Après un hiver à dix-neuf degrés et la ventilation coupée pour faire baisser la facture, des taches noires apparaissent derrière l’armoire, le papier peint gondole dans la chambre, une odeur de moisi s’installe. Le bailleur répond que vous n’aérez pas assez et refuse toute réparation. Qui doit agir, qui doit payer, et comment le prouver ? La réponse tient en une phrase : tout dépend de la cause de l’humidité. Quand elle vient du bâtiment, infiltrations, défaut d’étanchéité, ventilation inexistante ou bouchée, le bailleur est tenu d’une obligation de résultat et doit remettre le logement en état. Quand elle vient de l’usage, chauffage durablement insuffisant, aération jamais faite, entretien courant négligé, c’est au locataire d’assumer sa part. Et dans la plupart des dossiers réels, les deux causes se mélangent : c’est alors la preuve technique qui départage, pas les affirmations échangées par messages.
Trois réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, les montants cités sont ceux alloués dans des affaires précisément jugées, pas des barèmes : votre indemnisation dépendra de vos justificatifs et de l’ampleur réelle des désordres. Ensuite, la procédure administrative d’insalubrité, signalement en mairie et arrêté du préfet, obéit à d’autres règles et n’est pas l’objet de cet article, consacré au litige civil entre locataire et bailleur. Enfin, l’état du droit et des décisions est apprécié au 9 septembre 2026.
I. D’où vient l’humidité : la cause décide du payeur
Condensation ou infiltration : ce diagnostic commande tout le régime juridique. L’eau qui ruisselle le long d’un mur après une pluie, le salpêtre en pied de mur, la peinture qui s’écaille près d’une fenêtre dont le joint est mort racontent une défaillance du bâtiment. La buée quotidienne sur les vitres, les moisissures derrière les meubles collés aux murs froids d’une pièce chauffée à dix-sept degrés et jamais aérée racontent un air intérieur saturé d’humidité. Dans le premier cas, le bailleur doit les travaux ; dans le second, le locataire doit changer ses pratiques et assumer l’entretien courant. Quand les deux se cumulent, le juge cherche la cause première et sanctionne celui qui n’a pas fait sa part, comme l’ont montré trois cours d’appel entre 2025 et 2026.
A. Le bâtiment en cause : étanchéité, ventilation et décence, l’obligation du bailleur
Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent impose au logement des qualités physiques précises. Le gros œuvre doit être « en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau », et « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation » (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2). Le même texte ajoute deux exigences directement utiles aux dossiers de moisissures : le logement « est protégé contre les infiltrations d’air parasites », avec une étanchéité à l’air suffisante des portes, fenêtres et parois, et surtout « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Autrement dit, un logement sans grille d’aération, avec des bouches de ventilation obturées ou sans aucun système de ventilation, n’est pas seulement inconfortable : il est non décent.
Cette exigence pèse sur le bailleur par la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de son article 6, « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement », et « c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Le code civil dit la même chose à sa manière : l’article 1719 oblige le bailleur « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». La ventilation et l’étanchéité relèvent de ce socle : ni le locataire ni une clause du bail ne peuvent en décharger le bailleur.
Les juges en tirent des conséquences concrètes. Le 16 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG 25/10532) a condamné un office public de l’habitat, pour une chambre envahie de moisissures, à nettoyer les moisissures, à reprendre les surfaces (toile de verre, peinture, enduit), à isoler le mur donnant sur l’extérieur et à installer une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois après signification, avec 500 euros de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Retenez le triptyque : nettoyage et reprise des surfaces, traitement de la cause froide avec un isolant sur le mur extérieur, et ventilation mécanique. Un bailleur qui se contente de repeindre sans traiter la paroi froide ni la ventilation s’expose à voir le juge ordonner les trois sous astreinte.
La cour d’appel de Montpellier, le 2 décembre 2025 (RG 23/03276), a jugé un dossier emblématique du cumul des causes : infiltrations par la terrasse non étanche de l’appartement du dessus, avec jacuzzi et arrosage intensif, absence de grilles d’aération sur les menuiseries, bouches de ventilation en façade obturées, défaut d’étanchéité à l’air de certaines menuiseries. La cour rappelle que l’obligation de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible, issue de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, s’analyse en une obligation de résultat dont seule la démonstration d’un cas de force majeure permet de s’exonérer. Le bailleur et le voisin du dessus ont été condamnés in solidum à 2 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance, le voisin devant garantir le bailleur à hauteur de 90 %. L’obligation de résultat signifie que le bailleur ne peut pas se retrancher derrière la faute d’un tiers, ici le voisin qui arrose sa terrasse : il doit d’abord indemniser le locataire, puis se retourner contre le responsable.
B. L’usage en cause : chauffage, aération et entretien courant, la part du locataire
Le revers du décor figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé ». Il doit ainsi « b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location », « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », et « d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Chauffer normalement, aérer chaque jour, nettoyer les bouches d’aération : tout cela relève de l’usage paisible et de l’entretien courant, et le locataire qui s’en dispense durablement commet une faute.
Le décret du 26 août 1987, qui liste les réparations locatives, le dit noir sur blanc : incombent au locataire, dans la rubrique des canalisations de gaz, l’« Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération », et au titre des autres équipements, le « Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation » (décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe). Concrètement, dépoussiérer les bouches d’extraction, ne pas les obturer, laisser les grilles d’entrée d’air libres, faire ramoner : c’est écrit, et le bailleur qui prouve par constat que les bouches étaient bouchées par l’occupant marque un point sérieux. De même, couper la ventilation mécanique contrôlée pour économiser l’électricité ou ne jamais ouvrir les fenêtres en hiver produit exactement l’air confiné et saturé qui fait moisir les murs : l’économie réalisée sur la facture se paie en dégradations dont le locataire répond, sauf à démontrer la faute du bailleur.
Mais la part du locataire a des limites strictes, et c’est là que l’arrêt de Montpellier devient précieux pour les occupants. Le bailleur reprochait à la locataire de ne pas chauffer assez malgré une climatisation réversible surdimensionnée, de ne pas utiliser la fonction déshumidificateur, de ne pas aérer et d’entretenir trop de plantes vertes. L’expertise avait relevé une température de 17,2 degrés dans le séjour le 28 décembre 2021. La cour admet que l’insuffisance de chauffage a aggravé l’humidité, mais juge que la cause première restait les infiltrations d’eau : elle estime dès lors le bailleur particulièrement malvenu à reprocher à l’occupante son défaut d’aération alors que l’expertise constatait l’absence de tout système de ventilation, l’obturation des grilles en façade et l’absence de grilles sur les fenêtres en PVC rénovées. Trois enseignements : chauffer à dix-sept degrés en hiver aggrave mais n’exonère pas le bailleur quand l’infiltration est la cause première ; reprocher au locataire de ne pas aérer un logement dépourvu de ventilation est inopérant ; et le témoignage du locataire suivant, qui n’aurait constaté aucune humidité, ne suffit pas, à lui seul, à établir que le défaut d’aération et de chauffage serait la cause exclusive d’une humidité constatée à plusieurs reprises entre avril 2019 et décembre 2021. La régularité des constats dans le temps bat l’anecdote du successeur.
Le même équilibre se retrouve à Rennes. Le 17 septembre 2025 (RG 22/03389), la cour d’appel retient une humidité non discutable dans les lieux, imputable pour partie à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les normes de décence n’étant pas respectées, ce qui ouvre droit à un préjudice de jouissance. L’humidité venait de percolations au travers d’une paroi enterrée, d’une absence d’étanchéité et d’un drainage défectueux : typiquement le bâti, pas l’usage. Notez aussi le rôle de l’état des lieux d’entrée, qui mentionnait déjà des peintures écaillées à l’arrivée de la locataire en février 2018 : quand les murs étaient déjà marqués à l’entrée, le bailleur ne peut pas prétendre que l’occupant a tout causé.
II. Agir sans se tromper : prouver d’abord, saisir dans l’ordre
Dans les dossiers d’humidité, le perdant est presque toujours celui qui a négligé la preuve ou brûlé les étapes. Les locataires cessent de payer leur loyer pour faire pression, puis découvrent que la clause résolutoire a joué et que l’expulsion est ordonnée. Les bailleurs font repeindre sans expertise, puis découvrent que les moisissures reviennent et que le juge ordonne la ventilation sous astreinte. La méthode qui gagne tient en deux temps : constituer un dossier de preuves daté qui distingue la cause du bâtiment de la part d’usage, puis actionner les recours dans l’ordre, amiable, conciliation, juge, sans jamais s’offrir justice soi-même.
A. Constituer la preuve : écrits datés, mesures et constat contradictoire
Premier réflexe : écrire au bailleur dès les premières taches, par un moyen qui date, lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel conservé, avec photographies datées pièce par pièce. Décrivez les faits, pas les conclusions : localisation, surface, évolution, odeurs, effets sur la santé et sur les meubles, température de consigne du chauffage, fréquence d’aération. Conservez l’état des lieux d’entrée : s’il mentionne déjà des traces, des peintures écaillées ou des joints noircis, il établit l’antériorité du désordre, comme à Rennes où les murs repeints quelques mois avant l’entrée présentaient déjà des marques. À l’inverse, un état des lieux d’entrée vierge puis des moisissures deux ans plus tard impose de démontrer ce qui a changé : infiltration nouvelle, ventilation tombée en panne, ou modification de vos propres pratiques.
Deuxième réflexe : mesurer. Un hygromètre d’intérieur coûte quelques euros et objective l’air saturé ; un thermomètre relève la température réelle pièce par pièce, utile quand le bailleur allègue un chauffage insuffisant ou quand vous voulez démontrer que vous chauffez normalement. Photographiez les grilles d’aération et les bouches de ventilation, libres ou obturées, ainsi que l’état des menuiseries et des joints. Si de l’eau ruisselle ou si le salpêtre remonte, photographiez après la pluie et par temps sec : la différence distingue l’infiltration de la condensation. Ces pièces simples, datées et localisées, ont fait la différence à Montpellier, où des constats répétés entre 2019 et 2021 ont emporté la conviction malgré le témoignage contraire du locataire suivant, et à Rennes, où des photographies localisées et datées du 22 mai 2022 ont confirmé une humidité non discutable.
Troisième réflexe : faire constater par un tiers. Le constat du commissaire de justice fige l’état des lieux à une date certaine, et l’article 9 du code de procédure civile rappelle que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » ; le rapport d’un professionnel, bureau d’études humidité, diagnostiqueur, expert d’assurance, qualifie la cause, infiltration, remontée capillaire, pont thermique, condensation. Mais attention à la valeur de ces pièces : à Rennes, la cour relève que l’expert d’assurance s’était contenté de reprendre les dires de la locataire sans explication technique, n’avait pas constaté les vêtements présentés comme endommagés et ignorait l’origine de la panne du piano. Une expertise non contradictoire, qui recopie vos dires sans mesure ni raisonnement technique, ne prouve ni la cause ni le montant du préjudice matériel : la cour a confirmé le rejet des 1 674,50 euros réclamés à ce titre. Exigez donc de tout intervenant des mesures, des photographies et un raisonnement qui distingue les causes, et invitez le bailleur à être présent ou à mandater son propre expert : le contradictoire fait la force de la pièce.
Quatrième réflexe, pour les bailleurs : documentez l’usage. Un bailleur qui allègue le défaut d’aération doit le prouver : constat de bouches obturées, de grilles condamnées, de VMC débranchée, relevés de température. L’affirmation nue ne suffit pas, surtout quand le logement manque lui-même de ventilation : rappelez-vous le bailleur montpelliérain sanctionné pour ce reproche infondé. Et pour les deux parties : conservez les factures d’énergie, les devis et les factures de travaux, les échanges avec le syndic quand l’eau vient des parties communes ou du voisin du dessus, car le bailleur devra ensuite se retourner contre le copropriétaire responsable, comme le voisin au jacuzzi condamné à garantir à 90 %.
