Un propriétaire de terres louées veut transmettre son foncier à ses enfants sans morceler l’exploitation ni évincer le fermier. Le groupement foncier agricole familial ressemble à l’instrument idéal : la propriété passe aux parts sociales, l’unité du domaine est préservée, le bail se poursuit. Puis le notaire s’interroge : faut-il purger le droit de préemption du preneur avant l’apport ? La SAFER peut-elle préempter l’opération ? Et si le GFA, devenu bailleur, découvre un occupant qui se prétend fermier sans contrat écrit, ou reçoit un congé-reprise en tant que preneur, quelles armes lui restent ?
Ces questions reviennent dans la plupart des transmissions de domaines loués, avec des pointes sur le GFA familial et la donation de terres. Les réponses tiennent en deux temps. Au moment de l’apport et de la transmission, le bail en cours survit à l’opération mais les préemptions du fermier et de la SAFER doivent être examinées acte par acte, y compris dans les montages démembrés. Pendant la vie du groupement, le GFA bailleur doit écrire ses baux et distinguer la pension du fermage, tandis que le GFA preneur ne fait pas échec à un congé-reprise régulier. Les textes applicables sont les articles L. 322-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, l’article L. 143-1 du même code sur la préemption de la SAFER, les articles L. 412-1 et suivants sur la préemption du preneur, et les décisions rendues sur ces fondements, dont l’arrêt de la troisième chambre civile du 31 mai 2018, pourvoi n° 16-25.829. Les règles générales de la purge du droit du preneur ont été exposées dans notre étude sur la préemption du fermier en cas de vente des terres louées ; la mise à disposition des terres à une société d’exploitation fait l’objet de notre étude sur l’avis au bailleur. Pour une vue d’ensemble de la jurisprudence récente, on se reportera à notre analyse des arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
I. Apporter des terres louées à un GFA et les transmettre en famille
L’apport à un GFA change le propriétaire sans changer l’exploitant : le groupement devient bailleur, le fermier reste preneur. Cette continuité apparente ne supprime ni le droit du preneur ni celui de la SAFER. Chaque opération — apport, vente au profit d’un GFA, démembrement — doit être testée séparément.
A. L’apport ne fait pas disparaître le bail, mais il réveille les préemptions
L’article L. 322-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le groupement foncier agricole est une société civile formée entre personnes physiques. » Le même article précise que le décès, la faillite personnelle ou la procédure collective d’un associé ne met pas fin au groupement : l’outil est pensé pour durer au-delà des personnes, ce qui explique son succès dans les transmissions. Son objet, défini à l’article L. 322-6 du même code, est la création ou la conservation d’une ou plusieurs exploitations agricoles, et le texte ajoute que le groupement « assure ou facilite la gestion des exploitations dont il est propriétaire, notamment en les donnant en location dans les conditions prévues au titre Ier du livre IV du présent code portant statut du fermage et du métayage. » Autrement dit, quand le GFA loue ses terres, il est un bailleur rural ordinaire, soumis au statut du fermage comme n’importe quel propriétaire.
La cour d’appel d’Amiens l’a illustré dans un arrêt de sa chambre des baux ruraux (RG n° 24/03700, mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025). Un GFA constitué le 28 juin 2000 avait, par acte authentique du même jour, donné à bail rural à long terme près de 135 hectares à une EARL. En juillet 2019, l’associé unique du GFA a vendu la totalité de ses parts sociales à deux couples, tandis que l’EARL était reprise par les mêmes acquéreurs. Le bail à long terme de 2000 a survécu à cette cession : la cour a confirmé le jugement qui constatait l’absence de tout autre bail et déboutait l’occupant qui revendiquait un bail verbal. La leçon est double. D’un côté, la transmission des parts ne remet pas en cause le bail consenti par le groupement : le changement d’associés n’est pas un changement de bailleur. De l’autre, cette stabilité ne crée aucun droit au profit d’un occupant sans titre, qui ne peut ni invoquer la cession des parts pour contester le bail existant ni s’en prévaloir pour réclamer un bail à son profit.
Reste la question des préemptions à l’occasion de l’apport lui-même. Sur la préemption de la SAFER, l’article L. 322-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit une exemption ciblée : « Le droit de préemption institué par l’article L. 143-1 ne s’applique pas aux apports de biens à un groupement foncier agricole constitué entre membres de la même famille jusqu’au quatrième degré inclus ni aux apports faits par un propriétaire exploitant lesdits biens. » Deux situations sont donc dispensées : l’apport à un GFA familial jusqu’au quatrième degré, et l’apport réalisé par un propriétaire qui exploite lui-même. En dehors de ces deux cas, l’apport reste exposé : un apport à un GFA composé d’associés non parents, par un propriétaire bailleur qui n’exploite pas, peut se voir opposer la préemption de la SAFER, dont le champ est large. L’article L. 143-1 du même code, dans sa version en vigueur, institue en effet au profit des SAFER « un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ».
Surtout, l’exemption de l’article L. 322-8 ne vise que la préemption de la SAFER. Elle ne dit rien du droit du preneur en place. Or l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime impose au propriétaire bailleur qui aliène à titre onéreux de tenir compte « d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». L’exemption SAFER ne dispense donc pas d’examiner le droit du fermier : les deux préemptions obéissent à des textes distincts, et l’immunité obtenue sur l’une ne vaut pas pour l’autre. En pratique, le notaire qui instrumente l’apport de terres louées vérifie les deux régimes et purge le droit du preneur chaque fois que l’opération s’analyse en une aliénation à titre onéreux entrant dans le champ de l’article L. 412-1.
La jurisprudence confirme que l’écran du GFA ne protège pas l’acquéreur contre la SAFER. Le 6 mai 2025, le tribunal judiciaire de Rennes (RG n° 23/07392) a débouté un GFA de sa demande en nullité de la décision de préemption notifiée par la SAFER Bretagne à l’occasion d’une vente intervenue à son bénéfice, portant sur le quart indivis d’un ensemble foncier. Le tribunal a condamné le GFA aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Acheter des terres par l’intermédiaire d’un GFA, même pour y installer une exploitation, n’échappe pas à la préemption dès lors que la vente notifiée entre dans son champ.
Enfin, le code organise lui-même un pont entre préemption du preneur et GFA. L’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime autorise en effet celui qui a préempté à apporter ensuite le bien au groupement : « celui qui a fait usage du droit de préemption peut faire apport du bien préempté à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement, dans les conditions prévues aux articles L. 411-59 et L. 411-60. » Le fermier qui préempte pour s’agrandir peut donc loger les parcelles dans un GFA, à condition d’y rester l’exploitant effectif. La préemption et le GFA ne s’opposent pas : elles s’articulent, pourvu que l’exploitation personnelle demeure.
B. Démembrer pour transmettre : la vente simultanée requalifiée en pleine propriété
Pour transmettre en limitant le coût, les familles démembrent parfois : l’usufruit est vendu à l’exploitant, la nue-propriété au GFA familial qui recueillera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Le montage paraît habile, car le droit de préemption de la SAFER ne joue en principe que sur la pleine propriété et non sur les droits démembrés isolés. La Cour de cassation a fermé cette porte quand les deux cessions n’en forment qu’une.
Dans un arrêt du 31 mai 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 16-25.829, décision publiée), deux propriétaires avaient vendu par un même acte authentique l’usufruit de leurs parcelles à une personne physique et la nue-propriété de ces mêmes parcelles au GFA dont cette personne était associée et gérante. La cour d’appel avait annulé la vente pour méconnaissance du droit de préemption de la SAFER, et la Cour de cassation a approuvé : « l’acte du 17 septembre 2012 emportait la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens concernés, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il avait pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété ». La vente simultanée des deux démembrements à deux acquéreurs distincts, dans un seul acte, équivaut à la vente de la pleine propriété et entre dans le champ de la préemption. La Cour a ajouté qu’elle n’était « pas tenue de procéder à une recherche d’intention frauduleuse que ses constatations rendaient inopérante » : l’administration n’a pas à démontrer une fraude pour obtenir l’annulation, la requalification suffit.
