Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être loué en France : il est réputé non décent, et sa remise en location expose le bailleur à des condamnations de plus en plus fermes. La question revient partout à la rentrée 2026, car le Parlement discute d’un assouplissement spectaculaire : le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, qui permettrait de continuer à louer une passoire thermique dès lors que des travaux sont engagés. Le texte doit maintenant être examiné par l’Assemblée nationale et peut encore évoluer.
Que dit donc le droit applicable aujourd’hui ? Un locataire qui vit dans un logement classé G ou F dispose de recours concrets, et plusieurs tribunaux viennent de réduire des loyers ou d’ordonner des travaux sous astreinte, y compris cet été. Un propriétaire qui souhaite remettre son bien sur le marché doit, lui, distinguer ce qui est déjà effectif — interdiction, gel des loyers, nouveau calcul du DPE depuis janvier 2026 — de ce qui reste un projet parlementaire. Cet article fait le point, textes et décisions à l’appui, sur les règles en vigueur et sur les changements annoncés, pour savoir si un logement classé G peut encore être loué en 2026 et comment agir dans un cas comme dans l’autre.
I. Ce que le droit en vigueur interdit déjà : la location d’un logement classé G
A. Un logement classé G est non décent et ne peut plus faire l’objet d’un bail
Le principe est posé par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi Climat et Résilience : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Le même article fixe le calendrier : le niveau de performance d’un logement décent est compris « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D ». Et il conclut sans ambiguïté : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents ».
Le décret d’application confirme ce mécanisme. L’article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent précise qu’en France métropolitaine, le niveau de performance minimal exigé correspond à la classe F depuis le 1er janvier 2025, qu’il passera à la classe E au 1er janvier 2028 puis à la classe D au 1er janvier 2034. Autrement dit, un logement classé G est hors la loi depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F le sera au 1er janvier 2028 et un logement classé E au 1er janvier 2034. Ces classes renvoient à l’échelle créée par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », de la classe A à la classe G.
Concrètement, l’interdiction ne déloge personne du jour au lendemain : elle s’apprécie au moment de la conclusion d’un nouveau bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Un locataire en place ne peut pas être expulsé au seul motif que son logement est classé G. En revanche, le bailleur qui signerait aujourd’hui un nouveau contrat pour un logement classé G — ou qui renouvellerait un bail sur un tel logement — méconnaîtrait son obligation de décence et engagerait sa responsabilité. À cela s’ajoute une sanction financière immédiate, déjà en vigueur : le gel des loyers des passoires thermiques. Le III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». Tant que le logement reste classé F ou G, le propriétaire ne peut ni réviser le loyer en cours de bail au rythme de l’indice de référence, ni pratiquer une majoration pour travaux, ni augmenter le loyer au renouvellement ou entre deux locataires. Un propriétaire qui conserve un logement classé G dans son parc supporte donc un double handicap : il ne peut pas le relouer légalement à un nouveau locataire, et il ne peut pas revaloriser le loyer du locataire en place.
Pour les baux conclus entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, un seuil de consommation servait déjà de garde-fou avant l’entrée en jeu des classes : le critère de performance énergétique minimale exigeait une consommation inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne l’a rappelé dans un litige de décence énergétique tranché le 14 janvier 2025, en relevant que le logement devait présenter une consommation « estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation soit inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an » (tribunal judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 14 janvier 2025, n° 24/03362). Cette décision illustre aussi la première arme du juge face à un logement énergivore contesté : une expertise judiciaire du logement, ordonnée avant dire droit, pour décrire les désordres, chiffrer les travaux et évaluer les préjudices du locataire.
B. Les recours concrets du locataire : mise en demeure, commission de conciliation, juge des contentieux de la protection
Le locataire qui découvre que son logement est classé G — ou dont la consommation révèle une passoire thermique — doit agir par écrit et dans l’ordre. Première étape : adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le DPE et en demandant la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les critères de décence. Ce courrier date les réclamations et conditionne la suite : dans l’affaire jugée à Saint-Étienne, la locataire avait précisément adressé des lettres recommandées pour demander des travaux de rénovation énergétique avant de saisir le juge.
Deuxième étape : saisir la commission départementale de conciliation. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal », et que « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties ». Sa compétence couvre expressément « Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la présente loi », c’est-à-dire précisément les litiges de décence, y compris énergétique. La conciliation est gratuite et peut déboucher sur un accord constaté ; à défaut, le dossier est prêt pour le juge.
