Le locataire-gérant a cessé de payer la redevance, le restaurant tourne au ralenti et vous voulez récupérer votre fonds. Ou, à l’inverse, le loueur vous notifie la fin du contrat et vous vous retrouvez avec les salariés, les fournisseurs et un inventaire contesté. La location-gérance, définie à l’article L. 144-1 du Code de commerce, n’est pas un bail commercial : c’est la concession du fonds lui-même, exploitée « à ses risques et périls » par le gérant. Quand le contrat bascule, trois questions se posent le même jour : comment rompre valablement, comment reprendre matériellement le fonds, et qui paie les salariés. La chambre sociale de la Cour de cassation l’a rappelé le 18 mars 2026 : sauf ruine du fonds, la résiliation entraîne le retour automatique du fonds chez le propriétaire, « en sorte que les contrats de travail qui lui étaient affectés se poursuivent avec ce dernier » (Cass. soc., 18 mars 2026, n° 24-18.500). Autrement dit, récupérer le fonds, c’est aussi récupérer les contrats de travail. Ce guide détaille, pour le loueur comme pour le locataire-gérant, les leviers de résiliation, les publicités de fin, la solidarité des dettes, le sort des salariés et les recours à Paris et en Île-de-France.
I. Comment résilier une location-gérance et récupérer le fonds de commerce
A. Résilier le contrat de location-gérance pour redevance impayée ou manquement grave
La location-gérance est d’abord un contrat. L’article L. 144-1 du Code de commerce dispose : « Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre. » Le locataire-gérant n’est pas un salarié du loueur : l’article L. 144-2 du Code de commerce précise que « Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. » Il encaisse les recettes, paie les fournisseurs, embauche le personnel et doit la redevance. Quand cette redevance n’arrive plus, ou quand le fonds est laissé à l’abandon, le loueur n’a pas à attendre passivement l’échéance.
Le droit commun de la résolution s’applique. L’article 1224 du Code civil énonce : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Trois voies coexistent donc. La première, la plus rapide si le contrat l’a prévue, est la clause résolutoire : elle joue après une mise en demeure restée infructueuse, selon les formes qu’elle fixe (lettre recommandée, acte d’huissier, délai de quinze jours ou d’un mois). La seconde est la résolution unilatérale par notification, à vos risques. L’article 1226 du Code civil encadre cette voie : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. » La troisième voie est l’assignation en résolution judiciaire, plus lente mais plus sûre lorsque le manquement est contesté ou que vous voulez un titre exécutoire de restitution.
Le non-paiement de la redevance, l’exploitation irrégulière, le changement d’activité sans accord, le défaut d’assurance ou l’abandon du local constituent, selon les faits, une inexécution suffisamment grave. Conservez les avis d’échéance, les relances, le décompte, les constats d’huissier sur la fermeture, les attestations de voisins commerçants et les extraits de Kbis du locataire-gérant. Un préavis de trois mois n’est pas une règle légale de la location-gérance : il n’existe que s’il est stipulé ou s’il résulte d’un usage contractuel repris dans l’acte. En l’absence de clause, la gravité de l’inexécution suffit, sous le contrôle du juge. À l’inverse, le locataire-gérant peut lui aussi rompre si le loueur ne met pas le fonds à disposition, s’il a dissimulé une interdiction de location-gérance inscrite au bail des murs, ou s’il trouble l’exploitation. La chambre commerciale a cassé un arrêt qui n’avait pas recherché si le loueur « avait dissimulé aux locataires-gérants qu’une clause du bail commercial dont il était titulaire lui interdisait de donner en location-gérance son fonds de commerce » (Cass. com., 24 oct. 2018, n° 17-10.620). Avant de signer, et a fortiori avant de résilier, relisez le bail des murs : une clause d’exploitation personnelle non levée par le bailleur immobilier peut anéantir le contrat pour dol.
L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation à l’encontre du locataire-gérant ne résilie pas à elle seule la location-gérance. L’administrateur ou le liquidateur peut poursuivre le contrat. En pratique, le liquidateur notifie souvent l’impossibilité de poursuivre et restitue les clés. C’est cette notification, et non l’inventaire ultérieur, qui fait basculer le fonds. La chambre sociale l’a jugé le 3 avril 2024 : « la résiliation du contrat de location-gérance par le liquidateur dès le 6 février 2017 avait entraîné le retour du fonds de commerce dans le patrimoine de son propriétaire lequel devait assumer, dès cette date, toutes les obligations du contrat de travail », peu important que les clés n’aient été reçues que le 31 mars suivant (Cass. soc., 3 avr. 2024, n° 22-10.261). Si vous êtes loueur, datez la résiliation, dressez un inventaire contradictoire le jour même, changez les serrures après constat, et ne laissez pas une « poursuite provisoire » floue s’installer : elle n’empêche pas le transfert des salariés, comme l’a retenu la chambre sociale à propos d’un salon de coiffure, en jugeant que le fonds avait été restitué « avec les contrats de travail y attachés peu important une poursuite provisoire d’exploitation par le gérant en concertation avec le bailleur » (Cass. soc., 9 nov. 2017, n° 16-14.847).
