judiciaire.

B. Le régime de la prescription des actions en démolition et en remise en état

La nature de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires ou par un copropriétaire individuel détermine le délai de prescription applicable. La distinction fondamentale repose sur la présence ou l’absence d’une appropriation de la partie commune par l’auteur des travaux irréguliers.

Lorsque les travaux portent atteinte aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble mais n’emportent aucune tentative d’appropriation privative, l’action en remise en état constitue une action personnelle. Cette action se prescrivait par dix ans sous l’empire de l’ancien article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, délai ramené à cinq ans depuis la réforme de l’article 42 par la loi Élan du 23 novembre 2018.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 16 avril 2026, n° 24-20.769, a dû trancher la question de la nature de l’action en démolition d’une trémie d’escalier et d’ouvertures de ventilation réalisées en façade sans l’accord de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires soutenait que le percement du plancher d’immeuble et les trous en façade constituaient une atteinte au gros œuvre caractérisant une appropriation physique des parties communes, ce qui ouvrait droit à l’application de la prescription trentenaire des actions réelles immobilières.

La Cour de cassation rejette cette qualification et confirme la prescription décennale applicable à l’époque des faits. La haute juridiction retient que « la réalisation d’une trémie entre les lots n° 25 et 31 par le percement du plancher et la réalisation de trous d’aération dans la façade, si elles portaient atteinte aux parties communes de l’immeuble, ne pouvaient s’analyser en une appropriation de celles-ci ». Elle en déduit que l’action du syndicat des copropriétaires, tendant à une remise en état des lieux, constitue bien une action personnelle soumise à la prescription abrégée de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce même principe de prescription décennale ou quinquennale des actions personnelles a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt parallèle rendu le 19 mars 2026, n° 24-18.919. Dans ce litige, un copropriétaire avait transformé son local commercial de rez-de-chaussée en porche ouvert d’accès, créant des ouvertures sur les façades avant et arrière. Le syndicat des copropriétaires ayant attendu près de trente ans pour agir en remise en état, la Cour de cassation déclare l’action prescrite. La Cour relève que les travaux de transformation du lot avaient été réalisés au cours des années 1992-1993, et juge que « l’action du syndicat des copropriétaires était de nature personnelle et que, introduite par acte du 30 mai 2022, elle était prescrite » par l’écoulement du délai de dix ans applicable au litige.

À l’inverse, si les travaux irréguliers se traduisent par une véritable appropriation physique et une annexion privative d’une partie commune, l’action tendant à la démolition de l’ouvrage s’analyse en une action réelle immobilière. Cette action est alors soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 avril 2023, n° 21-16.733, a illustré cette différence majeure. Un copropriétaire avait édifié sans autorisation une terrasse en béton sur un terrain commun dont il détenait seulement un droit de jouissance exclusive. La cour d’appel avait déclaré l’action en démolition prescrite par dix ans, au motif que le terrain faisait déjà l’objet d’un droit de jouissance privative.

La Cour de cassation censure cette position au visa de l’article 2227 du code civil et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La haute juridiction enjoint aux juges du fond de rechercher « si, nonobstant le droit de jouissance privative dont ils bénéficiaient, la terrasse litigieuse ne constituait pas une appropriation de parties communes dont la cessation ouvre droit à une action réelle qui se prescrit par trente ans ». L’édification d’une construction pérenne sur un sol commun, même affecté d’un droit d’usage exclusif, caractérise une appropriation de la partie commune justifiant l’application du délai trentenaire.

Bailleurs et preneurs à bail commercial doivent donc mesurer avec exactitude la portée technique et la qualification juridique des travaux envisagés. L’absence d’autorisation de l’assemblée générale fait peser une menace permanente d’action en démolition et en remise en état, dont l’extinction par prescription peut exiger de trente années de tolérance silencieuse de la part de la copropriété.

Conclusion

La clause par laquelle le locataire d’un bail commercial fait son affaire personnelle de l’obtention des autorisations auprès de la copropriété ne présente aucune efficacité juridique face au monopole d’administration du syndicat des copropriétaires. Le bailleur-copropriétaire demeure le seul sujet de droit habilité à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.

La violation de ces règles fondamentales expose le bailleur à une condamnation in solidum avec son preneur à la démolition et à la remise en état des lieux, sur le fondement du trouble manifestement illicite. De plus, l’inertie du bailleur face aux agissements de son preneur peut conduire à la résiliation judiciaire du bail par la voie de l’action oblique diligentée par des copropriétaires tiers.

Pour sécuriser l’exploitation et éviter de lourds contentieux de démolition, le cabinet Kohen Avocats accompagne les bailleurs et preneurs parisiens dans la rédaction de leurs baux commerciaux et dans la mise en œuvre rigoureuse des procédures d’autorisation. Une étude juridique approfondie du règlement de copropriété et la soumission en nom propre de résolutions conformes constituent les garanties indispensables de la pérennité de l’activité commerciale.

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