Fin août, des milliers de locataires ont rendu leurs clés après un déménagement estival. En septembre 2026, le délai de restitution du dépôt de garantie arrive à expiration pour une grande partie de ces congés. C’est le moment où les litiges éclatent : chèque qui n’arrive jamais, retenues pour des peintures défraîchies, devis gonflés pour un ménage approximatif, provision pour charges conservée sans aucun arrêté des comptes. Face à un bailleur ou à une agence qui garde tout ou partie de la somme, le locataire n’est pas démuni. La loi encadre strictement le délai de restitution, impose des justificatifs précis pour chaque euro retenu et sanctionne le retard par une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Encore faut-il comparer les états des lieux, exiger les factures, chiffrer la pénalité et écrire dans les formes qui font céder un bailleur récalcitrant ou qui emportent la conviction du juge. Ce guide explique, point par point, comment récupérer un dépôt de garantie non restitué à la rentrée 2026, comment contester une retenue abusive et comment obtenir la pénalité de retard, avec les textes applicables et les derniers arrêts de la Cour de cassation.
I. Dans quel délai le bailleur doit restituer le dépôt de garantie après la remise des clés
A. Un mois ou deux mois : le point de départ du délai et les pièces qui le font basculer
Le délai de restitution ne court ni à compter de l’envoi du congé, ni à compter de l’état des lieux de sortie, mais à compter de la remise des clés par le locataire. C’est la date à laquelle le logement est effectivement libéré et les clés rendues au bailleur ou à son mandataire qui déclenche le compte à rebours. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, c’est-à-dire quand la comparaison des deux documents ne révèle aucune différence, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois. Lorsque la comparaison fait apparaître des différences, même minimes, le délai passe à deux mois. Tout l’enjeu pratique se joue donc dans cette comparaison entre les deux états des lieux, et le locataire qui part en juillet ou en août 2026 doit conserver précieusement les deux documents, avec leurs photos annexées, car ils conditionnent le délai applicable en septembre.
Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes qu’il assume du fait des manquements du locataire, à condition de s’appuyer sur les états des lieux d’entrée et de sortie et de justifier chaque somme déduite par un devis, des factures ou une lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse. La page officielle du service public consacrée au dépôt de garantie le rappelle en ces termes : en cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs tels que les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, un constat dressé par un commissaire de justice, des factures ou des devis de travaux. Sans ces pièces, la retenue ne tient pas. Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le bailleur peut en outre conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, après avoir établi un arrêté provisoire des comptes de charges. Cette provision doit être fixée à l’appui de documents justificatifs et ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie. Une agence qui conserve 50 % du dépôt en invoquant vaguement les charges, sans arrêté provisoire ni justificatif, retient donc une somme irrégulière.
L’absence d’état des lieux d’entrée modifie profondément la donne. L’article 1731 du code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Le locataire entré sans état des lieux est donc présumé avoir reçu un logement en bon état, mais il peut rapporter la preuve contraire par tout moyen, et le bailleur qui veut retenir des sommes pour dégradations devra démontrer que celles-ci sont apparues pendant l’occupation. L’article 1732 du code civil ajoute : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » En pratique, quand l’état des lieux de sortie est muet ou imprécis, le bailleur ne peut pas se contenter d’attestations et de photographies floues prises après coup. La Cour de cassation l’a rappelé le 6 février 2025 dans un arrêt très commenté par les praticiens du contentieux locatif. Dans cette affaire, l’état des lieux de sortie ne comportait aucune indication sur l’état du logement, et le bailleur invoquait l’attestation du nouveau locataire, des photographies et l’état d’entrée du nouvel occupant pour réclamer des dégradations. La troisième chambre civile a validé la démarche des juges du fond uniquement parce que les parties étaient convenues d’un commun accord de consigner l’état du logement par des photographies, accord mentionné dans la rubrique des observations de l’état des lieux de sortie et signé par les deux parties, de sorte que le document restait contradictoire et que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). Sans un tel accord consigné et signé, un état des lieux de sortie vide ne permet aucune retenue : les photographies annexées à un constat contradictoire peuvent servir de comparaison entre l’entrée et la sortie, mais des clichés pris unilatéralement par le bailleur après le départ du locataire ne remplacent jamais un état des lieux contradictoire.
