Un preneur qui prête quelques hectares à un voisin pour rendre service, qui laisse son beau-frère cultiver une parcelle devenue trop lourde à travailler seul, ou qui met l’ensemble des terres à la disposition d’une société sans prendre garde aux formalités, s’expose à une sanction redoutable : la résiliation du bail rural. Le réflexe du bailleur qui découvre la situation consiste souvent à invoquer une cession interdite ou une sous-location prohibée, tandis que le preneur répond qu’il exploite toujours et qu’aucun préjudice n’est démontré. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a départagé ces positions dans trois arrêts récents qui forment aujourd’hui la grille de lecture obligatoire : l’arrêt du 6 février 2025 sur les copreneurs et la mise à disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée, l’arrêt du 4 septembre 2025 sur le congé fondé sur la situation de l’époux copreneur, et l’arrêt du 1er février 2018 sur la prescription de l’action en résiliation. Leur apport commun tient en une distinction simple à énoncer et exigeante à manier : l’abandon total de la jouissance au profit d’un tiers constitue une cession prohibée qui ouvre la résiliation sans que le bailleur ait à prouver un préjudice, alors que le simple manquement aux obligations de mise à disposition ou de participation aux travaux n’autorise la résiliation ou le refus de renouvellement que si le manquement est de nature à porter préjudice au bailleur. Cet article expose d’abord ce que le statut du fermage interdit exactement, puis les conditions dans lesquelles le bailleur peut obtenir la résiliation ou faire échec au renouvellement, avec les règles de preuve, de congé et de prescription qui décident de l’issue des litiges.
I. Prêter, céder ou sous-louer les terres louées : ce que le statut du fermage interdit
A. La cession du bail rural est interdite sauf transmission familiale agréée
Le principe est posé par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur vérifiée au 8 septembre 2026 : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Le texte ajoute qu’à défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Les dispositions de cet article sont expressément déclarées d’ordre public, de sorte qu’aucune clause du bail ne peut les écarter et qu’aucun accord verbal avec le bailleur ne suffit à régulariser une cession réalisée hors de ce cadre fermé.
En pratique, la cession visée par le texte ne se réduit pas à l’acte notarié par lequel le preneur déclarerait transférer son bail. La jurisprudence retient une conception matérielle de la cession prohibée : il y a cession dès lors que le preneur abandonne la jouissance du bien loué à un tiers qui l’exploite à sa place, même sans écrit et même à titre gratuit. Le prêt d’une parcelle à un voisin, la mise à disposition de fait au profit d’un membre de la famille non visé par le texte, ou l’installation d’un tiers qui cultive durablement les terres pendant que le preneur se retire, entrent dans ce champ. À l’inverse, la transmission au conjoint participant à l’exploitation ou au descendant majeur, avec l’agrément du bailleur ou, en cas de refus, avec l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux, demeure la seule voie régulière de transfert du bail à une personne physique. Le preneur qui envisage de passer la main à son enfant doit donc solliciter l’agrément par une démarche traçable et, en cas de refus, saisir le tribunal paritaire plutôt que d’organiser un transfert de fait : le transfert de fait, même motivé par la continuité de l’exploitation familiale, constitue la cession prohibée que le bailleur pourra invoquer.
Le même article organise le sort des copreneurs, situation fréquente entre époux : le preneur peut, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou son partenaire lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou un descendant majeur. Lorsqu’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation, le copreneur qui continue dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom, le propriétaire ne pouvant s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire dans un délai fixé par décret. Cette procédure, assortie d’exigences formelles strictes jusque dans le contenu de la lettre, montre que le statut ne laisse aucune place à l’informel : toute réorganisation de la jouissance des lieux loués doit passer par l’écrit et par le bailleur ou le juge.
Enfin, le preneur ne peut pas contourner l’interdiction de cession en apportant son droit au bail à une société. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime est direct : « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier », et ces dispositions sont elles aussi d’ordre public. L’apport du droit au bail, qui transfère la titularité du droit lui-même, ne doit pas être confondu avec la mise à disposition des terres à une société, qui laisse le preneur titulaire du bail : seule la seconde est possible sans agrément préalable, dans les conditions examinées ci-après.
