Vous avez terminé vos travaux, déposé la déclaration attestant leur achèvement et leur conformité, puis la mairie vous répond qu’elle conteste cette conformité et vous met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Cette lettre recommandée ouvre une période décisive : selon la date à laquelle elle intervient et la procédure qu’elle mobilise, vous disposez de leviers très différents pour défendre votre construction, obtenir sa régularisation ou faire annuler la mise en demeure. Deux mécanismes coexistent en effet et se confondent souvent dans l’esprit des constructeurs comme des voisins : la contestation de la conformité dans le délai de récolement, enfermée dans un délai de trois ou cinq mois après la déclaration d’achèvement, et la police administrative spéciale des constructions irrégulières, qui permet à l’autorité compétente, après procès-verbal, de mettre en demeure le responsable, de prononcer une amende et d’assortir sa mise en demeure d’une astreinte. Chacun obéit à des conditions propres, à des délais propres et à des voies de recours propres. Les confondre conduit aux erreurs les plus coûteuses : laisser passer le délai de recours contentieux contre une mise en demeure qui fait grief, croire qu’un voisin peut contraindre le maire à agir alors que la décision de non-contestation est devenue définitive, ou négliger la voie du permis modificatif de régularisation qui éteint bien des litiges. Cet article distingue la règle, ses conditions, ses exceptions et ses conséquences pratiques, à partir des textes en vigueur vérifiés au 10 septembre 2026 et de trois arrêts récents des cours administratives d’appel de Marseille, Versailles et Nantes qui illustrent chaque situation.

I. La contestation dans le délai de récolement : la mise en demeure de l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme

Lorsqu’elle intervient dans les mois qui suivent la déclaration d’achèvement, la contestation de la mairie relève d’un régime strictement encadré : un délai bref pour agir, une forme imposée pour la mise en demeure et un contrôle entier du juge administratif sur la réalité des non-conformités invoquées.

A. La déclaration d’achèvement, le récolement et le délai de trois ou cinq mois pour contester

Tout commence par la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, dite DAACT. Aux termes de l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme : « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie ». Cette déclaration, signée par le bénéficiaire de l’autorisation ou par l’architecte qui a dirigé les travaux, déclenche le contrôle de l’administration. Ce contrôle prend la forme du récolement : la mairie peut procéder ou faire procéder à une visite de vérification des travaux, et c’est à l’issue de ce récolement qu’elle conteste éventuellement la conformité.

Le point essentiel tient au délai. L’article R. 462-6 du code de l’urbanisme dispose : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration ». Et il ajoute : « Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 ». Le point de départ du délai est donc la date de réception en mairie, et non la date d’envoi : conservez la preuve de dépôt et, en cas d’envoi postal, l’avis de réception, car tout le contentieux ultérieur se jouera sur cette date.

Le récolement obligatoire, qui porte le délai à cinq mois, est prévu par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme, qui commence par poser que « Le récolement est obligatoire » dans plusieurs hypothèses : travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou d’un site classé, travaux soumis à la réglementation des immeubles de grande hauteur ou des établissements recevant du public, travaux dans le cœur d’un parc national ou dans une réserve naturelle, ou encore travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques. En pratique parisienne et francilienne, le cas le plus fréquent d’allongement du délai reste la situation dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique, avec intervention de l’architecte des Bâtiments de France. Hors de ces cas, le délai de droit commun est de trois mois.

Passé ce délai sans contestation, la situation est verrouillée : l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme prévoit que « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux ». Il naît alors une décision tacite de non-contestation de la conformité, qui devient définitive si elle n’est pas elle-même attaquée. La cour administrative d’appel de Versailles l’a rappelé le 29 janvier 2026 dans une affaire où des voisins demandaient au maire de mettre en demeure un constructeur plusieurs années après les faits : le bénéficiaire « est devenu titulaire d’une décision tacite de non-contestation de conformité des travaux », née plus de trois mois après la déclaration d’achèvement, « n’a pas été contestée et est devenue définitive », de sorte que les voisins ne pouvaient plus exiger du maire qu’il rouvre le dossier (CAA Versailles, 29 janvier 2026, n° 24VE02200). La cour précise la portée exacte de cette forclusion : « l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ». Retenez-en la conséquence pratique : dès réception d’une contestation, vérifiez d’abord la date de réception de votre déclaration d’achèvement en mairie et comptez trois mois, ou cinq mois si un récolement obligatoire s’appliquait. Si le délai est dépassé, la contestation est tardive et la mise en demeure qui l’accompagne repose sur un fondement fragile.