Un dernier piège guette les locataires en septembre 2026 : le chèque annoncé mais jamais reçu. Un bailleur affirme avoir adressé le remboursement par chèque dans le délai, le locataire soutient ne l’avoir jamais reçu et le chèque n’est jamais encaissé. La Cour de cassation a tranché le 12 février 2026 : la remise d’un chèque ne libère le débiteur que si le créancier l’a effectivement reçu et a pu l’encaisser. Dans cet arrêt, rendu au visa de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation », et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour a cassé un jugement qui avait refusé la pénalité de retard au seul motif que le bailleur avait émis un chèque et l’avait expédié à l’adresse indiquée dans l’état des lieux de sortie. La Cour juge que, « sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait », le juge ne pouvait pas écarter le retard (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). L’article 1342 du code civil conforte cette solution : « Le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier. » Un talon de chéquier et une affirmation d’envoi ne prouvent donc ni le paiement ni la réception. Le locataire qui n’a rien reçu en septembre pour des clés rendues en juillet doit considérer que le délai court toujours et que la pénalité s’accumule.
B. La majoration de 10 % du loyer par mois de retard : calcul exact et mise en demeure qui fait payer
Lorsque le délai d’un ou deux mois expire sans restitution intégrale, la sanction est automatique. La Cour de cassation la résume ainsi, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », et cette précision compte autant que le principe, car chaque mois commencé ouvre droit à une mensualité entière de pénalité. La Cour ajoute que « la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-21.258). Aucune mise en demeure préalable n’est donc nécessaire pour que la pénalité commence à courir : elle naît du seul dépassement du délai. Le texte de référence figure dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont l’article 22 fixe le régime du dépôt de garantie, et la fiche officielle du service public sur le dépôt de garantie dans un bail d’habitation en donne la lecture pratique à jour.
Le calcul se fait sur le loyer mensuel principal, c’est-à-dire le loyer hors charges. Pour un loyer de 950 euros hors charges et un dépôt de 950 euros restitué avec trois mois de retard, la majoration atteint 285 euros, et elle s’ajoute au principal du dépôt restant dû. Quand seule une partie du dépôt est retenue à tort, la pénalité s’applique sur la part indûment conservée. Le locataire doit donc chiffrer deux lignes distinctes dans sa réclamation : le solde du dépôt qui aurait dû être rendu, puis la pénalité mois par mois depuis l’expiration du délai. Un tableau simple, avec la date de remise des clés, la date d’expiration du délai d’un ou deux mois et le décompte des périodes mensuelles commencées, rend la demande limpide et accélère le paiement, car l’agence visualise immédiatement le coût de chaque mois supplémentaire de résistance.
Si la pénalité court de plein droit, une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception reste indispensable en pratique. Elle fige la créance, interrompt les discussions dilatoires et constitue la première pièce du dossier judiciaire. La lettre doit rappeler la date de remise des clés, joindre la copie des deux états des lieux, indiquer le délai applicable d’un ou deux mois avec sa date d’expiration, détailler le solde réclamé et le décompte de la majoration de 10 %, et impartir un délai de huit à quinze jours pour payer. Elle doit aussi demander la communication des justificatifs de toute retenue : états des lieux comparés, photos contradictoires, factures ou devis, arrêté provisoire des comptes de charges si une provision est conservée. Le locataire évitera en revanche la fausse bonne idée qui consiste à déduire lui-même le dépôt du dernier loyer : le service public prévient que le locataire qui impute le dépôt sur son dernier loyer s’expose à une demande de paiement du bailleur, avec les intérêts et les frais qui l’accompagnent. Mieux vaut payer son loyer jusqu’au bout, puis réclamer le dépôt majoré.
Le bailleur qui retient une partie du dépôt dans l’attente de la régularisation annuelle des charges doit être traité avec une attention particulière. Cette retenue partielle est licite, mais elle n’autorise pas le bailleur à garder l’intégralité du dépôt : seule la provision pour charges, plafonnée à 20 % du dépôt et adossée à un arrêté provisoire, peut être conservée sur ce fondement. Le solde doit être restitué dans le délai, et la pénalité de 10 % sanctionne le retard affectant ce solde. À la régularisation annuelle, le bailleur doit transmettre le décompte définitif et reverser le trop-perçu. Les locataires qui quittent un logement en copropriété à l’été 2026 doivent donc exiger dès septembre l’arrêté provisoire et le détail de la provision, puis surveiller l’arrêté annuel. Notre analyse détaillée des litiges de régularisation à la rentrée, avec les modèles de contestation du solde de charges, est disponible dans notre guide de la régularisation des charges locatives de la rentrée 2026.