B. La sous-location est interdite et la mise à disposition à une société est strictement encadrée
Le même article L. 411-35 énonce une seconde interdiction, formulée en quatre mots : « Toute sous-location est interdite. » Les seules exceptions prévues par le texte concernent des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, d’une durée maximale de trois mois consécutifs chacune, avec l’autorisation du bailleur ou, en cas de refus jugé infondé, avec l’autorisation du tribunal paritaire, ainsi que les sous-locations de bâtiments à usage d’habitation conclues avec l’autorisation écrite du bailleur, qui en fixe les conditions financières et les conséquences sur l’indemnité de fin de bail. Hors de ces hypothèses étroites, le preneur qui sous-loue des terres agricoles, même partiellement et même pour une courte durée, contrevient à une prohibition d’ordre public. Le fait de percevoir un loyer du sous-locataire, de lui confier durablement la conduite des cultures ou de lui abandonner la récolte caractérise la sous-location prohibée, quelle que soit la qualification donnée par les parties à leur accord.
La mise à disposition des terres louées à une société d’exploitation constitue en revanche une opération licite, à condition d’en respecter le régime propre, prévu par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. Le paragraphe premier de ce texte permet au preneur associé d’une société à objet principalement agricole de mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens loués, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette faculté est subordonnée à une information précise du bailleur : « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée », avec mention du nom de la société, du tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et des parcelles concernées. Tout changement ultérieur, y compris la fin de la mise à disposition, doit être notifié dans les mêmes formes et dans les deux mois du changement. Le bail ne peut être résilié pour défaut d’information que si le preneur n’a pas communiqué les informations requises dans un délai d’un an après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et la résiliation n’est pas encourue si les omissions constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.
L’obligation centrale du preneur qui met les terres à disposition d’une société est de rester un exploitant effectif. Le troisième paragraphe de l’article L. 411-37 dispose que « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Les coassociés et la société dotée de la personnalité morale sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail, et les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Concrètement, le preneur associé d’un groupement agricole d’exploitation en commun ou d’une exploitation agricole à responsabilité limitée qui met ses terres à disposition doit pouvoir démontrer une présence réelle sur l’exploitation : conduite du matériel, soins aux animaux, décisions culturales, tâches administratives accomplies sur place de manière suivie. L’affiliation à la mutualité sociale agricole, la détention de parts sociales ou quelques attestations de complaisance ne suffisent pas si, dans les faits, le preneur a cessé toute activité sur les parcelles. C’est sur ce terrain de la participation effective et permanente que se jouent la plupart des procès, car la frontière entre la mise à disposition régulière et la cession déguisée passe par l’intensité réelle de l’activité conservée par le preneur.
II. Quand le bailleur peut faire résilier le bail ou refuser son renouvellement
A. L’abandon total de la jouissance caractérise la cession prohibée et ouvre la résiliation sans preuve d’un préjudice
Le régime des sanctions distingue deux fondements que le bailleur doit choisir avec soin. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur vérifiée au 8 septembre 2026, énonce : « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », puis vise, au troisième point du même paragraphe, les contraventions aux obligations de l’article L. 411-37 « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». La différence est considérable : la cession ou la sous-location prohibée, contraventions à l’article L. 411-35, autorise la résiliation sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice, tandis que le manquement aux obligations de mise à disposition issues de l’article L. 411-37 n’ouvre la résiliation que si le manquement est de nature à porter préjudice au bailleur. Qualifier exactement les faits constitue donc la première décision stratégique du dossier, côté bailleur comme côté preneur.
La Cour de cassation a fixé le critère de la cession prohibée dans le contexte désormais classique de la mise à disposition à une société. Dans son arrêt du 6 février 2025, pourvoi numéro 23-12.274, la troisième chambre civile rappelle d’abord les textes, puis énonce que le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation sur le fondement du premier point du paragraphe second de l’article L. 411-31, « sans être tenu de démontrer un préjudice ». L’affaire jugée concernait un bail rural à long terme consenti en 1989 à deux époux et à un tiers, dont les terres avaient été mises à la disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée ; la cour d’appel d’Amiens avait prononcé la résiliation pour cession prohibée en retenant que l’épouse, copreneur non associée de la société, avait manqué à son obligation d’exploitation personnelle. La Cour de cassation casse partiellement cette décision, non pour écarter le critère, mais parce que la cour d’appel l’avait mal appliqué : elle avait déduit la cession prohibée de la seule absence de la qualité d’associée, sans caractériser l’abandon effectif de la jouissance, alors que l’épouse justifiait d’une affiliation en qualité de conjoint collaborateur et d’attestations de participation aux soins des animaux et aux tâches administratives. L’enseignement est double : l’abandon total et durable de toute participation ouvre la résiliation sans preuve d’un préjudice, mais cet abandon doit être établi par des motifs propres à le caractériser, et la seule absence de parts sociales ne suffit pas.
Le même arrêt du 6 février 2025 éclaire la situation symétrique en rappelant la solution dégagée le 26 septembre 2024 : le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué et ne procèdent donc pas à une cession prohibée. Dans ce cas, le bailleur ne peut agir que sur le fondement du troisième point du paragraphe second de l’article L. 411-31 et « est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice » (arrêt du 6 février 2025, pourvoi numéro 23-12.274). Le preneur qui travaille réellement les terres, même sans être associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition, reste donc protégé contre la résiliation automatique : le bailleur devra expliquer en quoi le manquement allégué compromet ses droits, par exemple une dégradation du fonds, une modification de la destination des parcelles, ou une opacité persistante sur l’identité de l’exploitant réel.
Pour le bailleur, la voie de la cession prohibée présente un avantage décisif, l’absence d’exigence d’un préjudice, mais elle impose une preuve rigoureuse de l’abandon de jouissance : constats d’huissier établissant que seul le tiers exploite, relevés culturaux, déclarations administratives et aides de la politique agricole commune perçues par le tiers, factures d’approvisionnement et de vente au nom du tiers, témoignages concordants sur plusieurs campagnes. Pour le preneur, la défense utile consiste à documenter au contraire la continuité de son activité : bulletins de salaire ou relevés d’activité, carnet de travaux, factures de carburant et d’entretien du matériel, attestations précises et datées de voisins ou de techniciens, participation aux assemblées de la société. Dans l’affaire de 2025, les attestations produites, quoique anciennes, et l’affiliation sociale ont suffi à priver de base légale la résiliation prononcée sans examen sérieux de la participation effective. Le contentieux se gagne donc sur pièces, campagne par campagne.
B. Le manquement simple, le congé pour motif grave et la prescription : les garde-fous qui sauvent ou perdent le dossier
Lorsque les faits ne caractérisent pas un abandon total de la jouissance, le bailleur ne dispose que de la voie du manquement aux obligations de mise à disposition, avec l’exigence d’un préjudice. Cette exigence s’applique également au refus de renouvellement. L’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ». Le congé qui s’oppose au renouvellement doit donc reposer sur un motif grave et légitime, et la gravité s’apprécie au regard du même partage : cession prohibée avérée, ou manquement à l’article L. 411-37 de nature à porter préjudice au bailleur.
L’arrêt du 4 septembre 2025, pourvoi numéro 24-12.792, illustre cette articulation dans une configuration très répandue : un bail à long terme consenti en 1995 à deux époux, des terres mises à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun devenu exploitation agricole à responsabilité limitée, un congé délivré en 2020 pour s’opposer au renouvellement au motif que l’épouse, copreneur, n’avait jamais été associée exploitante de la société. La cour d’appel de Rouen avait validé le congé en retenant une cession prohibée, sans exiger la preuve d’un préjudice, au motif que l’épouse avait laissé les terres à disposition d’un tiers depuis l’origine. La troisième chambre civile casse cette décision en toutes ses dispositions et renvoie devant la cour d’appel de Caen, en jugeant que « si l’époux copreneur ne participe pas à l’exploitation du bien loué mis à la disposition d’une société et n’est pas non plus associé de cette société, il ne procède pas à une cession prohibée du bail, de sorte que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en raison de ces manquements que s’il démontre qu’ils sont de nature à lui porter préjudice ». Autrement dit, la présence d’un copreneur exploitant associé, en l’espèce le mari, exclut la qualification de cession prohibée du bail : le bailleur qui veut néanmoins faire échec au renouvellement doit établir le préjudice que lui cause la situation de l’époux non exploitant. Les bailleurs obtiennent en outre dans cette affaire une condamnation aux dépens et à verser 3 000 euros au titre des frais de procédure, rappel utile du coût d’un congé mal fondé.
Le troisième garde-fou tient à la prescription. Dans son arrêt du 1er février 2018, pourvoi numéro 16-18.724, rendu en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile juge, au visa des articles L. 411-31, II, 1 degré, et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article 2224 du code civil, que « la cession du bail rural et la sous-location constituent des manquements à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ». L’affaire concernait un bail consenti en 2001 et une action en résiliation engagée en 2013 pour défaut d’exploitation personnelle et sous-location au profit du beau-frère du preneur : la cour d’appel avait déclaré l’action prescrite en retenant que le bailleur connaissait les faits depuis plus de cinq ans, et le pourvoi contestait cette appréciation. La solution de principe demeure que l’action se prescrit par cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le bailleur qui découvre une mise à disposition occulte doit donc agir sans tarder une fois informé, faire établir la date de sa connaissance des faits, et ne pas laisser s’installer une tolérance de plusieurs années qui fournira au preneur une fin de non-recevoir. Symétriquement, le preneur assigné plus de cinq ans après la connaissance des faits par le bailleur dispose d’un moyen de défense sérieux, à condition de prouver la date de cette connaissance, par exemple un courrier ancien, un constat ou des déclarations concordantes.
En pratique, le dossier du bailleur qui envisage une résiliation ou un congé pour cession ou sous-location prohibée doit être construit dans cet ordre : qualifier exactement les faits en distinguant l’abandon total de jouissance du simple manquement aux formalités ou à la participation ; vérifier la recevabilité de l’action au regard du délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits ; choisir le fondement procédural adapté, demande en résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux ou congé motivé s’opposant au renouvellement ; et rassembler des preuves portant sur plusieurs campagnes, pas sur un épisode isolé. Le preneur qui reçoit une mise en cause doit pour sa part vérifier le fondement invoqué, exiger la démonstration du préjudice lorsque le bailleur agit sur le terrain de l’article L. 411-37, produire sans délai ses preuves d’exploitation effective, régulariser les notifications à adresser au bailleur par lettre recommandée, et soulever la prescription lorsque les faits sont anciens et connus. Dans les deux cas, la consultation du dossier administratif de l’exploitation, des statuts de la société, des avis adressés au bailleur et des relevés parcellaires permet d’éviter les conclusions hâtives : un preneur non associé qui travaille quotidiennement les terres n’est pas un cédant illicite, et un bailleur qui tolère pendant six ans une sous-location connue ne peut plus agir comme s’il venait de la découvrir. Pour une analyse d’ensemble du contentieux récent des baux ruraux, on pourra se reporter à la synthèse des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
Conclusion
Prêter des terres, les laisser cultiver par un tiers ou les mettre à disposition d’une société sans respecter le formalisme légal expose le preneur à la résiliation du bail rural, mais le bailleur ne gagne que s’il qualifie correctement les faits et s’il agit à temps. L’abandon total et durable de la jouissance au profit d’un tiers constitue une cession prohibée au sens de l’article L. 411-35 et ouvre la résiliation sur le fondement du premier point du paragraphe second de l’article L. 411-31, sans preuve d’un préjudice. Le simple manquement aux obligations de l’article L. 411-37, y compris la situation de l’époux copreneur qui ne participe pas à l’exploitation, n’autorise la résiliation ou le refus de renouvellement que si le bailleur démontre que ce manquement est de nature à lui porter préjudice, comme l’ont jugé les arrêts du 6 février 2025 et du 4 septembre 2025. L’action en résiliation pour cession ou sous-location prohibée se prescrit au surplus par cinq ans à compter de la connaissance des faits, en application de l’article 2224 du code civil. Avant toute décision, chaque partie a donc intérêt à faire vérifier ses pièces par un conseil : avis de mise à disposition, preuve de la participation effective aux travaux, date de connaissance des faits, motivation du congé. C’est cet examen concret, mené parcelle par parcelle et campagne par campagne, qui détermine si le bail sera résilié, renouvelé ou maintenu aux torts de celui qui a mal qualifié le litige.
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