Vos travaux sont terminés. Vous avez adressé en mairie la déclaration attestant leur achèvement et leur conformité, la fameuse DAACT, et vous attendiez une simple formalité de fin de chantier. Mais la réponse de la mairie change tout : elle conteste la conformité de vos travaux, refuse de vous délivrer l’attestation de non-contestation, voire vous met en demeure de tout remettre en ordre sous astreinte. La vente que vous prépariez se bloque, la banque de votre acquéreur exige le papier manquant, et chaque semaine qui passe rend la situation plus coûteuse.

Cette situation est l’une des plus mal comprises du droit de l’urbanisme. Beaucoup de propriétaires croient que le silence de la mairie vaut acceptation définitive dès le dépôt de la déclaration, ou à l’inverse que le refus de la mairie est sans recours. La réalité est plus nuancée : le dépôt d’une DAACT complète ouvre à la mairie un délai strictement verrouillé de trois mois, porté à cinq mois dans certains cas, pour contester la conformité des travaux. Passé ce délai, la mairie ne peut plus revenir en arrière, et vous pouvez exiger une attestation qui le prouve. Mais si la contestation intervient dans les temps, le maire dispose d’un arsenal redoutable, de la mise en demeure à l’amende et à l’astreinte, dont le Conseil d’État a confirmé l’étendue.

Cet article vous explique, étape par étape, comment sécuriser votre DAACT, comment réagir lorsque la mairie conteste la conformité de vos travaux, et quelles voies de recours ou de régularisation s’offrent à vous, à la lumière des textes en vigueur et de la jurisprudence la plus récente du Conseil d’État et des cours administratives d’appel.

I. La DAACT fait courir un délai verrouillé contre la mairie

Tout le régime de la fin de chantier repose sur un mécanisme simple : c’est vous qui attestez, et c’est à la mairie de réagir vite ou de se taire définitivement. Encore faut-il que votre déclaration soit complète, car seul un dossier complet fait courir le délai qui enferme l’administration.

A. Déposer une déclaration complète qui déclenche le délai

Aux termes de l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme : « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » Cette déclaration, la DAACT, concerne donc aussi bien les travaux réalisés sous permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir que ceux réalisés sous simple déclaration préalable. Elle est obligatoire, et son absence place le constructeur en situation irrégulière, quand bien même les travaux respecteraient matériellement l’autorisation.

Le premier point de vigilance porte sur le contenu du dossier. La déclaration ne se résume pas à un formulaire : elle doit être accompagnée des attestations techniques exigées par les textes. Ainsi, l’article R. 462-4-1 du code de l’urbanisme dispose : « La déclaration d’achèvement est accompagnée de l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsque celle-ci est exigée en application de l’article R. 122-24-3 du code de la construction et de l’habitation, ou de l’attestation de respect de la réglementation thermique, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24 du même code. » Concrètement, pour une maison individuelle récente, cela signifie l’attestation de respect de la réglementation environnementale RE 2020 ou de la réglementation thermique applicable à la date du permis. Sans cette pièce, le dossier est incomplet et le délai de contestation de la mairie ne court pas.

L’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Marseille le 17 septembre 2019 (17MA01723) l’illustre parfaitement. Des époux avaient déposé le 6 juin 2014 une déclaration d’achèvement pour leur maison individuelle. Le maire leur avait demandé le 4 novembre 2014 de compléter le dossier par l’attestation de réglementation thermique manquante, qu’ils avaient produite en mairie le 13 novembre 2014. La cour a jugé que le dossier n’était complet qu’à cette dernière date, et que le délai de contestation de la mairie courait donc à compter du 13 novembre 2014. Avant de crier victoire sur le silence de la mairie, vérifiez donc la date à laquelle votre dossier est devenu réellement complet, récépissé de dépôt et preuve de chaque pièce complémentaire à l’appui.

Le deuxième point de vigilance tient à la portée de votre signature. La cour de Marseille rappelle dans le même arrêt (17MA01723) « qu’il incombe au seul pétitionnaire de s’engager sur la conformité des travaux au regard de l’autorisation de construire dont il est titulaire ». Autrement dit, c’est vous qui affirmez que les travaux sont conformes, et la mairie n’a aucune obligation de se prononcer par une décision sur cette conformité. Attester une conformité inexistante expose aux sanctions pénales et administratives décrites plus loin : ne signez la DAACT qu’après avoir vérifié chaque écart éventuel entre le réalisé et l’autorisé, plans du permis en main, idéalement avec l’architecte ou le maître d’œuvre qui a suivi le chantier.

En pratique, constituez dès le dépôt un dossier horodaté : formulaire de DAACT en double exemplaire ou récépissé électronique, justificatif de réception en mairie, copie de chaque attestation jointe, et relevé de la date exacte de complétude. C’est ce dossier qui fera foi si la mairie prétend, des mois plus tard, que le délai n’a jamais couru ou qu’elle a contesté dans les temps.

B. Trois mois, cinq mois, puis l’attestation de plein droit

Une fois la DAACT complète réceptionnée en mairie, le compte à rebours commence. L’article R. 462-6 du code de l’urbanisme prévoit : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » Et le même article ajoute : « Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire ».

Le délai de cinq mois vise des situations précises énumérées par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme, notamment les travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situés dans un site patrimonial remarquable, les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public, les cœurs de parcs nationaux et les réserves naturelles, ainsi que les secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels prévisibles. Dans l’affaire de Marseille citée plus haut, la parcelle se trouvait dans le périmètre d’un plan de prévention du risque inondation, ce qui ouvrait à la mairie un délai de cinq mois à compter du dossier complet du 13 novembre 2014, soit jusqu’au 13 avril 2015. La mise en demeure adressée le 30 juin 2015, plus d’un mois et demi après l’expiration du délai, était donc tardive, et la cour a confirmé son annulation.

La conséquence de l’expiration du délai est radicale. L’article L. 462-2 du code de l’urbanisme dispose : « L’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. » Puis le texte verrouille : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » La mairie qui a laissé passer le délai ne peut donc plus ni mettre en demeure sur le fondement de la non-conformité, ni refuser l’attestation qui le constate.

Cette attestation, justement, ne vient pas automatiquement : il faut la demander. L’article R. 462-10 du code de l’urbanisme dispose : « En cas de silence gardé par l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6 , celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. » Envoyez cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant la date de réception de la DAACT complète et l’expiration du délai de trois ou cinq mois. Si la mairie refuse malgré l’expiration du délai, ce refus est illégal et peut être annulé par le juge, comme le montre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 16 octobre 2018 (17LY01930), qui a annulé le refus de délivrer l’attestation opposé à une SCI pour une simple erreur matérielle de numéro de permis, et enjoint au maire de délivrer l’attestation dans les quinze jours.

Deux précisions juridiques complètent ce tableau. D’abord, l’expiration du délai ne fait pas naître une décision implicite de non-opposition susceptible de recours : la cour de Marseille juge (17MA01723) que « l’expiration du délai prévu par ces dispositions n’a pas fait naître une décision susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir ». Concrètement, un tiers ne peut pas attaquer ce silence, et la mairie ne peut pas prétendre le « retirer » ensuite par une mise en demeure tardive. Ensuite, si vous contestez un refus de la mairie, vérifiez que la décision mentionne les voies et délais de recours : l’article R. 421-5 du code de justice administrative dispose que « Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu’à la condition d’avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision. » Dans l’affaire lyonnaise, l’absence de ces mentions a permis à la SCI de faire juger sa demande recevable malgré son apparente tardiveté.

II. Quand la mairie conteste la conformité : régulariser ou attaquer

Si la mairie réagit dans le délai, en revanche, le rapport de force s’inverse. La contestation prend généralement la forme d’une mise en demeure de mettre les travaux en conformité ou de déposer un dossier modificatif, parfois assortie d’une astreinte, voire d’un arrêté d’interruption des travaux. Face à cet arsenal, le constructeur doit mesurer précisément ce que la mairie peut exiger, puis choisir entre régulariser et contester.

A. Mise en demeure, amende et astreinte : ce que le maire peut réellement exiger

Lorsqu’un procès-verbal constate que des travaux ont été exécutés en méconnaissance des règles d’urbanisme ou des prescriptions de l’autorisation, le maire peut agir sur le fondement de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, mais uniquement « après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations ». Ce contradictoire préalable est une garantie essentielle : la mise en demeure doit vous laisser un délai réel pour répondre avant d’être édictée. Le texte ouvre ensuite deux branches : « Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros » ou « Mettre en demeure l’intéressé, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité », soit de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration visant à régulariser. Et le texte précise que « L’autorité compétente peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard. »

Le Conseil d’État a donné à ce dispositif toute sa portée dans une décision publiée au recueil Lebon du 22 décembre 2022 (n° 463331). Dans cette affaire, une propriétaire avait obtenu une décision de non-opposition pour un poulailler et une clôture basse de 25 centimètres, mais avait en réalité édifié un mur plein de 2 mètres de haut sur 5 mètres de long, un portail de 2 mètres et un panneau solaire, en zone agricole où le plan local d’urbanisme prohibait les murs pleins supérieurs à 0,25 mètre. Le maire l’avait mise en demeure de démolir le mur et d’enlever le panneau sous astreinte de 100 euros par jour. Le Conseil d’État a jugé que le maire peut « mettre en demeure l’intéressé, après avoir recueilli ses observations, selon la nature de l’irrégularité constatée et les moyens permettant d’y remédier, soit de solliciter l’autorisation ou la déclaration nécessaire, soit de mettre la construction, l’aménagement, l’installation ou les travaux en cause en conformité avec les dispositions dont la méconnaissance a été constatée, y compris, si la mise en conformité l’impose, en procédant aux démolitions nécessaires ». La démolition, même partielle, peut donc être prescrite par le maire dès lors qu’elle est nécessaire à la mise en conformité, sans qu’il soit besoin de passer devant le juge pénal.

Le même arrêt écarte l’argument tiré de l’atteinte au droit de propriété et rejette la demande de suspension de l’astreinte en référé, aucun moyen n’étant jugé de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision. La leçon est claire : face à une non-conformité avérée par procès-verbal, le référé-suspension n’a de chance que si vous disposez d’un moyen sérieux, par exemple un vice de procédure dans la mise en demeure ou une erreur manifeste sur la consistance des travaux.

Le maire peut aussi, dans les cas les plus graves, ordonner l’interruption immédiate des travaux en cours. Mais là encore, le contradictoire s’impose. Dans sa décision du 13 avril 2022 (n° 448969), le Conseil d’État juge : « Il résulte des dispositions citées aux points 2 et 3 que la décision par laquelle le maire ordonne l’interruption des travaux au motif qu’ils ne sont pas menés en conformité avec une autorisation de construire, qui est au nombre des mesures de police qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979, ne peut intervenir qu’après que son destinataire a été mis à même de présenter ses observations, sauf en cas d’urgence ou de circonstances exceptionnelles. » Un arrêté d’interruption pris sans vous avoir permis de répondre, hors urgence démontrée, est donc annulable, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Bordeaux le 17 octobre 2024 (22BX02230) pour un arrêté municipal qui privait les pétitionnaires de cette garantie.

Ajoutez à ce tableau deux épées de Damoclès souvent ignorées. D’une part, l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme prévoit que « Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. » La mairie et ses agents peuvent donc contrôler la conformité bien après la fin du chantier, y compris après la délivrance de l’attestation. D’autre part, la non-conformité constitue une infraction pénale : l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit l’exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis ou de la déclaration d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface construite, voire 300 000 euros dans les autres cas, outre six mois d’emprisonnement en cas de récidive. La voie administrative de régularisation n’éteint pas, à elle seule, l’action pénale : c’est une raison supplémentaire de traiter vite et sérieusement toute contestation.

B. Les voies du constructeur : vérifier le délai, contester, régulariser et sécuriser la vente

Face à une contestation de la mairie, la première chose à faire n’est ni de démolir dans la précipitation, ni d’ignorer le courrier : c’est de vérifier si la mairie était encore en droit de contester. Reprenez la date de réception en mairie de votre DAACT complète, ajoutez trois mois, ou cinq mois si un récolement obligatoire s’appliquait à vos travaux, et comparez avec la date de la mise en demeure ou du refus d’attestation. Si la contestation est tardive, elle est illégale, comme dans l’affaire de Marseille où la mise en demeure du 30 juin 2015 est intervenue après l’expiration du délai au 13 avril 2015. Dans ce cas, répondez par écrit en invoquant l’expiration du délai de l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme et demandez la délivrance de l’attestation de l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme. Si la mairie persiste, le juge administratif annulera sa décision.

Si la contestation est intervenue dans les temps, examinez sa régularité formelle. La mise en demeure a-t-elle été précédée d’une invitation à présenter vos observations, comme l’exige l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme ? L’arrêté d’interruption des travaux vous a-t-il permis de répondre, sauf urgence caractérisée, conformément à la décision du Conseil d’État du 13 avril 2022 (n° 448969) ? La décision mentionne-t-elle les voies et délais de recours, faute de quoi le délai de recours contentieux de deux mois ne vous est pas opposable en vertu de l’article R. 421-5 du code de justice administrative ? Chacun de ces vices peut fonder une annulation, et l’arrêt de la cour de Lyon du 16 octobre 2018 (17LY01930) montre qu’un refus d’attestation motivé par une simple erreur matérielle de numéro de permis, pourtant rectifiée lors du recours gracieux, encourt l’annulation avec injonction de délivrer l’attestation sous quinze jours.

La voie du recours suit alors le chemin classique du contentieux des autorisations d’urbanisme, présenté en détail sur notre page consacrée au recours contre les autorisations d’urbanisme et les décisions de la mairie en matière de permis de construire : recours gracieux auprès du maire dans les deux mois, puis recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, avec la possibilité d’un référé-suspension si l’urgence le justifie et si vous disposez d’un moyen créant un doute sérieux sur la légalité de la décision. Rappelons la formule de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, citée par le Conseil d’État dans sa décision du 22 décembre 2022 (n° 463331) : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. » En pratique, le référé suppose donc un dossier solide : prouvez l’urgence, par exemple une vente en cours menacée ou une astreinte qui court chaque jour, et un moyen sérieux, par exemple la tardiveté de la contestation ou l’absence de contradictoire.

Parallèlement au recours, envisagez toujours la régularisation, que le législateur privilégie. L’article L. 462-2 du code de l’urbanisme permet au maire de mettre en demeure le maître de l’ouvrage « de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité ». Si l’écart entre le réalisé et l’autorisé est régularisable au regard des règles d’urbanisme applicables, déposez un permis modificatif ou une déclaration modificative : une fois l’autorisation modificative obtenue, la non-conformité disparaît et la DAACT peut être renouvelée sur cette nouvelle base. La cour de Lyon valide d’ailleurs cette logique en jugeant (17LY01930) que « Le refus de délivrer l’attestation ne faisait pas obstacle, eu égard au motif pour lequel il a été opposé, à ce que la SCI Edelweis dépose une nouvelle déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. » Si l’écart n’est pas régularisable, parce que le plan local d’urbanisme prohibe ce qui a été construit, il faudra remettre les lieux en conformité, y compris par une démolition partielle, le Conseil d’État ayant validé ce pouvoir du maire dans sa décision du 22 décembre 2022. Dans les deux cas, agissez dans le délai fixé par la mise en demeure, qui peut être prolongé d’un an au maximum, et demandez par écrit ce répit si les travaux de remise en ordre l’exigent.

Reste la question qui inquiète le plus les propriétaires : peut-on vendre sans l’attestation de conformité ? En pratique, les acquéreurs et leurs banques exigent presque toujours ce document avant de débloquer les fonds, et son absence fait régulièrement échouer les ventes ou impose des baisses de prix. L’arrêt de Lyon illustre ce risque : la SCI y réclamait près de 160 000 euros correspondant à des appels de fonds que l’acquéreur avait retenus faute de conformité obtenue. Mais la cour a jugé ce préjudice « purement éventuel » et rejeté l’indemnisation, tout en annulant le refus et en enjoignant la délivrance de l’attestation. Ne comptez donc pas sur une indemnisation future pour compenser une vente perdue : sécurisez l’attestation avant de signer, ou encadrez la promesse de vente par une condition précise liée à son obtention, avec un calendrier compatible avec les délais de l’article R. 462-10. Et si vous achetez un bien dont les travaux n’ont jamais fait l’objet d’une DAACT, exigez du vendeur qu’il dépose la déclaration et obtienne l’attestation avant la réitération, car vous hériteriez sinon de l’irrégularité et de ses sanctions.

Conclusion

La DAACT n’est pas une simple formalité de fin de chantier : c’est l’acte qui fait courir contre la mairie un délai de trois mois, ou de cinq mois en cas de récolement obligatoire, au terme duquel la conformité ne peut plus être contestée et une attestation doit vous être délivrée de plein droit sous quinzaine. Retenez l’essentiel : déposez une déclaration complète, avec les attestations énergétiques requises, et conservez la preuve de sa réception et de sa complétude ; calculez vous-même l’expiration du délai et exigez l’attestation par écrit ; si la mairie conteste dans les temps, vérifiez le contradictoire, les mentions de recours et la proportionnalité de la mise en demeure avant de choisir entre recours gracieux, recours contentieux, référé-suspension et régularisation par dossier modificatif ou mise en conformité. Et n’attendez pas pour agir : l’astreinte court chaque jour, le droit de visite de l’administration dure six ans, et le volet pénal ne pardonne pas l’inertie. Face à une contestation, chaque semaine compte, et un dossier bien construit dès la DAACT fait souvent la différence entre une régularisation rapide et un contentieux de plusieurs années.

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