II. Quelles retenues le bailleur peut garder et comment faire tomber une retenue abusive
A. Dégradations prouvées, travaux chiffrés et vétusté exclue : le contrôle des retenues une par une
Toute retenue doit passer trois filtres cumulatifs : une dégradation établie par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, une somme justifiée par des devis ou des factures, et une dégradation qui ne relève ni de la vétusté ni de l’usure normale. Si l’un des trois filtres manque, la retenue tombe. La comparaison des états des lieux est le premier filtre. Seules les différences relevées entre l’entrée et la sortie, dans un document contradictoire, peuvent fonder une retenue. L’arrêt du 6 février 2025 cité plus haut montre l’exigence de contradiction : des photographies ne valent comparaison que si elles ont été intégrées d’un commun accord dans un état des lieux signé par les deux parties (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). Le locataire qui reçoit en septembre un décompte fondé sur des photos prises par le bailleur seul, sur l’attestation d’un artisan mandaté par l’agence ou sur l’état d’entrée du locataire suivant doit donc contester frontalement : aucune de ces pièces ne remplace la comparaison entre son propre état d’entrée et son propre état de sortie.
Le deuxième filtre est la justification chiffrée. Un devis ou une facture doit correspondre précisément aux dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie, poste par poste. La Cour de cassation a statué le 3 juillet 2025 dans une affaire où une bailleresse réclamait le coût de travaux de remise en état après le départ de ses locataires : la cour d’appel avait écarté sa demande au motif que la facture produite émanait d’une société non qualifiée, que tous les postes faisaient l’objet d’une évaluation forfaitaire et que ni le nombre d’heures ni le coût horaire n’étaient mentionnés. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt, au visa de l’article 4 du code civil, en jugeant qu’« Il résulte de ce texte que le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe, motif pris de l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-18.707). Cette décision éclaire les deux camps. Côté bailleur, une facture même imparfaite n’est pas nulle par principe : si la dégradation est établie, le juge doit évaluer le préjudice, au besoin en provoquant les explications des parties. Côté locataire, un chiffrage forfaitaire, sans détail des heures ni des matériaux, sans lien établi avec les dégradations de l’état des lieux, reste contestable et doit être discuté ligne par ligne. En pratique, le locataire demande la facture acquittée des travaux réellement exécutés, vérifie que chaque poste correspond à une mention de son état de sortie, fait établir un contre-devis par un artisan indépendant quand les montants paraissent excessifs, et signale les postes sans rapport avec son occupation.
Le troisième filtre est la vétusté. L’article 1755 du code civil est limpide : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Une peinture jaunie après neuf ans d’occupation, une moquette usée dans le passage, des joints de salle de bains vieillis, un robinet entartré par le temps relèvent de la vétusté, pas de la dégradation. Le bailleur ne peut pas faire financer par le dépôt la remise à neuf d’un logement vieilli. Les grilles de vétusté annexées à certains baux, qui appliquent un abattement annuel sur chaque équipement, servent précisément à distinguer ce qui reste à la charge du locataire de ce qui incombe au bailleur, et le locataire doit vérifier que l’abattement prévu a bien été appliqué avant de payer quoi que ce soit. Les réparations dites locatives, elles, restent dues par le locataire quand elles résultent de son usage : l’article 1754 du code civil énumère « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ; Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ; Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ; Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. » Un trou de cheville rebouché, une vitre fêlée par un choc, une serrure forcée par un occupant entrent dans ce champ. À l’inverse, une chaudière hors d’âge, une toiture fuyarde ou une installation électrique obsolète n’ont rien de locatif. Le locataire répond en outre des personnes qui occupent le logement avec lui : l’article 1735 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. » Les dégâts causés par un colocataire parti sans laisser d’adresse ou par un sous-locataire autorisé restent donc imputables au titulaire du bail, qui devra ensuite se retourner contre l’auteur des faits.
Restent les cas limites qui alimentent la plupart des retenues de septembre : le ménage de sortie, les trous dans les murs et les loyers impayés. Un ménage sommaire peut justifier une retenue, mais uniquement à hauteur du coût réel d’une remise en propreté, facture à l’appui, et jamais sous la forme d’un forfait de 300 euros sans justificatif. Des trous de chevilles rebouchés proprement ne justifient pas la réfection complète des peintures du logement. Des loyers ou des charges impayés peuvent être déduits, mais le bailleur doit produire la lettre de réclamation restée sans réponse et le décompte précis des sommes dues. Chaque retenue doit ainsi être passée au crible des trois filtres, et le locataire méthodique obtient souvent la restitution d’une large part des sommes gardées, outre la pénalité de retard.
