Un commandement de payer vos loyers est arrivé par commissaire de justice, et le document annonce la résiliation de votre bail. Faut-il paniquer, payer coûte que coûte, ou contester ? La réponse tient en une phrase : le commandement ne résilie rien à lui seul, il ouvre un délai de six semaines pendant lequel tout se joue. C’est dans ce délai que vous pouvez payer, saisir le fonds de solidarité pour le logement, demander des délais au juge ou relever les irrégularités de l’acte. Passé ce délai sans réaction, la clause de résiliation peut être constatée par le tribunal, et c’est ensuite l’assignation, l’audience et, en dernier ressort, l’expulsion qui s’enchaînent.
Ce calendrier vient d’être remis sous les projecteurs : à compter du 1er octobre 2026, tous les baux d’habitation conclus ou renouvelés devront reprendre le nouveau contrat type fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, dont l’article 3 prévoit qu’il « entre en vigueur le 1er octobre 2026 » pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. La nouvelle rédaction rappelle, dans les termes repris par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Mais attention aux réserves : les baux signés entre l’été 2023 et le 30 septembre 2026 mentionnent souvent encore un délai de deux mois, et c’est la clause effectivement signée, combinée à la loi applicable, qui détermine vos droits. Cet article s’adresse au locataire qui a reçu l’acte, et à la caution qu’on appelle à payer : que contrôler ligne par ligne, qui alerter, et comment se présenter devant le juge.
I. Le commandement de payer ne se conteste pas au hasard : six mentions à contrôler
A. Les mentions obligatoires, à peine de nullité, et l’exigence du grief
Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une simple lettre de relance : c’est un acte de commissaire de justice dont le contenu est imposé par la loi. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, pose d’abord le principe : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Puis il verrouille le contenu de l’acte : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » suivi de six mentions numérotées.
Ces six mentions de l’article 24 sont : « 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; », « 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; », « 3° Le décompte de la dette ; », « 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; », « 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; » et « 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Concrètement, dès réception de l’acte, vérifiez ces six points un par un : le délai indiqué, le loyer mensuel retenu, le détail chiffré de ce qui est réclamé, l’avertissement, l’adresse du fonds de solidarité et la mention du délai de grâce. Une erreur sur le décompte, par exemple des charges déjà payées ou un mois compté deux fois, se conteste pièces en main et peut changer l’issue.
Mais une irrégularité ne suffit pas automatiquement à faire annuler l’acte. L’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 10 février 2026 (RG 23/01844) l’illustre nettement : les locataires demandaient « la nullité du commandement de payer », soutenant qu’il ne reproduisait pas les mentions exigées. La cour a relevé que le commandement litigieux « comporte bien les mentions exigées » et le délai et les informations requises, et elle a écarté la nullité en rappelant l’article 114 du code de procédure civile, qui subordonne en principe la nullité pour vice de forme à la démonstration d’un grief. Dispositif : « Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leur demande de nullité du commandement de payer qui leur a été délivré le 17 janvier 2023 ». La leçon est double : contrôlez l’acte avec rigueur, mais préparez aussi la preuve du préjudice concret que l’irrégularité vous a causé, car le juge ne l’annulera pas pour une coquille sans conséquence. Dans cette affaire, la cour a d’ailleurs « constaté l’acquisition de la clause résolutoire » après un commandement « demeuré infructueux », tout en condamnant les locataires à payer l’arriéré : contester l’acte ne dispense jamais de traiter la dette elle-même.
Le même arrêt montre une autre erreur fréquente : les locataires invoquaient l’humidité et le défaut d’isolation du logement pour obtenir travaux, suspension des loyers et indemnisation. La cour les a déboutés s’agissant de « leurs demandes reconventionnelles de réalisation de travaux et de suspension du paiement des loyers pendant lesdits travaux », de « leurs demandes reconventionnelles de réduction du montant du loyer » et de « leur demande reconventionnelle d’indemnisation du trouble de jouissance ». Autrement dit, un logement dégradé ne suspend pas l’obligation de payer le loyer ; il fonde une action distincte, à engager par ailleurs et avec des preuves (constat, mise en demeure au bailleur, attestations), sans attendre le contentieux de l’impayé. Mélanger les deux procédures affaiblit les deux.
B. La caution, grande oubliée du commandement : quinze jours pour être avertie
Quand le bail est garanti par une caution, la loi organise sa protection. L’article 24 précité dispose : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » Si vous vous êtes porté caution pour un enfant, un ami ou un salarié, exigez donc la preuve de cette signification dans les quinze jours : à défaut, vous restez certes tenu du principal selon votre engagement, mais ni des pénalités ni des intérêts de retard.