Le même arrêt comporte toutefois un second enseignement, favorable cette fois aux acquéreurs. La Cour a cassé partiellement l’arrêt en ce qu’il substituait la SAFER aux acquéreurs, « alors qu’elle avait relevé que le notaire avait envoyé une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente ». La vente était annulée, mais la substitution supposait une offre de vente régulière que la SAFER aurait pu accepter, ce qui manquait ici. La qualification portée sur l’acte notifié commande donc toute la suite : déclarer une opération exemptée quand elle est en réalité soumise à préemption expose la vente à l’annulation, sans pour autant garantir à l’organisme d’obtenir le bien. Pour le notaire, la prudence consiste à notifier une offre de vente dès que la préemption est sérieusement encourue, plutôt qu’à parier sur l’exemption. Deux soupapes existent pour financer ou porter le foncier sans dénaturer le groupement. D’une part, la SAFER elle-même peut être membre d’un GFA à titre transitoire, pour cinq ans au plus, en application de l’article L. 322-2 du code rural et de la pêche maritime : le portage public du temps de recomposer le tour de table reste possible, mais borné dans le temps. D’autre part, des investisseurs extérieurs à la famille — sociétés d’investissement agréées, assureurs, coopératives — peuvent entrer au capital dans le cadre de l’article L. 322-3 du même code, à condition que l’ensemble des biens soit donné à bail à long terme et sans exercer aucune fonction de gestion ou de direction. Le GFA familial peut ainsi adosser son foncier à des capitaux extérieurs tout en gardant la conduite de l’exploitation, pourvu que le bail à long terme soit réel et que les investisseurs restent hors de la gestion.
Ce contentieux du démembrement intéresse directement les GFA familiaux, souvent utilisés comme réceptacle de la nue-propriété dans les transmissions. Le GFA n’est pas un bouclier : employé dans une cession simultanée des deux démembrements, il n’empêche ni la requalification en pleine propriété ni l’annulation pour méconnaissance de la préemption. Seule l’exemption légale de l’article L. 322-8, strictement entendue — GFA familial jusqu’au quatrième degré ou apporteur exploitant — met l’apport à l’abri, et uniquement à l’abri de la SAFER.
II. Vivre avec le GFA : bailleur, preneur et sortie
Une fois le groupement constitué et propriétaire, il vit comme tout bailleur rural : il donne à bail, il perçoit le fermage, il peut reprendre ou vendre. Et comme tout preneur quand il exploite des terres prises à bail. Les décisions récentes montrent que les juges appliquent au GFA le droit commun du fermage, sans faveur ni défaveur.
A. Quand le GFA donne à bail : écrire le bail et distinguer la pension
Le GFA bailleur a tout intérêt à un bail écrit, conforme au statut. L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens déjà cité montre ce qui arrive quand un occupant invoque un bail verbal sur des terres déjà louées par acte authentique. Un éleveur faisait paître ses bovins sur une vingtaine d’hectares appartenant au GFA et loués à l’EARL depuis 2000. Il produisait des talons de chèques de 2013 à 2019 à l’ordre de l’ancien gérant, des attestations de voisins et une facture de piquets et de ronces, et revendiquait un bail rural verbal antérieur ainsi que, par ricochet, un droit de préemption sur les terres lors de la cession des parts sociales de 2019.
La cour a rappelé le cadre de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, selon lequel « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 », et que « Cette disposition est d’ordre public. » Le bail rural suppose quatre critères cumulatifs — mise à disposition, prix, immeuble agricole, exploitation — et surtout un bailleur propriétaire : un bail ne peut être consenti que par le propriétaire du bien, de sorte que celui qui paie un tiers ne peut revendiquer un bail. Surtout, le même article exclut du statut, sauf démonstration contraire, « des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux ».