B. Publier la fin du contrat, rendre les dettes exigibles et obtenir la restitution du fonds
La rupture ne produit ses effets à l’égard des tiers que si elle est publiée. L’article R. 144-1 du Code de commerce pose une règle unique pour le début et pour la fin : « Les contrats de gérance définis à l’article L. 144-1 sont publiés dans la quinzaine de leur date sous forme d’extraits ou d’avis dans un support habilité à recevoir les annonces légales. La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité. » Quinze jours, extraits ou avis, support habilité. L’avis de fin mentionne au minimum la nature du fonds, l’adresse d’exploitation, l’identité du loueur et du locataire-gérant, la date de l’acte initial et la date de cessation. La même publicité doit être répercutée au registre du commerce et des sociétés et au registre national des entreprises, afin que le Kbis cesse de présenter le locataire-gérant comme exploitant. Un oubli de publicité n’anéantit pas forcément le contrat entre les parties, mais il laisse le loueur exposé vis-à-vis des créanciers et retarde l’opposabilité de la reprise.
La publicité initiale, celle du contrat, commande aussi la solidarité du loueur. L’article L. 144-7 du Code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 9 décembre 2016, dispose : « Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. » La solidarité s’arrête à la publication. L’ancienne règle, qui prolongeait cette solidarité « pendant un délai de six mois à compter de cette publication », n’existe plus ; la chambre commerciale l’a rappelée uniquement pour des faits antérieurs à 2016, en citant « l’article L. 144-7 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2016-1691 du 19 décembre 2016 » (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-12.206). Si votre contrat est postérieur à cette réforme, un fournisseur ne peut plus vous poursuivre six mois après l’annonce légale sur le seul fondement de L. 144-7. En revanche, tant que l’annonce n’est pas parue, chaque commande du locataire-gérant peut rejaillir sur vous. D’où l’urgence de publier dès la signature, et de conserver l’attestation de parution.
Les créanciers du loueur, eux, disposent d’un autre levier au moment de la mise en gérance. L’article L. 144-6 du Code de commerce prévoit : « Au moment de la location-gérance, les dettes du loueur du fonds afférentes à l’exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce de la situation du fonds, s’il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement. L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance sur un support habilité à recevoir les annonces légales. » Trois mois, forclusion, péril du recouvrement. Ce n’est pas une action du loueur contre le locataire-gérant : c’est l’arme des créanciers du propriétaire qui voient le fonds quitter ses mains. À la sortie, le mécanisme inverse se déclenche au bénéfice des créanciers du locataire-gérant. L’article L. 144-9 du Code de commerce est net : « La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds ou de l’établissement artisanal, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance. » Les fournisseurs n’ont plus à attendre l’échéance de leurs factures. Pour le locataire-gérant, la fin du contrat est donc un accélérateur de passif ; pour le loueur, c’est le moment de ne pas se substituer à lui, sauf solidarité encore ouverte ou reprise volontaire d’une dette.
La restitution matérielle du fonds se prépare comme une cession, sans en être une. Dressez un inventaire d’entrée et un inventaire de sortie, pièce par pièce : enseigne, matériel, stocks, fichiers clients, licences, contrats d’entretien, clés, codes d’alarme, accès aux plateformes de livraison. Faites constater par huissier l’état des lieux, la fermeture, l’absence de personnel ou, au contraire, la présence de salariés. Demandez en référé la remise des clés et l’expulsion si le locataire-gérant se maintient. Le tribunal de commerce du lieu du fonds, ou le tribunal des activités économiques lorsqu’il a été institué, est le juge naturel de ce litige commercial. Le loueur qui reprend le fonds reste, pendant ce temps, titulaire du bail des murs s’il l’était : l’article L. 145-1 du Code de commerce le dit au II : « Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat. » Autrement dit, la location-gérance ne fait pas perdre le statut protecteur du bail commercial. Ne confondez pas non plus cette opération avec une cession de fonds de commerce : il n’y a pas de prix séquestré ni d’opposition des créanciers sur un prix, mais une restitution, une publicité de fin et, souvent, un contentieux de redevances.
II. Salariés, dettes et recours après la fin de la location-gérance
A. Que deviennent les contrats de travail à la résiliation de la location-gérance
C’est le point que les guides généraux de la location-gérance traitent trop vite, et c’est celui qui coûte le plus cher. L’article L. 1224-1 du Code du travail dispose : « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise. » La location-gérance, puis sa fin, sont une modification de l’employeur attaché au fonds. Les salariés suivent le fonds, pas la personne morale du locataire-gérant.
