Bail de location : ce qui change dans votre contrat à partir du 1er octobre 2026

Un texte publié cet été au Journal officiel modifie les modèles officiels de contrat de location. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, paru au Journal officiel du 7 juillet 2026, réécrit les annexes du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique à tous les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date, qu’il s’agisse d’une location vide, d’une location meublée ou d’une colocation avec un bail unique.

Concrètement, trois changements touchent directement les bailleurs et les locataires de la rentrée. La clause résolutoire, qui permet la résiliation du bail en cas d’impayés, est désormais intégrée automatiquement dans tous les nouveaux contrats. Une mention spéciale devra figurer dans les baux portant sur des logements soumis à la servitude de résidence principale, créée pour lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues : son oubli expose le contrat à la nullité. Enfin, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire pourra être indiqué, de manière facultative, pour faciliter le dialogue et prévenir les expulsions locatives.

Ces modifications ne sont pas anodines : un bail signé sur un modèle périmé après le 1er octobre 2026 peut fragiliser les droits des deux parties, retarder une procédure d’expulsion ou, dans les zones concernées par la servitude de résidence principale, rendre le contrat annulable. Cet article fait le point sur le nouveau contenu des contrats types, sur les vérifications à réaliser avant toute signature ou tout renouvellement, et sur les recours ouverts en cas de clause irrégulière, à Paris comme dans le reste de la France.

I. Ce que le décret du 6 juillet 2026 change dans votre contrat de location au 1er octobre 2026

A. La clause résolutoire désormais intégrée à tous les nouveaux contrats de location

Premier changement, et non des moindres : la clause résolutoire figure dorénavant dans le corps même des contrats types de location. L’article 1er du décret du 6 juillet 2026 remplace le paragraphe VIII des annexes au décret de 2015 par une rédaction prévoyant que le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, la clause ne produisant effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette intégration automatique met le modèle de bail en conformité avec l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Ce texte dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » Autrement dit, depuis 2023, la clause résolutoire pour impayés est obligatoire dans tout bail d’habitation ; le décret de juillet 2026 l’inscrit matériellement dans le modèle officiel, ce qui supprime le risque d’oubli par les bailleurs qui rédigeaient eux-mêmes leur contrat.

Attention toutefois à ne pas surestimer la portée de cette clause : son insertion dans le contrat ne signifie pas qu’un bail se résilie tout seul au premier retard de loyer. La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans réponse, et ce commandement doit respecter un formalisme strict. L’article 24 de la loi de 1989 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention du délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer sa dette, ainsi que plusieurs autres informations obligatoires. Lorsque le contrat est garanti par un cautionnement, le commandement doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours, faute de quoi celle-ci ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

La résiliation n’est en outre jamais constatée par le bailleur lui-même : seul le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut constater que les conditions de la clause sont remplies, prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Le même article 24 ajoute, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin de permettre la réalisation d’un diagnostic social et financier du foyer et la mobilisation des dispositifs de prévention des expulsions.

Le locataire conserve par ailleurs une arme essentielle : la faculté de demander au juge des délais de paiement. S’il s’acquitte de sa dette dans les délais fixés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuit. La cour d’appel de Douai l’a encore rappelé dans un arrêt du 15 janvier 2026 (RG n° 24/03080) : après avoir constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, la cour a accordé des délais de paiement aux locataires en décidant que, s’ils étaient « à jour de tout arriéré locatif un mois après la signification du présent arrêt », la clause résolutoire serait « censée n’avoir jamais joué » ; à défaut, la résiliation serait définitivement acquise et l’expulsion pourrait reprendre. La clause résolutoire est donc un mécanisme sérieux, mais qui laisse au juge une réelle marge d’appréciation pour tenir compte de la situation du locataire de bonne foi.