La validité de l’engagement lui-même se contrôle aussi. L’article 2297 du code civil dispose : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. » Le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 27 août 2026 (RG 26/00110) montre ce contentieux en situation réelle : la caution demandait « la nullité de l’acte de cautionnement solidaire signé le 10 mars 2022 », invoquant notamment « non-respect des formalités de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 » et un vice du consentement. Le tribunal a examiné chaque grief et la « nullité sera en conséquence écarté », retenant que la mention manuscrite et les informations légales figuraient bien à l’acte. Moralité : la nullité du cautionnement pour vice de forme est une protection réelle, mais elle suppose de démontrer précisément la mention manquante ou le consentement vicié, avec l’acte original sous les yeux, et non une simple affirmation.
Dans cette même affaire de Vannes, le commandement avait été « dénoncé à Mme [Y] le 29 septembre », et c’est la combinaison des moyens du locataire et de la caution qui a conduit à l’issue la plus instructive du dossier, examinée plus loin : la résiliation déclarée irrecevable alors même que la dette était établie. Pour la caution, l’enseignement pratique est clair : surveillez votre courrier dès les premières difficultés du locataire, conservez l’enveloppe et l’acte de signification, comparez les dates, et faites vérifier sans attendre si la signification dans les quinze jours a bien eu lieu. Quand le litige porte sur un arriéré de plusieurs milliers d’euros, les pénalités et intérêts en jeu justifient à eux seuls cette vérification. Les locataires et cautions confrontés à ces actes techniques gagnent à se faire accompagner tôt : le contentieux locatif et le droit immobilier à Paris exigent une lecture croisée du bail, de l’acte et des textes applicables à la date exacte de chaque signification.
II. Les six semaines, l’assignation et l’audience : la procédure qui décide du maintien
A. Pendant le délai : payer, alerter le fonds de solidarité, et surveiller l’assignation
Les six semaines ne sont pas un simple sursis avant l’inévitable : c’est la fenêtre pendant laquelle l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a multiplié les filets de sécurité. Premier réflexe, payer tout ce qui peut l’être, car le commandement « demeuré infructueux » est la condition de la résiliation : un paiement intégral dans le délai éteint la procédure avant qu’elle naisse. Deuxième réflexe, saisir le fonds de solidarité pour le logement de votre département, dont l’adresse doit figurer dans l’acte : une aide financière, même partielle, change le montant de la dette portée devant le juge. Troisième réflexe, ne pas ignorer les courriers du commissaire de justice : « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier, transmis au juge avant l’audience : coopérez à ce diagnostic, car il éclairera la décision sur les délais.
Si la dette n’est pas soldée, vient l’assignation devant le juge des contentieux de la protection. Ici encore, l’article 24 impose un formalisme protecteur, sanctionné par l’irrecevabilité : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ». L’organisme « réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience ». Vérifiez donc, dès l’assignation reçue, la date de l’audience et comptez six semaines en arrière : si la notification au préfet est tardive, c’est un moyen d’irrecevabilité à soulever, car le juge ne le relèvera pas toujours d’office.
Le jugement de Vannes du 27 août 2026 en donne une démonstration frappante, sur un autre fondement d’irrecevabilité. Le bailleur, une SCI, avait fait délivrer l’assignation sans respecter le préalable applicable aux bailleurs personnes morales : le tribunal, après avoir sollicité en délibéré « le justificatif de la saisine de la Ccapex ou de la Caisse d’allocations familiales, ou tout justificatif de la nature familiale de la Sci [Q], à peine d’irrecevabilité de la demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire », a constaté que la société, constituée entre concubins, n’était pas une société familiale : « Il est constant que le concubinage ne crée aucun lien de parenté ni d’alliance ». Il en a déduit qu’« il incombait à la Sci [Q], sous peine d’irrecevabilité de la demande, de ne délivrer l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives », et que « Faute de justifier d’une telle saisine, la demande tendant au constat de la résiliation du bail est irrecevable, de même que la demande qui en découle au titre de l’expulsion ». Résultat : « DÉCLARE irrecevable la demande tendant au constat de la résiliation du bail, ainsi que la demande subséquente en expulsion », tout en condamnant le locataire à payer « la somme de 5049 euros au titre des loyers et charges impayés ». La dette demeure, mais le bail est sauvé : c’est exactement l’enjeu de ces moyens de procédure, qui exigent toutefois de citer la version du texte applicable à la date de l’assignation, car les délais ont changé avec la loi du 27 juillet 2023.