La chambre sociale a fixé la boussole en 2026. Dans l’affaire d’un restaurant exploité en location-gérance pour le compte de l’Eurométropole de Strasbourg, elle a énoncé : « Il résulte de ce texte que sauf ruine du fonds, la résiliation du contrat de location-gérance par le liquidateur entraîne le retour du fonds de commerce loué dans le patrimoine de son propriétaire, en sorte que les contrats de travail qui lui étaient affectés se poursuivent avec ce dernier. Il appartient au propriétaire du fonds de commerce de rapporter la preuve de la ruine du fonds, la liquidation judiciaire du locataire-gérant ne valant pas à elle seule, démonstration de la ruine du fonds ou de l’impossibilité d’en poursuivre l’exploitation. » Puis elle a cassé l’arrêt d’appel, qui s’était contenté d’un déficit comptable, de subventions et de difficultés de stationnement, « par des motifs impropres à caractériser la ruine du fonds de commerce ou l’impossibilité d’en poursuivre l’exploitation, circonstance qui seule pouvait s’opposer au transfert de l’entité économique », alors que, « par l’effet la résiliation du contrat de location-gérance, le fonds qui en était l’objet faisait automatiquement retour à son propriétaire, lequel devait assumer toutes les obligations du contrat de travail et, s’il n’était pas en mesure de procurer un travail à la salariée, licencier celle-ci » (Cass. soc., 18 mars 2026, n° 24-18.500). Deux leçons pratiques. Premièrement, la ruine du fonds est une exception étroite, à la charge du loueur. Un locataire-gérant en liquidation n’équivaut pas à un fonds ruiné. Deuxièmement, si vous ne pouvez pas occuper la salariée, vous devez la licencier selon le droit du travail, avec motif, procédure et indemnités : le retour du fonds n’est pas une disparition de l’emploi.
La même logique vaut hors liquidation, lorsque le contrat n’est simplement pas reconduit. Le 17 septembre 2025, à propos d’un fonds de restauration dont la locataire-gérante avait vu son contrat résilié, la Cour a jugé : « Il en résulte que sauf ruine du fonds, la non-reconduction du contrat de location-gérance entraîne le retour du fonds loué dans le patrimoine de son propriétaire, en sorte que les contrats de travail qui lui étaient affectés se poursuivent avec ce dernier. » La cour d’appel de Paris avait souverainement retenu que le fonds n’était pas en ruine au jour de la restitution ; la cassation a rejeté le pourvoi des sociétés bailleresses (Cass. soc., 17 sept. 2025, n° 23-20.457). Le 3 avril 2024, elle avait déjà précisé que le transfert s’opère à la date de la résiliation notifiée par le liquidateur, non à la date de réception des clés ni à la clôture de l’inventaire (Cass. soc., 3 avr. 2024, n° 22-10.261). Et dès 2016, elle avait dit que « l’exploitation du fonds de commerce par une succession de locataires-gérants entraîne le transfert d’une entité économique autonome et, par le seul effet de l’article L. 1224-1 du code du travail, le transfert des contrats de travail des salariés » (Cass. soc., 26 oct. 2016, n° 15-18.873). Chaque nouveau locataire-gérant, puis le loueur qui reprend, devient employeur des contrats en cours.
Pour le loueur, la check-list du jour J est donc sociale autant que commerciale. Identifiez tous les salariés affectés au fonds, y compris les temps partiels, les CDD et les apprentis. Demandez le registre unique du personnel, les DPAE, les bulletins, les conventions collectives appliquées. Adressez dès la résiliation un courrier de reprise des contrats, avec la date d’effet. Si l’activité ne reprend pas, engagez les licenciements économiques ou pour motif personnel selon la réalité, sans croire que le silence du locataire-gérant vous protège. Les salariés iront aux prud’hommes contre vous, parfois aussi contre le liquidateur et l’AGS. Pour le locataire-gérant, la même règle joue à l’entrée : en prenant le fonds, vous prenez les salariés. Une clause du contrat de location-gérance qui prétend laisser les contrats au loueur est inopposable aux salariés. Le contentieux de 2026 montre que les collectivités, les SCI et les holdings propriétaires de fonds de restauration sont particulièrement exposées : elles croient n’être que bailleurs, elles se retrouvent employeurs.
B. Obtenir le paiement, les dommages-intérêts et agir à Paris et en Île-de-France
La redevance impayée se recouvre comme une créance commerciale. Mettez en demeure, puis assignez au fond ou, si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en référé-provision. L’article 1231-1 du Code civil ouvre l’indemnisation : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Le préjudice du loueur n’est pas que l’arriéré de redevance. Il comprend la dépréciation du fonds (perte de clientèle, déréférencement, avis en ligne, matériel détérioré), le coût de la reprise (inventaire, huissier, relance des salariés, licenciements s’ils s’imposent), et parfois la perte d’une saison. Chiffrez, pièce à l’appui. Le locataire-gérant, de son côté, peut réclamer la restitution du dépôt de garantie, le paiement des stocks repris, et des dommages-intérêts si la résiliation est abusive ou si le loueur a dissimulé un vice du fonds ou une clause de bail incompatible.