Troisième étape : saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, au fond ou en référé selon l’urgence. Les décisions récentes montrent que les magistrats n’hésitent plus sur les sanctions. Le 3 août 2026, le tribunal judiciaire de Rennes a examiné la situation de deux locataires confrontés à une humidité persistante et des moisissures dans un logement dont le bailleur traînait à faire les travaux. Le juge a constaté le manquement de la société bailleuse à son obligation de délivrance d’un logement décent, puis l’a condamnée à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai de trois mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par appartement, a réduit les loyers de 50 euros par mois pour chaque locataire jusqu’à la mise en conformité, a alloué 2 200 euros à chacun au titre de la réduction rétroactive des loyers et 1 500 euros chacun au titre du préjudice moral (tribunal judiciaire de Rennes, juge des contentieux de la protection, 3 août 2026, n° 25/07087). La leçon est claire : le manquement à la décence se paie en travaux forcés, en loyers réduits et en dommages et intérêts.
Lorsque la situation est urgente — hiver, enfants, désordres manifestes — le référé permet d’obtenir une injonction rapide. Le 24 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, constatant un « trouble manifestement illicite », a condamné une bailleuse, « dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de tard », à effectuer les travaux nécessaires dans le logement, notamment l’« installation d’une VMC permettant une circulation de l’air dans l’ensemble des pièces du logement » (tribunal judiciaire de Bobigny, référé, 24 avril 2026, n° 26/00897). Les demandes indemnitaires, elles, ont été renvoyées au fond pour contestation sérieuse : le référé sert à faire faire les travaux, le procès au fond sert à obtenir réparation intégrale du préjudice.
Le locataire peut demander cumulativement la réalisation des travaux, une réduction ou une suspension du loyer jusqu’à mise en conformité, le remboursement des loyers indûment perçus et des dommages et intérêts pour préjudice moral, de jouissance et parfois de santé. Le juge apprécie chaque chef au vu des pièces : DPE, photos, factures de chauffage, courriers, rapports d’expertise ou constats de commissaire de justice. Notre article sur la suspension du loyer et la consignation quand le bailleur refuse les travaux détaille ces mécanismes, et celui consacré au logement insalubre ou indécent précise les indemnisations possibles. Un point de vigilance demeure : la suspension unilatérale du paiement du loyer sans décision de justice expose le locataire à une résiliation du bail pour impayés ; la voie sûre reste la saisine du juge ou, le cas échéant, la consignation ordonnée judiciairement.
II. Ce que le Parlement s’apprête à changer : sursis pour les bailleurs et nouveau calcul du DPE
A. Les dérogations votées par le Sénat : louer une passoire thermique à condition d’engager les travaux
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé à l’Assemblée nationale le 24 juin 2026 par le ministre de la ville et du logement, a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte adopté n° 157, consultable sur le site du Sénat). Le texte maintient le calendrier d’interdiction — G en 2025, F en 2028, E en 2034 — et précise même qu’un logement loué au moment de chaque échéance sera considéré comme non décent s’il n’atteint pas le niveau de performance exigible au plus tard trois ans après cette échéance, à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. Surtout, il crée des dérogations au critère de décence énergétique : le logement serait réputé décent au titre de la performance énergétique dans plusieurs hypothèses.
La première dérogation concerne les travaux impossibles : lorsque les travaux permettant d’atteindre le niveau exigible se sont révélés impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ou ont été refusés par une décision administrative, le propriétaire devra démontrer qu’il a réalisé tous les travaux d’amélioration possibles au regard de ces contraintes, un décret en Conseil d’État devant en préciser les modalités. La deuxième vise les copropriétés bloquées : si les travaux ont été refusés par une résolution votée en assemblée générale des copropriétaires datant de moins de dix-huit mois, malgré les diligences du bailleur, celui-ci devra là encore prouver qu’il a réalisé tous les travaux possibles à son niveau.
Les troisième et quatrième dérogations instaurent le véritable sursis annoncé. Pour la copropriété, le logement dont le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de travaux de nature à faire atteindre le niveau de performance exigible au logement ou à l’immeuble verrait ce niveau réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans à compter de la conclusion du contrat, à condition que ce contrat ait été signé avant le 1er janvier 2030. Pour la maison individuelle ou l’immeuble collectif hors copropriété, le propriétaire qui a conclu un tel contrat de travaux avant le 1er janvier 2030 bénéficierait de la même présomption, dans la limite de trois ans. En résumé : trois ans de sursis pour une maison, cinq ans en copropriété, à condition d’un contrat de travaux signé avant 2030. Une dérogation supplémentaire vise les logements dont l’immeuble collectif atteint déjà le niveau exigé au vu d’un DPE collectif.