B. Les recours dans l’ordre : mise en demeure, conciliation, puis le juge
Une fois le dossier constitué, la loi organise un parcours gradué à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties ». Concrètement : mise en demeure détaillée au bailleur, avec vos constats et un délai raisonnable ; à défaut de réponse sous deux mois, saisine facultative mais utile de la commission départementale de conciliation, gratuite ; puis juge des contentieux de la protection. Devant le juge, « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Le magistrat peut donc ordonner les travaux avec délai et astreinte, et allouer des dommages et intérêts.
L’erreur à ne jamais commettre, c’est de suspendre seul le paiement du loyer. À Rennes, la locataire, pourtant fondée à invoquer un manquement du bailleur et un préjudice de jouissance, faute de démontrer qu’elle était dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux, elle se voit opposer le jeu de la clause résolutoire : le bail est résilié, l’expulsion ordonnée, et elle est condamnée à 6 748 euros d’arriéré outre 500 euros par mois d’indemnité d’occupation. La cour rappelle la règle : l’exception d’inexécution n’est ouverte au preneur que placé dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux, solution qu’elle rattache à un arrêt de la troisième chambre civile du 28 juin 2018 (pourvoi n° 16-27.246). À Douai, le 16 janvier 2025 (RG 23/02877), même leçon : la cour rejette la demande d’exception d’inexécution du paiement du loyer pour indécence du logement tout en condamnant le bailleur à 6 072 euros pour le préjudice de jouissance. Autrement dit, vous pouvez obtenir des milliers d’euros d’indemnisation et perdre votre logement dans la même décision si vous cessez de payer sans autorisation judiciaire. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer : demandez-le lui, avec ou sans consignation, au lieu de le décider seul.
À l’inverse, le bailleur qui tarde à traiter la cause s’expose à une addition qui dépasse largement le coût des travaux. Outre les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 2 500 euros à Montpellier, 6 072 euros à Douai, 500 euros à Paris, le juge ordonne les travaux sous astreinte, 20 euros par jour de retard à Paris, et transmet au représentant de l’État le jugement constatant la non-décence. Pour le locataire, la demande doit être chiffrée et justifiée : détaillez le préjudice de jouissance en pourcentage du loyer et en durée, comme la Rennaise qui réclamait 40 % de son loyer pendant trente-sept mois, mais prouvez chaque euro de préjudice matériel par facture, car le forfait sans pièce est rejeté. Pour le bailleur, la défense utile consiste à prouver la part d’usage par des mesures et à proposer rapidement des travaux ciblés, isolation du mur froid, rétablissement de la ventilation, reprise d’étanchéité, plutôt que de nier en bloc : le déni total face à une humidité documentée aggrave systématiquement la condamnation.
Conclusion
Les moisissures d’un logement loué ne désignent jamais d’emblée un coupable : elles posent une question de cause. Retenez cinq réflexes. Premièrement, qualifiez l’eau : infiltration, remontée ou défaut d’étanchéité pour le bâti, condensation d’un air confiné et froid pour l’usage, sachant que les deux se cumulent souvent et que le juge cherche alors la cause première. Deuxièmement, écrivez et mesurez dès le premier jour : signalement daté au bailleur, photographies localisées, hygrométrie, températures, état des grilles et bouches de ventilation. Troisièmement, faites constater par un tiers avec des mesures et un raisonnement technique contradictoire, car l’expertise qui recopie vos dires ne prouve rien. Quatrièmement, suivez l’ordre légal : mise en demeure, conciliation départementale facultative, puis juge des contentieux de la protection, seul habilité à réduire ou suspendre le loyer et à ordonner les travaux sous astreinte. Cinquièmement, ne cessez jamais seul de payer votre loyer, même face à un logement indéniablement humide : Rennes et Douai montrent qu’on peut avoir raison sur le fond, obtenir plusieurs milliers d’euros, et être expulsé pour impayés dans la même décision. Avec ces repères, l’hiver à chauffage réduit cesse d’être un piège : il devient un dossier traitable, pièce par pièce, où chacun répond de sa part, le bailleur du bâtiment décent et ventilé, le locataire de l’air qu’il y fait circuler.
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