Quand le locataire-gérant bascule en procédure collective, déclarez vos créances dans les délais. La redevance antérieure à l’ouverture est une créance antérieure ; la poursuite du contrat après ouverture peut faire naître des créances de période d’observation. Si le locataire-gérant est en cessation des paiements et n’a pas déclaré, le dirigeant s’expose aux sanctions du livre VI ; le cabinet a déjà détaillé le délai de quarante-cinq jours pour déclarer la cessation des paiements. Pour le loueur, l’enjeu est double : récupérer le fonds sans attendre la fin de la vérification des créances, et ne pas laisser les salariés sans employeur identifiable. Le référé commercial obtient souvent la restitution ; le fond liquidite les comptes. Une clause de non-rétablissement, limitée dans le temps et dans l’espace, peut freiner le locataire-gérant qui rouvrirait à deux rues. Elle n’est pas automatique : elle se négocie dans l’acte et s’apprécie comme une restriction à la liberté d’entreprendre.
À Paris et en Île-de-France, le juge du contrat et de la restitution est le tribunal de commerce de Paris lorsque le fonds est parisien, ou le tribunal de commerce du siège du défendeur ou du lieu d’exploitation en petite et grande couronne (Nanterre, Bobigny, Évry, Versailles, Pontoise, selon le ressort). Devant ces juridictions, l’assignation se délivre au greffe, souvent avec représentation obligatoire par avocat. Le référé du président permet d’obtenir, en quelques semaines, la remise des clés, un inventaire et parfois une provision sur redevances. Les salariés, eux, saisissent le conseil de prud’hommes de Paris ou du lieu d’exécution du contrat. La chambre sociale de la cour d’appel de Paris, qui a déjà jugé le transfert au loueur en 2025, est l’échelon d’appel habituel des contentieux d’Île-de-France. En pratique, un dossier parisien se prépare avec le Kbis, le contrat de location-gérance, l’annonce légale de début et de fin, le bail des murs, les relevés de redevance, le constat d’huissier, la liste du personnel et, si le locataire-gérant est en liquidation, le jugement d’ouverture et la lettre du liquidateur. Le cabinet, qui suit ces contentieux d’affaires à Paris, recoupe ces pièces avant toute assignation, sur sa page dédiée au droit des affaires à Paris.
Deux erreurs reviennent dans les dossiers franciliens. La première est de croire que l’absence d’exploitation pendant deux ans interdit encore la location-gérance : cette exigence, qui figurait dans l’ancien article L. 144-3 du Code de commerce, a été abrogée au 21 juillet 2019. Invoquer cette condition aujourd’hui est un moyen vain. La seconde est de retarder la publicité de fin pour « négocier » : pendant ce temps, les dettes du locataire-gérant deviennent exigibles par l’effet de L. 144-9, les salariés courent, et le Kbis ment. Publiez, restituez, puis négociez le solde. Si le locataire-gérant est une société, poursuivez-la, et n’oubliez le dirigeant que si une faute personnelle, un cautionnement ou une interdiction de gérer le justifie. Le sort du fonds, le sort des salariés et le sort des dettes se tranchent ensemble, pas l’un après l’autre.
Conclusion
Une location-gérance qui se termine mal n’est pas un simple congé. C’est la restitution d’un fonds, l’exigibilité accélérée des dettes du locataire-gérant, et le transfert des contrats de travail vers le propriétaire, sauf ruine démontrée du fonds. La résiliation se joue sur la clause résolutoire, la notification de l’article 1226 ou le jugement ; la publicité de l’article R. 144-1 la rend opposable ; les articles L. 144-7 et L. 144-9 dessinent la carte des solidarités et des exigibilités ; l’article L. 1224-1, lu par la Cour de cassation en 2024, 2025 et 2026, place les salariés dans le patrimoine du loueur dès la résiliation. Le propriétaire qui veut seulement « récupérer les clés » sans regarder le registre du personnel s’expose à un contentieux prud’homal. Le locataire-gérant qui subit une résiliation brutale peut encore contester la gravité de l’inexécution, réclamer son dépôt de garantie et, si le bail des murs interdisait la gérance, viser le dol. À Paris comme ailleurs, la chronologie gagne : mettre en demeure, constater, publier, inventorier, reprendre ou licencier, puis assigner. Agir dans les quinze jours de la fin évite que le fonds, les dettes et les salariés ne se séparent dans trois procédures distinctes.
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