Un mot sur les baux signés entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026, période pendant laquelle beaucoup de modèles mentionnaient encore un délai de deux mois alors que la loi prévoyait déjà six semaines. C’est la configuration la plus délicate : il faut lire la clause effectivement signée et vérifier la version de l’article 24 applicable à la date du commandement. Par prudence, les praticiens recommandent de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire et de faire vérifier l’acte par un professionnel plutôt que de parier seul sur l’interprétation favorable. C’est aussi pour purger cette insécurité que le décret du 6 juillet 2026 réécrit les modèles : à partir du 1er octobre 2026, les nouveaux baux afficheront la clause à six semaines, et encadreront aussi les clauses facultatives pour l’assurance, les troubles de voisinage et, dans les secteurs concernés, l’occupation exclusive à titre de résidence principale au sens de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, dont la violation ne peut jouer qu’après la mise en demeure du maire prévue à l’article L. 481-4 du même code. Les contentieux futurs se joueront donc sur un terrain unifié.
B. À l’audience : délais de paiement, suspension de la clause, et après le jugement
L’audience devant le juge des contentieux de la protection n’est pas une simple chambre d’enregistrement de la dette : c’est le moment où le maintien dans le logement peut encore être gagné. L’article 24, dans son paragraphe V, dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » Deux conditions cumulatives, donc : être en situation de régler, et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Présentez-vous avec un dossier qui le prouve : justificatifs de revenus, reprise des paiements, plan d’apurement chiffré, attestation du fonds de solidarité, diagnostic social et financier. L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Alès du 27 mai 2026 (RG 26/00085) rappelle le cadre : après un « commandement de payer visant la clause résolutoire » signifié le 29 juillet 2025 et une assignation du 26 février 2026, le juge constate l’acquisition de la clause mais statue dans le cadre des articles 24 et 1343-5, en vérifiant que l’assignation a bien été notifiée « six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III ».
Le fondement général des délais de grâce figure à l’article 1343-5 du code civil, relayé en matière d’habitation par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En matière de baux d’habitation, le régime spécial de l’article 24 prend le relais avec trois ans maximum, et surtout avec un effet décisif organisé au paragraphe VII : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Et l’issue heureuse est écrite dans la loi : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Respecter l’échéancier au mois près est donc vital : un seul impayé nouveau pendant la période fait retomber la suspension. Notez aussi que « Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges » : l’échéancier s’ajoute au loyer courant, il ne le remplace pas.
Le juge dispose en outre de pouvoirs d’investigation propres, prévus par l’article 24 : il « peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi », c’est-à-dire l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent. C’est ici que les griefs sur l’état du logement, écartés comme défense à l’impayé dans l’arrêt d’Angers, peuvent ressurgir utilement sous une autre forme : non pour annuler la dette, mais pour la discuter dans son montant ou pour obtenir des délais. Apportez constats, photographies datées, échanges avec le bailleur et, si possible, un rapport de technicien : le juge appréciera concrètement.
Si le jugement prononce malgré tout la résiliation et l’expulsion, la procédure n’est pas terminée et l’article 24 organise encore des garde-fous. D’abord, la notification du jugement indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation pour un recours au titre du droit au logement opposable. Ensuite, l’expulsion elle-même obéit à son propre calendrier : l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si « l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Enfin, les situations de surendettement modifient profondément le tableau : l’article 24 organise aux paragraphes VI et VIII des suspensions spécifiques, jusqu’à deux ans en cas de rétablissement personnel. Signalez donc systématiquement au juge toute procédure devant la commission de surendettement : « Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement », et ces éléments peuvent suspendre les effets de la clause bien au-delà des délais ordinaires.
Conclusion
Recevoir un commandement de payer n’est ni une expulsion ni une fatalité : c’est l’ouverture d’un délai de six semaines dont chaque jour compte. Contrôlez les six mentions obligatoires et le décompte, exigez pour la caution la preuve de la signification dans les quinze jours, saisissez le fonds de solidarité, coopérez au diagnostic social et financier, vérifiez la notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience, et présentez-vous devant le juge avec la preuve que vous avez repris le loyer courant et que vous pouvez apurer l’arriéré. Les décisions rendues en 2026 le confirment des deux côtés : à Angers, un commandement régulier a conduit au constat de la résiliation malgré les contestations ; à Vannes, une assignation prématurée d’une SCI a fait déclarer la résiliation irrecevable alors que la dette de plus de 5 000 euros restait due. La procédure récompense la rigueur, pas l’attentisme. Avec l’entrée en vigueur des nouveaux contrats types le 1er octobre 2026, bailleurs et locataires signeront désormais sur des modèles unifiés à six semaines : raison de plus pour traiter chaque acte reçu à partir de cet automne avec une vigilance renouvelée, en faisant vérifier sans tarder la version du texte applicable à votre bail et à votre commandement.
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