Le décret du 6 juillet 2026 rappelle enfin la distinction entre la clause obligatoire et les clauses facultatives. La résiliation de plein droit pour impayés de loyers, de charges ou pour non-versement du dépôt de garantie figure désormais dans tous les contrats types. En revanche, pour les autres motifs — non-souscription d’une assurance des risques locatifs, non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux du fait de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale —, la clause reste facultative : le bailleur qui veut pouvoir s’en prévaloir doit la prévoir expressément dans le contrat, dans les formes décrites par le modèle. Un bailleur qui oublie cette mention ne pourra pas invoquer plus tard une résiliation de plein droit pour ces motifs.

B. La mention de la servitude de résidence principale et le numéro de téléphone portable

Deuxième changement, plus discret mais potentiellement lourd de conséquences : les contrats types comportent une nouvelle case relative à la « servitude de résidence principale ». L’annexe du décret prévoit désormais, pour les logements concernés, une mention expresse indiquant que le logement objet du contrat est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et qu’il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De quoi s’agit-il ? L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, introduit par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (dite loi Le Meur), autorise le règlement d’urbanisme à délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Cette possibilité n’est ouverte que dans les communes où la taxe sur la vacance des locaux d’habitation est applicable ou où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation — autrement dit, les territoires où la pénurie de logements est la plus forte.

La notion de résidence principale est définie par l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

Le point critique pour les bailleurs et les acquéreurs tient à la sanction prévue par le même article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » Si votre logement est situé dans un secteur soumis à cette obligation et que le bail ne mentionne pas la servitude, le contrat de location peut être annulé. Le décret du 6 juillet 2026 matérialise cette exigence en ajoutant la case correspondante dans le contrat type, ce qui doit conduire chaque bailleur concerné à vérifier le règlement d’urbanisme de sa commune avant de signer.

Le non-respect de l’obligation d’occupation à titre de résidence principale n’est pas seulement un risque civil : il expose aussi le propriétaire ou le locataire fautif à une procédure administrative. L’article L. 481-4 du code de l’urbanisme prévoit qu’en cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de cette obligation, constatée par un agent commissionné par le maire, celui-ci met en demeure le propriétaire ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. Le délai de mise en demeure ne peut excéder un an ; le maire peut assortir cette mise en demeure d’une astreinte d’un montant qui ne peut dépasser 1 000 euros par jour de retard, le total des sommes résultant de l’astreinte ne pouvant excéder 100 000 euros. C’est précisément l’expiration de ce délai de mise en demeure qui conditionne, selon le contrat type, l’effet de la clause résolutoire facultative prévue pour ce motif.

Autre conséquence pratique de la servitude : les logements soumis à l’obligation de résidence principale ne peuvent pas être loués comme meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, en dehors de la location temporaire d’une résidence principale dans les limites autorisées. Pour un investisseur qui achèterait un logement neuf dans une commune ayant délimité de tels secteurs, la destination du bien est donc verrouillée : location longue durée à des occupants en faisant leur résidence principale, et rien d’autre.

Troisième nouveauté, plus légère : les contrats types peuvent désormais mentionner le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. L’article 1er du décret insère, dans la désignation des parties, la mention « numéro de téléphone portable (facultatif) ». L’objectif affiché est de faciliter le contact direct entre les parties, notamment pour joindre rapidement un locataire en difficulté et prévenir les situations d’impayés avant qu’elles ne conduisent à une procédure d’expulsion. La mention reste facultative : aucune des deux parties ne peut être sanctionnée pour ne pas l’avoir remplie.

Le décret procède enfin à des corrections techniques : il met à jour les références aux aides personnelles au logement dans les annexes et corrige des erreurs matérielles du décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement. Ces corrections, qui relèvent de l’article 2 du décret, n’entreront en vigueur que le 1er janvier 2027.

II. Comment sécuriser votre bail et vos recours face aux nouvelles règles

A. Les vérifications à faire avant de signer ou renouveler un bail à partir d’octobre 2026

Premier réflexe, pour le bailleur comme pour le locataire : vérifier la date applicable. Le nouvel article 1er du décret s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé le 25 septembre 2026 relève donc encore des anciens modèles ; un bail signé le 2 octobre 2026, ou un bail tacitement renouvelé après cette date, doit respecter les nouveaux contrats types. Cette exigence de conformité n’est pas une simple formalité : l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. » La conformité au modèle est donc une obligation légale, pas une option.

Concrètement, le bailleur qui prépare une location pour octobre 2026 doit télécharger le modèle à jour correspondant à sa situation — location vide, location meublée, colocation à bail unique, bail mobilité ou bail étudiant — et renoncer aux anciens formulaires conservés dans ses dossiers. Les nouveaux contrats types couvrent d’ailleurs la colocation avec un bail unique : la loi de 1989, dans son article 8-1, définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur », et le modèle de colocation à bail unique intègre les mêmes évolutions que les autres contrats.

Deuxième vérification, spécifique aux communes tendues : déterminer si le logement loué est soumis à la servitude de résidence principale. Cette obligation ne concerne que les constructions nouvelles situées dans des secteurs délimités par le règlement du plan local d’urbanisme, dans les communes où la taxe sur la vacance est applicable ou où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires. Le bailleur d’un logement neuf doit donc consulter le PLU ou le PLUi de la commune, ou interroger le service urbanisme de la mairie, avant de signer le bail. Si la servitude s’applique, la mention prévue par le contrat type doit être cochée et complétée ; l’oublier expose le contrat à la nullité prévue par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.

À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, cette vigilance est particulièrement utile : la capitale et de nombreuses communes franciliennes se situent en zone tendue, appliquent la taxe sur la vacance ou présentent une part élevée de résidences secondaires, et disposent des outils de régulation renforcée des meublés de tourisme depuis la loi du 19 novembre 2024. Un bailleur parisien qui signe un bail sur un logement neuf à l’automne 2026 a tout intérêt à vérifier le règlement d’urbanisme applicable à sa parcelle, d’autant que le non-respect de la servitude peut être constaté par les agents commissionnés par le maire et déboucher sur la mise en demeure de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme.

Troisième vérification : lire attentivement le paragraphe VIII relatif à la clause résolutoire. Le bailleur doit comprendre que la clause intégrée automatiquement ne couvre que les impayés de loyers, de charges et le non-versement du dépôt de garantie. S’il veut se protéger contre l’absence d’assurance habitation du locataire, contre des troubles de voisinage ou contre le non-respect de la servitude de résidence principale, il doit compléter la partie facultative du paragraphe, en respectant les conditions de forme du modèle : un mois après commandement demeuré infructueux pour l’assurance, décision de justice passée en force de chose jugée pour les troubles de voisinage, expiration du délai de mise en demeure du maire pour la servitude de résidence principale.

Côté locataire, la lecture du nouveau contrat est tout aussi importante. La présence de la clause résolutoire dans tous les baux signés à partir du 1er octobre 2026 signifie qu’un impayé peut, après commandement de payer resté infructueux pendant six semaines, conduire à une procédure de résiliation et d’expulsion. Le locataire doit aussi vérifier que le commandement de payer qu’il recevrait le cas échéant contient bien les mentions prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi de 1989, et se souvenir qu’il peut demander des délais de paiement au juge — l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 janvier 2026 montre que cette demande, lorsqu’elle est sérieuse, peut sauver le bail.

B. Les recours du bailleur et du locataire en cas de clause irrégulière ou de bail non conforme

Si des impayés surviennent sur un bail soumis aux nouvelles règles, la procédure du bailleur reste strictement encadrée. Le commandement de payer doit être signifié par commissaire de justice, viser la clause résolutoire et contenir les mentions obligatoires de l’article 24 de la loi de 1989, notamment le délai de six semaines laissé au locataire pour payer sa dette. En présence d’un cautionnement, la signification à la caution dans les quinze jours conditionne la possibilité de lui réclamer pénalités et intérêts de retard. À l’expiration du délai de six semaines sans paiement, la clause produit effet, mais la résiliation doit être constatée par le juge des contentieux de la protection, saisi par assignation ; cette assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.

Un défaut de conformité du contrat au modèle en vigueur peut sérieusement compliquer cette procédure. Un bail signé après le 1er octobre 2026 sur un ancien formulaire privé de la clause résolutoire obligatoire, ou avec une clause rédigée en termes différents de ceux du contrat type, donne au locataire des arguments pour contester la résiliation : juge saisi sur une clause absente, irrégulière ou inopposable, la demande du bailleur peut échouer et l’impayé se transformer en simple condamnation au paiement assortie de délais. La mise à jour du formulaire utilisé n’est donc pas un détail administratif : c’est la condition de l’efficacité du principal outil de protection du bailleur.

Le locataire, de son côté, dispose de plusieurs lignes de défense. Il peut d’abord vérifier la régularité formelle du commandement de payer : mentions obligatoires, signification à la caution, délais respectés. Il peut ensuite saisir le juge d’une demande de délais de paiement, qui suspend les effets de la clause résolutoire ; s’il s’exécute, la clause est censée n’avoir jamais joué, comme l’a jugé la cour d’appel de Douai en janvier 2026. Il peut enfin soulever la nullité du commandement ou l’irrégularité de la clause lorsque le bail ne respecte pas le contrat type applicable à la date de signature.

L’hypothèse la plus radicale reste la nullité du bail pour omission de la mention de la servitude de résidence principale. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme attache la nullité à l’absence de mention expresse dans tout contrat de location portant sur une construction soumise à l’obligation. Cette sanction peut être invoquée par le locataire comme par le bailleur, avec des effets importants : remise en cause de la convention, restitutions et, pour le propriétaire, impossibilité de s’abriter derrière un contrat irrégulier. Avant d’engager une telle action, encore faut-il établir que le logement se trouve réellement dans un secteur délimité par le règlement d’urbanisme : la consultation du PLU et, si nécessaire, une demande d’information auprès de la mairie sont des étapes indispensables.

À Paris et en Île-de-France, le contentieux de ces nouvelles règles relèvera du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent pour le logement — tribunal judiciaire de Paris pour la capitale, tribunaux des départements franciliens pour la proche couronne. Les délais pratiques doivent être anticipés : entre la signification du commandement de payer, le délai de six semaines, la notification au représentant de l’État dans le département six semaines avant l’audience et le délai d’audiencement, une procédure de résiliation pour impayés s’étire sur plusieurs mois, sans compter le commandement d’avoir à quitter les lieux : l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose en effet que l’expulsion d’un lieu habité ne puisse avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement, et les délais légaux ultérieurs. Mieux vaut donc, pour le bailleur, préparer un dossier complet dès le premier impayé — bail conforme au modèle en vigueur, décompte des sommes dues, justificatifs de signification — et, pour le locataire, réagir immédiatement à la réception d’un commandement plutôt que d’attendre l’assignation.

Enfin, les baux en cours ne sont pas modifiés rétroactivement : un contrat signé avant le 1er octobre 2026 conserve sa rédaction jusqu’à son renouvellement. La clause résolutoire figurant dans les anciens baux continue de produire ses effets selon les termes du contrat et de la loi de 1989. C’est au moment du renouvellement — ou de la signature d’un nouveau bail avec un nouveau locataire — que le passage au nouveau contrat type s’impose. Bailleurs et locataires ont donc tout intérêt à profiter de ces prochaines semaines pour vérifier leurs documents, actualiser leurs formulaires et, en cas de doute sur la servitude de résidence principale ou sur la rédaction d’une clause, prendre conseil avant la signature plutôt qu’après la contestation.

Conclusion

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 n’est pas une révolution, mais il change concrètement le contenu de tous les contrats de location conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : clause résolutoire intégrée automatiquement pour les impayés, mention obligatoire de la servitude de résidence principale dans les secteurs concernés sous peine de nullité du bail, possibilité d’indiquer les numéros de téléphone portable des parties. Pour les bailleurs, l’enjeu est d’utiliser le bon formulaire et de sécuriser leurs clauses facultatives ; pour les locataires, de connaître les garde-fous — commandement de payer régulier, délais de paiement devant le juge, nullité en cas de mention omise. Dans les zones tendues de Paris et d’Île-de-France, où la servitude de résidence principale est appelée à se diffuser dans les règlements d’urbanisme, la vigilance avant signature devient un réflexe indispensable.

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