B. La mise en demeure de mise en conformité : forme imposée, décision attaquable et contrôle du juge sur chaque grief

Lorsque la mairie estime, dans le délai, que les travaux ne sont pas conformes, l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme lui impose une voie précise : « Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure » (article R. 462-9 du code de l’urbanisme). Cette mise en demeure intervient dans le délai de l’article R. 462-6 et ouvre au maître de l’ouvrage deux voies : déposer un dossier modificatif pour faire régulariser l’écart par une nouvelle autorisation, ou exécuter les travaux de mise en conformité. Le texte ajoute deux exigences de forme : « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. Elle rappelle les sanctions encourues ». Une mise en demeure notifiée par simple courrier, sans rappel des sanctions, est formellement irrégulière : ce premier contrôle, simple et objectif, doit être mené avant tout débat sur le fond.

Cette mise en demeure n’est pas un acte préparatoire que le juge refuserait d’examiner : elle fait grief et peut être déférée au tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir. La cour administrative d’appel de Marseille l’a jugé dans une affaire où une société contestait la mise en demeure du maire d’Hyères : la décision « revêt, eu égard à son objet et à ses effets, le caractère d’une décision faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir » (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736, SCI Samat). Le délai de recours est le délai de droit commun : aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, le recours doit être formé « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Adressez en parallèle un recours gracieux au maire : il ne dispense pas du recours contentieux dans les deux mois, mais il ouvre la discussion sur une régularisation par modificatif et suspend rarement les effets de la mise en demeure, de sorte que le recours au tribunal doit être déposé à temps dans tous les cas.

Sur le fond, le juge contrôle chaque non-conformité invoquée, une par une, et annule la mise en demeure si aucun des griefs retenus ne tient. L’arrêt SCI Samat en fournit une illustration remarquable. La société avait obtenu un permis de construire en 2006 puis un modificatif en 2007 pour une maison individuelle ; après sa déclaration d’achèvement enregistrée le 23 avril 2018 et une visite de récolement du 18 juin 2018, le maire avait contesté la conformité et mis la société en demeure de se mettre en conformité dans un délai de deux mois, pour deux motifs : des aménagements extérieurs prétendument non réalisés, décrits sans précision, et l’absence de démolition d’une ancienne construction. La cour annule la mise en demeure. D’abord, elle rappelle le principe d’appréciation : « doit être appréciée par l’autorité compétente au regard des autorisations d’urbanisme accordées, au nombre desquelles ne figurent pas les permis de démolir » (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Ensuite, elle constate que la démolition litigieuse, autorisée par un permis de démolir distinct du 14 juin 2006, antérieur au permis de construire et dissociable du projet, ne pouvait fonder un grief de non-conformité au permis de construire. Enfin, le grief des aménagements extérieurs, formulé sans préciser leur nature, ne suffisait pas à justifier la décision, et rien n’établissait que le maire aurait pris la même décision sur ce seul fondement. La cour annule donc la mise en demeure et le rejet du recours gracieux, et enjoint au maire de réexaminer la déclaration d’achèvement dans un délai de trois mois, sans astreinte.

Trois enseignements concrets se dégagent pour le destinataire d’une telle mise en demeure. Premièrement, exigez des griefs précis : une non-conformité alléguée sans description des travaux concernés, sans référence aux plans autorisés ni aux prescriptions violées, se conteste utilement. Deuxièmement, vérifiez l’autorisation de référence : la conformité s’apprécie au regard du permis de construire, d’aménager ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable, y compris leurs modificatifs successifs, et non au regard d’un permis de démolir distinct ou de règles d’urbanisme générales étrangères à l’autorisation. Troisièmement, choisissez vite entre les deux branches de l’alternative : si l’écart est régularisable au regard des règles d’urbanisme applicables, le dépôt d’un dossier modificatif est souvent la voie la plus sûre, car l’obtention du modificatif éteint le grief ; si l’écart n’est pas régularisable, la mise en conformité physique dans le délai imparti évite l’escalade vers les sanctions. Dans tous les cas, faites dater vos démarches et conservez chaque justificatif : le juge statue sur pièces, et l’imprécision profite rarement à l’administration, comme le montre l’annulation prononcée à Hyères.

II. Quand la non-conformité devient une infraction : procès-verbal, sanctions pénales et mise en demeure de l’article L. 481-1

Lorsque les travaux méconnaissent les règles d’urbanisme ou les prescriptions de l’autorisation au point de constituer une infraction, un second régime entre en jeu, indépendant du délai de récolement : la constatation par procès-verbal, les sanctions pénales et la police administrative spéciale qui autorise le maire à mettre en demeure, à prononcer une amende et à infliger une astreinte.

A. Le procès-verbal d’infraction et les sanctions pénales : le préalable qui conditionne tout

Les infractions aux règles d’utilisation des sols sont constatées par procès-verbal. L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme désigne les agents habilités et pose une obligation claire pour l’administration informée : lorsque l’autorité administrative et, s’il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ont connaissance d’une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, « ils sont tenus d’en faire dresser procès verbal ». Le texte ajoute : « Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public ». Autrement dit, le maire qui a connaissance de travaux non conformes constitutifs d’infraction ne peut se contenter d’un courrier informel : il doit faire dresser procès-verbal, et ce procès-verbal part au parquet. De ce document dépend toute la suite administrative, comme on le verra, et toute la suite pénale.

Les sanctions pénales sont lourdes. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit l’exécution de travaux en méconnaissance des obligations d’urbanisme ou des prescriptions de l’autorisation d’une amende comprise entre 1 200 euros et, pour les constructions, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, ou 300 000 euros dans les autres cas. Et le texte ajoute : « En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé ». Les poursuites peuvent viser les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute personne responsable de leur exécution. Le tribunal correctionnel peut en outre ordonner la mise en conformité, la démolition ou la remise en état des lieux. La contestation de la conformité n’est donc pas seulement un différend administratif avec la mairie : tant que les travaux restent non conformes et non régularisés, le risque pénal subsiste, et la régularisation par un modificatif obtenu en bonne et due forme reste le moyen le plus sûr de le faire disparaître.

La cour administrative d’appel de Nantes a illustré ce rôle extinctif du modificatif dans un arrêt du 13 décembre 2024. Une voisine avait demandé au préfet de dresser procès-verbal pour une construction non conforme à un permis de 2020 ; le préfet avait refusé le 13 décembre 2022 ; entre-temps, un permis de construire modificatif de régularisation avait été délivré le 27 octobre 2022, ce qui avait conduit la requérante à se désister en première instance (CAA Nantes, 13 décembre 2024, n° 23NT03833). La cour en tire les conséquences sur les frais : dès lors que la régularisation était intervenue avant même l’enregistrement de la demande et que la requérante en avait eu connaissance par le courrier du préfet, le ministre était fondé à obtenir l’annulation de la condamnation de l’État à 1 000 euros au titre des frais de justice. L’enseignement pratique est double : pour le constructeur, faire régulariser vite par un modificatif prive les démarches adverses de leur objet ; pour le voisin, vérifier avant tout recours si un modificatif de régularisation n’a pas déjà été délivré, au risque de plaider contre une situation éteinte et de supporter les frais.

B. La mise en demeure administrative de l’article L. 481-1 : amende, astreinte et régularisation, mais pas à la demande du voisin

Indépendamment des poursuites pénales, l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme confie à l’autorité compétente une police administrative spéciale. Son premier paragraphe vise les travaux entrepris ou exécutés en méconnaissance des règles d’urbanisme ou des prescriptions de l’autorisation « et qu’un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1 ». Cette condition du procès-verbal préalable est absolue : sans procès-verbal, pas de mise en demeure sur ce fondement. L’autorité doit en outre agir « après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations » : le contradictoire préalable est une formalité substantielle, et son absence vicie la procédure. Si ces conditions sont réunies, l’autorité peut prononcer : « Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros », puis mettre en demeure l’intéressé, dans un délai qu’elle fixe, « soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation » (article L. 481-1 du code de l’urbanisme). Le délai est fonction de la nature de l’infraction et des moyens d’y remédier, et il peut être prolongé par l’autorité « pour une durée qui ne peut excéder un an » afin de tenir compte des difficultés d’exécution.

La pression financière peut être considérable, car l’autorité « peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard » (article L. 481-1 du code de l’urbanisme), prononcée dès la mise en demeure ou après l’expiration du délai imparti, l’intéressé ayant été invité à présenter ses observations, avec un plafond global : « Le montant total des sommes résultant de l’astreinte ne peut excéder 100 000 € » (article L. 481-1 du code de l’urbanisme). Face à une telle mise en demeure, le destinataire dispose de trois axes de défense : contester l’existence même du procès-verbal préalable ou sa régularité, contester la matérialité de la méconnaissance alléguée en rapportant ses travaux aux prescriptions exactes de l’autorisation et aux règles en vigueur à la date de référence, et contester la proportionnalité du délai, de l’amende ou de l’astreinte. Comme la mise en demeure de l’article R. 462-9, celle de l’article L. 481-1 fait grief et se conteste devant le tribunal administratif dans les deux mois de sa notification, avec un recours gracieux mené en parallèle sans jamais laisser passer le délai contentieux.

En revanche, le voisin ne peut pas contraindre le maire à exercer ces pouvoirs. C’est l’apport central de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 29 janvier 2026 déjà cité. Des voisins, dont les recours contre les permis de 2016 avaient été définitivement rejetés, avaient sommé le maire de mettre en demeure le constructeur sur le fondement de l’article L. 481-1, puis attaqué son refus. La cour rejette leur demande pour deux motifs cumulatifs : d’une part, une décision tacite de non-contestation de la conformité, née plus de trois mois après la déclaration d’achèvement de janvier 2019, était devenue définitive ; d’autre part, et surtout, « il ne ressort pas des pièces du dossier qu’ait été dressé, en application de l’article L. 480-1, un procès-verbal constatant que des travaux soumis à permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir ou déclaration préalable ou dispensés, à titre dérogatoire, d’une telle formalité, ont été entrepris ou exécutés irrégulièrement » (CAA Versailles, 29 janvier 2026, n° 24VE02200), de sorte que les voisins « ne peuvent utilement soutenir que le maire de la commune de Beauchamp aurait dû faire usage, à leur demande, des pouvoirs qu’il tient des dispositions précitées de l’article L. 481-1 » (CAA Versailles, 29 janvier 2026, n° 24VE02200). La cour confirme en outre l’amende pour recours abusif de 1 000 euros prononcée en première instance et condamne les requérants à une amende de 5 000 euros en appel, en relevant leurs multiples saisines infructueuses des juges administratif et judiciaire. Rappelons que l’article R. 741-12 du code de justice administrative permet au juge d’infliger « à l’auteur d’une requête qu’il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 10 000 euros ». Pour le voisin, la voie utile n’est donc pas la sommation adressée au maire : c’est, dans les délais, le recours contre l’autorisation elle-même, le signalement circonstancié conduisant à un procès-verbal, ou l’action devant le juge judiciaire pour trouble anormal de voisinage lorsque les conditions en sont réunies, sans confondre la légalité de l’autorisation et les droits privés des tiers. Pour le constructeur destinataire d’une mise en demeure fondée sur l’article L. 481-1, la première vérification reste l’existence et la régularité du procès-verbal : sans lui, la procédure s’effondre.

Pour approfondir les recours contre les autorisations d’urbanisme et la défense des projets attaqués, consultez la page du cabinet consacrée au recours contre les permis de construire à Paris.

Conclusion

Une contestation de conformité après la déclaration d’achèvement se traite en trois réflexes. D’abord, dater : relevez la date de réception de votre déclaration en mairie, comptez trois mois, cinq en cas de récolement obligatoire, et vérifiez si une décision tacite de non-contestation est née et devenue définitive, car elle fait obstacle à toute réouverture du dossier. Ensuite, qualifier : une mise en demeure reçue dans le délai de récolement relève de l’article R. 462-9 et se discute grief par grief au regard des autorisations accordées, tandis qu’une mise en demeure assortie d’amende ou d’astreinte relève de l’article L. 481-1 et suppose un procès-verbal préalable et un contradictoire régulier. Enfin, choisir vite entre régularisation et mise en conformité physique : le permis modificatif obtenu éteint le grief et prive les actions adverses de leur objet, alors que l’inaction expose à l’amende, à l’astreinte et au juge pénal. Chaque mise en demeure faisant grief se conteste devant le tribunal administratif dans les deux mois de sa notification, avec un recours gracieux mené en parallèle. Et si vous êtes voisin, retenez la leçon des arrêts récents : on ne contraint pas le maire à mettre en demeure sur simple sommation, surtout après une non-contestation devenue définitive et sans procès-verbal, et l’acharnement procédural expose à l’amende pour recours abusif.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Vous venez de recevoir une contestation de conformité ou une mise en demeure après votre déclaration d’achèvement et vous devez décider entre dossier modificatif, mise en conformité ou recours. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre dossier d’urbanisme et vous indique la stratégie adaptée. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.