B. Contester à Paris et en Île-de-France : lettre recommandée, conciliation gratuite puis juge de la protection
À Paris et dans les communes d’Île-de-France, où les dépôts de garantie atteignent fréquemment deux mois de loyer pour les meublés étudiants et les petites surfaces, la méthode de contestation doit être rigoureuse et rapide. La première étape est la lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur ou à l’agence. Ce courrier rappelle la date de remise des clés, le délai applicable et sa date d’expiration, réclame le solde du dépôt avec le décompte de la majoration de 10 % mois par mois, conteste chaque retenue en la confrontant à la comparaison des états des lieux, et exige la transmission des justificatifs manquants : factures acquittées, devis détaillés, photographies contradictoires, arrêté provisoire des comptes de charges. Il fixe un délai de paiement de huit à quinze jours et annonce la saisine de la commission départementale de conciliation puis du juge en cas de silence. Ce courrier, conservé avec son accusé de réception, est la pièce maîtresse du dossier : les juges parisiens y vérifient la clarté du décompte et le sérieux de la démarche amiable.
La deuxième étape est la conciliation, gratuite et souvent efficace. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation du département de situation du logement, à Paris comme dans chaque département d’Île-de-France, ou faire appel à un conciliateur de justice. La commission convoque les parties, examine les états des lieux et les justificatifs, et propose une solution. Les agences parisiennes, soucieuses de leur réputation et de leurs volumes de gestion, acceptent fréquemment de transiger à ce stade, surtout quand le dossier du locataire oppose un comparatif photographique soigné et un décompte de pénalité qui grossit chaque mois. Le service public rappelle que le locataire peut saisir le juge directement, mais qu’une démarche amiable devant le conciliateur, la commission départementale de conciliation ou un médiateur permet souvent d’éviter le procès. Le passage par la conciliation présente un avantage supplémentaire : il démontre la bonne foi du locataire et prive le bailleur de l’argument du litige artificiel.
La troisième étape est judiciaire. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire connaît de ces litiges, et à Paris la demande est portée devant le tribunal judiciaire de Paris. Le dossier doit contenir le bail, les deux états des lieux avec leurs photos, la preuve de la remise des clés, le décompte du dépôt et de la pénalité, la lettre recommandée et son accusé, les justificatifs produits par le bailleur avec leur critique poste par poste, le contre-devis éventuel et, le cas échéant, l’avis de la commission de conciliation. Le juge vérifie la comparaison des états des lieux, écarte les retenues non justifiées ou affectées par la vétusté, évalue le préjudice dont il constate l’existence en son principe conformément à l’exigence posée par la Cour de cassation le 3 juillet 2025, et applique la majoration de 10 % pour chaque mois de retard. Les locataires parisiens veilleront aux délais d’audience, souvent comptés en mois dans la capitale : adresser la mise en demeure dès septembre, saisir la commission de conciliation à l’automne et assigner avant la fin de l’année quand le bailleur persiste permet d’obtenir un jugement exécutoire sans laisser la créance s’enliser. Les étudiants qui ont quitté un studio parisien en juin et regagnent leur région doivent penser à élire un domicile pour la procédure, à numériser l’intégralité de leurs pièces et à solliciter, si leurs ressources sont modestes, une consultation d’orientation auprès des permanences juridiques parisiennes avant d’assigner.
Conclusion
Un dépôt de garantie non restitué à la rentrée 2026 n’est jamais une fatalité. Le délai d’un ou deux mois court dès la remise des clés, chaque retenue doit être prouvée par la comparaison des états des lieux et justifiée par des devis ou des factures, la vétusté reste à la charge du bailleur, et tout retard déclenche de plein droit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Le locataire qui compare ses états des lieux, qui exige les justificatifs, qui chiffre sa pénalité et qui écrit en recommandé avant de saisir la conciliation puis le juge récupère dans la plupart des cas l’essentiel des sommes gardées. À Paris et en Île-de-France, où les enjeux financiers sont les plus élevés, cette méthode rigoureuse fait la différence entre un dépôt abandonné et un dépôt restitué, majoration comprise. Gardez vos états des lieux, photographiez tout le jour du départ comme le jour de l’arrivée, et ne laissez pas passer septembre sans réclamer ce qui vous revient.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous êtes locataire ou bailleur à Paris ou en Île-de-France et votre dépôt de garantie est bloqué, amputé ou contesté ? Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, avec un premier examen de vos états des lieux et de votre décompte. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact.