Vous exploitez des terres en fermage depuis des années et le notaire du bailleur vous adresse une lettre recommandée : le propriétaire veut vendre, prix, charges et conditions sont détaillés, et vous disposez de deux mois pour répondre. Cette lettre n’est pas une simple information. Elle vaut offre de vente et purge votre droit de préemption de preneur en place, prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Répondre hors délai, contester le prix par la mauvaise voie ou négliger la réitération de l’acte authentique fait perdre le droit, parfois définitivement, comme l’illustrent plusieurs décisions rendues en 2025 et 2026. À l’inverse, un bailleur qui vend sans purger régulièrement s’expose à l’annulation de la vente et à la substitution du preneur. Cet article décrit qui peut préempter, sur quels biens, selon quelle procédure, et ce que jugent les tribunaux quand la purge est manquée ou tardive. Il s’appuie sur les textes en vigueur au 9 septembre 2026 et sur des décisions lues dans leur texte intégral, dont un arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026.
I. Un droit d’ordre public réservé au preneur qui exploite, sur les seuls biens loués
A. Le preneur exploitant depuis trois ans au moins, personnellement ou en famille
L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime pose le principe : « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». Le texte vise toute aliénation à titre onéreux du fonds ou du bien rural, que le bailleur décide de vendre ou qu’il y soit contraint, à la seule exception de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le droit appartient donc au locataire qui exploite, et non à un ancien preneur, à un occupant sans bail ou à un voisin.
L’article L. 412-5 du même code définit le bénéficiaire avec précision : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Trois conditions se cumulent : une ancienneté professionnelle d’au moins trois ans, une exploitation du fonds mis en vente par le preneur lui-même ou par sa famille, et la qualité de preneur en place au jour de la vente. Le texte autorise ensuite le preneur à exercer le droit pour exploiter lui-même ou pour faire exploiter par son conjoint, par son partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou par un descendant, sous condition d’expérience ou de diplôme agricole, et il lui permet de subroger ces mêmes personnes dans l’exercice du droit. Les ayants droit du preneur décédé, bénéficiaires de la continuation du bail en application de l’article L. 411-34, disposent du même droit lorsqu’ils remplissent ces conditions et exploitent le fonds à la date d’exercice. Le dernier alinéa exclut en revanche le bénéficiaire déjà propriétaire de parcelles dépassant trois fois le seuil de surface de l’article L. 312-1. Avant d’invoquer la préemption, le preneur vérifie donc son ancienneté, son exploitation effective et sa surface déjà détenue.
L’exploitation personnelle et effective n’est pas une formule. La cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, l’a rappelé le 6 mars 2025 (RG n° 24/03051) : un preneur qui avait perdu l’exploitation personnelle et effective du fonds loué, consacrant l’essentiel de son temps à une société dont il était le gérant, a été jugé non bénéficiaire du droit de préemption, et sa demande d’annulation de la vente du fonds a été rejetée. Le notaire n’avait pas à le convoquer à la purge. La leçon pratique est directe : un preneur qui n’exploite plus lui-même, qui a confié l’essentiel des travaux à des tiers sans participation réelle, ou qui a cessé toute activité sur les parcelles, risque de se voir dénier la qualité de bénéficiaire au moment où il en aurait le plus besoin. Conserver des preuves d’exploitation — factures de semences et d’intrants, relevés de la mutualité sociale agricole, attestations de la coopérative, constats de travaux — conditionne l’exercice ultérieur du droit.
Le droit de préemption du preneur est d’ordre public. L’article L. 412-4 du même code dispose : « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires. » Une clause du bail qui priverait le preneur de son droit, ou qui organiserait une vente à son insu, ne produit aucun effet. Le même article ajoute : « Il ne peut en aucun cas être cédé. » Le preneur ne peut donc ni vendre son droit à un tiers ni s’en servir comme monnaie d’échange, en dehors de la subrogation familiale organisée par l’article L. 412-5. Le droit s’exerce en outre après les préemptions publiques : il « peut être exercé s’il n’a été fait usage des droits de préemption établis par les textes en vigueur, notamment au profit de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics ». Face à une préemption de la SAFER, le preneur ne s’impose pas par principe ; la priorité se joue sur la régularité et les délais de chaque purge, comme le montre une affaire jugée à Montpellier fin 2025, examinée plus loin.
B. Les biens loués, les ventes groupées et les exclusions légales
Le droit porte sur le fonds ou le bien rural donné à bail, pris dans son assiette réelle. Le copreneur copropriétaire n’est pas exclu : l’article L. 412-1 du même code précise que « Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. » En revanche, le même article écarte le droit pour les aliénations qui profitent à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, lorsqu’elles résultent d’un partage amiable entre cohéritiers, d’un partage d’ascendants ou de mutations : dans ces hypothèses familiales, le bailleur transmet librement, sauf si le preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré, auquel cas il conserve son droit. Le preneur qui apprend que la terre qu’il exploite est vendue à un membre de la famille du bailleur vérifie donc la nature exacte de l’acte — vente ordinaire ou opération familiale entrant dans l’exclusion — et, le cas échéant, son propre lien de parenté avec le bailleur.
Quand le bailleur veut vendre ensemble des parcelles louées et des parcelles non louées, la tentation est de présenter un lot unique à un prix global pour décourager le preneur. La Cour de cassation vient de censurer ce montage dans un arrêt appelé à servir de référence : troisième chambre civile, 16 avril 2026, pourvoi n° 25-11.587, arrêt n° 258 FS-B, cassation avec renvoi devant la cour d’appel de Montpellier. Dans cette affaire, des vignes louées à un preneur et une parcelle donnée par la bailleresse à sa fille avaient été réunies dans une promesse unilatérale de vente en deux immeubles à prix distincts, puis notifiées au preneur comme un ensemble indissociable à prix global. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait validé la purge unique au motif d’un ensemble économique indivisible, clôturé, avec voies communes. La Cour de cassation casse, au visa des articles L. 412-1, L. 412-4 et L. 412-8 : le bailleur qui vend ensemble des parcelles louées et des parcelles non louées doit laisser au fermier la possibilité de préempter les seuls biens loués, sauf à démontrer une indivisibilité réelle du fonds ; et un tel ensemble indivisible suppose des biens appartenant à un même propriétaire. Dès lors que les biens réunis dans l’acte unique appartenaient à des propriétaires distincts — la mère et sa fille donataire — la vente groupée ne pouvait faire échec au droit du preneur sur les seules parcelles louées. Pour le preneur, la portée est concrète : une notification globale qui mélange des biens loués et des biens appartenant à un tiers, ou qui impose l’achat d’un ensemble pour décourager la préemption, doit être contestée, et le juge annule la promesse puis les ventes qui s’ensuivent.
Le même esprit commande la situation inverse, celle des exploitations distinctes réunies dans un même fonds. L’article L. 412-6 du même code impose au bailleur qui aliène « en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes » de « mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite ». Chaque preneur préempte donc sa partie, sans avoir à acheter l’exploitation du voisin. Le preneur qui reçoit une offre globale portant sur plusieurs exploitations exige la ventilation, parcelle par parcelle et prix par prix, et saisit le tribunal paritaire en cas de refus.
Ces règles dessinent le périmètre utile : sont seuls préemptables les biens ruraux loués au preneur bénéficiaire, aliénés à titre onéreux hors expropriation, hors opérations familiales visées par l’article L. 412-1, et proposés dans des conditions qui permettent une préemption effective — vente séparée par exploitation, et, en cas de mélange avec des biens non loués, indivisibilité réelle entre biens d’un même propriétaire. Tout montage qui prive le preneur de cette préemption effective expose la vente à l’annulation. Pour une vue d’ensemble du statut du fermage, des congés et de la préemption, le lecteur peut se reporter à la synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption.
II. Purge, prix et délais : exercer le droit sans le perdre
A. La notification du notaire vaut offre de vente et ouvre un délai de deux mois à peine de forclusion
La procédure est notariale et écrite. L’article L. 412-8 du même code dispose qu’après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, « le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée », avec, le cas échéant, les nom et domicile du candidat acquéreur. Puis vient la formule décisive : « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. » Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil s’appliquent à cette offre : l’acceptation du preneur forme la vente. Le preneur « dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre », et « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » Trois points appellent l’attention : le délai court de la réception, pas de l’envoi ; la réponse doit parvenir au bailleur dans le délai, un envoi tardif ne suffit pas ; le silence vaut renonciation définitive pour cette vente. En pratique, le preneur accuse réception, fait dater sa réponse, l’adresse en recommandé avec avis de réception ou par acte d’huissier, et conserve la preuve de la date de réception par le bailleur.
La cour d’appel d’Agen a illustré le 14 mai 2025 (RG n° 24/00665) les deux faces de ce formalisme. D’un côté, la notification adressée le 4 mai 2021 au preneur, une EARL, du projet de vente des biens du bailleur à un tiers, détaillant prix et prestations annexes, a été déclarée régulière : aucun moyen de nullité tenant au contenu de la purge n’a prospéré. De l’autre, la préemption exercée le 1er juillet 2021 par l’EARL a été déclarée nulle, faute de réitération de l’acte authentique dans le délai légal après mise en demeure par acte d’huissier du 16 septembre 2021 restée sans effet. L’article L. 412-8 du même code prévoit en effet qu’en cas de préemption, le preneur « bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique », et que « passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet », l’action en nullité appartenant au vendeur et à l’acquéreur évincé. La cour a en outre condamné l’EARL à 3 000 euros de dommages et intérêts envers le vendeur âgé placé sous curatelle et envers le candidat acquéreur, pour avoir fait échec au projet de vente par une instance vouée à l’échec. Préempter sans être en mesure de payer et de signer dans les deux mois expose donc à la nullité de plein droit et à des dommages et intérêts : le preneur fait vérifier son financement avant d’accepter, et programme la signature chez le notaire dès l’envoi de sa réponse.
Quand le propriétaire modifie ses prétentions, la purge recommence. L’article L. 412-9 du même code impose au propriétaire qui change ses conditions, notamment de prix, pendant le délai de deux mois, de notifier les nouvelles conditions par l’intermédiaire du notaire, et le délai du preneur est alors « augmenté de quinze jours ». Après l’expiration du délai, toute modification des prétentions, ou la persistance de l’intention de vendre un an après la dernière notification sans que la vente soit réalisée, oblige à renouveler toute la procédure. Enfin, « toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption ». Le preneur qui découvre une vente à un prix inférieur au prix notifié, ou à des conditions de paiement différentes, sans nouvelle purge, tient là un moyen d’annulation, détaillé au paragraphe suivant. Il demande systématiquement au notaire copie de l’acte et vérifie prix, acquéreur et conditions.
La rigueur des délais vaut aussi contre la SAFER. La cour d’appel de Montpellier, le 11 décembre 2025 (RG n° 19/05809), a déclaré nul pour forclusion le droit de préemption exercé par la SAFER sur des terres vendues à des preneurs en place : la déclaration d’intention d’aliéner, notifiée le 2 août 2016 avec consistance des biens, prix et existence du bail, complétée à la demande de la SAFER, suffisait à faire courir le délai ; la seconde notification du 6 septembre 2016, qui se bornait à rectifier des références cadastrales après division parcellaire sans modifier l’objet de la vente, n’a pas fait courir un nouveau délai ; la préemption exercée le 4 novembre 2016 intervenait après l’expiration du délai de deux mois et quinze jours, expiré le 17 octobre 2016. La vente aux preneurs a été déclarée parfaite et la SAFER condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement dépasse la SAFER : une simple rectification cadastrale ne rouvre pas les délais, et le preneur comme le bailleur ont intérêt à dater précisément chaque notification pour calculer la forclusion.
B. Prix contesté, vente annulée et acquéreur substitué : les recours du preneur évincé
Le preneur qui estime le prix excessif ne doit ni refuser en bloc ni accepter sous réserve : il saisit le tribunal paritaire. L’article L. 412-7 du même code dispose : « il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. » Les frais d’expertise sont partagés entre vendeur et acquéreur en cas de vente, et « Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente », les frais restant alors à la charge de celui qui refuse la décision du tribunal. La contestation du prix suspend donc utilement la mécanique : le preneur agit dans le délai de préemption, demande l’expertise, et le tribunal fixe la valeur vénale. Le bailleur pressé de vendre à un tiers à un prix de complaisance se trouve contraint par une valeur objective. Le preneur joint à sa saisine tous les éléments de comparaison — prix des terres libres et occupées dans le secteur, références SAFER, nature des sols, bâtiments compris dans la vente — et sollicite l’expertise avant toute renonciation.
Quand la vente a eu lieu sans respect du droit, le preneur agit en nullité et en substitution. L’article L. 412-10 du même code vise le bailleur qui vend à un tiers avant l’expiration des délais, à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux notifiés, ou qui impose au preneur des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir : « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix. » La substitution joue donc aux conditions notifiées, avec le bénéfice du prix inférieur si le bailleur a vendu moins cher au tiers. Ce texte fonde aussi la sanction des ventes groupées abusives censurées par la Cour de cassation le 16 avril 2026 : imposer au preneur l’achat global de biens loués et de biens de tiers revient à lui imposer des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir.
Le délai pour agir est bref. L’article L. 412-12 du même code dispose que « le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion », lorsque le droit n’a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations du bailleur. Le point de départ est la connaissance de la date exacte de la vente, non une vague rumeur de cession : le preneur qui apprend la mutation fait établir sans attendre la date de l’acte — publicité foncière, attestation notariée — puis assigne dans les six mois. Passé ce délai, la vente devient inattaquable sur ce fondement, même si la purge était irrégulière.
Celui qui préempte s’engage pour neuf ans. L’article L. 412-12 renvoie aux obligations des articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67, et l’article L. 411-59 du même code exige du bénéficiaire qu’il « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », en participant « sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », avec le cheptel et le matériel nécessaires, et en occupant l’habitation du bien ou une habitation proche permettant l’exploitation directe. À défaut, l’acquéreur évincé peut obtenir des dommages et intérêts devant le tribunal paritaire, pendant la période de neuf ans. Le texte ménage une seule souplesse : l’apport du bien préempté à un groupement foncier agricole reste possible à condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement. Le preneur qui préempte pour revendre rapidement, pour installer un tiers sans lien avec l’exploitation, ou pour cesser toute activité personnelle, s’expose à payer. La préemption réussie se prépare donc comme une reprise d’exploitation, avec un projet de neuf ans, un financement et, si besoin, une autorisation d’exploiter.
En synthèse procédurale, le preneur qui reçoit la lettre du notaire répond dans les deux mois de la réception, en recommandé avec avis de réception ou par acte d’huissier ; s’il conteste le prix, il saisit le tribunal paritaire pour expertise ; s’il accepte, il signe l’acte authentique dans les deux mois de sa réponse ; s’il découvre une vente irrégulière, il établit la date exacte de l’acte et assigne en nullité et substitution dans les six mois ; une fois acquéreur, il exploite personnellement pendant neuf ans. Chaque étape manquée se paie en forclusion, en nullité de la préemption ou en dommages et intérêts, comme les décisions de 2025 et 2026 le confirment.
Conclusion
Le droit de préemption du preneur en place n’est ni une formalité ni un privilège automatique : c’est un droit d’ordre public, incessible, réservé à l’exploitant qui justifie de trois ans de profession agricole et d’une exploitation effective, et cantonné aux biens loués, à l’exclusion des montages qui noient les parcelles affermées dans un ensemble indivisible de pure circonstance. La Cour de cassation, le 16 avril 2026, a fixé la limite : des biens de propriétaires distincts ne forment jamais un tout indivisible opposable au fermier. La procédure est ensuite une course de délais : deux mois pour répondre à compter de la réception de la notification, quinze jours supplémentaires en cas de conditions modifiées, deux mois pour réitérer l’acte authentique après acceptation, dix jours pour notifier toute vente réalisée, six mois pour agir en nullité à compter de la connaissance de la date de la vente. Les cours d’appel de 2025 sanctionnent symétriquement les deux camps : préemption annulée et dommages et intérêts contre le preneur qui ne réitère pas, vente parfaite au profit des preneurs contre la SAFER forclose. Devant la lettre du notaire, le réflexe utile tient en trois gestes : vérifier sa qualité de bénéficiaire et le périmètre des biens, répondre dans les formes et les délais en contestant le prix devant le tribunal paritaire si besoin, et sécuriser le financement de la réitération avant d’accepter.
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