Appliquant ces principes, la cour a constaté que les chèques de l’occupant correspondaient exactement, par leurs dates et leurs montants d’environ 10 000 à 10 500 euros par an, aux factures de pension de bêtes établies par l’EARL ; que les attestations, non datées pour l’essentiel, ne démontraient aucune mise à disposition antérieure au bail authentique de 2000 ; que les relevés MSA et PAC de 2015 à 2021 désignaient l’EARL comme exploitante ; et que l’entretien des pâtures — clôtures, hersage, fauchage, abreuvoirs — était assuré par les salariés de l’EARL. Elle a confirmé l’absence de bail entre l’occupant et le GFA, rejeté la demande d’inopposabilité du bail de 2000, ordonné la libération des parcelles dans le mois de la signification sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant trente jours, et condamné l’occupant à 1 000 euros envers le GFA et 1 000 euros envers l’EARL au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Trois règles pratiques en découlent pour le GFA bailleur. D’abord, faire enregistrer un bail écrit, avec loyer et appels de fermage établis au nom du groupement : l’acte authentique publié fait foi et décourage les revendications tardives. Ensuite, ne jamais confondre pension d’animaux et fermage : si des bêtes extérieures pâturent sur les terres, conclure une convention de pension distincte, facturer la pension et non un fermage, et conserver la charge de l’entretien ou la répartir par écrit. Enfin, vérifier chaque année que les déclarations MSA et PAC désignent le bon exploitant : en cas de litige, les juges leur accordent un poids déterminant. La preuve du bail verbal « peut être apportée par tous moyens », mais encore faut-il des pièces datées et concordantes, ce que l’occupant débouté ne produisait pas.
B. Quand le GFA subit le congé ou transmet ses parts : reprise et cession encadrées
Le GFA preneur n’est pas mieux protégé qu’un autre fermier face à un congé-reprise régulier. La cour d’appel de Nîmes l’a jugé le 8 avril 2025 (2e chambre, RG n° 23/00437) : un propriétaire avait délivré le 28 décembre 2020 un congé-reprise à effet au 29 juin 2022 à un GFA locataire, pour reprendre lui-même l’exploitation en qualité d’autoentrepreneur en travaux agricoles et travaux publics. Le GFA contestait la forme du congé, soutenant que la mention de la profession du repreneur ne permettait pas de vérifier son expérience, faute de diplômes indiqués.
La cour a rejeté ce moyen en rappelant l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, qui exige un congé notifié « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », avec mention des motifs, identité du repreneur et reproduction de l’article L. 411-54. L’expérience et la capacité professionnelle relèvent de l’appréciation du bien-fondé du congé sur le fond, non de sa forme, et la nullité n’est de toute façon pas encourue quand l’omission n’a pas induit le preneur en erreur : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Le GFA, qui avait employé le repreneur pendant des années, connaissait parfaitement sa situation et n’établissait aucun grief.
Sur le fond, la cour a appliqué l’article L. 411-59 du même code : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », sans pouvoir « se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation » mais en participant aux travaux de façon effective et permanente, avec le cheptel et le matériel nécessaires, une habitation sur place ou à proximité, et des conditions de capacité, d’expérience ou une autorisation d’exploiter. Le GFA a été débouté, le jugement du tribunal paritaire d’Uzès confirmé, et le groupement condamné aux dépens d’appel et à 1 500 euros au titre de l’article 700. La morale est nette : un GFA qui conteste une reprise doit attaquer les conditions de fond — exploitation personnelle de neuf ans, moyens, habitation, autorisation — plutôt que de plaider sa qualité ou de chipoter sur la forme d’un congé dont il connaît le bénéficiaire.
La transmission des parts, enfin, doit être anticipée dans les statuts. En droit commun des sociétés civiles, applicable au GFA, « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. » Les statuts peuvent aménager cette règle — majorité déterminée, agrément donné par les gérants, dispenses entre associés, conjoints, ascendants et descendants — et le projet de cession doit être notifié à la société et aux associés. Pour un GFA familial, ces clauses valent de l’or : elles permettent d’organiser la sortie d’un héritier non exploitant, l’entrée du conjoint ou la reprise par l’associé exploitant, sans passer par la dissolution. Et le groupement survit aux crises personnelles puisque, on l’a vu, le décès ou la procédure collective d’un associé n’y met pas fin. L’arrêt d’Amiens montre d’ailleurs qu’une cession portant sur la totalité des parts n’éteint pas les baux consentis par le groupement : le bail à long terme de 2000 a traversé sans encombre la vente des parts de 2019.
Deux garde-fous complètent le tableau. D’abord, la qualité de bénéficiaire d’une préemption ne se présume pas : le 4 novembre 2025, la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4, RG n° 25/02085) a confirmé le débouté d’un demandeur qui ne démontrait pas être bénéficiaire d’un droit de préemption sur les terres litigieuses, fût-ce en invoquant une exploitation par sa famille, et l’a condamné à 1 500 euros envers le GFA et les coïntimés ainsi qu’à 1 500 euros envers une autre partie. Ensuite, la préemption de la SAFER, régulièrement exercée, est validée sans état d’âme : le 20 janvier 2026, la cour d’appel de Dijon (1re chambre civile, RG n° 25/00689) a infirmé le jugement entrepris et jugé valable le droit de préemption exercé par la SAFER sur une vingtaine de parcelles, rejetant toutes les demandes des acquéreurs évincés.
Face à un GFA comme face à un particulier, les délais et les formes décident de tout, et le code les chiffre avec précision. Côté preneur, l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre » et que « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » Le preneur qui reçoit la notification du notaire ne peut donc ni attendre ni répondre par un simple appel téléphonique : il répond dans les mêmes formes — lettre recommandée avec avis de réception ou acte de commissaire de justice — et sa réponse doit être parvenue au bailleur avant l’expiration du délai. En cas de préemption, le même article accorde ensuite deux mois à compter de l’envoi de la réponse pour régulariser l’acte authentique, faute de quoi la déclaration est nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. Côté sanction des ventes réalisées sans purge, l’article L. 412-12 du même code ouvre au preneur « une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». Ce délai ne court qu’à compter de la connaissance de la date exacte de la vente : le fermier qui apprend la mutation par une rumeur a intérêt à écrire aussitôt au notaire pour faire constater ce qu’il sait et à agir vite une fois la date établie. Pour le GFA qui vend ou qui achète, ces calendriers sont symétriques : notifier une offre en bonne forme quand la préemption est encourue, répondre dans les deux mois quand on est preneur, régulariser l’acte dans les deux mois de la réponse, et contester une vente frauduleuse dans les six mois de la connaissance de sa date exacte.
En conclusion, le GFA reste un excellent véhicule pour conserver et transmettre un domaine rural, à condition de respecter le fermage au lieu de le contourner. Avant l’apport, on vérifie le degré de parenté pour l’exemption SAFER et l’on examine séparément le droit du preneur, que cette exemption ne couvre pas. Pendant la vie du groupement, on écrit les baux au nom du GFA, on facture à part la pension des animaux, et l’on tient à jour les déclarations d’exploitation. À la sortie, on applique les clauses d’agrément des statuts plutôt que d’improviser une dissolution. Et devant un congé-reprise ou une préemption adverse, on contrôle les délais et les conditions de fond au lieu de contester la qualité de l’adversaire. Chacune de ces étapes se prépare avec des actes — statuts, bail écrit, notification valant offre, réponse dans les délais — car en droit rural, un droit non exercé en forme et en temps est un droit perdu.
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