Le texte sénatorial contient enfin une disposition qui toucherait directement les contentieux : lorsque le juge prononce une réduction ou une suspension de loyer jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité énergétique, cette réduction ou suspension devrait tenir compte de la diligence du propriétaire et ne pas excéder le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique du logement. Un bailleur diligent, qui a signé ses contrats de travaux, verrait ainsi la sanction loyère plafonnée au surcoût réellement subi par le locataire. Prudence indispensable : à la date d’aujourd’hui, ce texte n’a été adopté qu’en première lecture par le Sénat. Il doit être examiné par l’Assemblée nationale, peut être modifié, et tant qu’il n’est pas définitivement voté et publié, l’interdiction actuelle continue de s’appliquer dans son intégralité. Aucun bailleur ne peut donc s’en prévaloir dès maintenant pour relouer un logement classé G, et aucun locataire ne perd ses recours.
B. Le reclassement déjà effectif depuis janvier 2026 : vérifier son DPE avant toute décision
Alors que le débat parlementaire se poursuit, un changement déjà en vigueur a reclassé des centaines de milliers de logements sans le moindre chantier. L’arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité relatif au diagnostic de performance énergétique (Journal officiel du 26 août 2025), entré en vigueur le 1er janvier 2026, a abaissé de 2,3 à 1,9 le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans les diagnostics de performance énergétique et les audits énergétiques. Conséquence directe : les logements chauffés à l’électricité, pénalisés par l’ancien coefficient, voient leur consommation en énergie primaire mécaniquement recalculée à la baisse. Selon les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements principalement chauffés à l’électricité pourraient sortir des classes F et G grâce à ce seul changement de méthode.
Le même arrêté a prévu un dispositif pratique peu connu : les propriétaires d’un DPE en cours de validité n’ont pas besoin de payer un nouveau diagnostic. Ils peuvent télécharger gratuitement, via l’observatoire de l’ADEME, une attestation qui remplace l’étiquette initiale par la nouvelle étiquette résultant du changement de coefficient, sans remettre en cause les travaux ni les données du diagnostic d’origine ; et en l’absence d’attestation, le diagnostic produit initialement reste valable. Un bailleur dont le logement était classé G en 2024 peut donc découvrir qu’il est désormais classé F — et même mieux — sans aucun travaux, ce qui lève de fait l’interdiction de louer et le gel du loyer. À l’inverse, un locataire doit vérifier que le DPE qui lui est présenté tient compte du nouveau calcul : une étiquette F ou G ancienne peut avoir changé, et une étiquette établie après le 1er janvier 2026 avec l’ancien coefficient serait contestable.
À Paris et en Île-de-France, ces questions prennent une acuité particulière. Le parc locatif y est ancien, massivement chauffé à l’électricité dans le collectif des années 1970 à 1990 comme au gaz ou au fioul dans l’ancien, et la très grande majorité des logements se trouve en copropriété : les travaux décisifs — isolation par l’extérieur, toiture, chauffage collectif — dépendent de votes en assemblée générale, ce qui explique le délai de cinq ans prévu par le texte sénatorial pour les immeubles collectifs. Le propriétaire francilien a donc intérêt à agir dès maintenant sur deux fronts : télécharger l’attestation ADEME pour actualiser l’étiquette de son lot, et pousser son syndic à inscrire les travaux énergétiques à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en conservant la preuve de ses diligences — cette trace écrite sera déterminante si la dérogation pour refus de la copropriété entre en vigueur. Le locataire parisien ou francilien, lui, conserve des voies de droit bien identifiées : la commission départementale de conciliation de son département, puis le juge des contentieux de la protection de son tribunal judiciaire, à Paris comme à Bobigny, Créteil ou Nanterre, dont les référés prononcent régulièrement des injonctions de travaux sous astreinte. Pour les acquéreurs qui viseraient volontairement une passoire thermique à rénover, notre article sur l’achat d’une passoire thermique et les recours en cas de DPE erroné complète cette analyse.
Conclusion
En septembre 2026, la règle reste inchangée : un logement classé G ne peut plus être loué, un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté, et le locataire d’une passoire thermique dispose de recours éprouvés — lettre recommandée, commission départementale de conciliation, juge des contentieux de la protection — qui aboutissent à des travaux sous astreinte, des réductions de loyer et des dommages et intérêts, comme en témoignent les décisions rendues à Rennes et à Bobigny au premier semestre 2026. L’assouplissement voté par le Sénat le 8 juillet 2026 — trois ans de sursis pour une maison, cinq ans en copropriété, dérogations pour travaux impossibles ou refusés — reste un projet de première lecture : il ne doit influencer aucune signature de bail tant qu’il n’est pas définitivement adopté et publié. En revanche, un changement déjà effectif depuis le 1er janvier 2026 mérite une vérification immédiate de chaque côté : le nouveau coefficient de l’électricité a reclassé des centaines de milliers de logements, et l’attestation ADEME gratuite peut suffire à sortir un bien de l’interdiction. Bailleur comme locataire ont intérêt à sécuriser ces questions par écrit, le plus tôt possible.
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