Le 3 juillet 2026, la cour d’appel de Paris a condamné un acquéreur professionnel qui avait laissé expirer une demande de pièces complémentaires adressée par la mairie. Le permis de construire a été refusé, trois promesses n’ont pas été réitérées et l’agence immobilière a perdu les honoraires attendus. La cour a retenu une faute de l’acquéreur, mais elle n’a pas accordé la commission entière : sur 72 500 euros d’honoraires de recherche, elle a indemnisé une perte de chance de 30 %, soit 21 750 euros.

Cette décision intéresse les agents immobiliers, les vendeurs et les acquéreurs. Une vente qui n’aboutit pas ne rend pas automatiquement la commission exigible. Pourtant, celui qui provoque fautivement l’échec de l’opération peut devoir des dommages-intérêts à l’agence, même s’il n’est pas partie au mandat. Tout se joue alors sur les preuves : contenu de la condition suspensive, diligences accomplies, réception des demandes administratives, cause exacte du refus, validité du mandat et probabilité que les autres conditions se réalisent.

La différence entre commission et indemnité commande toute l’analyse. L’agent doit d’abord démontrer que sa rémunération aurait eu une chance sérieuse d’être perçue. L’acquéreur peut répondre que la vente aurait échoué pour une autre cause, que la demande ne lui est pas parvenue, que le mandat est irrégulier ou que l’agence a elle-même manqué à ses obligations. Le dossier doit donc être construit avant la mise en demeure, à partir des actes, des courriers et de la chronologie complète.

I. L’acquéreur qui fait échouer la vente doit-il payer la commission de l’agent immobilier ?

A. La commission n’est pas due tant que la condition suspensive n’est pas réalisée

Une vente immobilière négociée par une agence met en présence plusieurs liens juridiques. Le vendeur ou l’acquéreur signe un mandat avec l’intermédiaire. La promesse organise ensuite les engagements entre vendeur et bénéficiaire. L’agence n’est pas nécessairement partie à cette promesse. Cette architecture interdit de confondre le droit contractuel à rémunération avec l’action en responsabilité exercée contre celui qui a provoqué l’échec de l’opération.

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 exige un mandat écrit précisant les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en supporte la charge. L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ajoute que l’agent ne peut demander une rémunération autre que celle prévue au mandat, ni la réclamer à une personne différente de celle désignée dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Le moment du paiement est tout aussi encadré. Selon l’article 74 du décret du 20 juillet 1972, « lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue […] tant que la condition suspensive n’est pas réalisée ». Le refus d’un prêt, d’un permis ou d’une autre autorisation peut donc empêcher l’exigibilité de la commission comme rémunération contractuelle.

L’arrêt parisien du 3 juillet 2026 applique précisément cette distinction. La demande de l’agence n’était pas le paiement mécanique des honoraires prévus par les mandats de vente. Elle reposait sur la rémunération promise au titre des mandats de recherche et sur le dommage causé par l’abstention de l’acquéreur. Avant d’évaluer ce dommage, la cour a contrôlé le mandat. Elle a jugé que la désignation d’« un terrain » dans une commune déterminée, associée à un prix d’acquisition de 650 000 euros, était suffisamment précise malgré l’absence de surface (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 3 juillet 2026, n° 24/10367).

La validité du mandat demeure un préalable. Une action indemnitaire ne doit pas servir à contourner les règles protectrices de la loi Hoguet. La Cour de cassation a toutefois refusé une nullité purement formaliste lorsque l’agent justifiait posséder une carte professionnelle valable : « l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579).

Le contrôle porte donc sur la réalité du mandat, son objet, la rémunération, son débiteur, sa durée et, selon le cas, la carte professionnelle. Une agence qui réclame une indemnité doit produire le mandat complet, ses annexes, son numéro d’enregistrement et l’engagement des parties. Une capture partielle ou une simple facture ne remplace pas ces documents.

La cohérence des actes est également décisive. Dans une affaire parisienne, le mandat désignait l’acquéreur comme débiteur des honoraires, tandis que l’acte authentique indiquait le vendeur. La cour a refusé de retenir une faute de l’acquéreur : « faute d’information contraire fournie aux parties par le rédacteur de l’acte authentique au vu du mandat, la société Novaré Agency a pu croire aux affirmations du vendeur proférées devant l’officier ministériel » (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 17 mars 2023, n° 21/12379). Le notaire a, en revanche, été condamné pour ne pas avoir vérifié l’identité du débiteur indiquée dans le mandat.

L’acquéreur confronté à une demande de l’agence doit ainsi distinguer trois questions. La vente a-t-elle été effectivement conclue ? Les honoraires sont-ils mis à sa charge par des actes concordants ? L’agence réclame-t-elle une commission ou la réparation d’une faute distincte ? Une lettre qui présente ces notions comme équivalentes appelle une réponse documentée.

B. Une faute distincte peut ouvrir une action en responsabilité contre l’acquéreur

L’absence de commission exigible ne donne pas un droit général à faire échouer l’opération. L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’article 1241 vise aussi la négligence et l’imprudence.

L’agence doit établir une faute, un dommage et un lien de causalité. La faute peut prendre la forme d’une manœuvre pour évincer l’intermédiaire, d’un refus injustifié de signer, d’une demande de financement non conforme ou d’une abstention qui provoque la défaillance d’une condition suspensive. Le dommage n’est pas nécessairement la commission. Il s’agit souvent de la disparition d’une probabilité de la percevoir.

La Cour de cassation a rappelé en 2026 que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). Dans cette affaire, les acquéreurs connaissaient le droit à rémunération de l’agence, avaient signé à son insu cinq semaines après la visite et avaient accepté de supporter d’éventuelles poursuites d’intermédiaires. L’ensemble révélait une volonté de fraude.

L’arrêt du 3 juillet 2026 retient une faute d’une autre nature. Le bénéficiaire avait déposé sa demande de permis dans le délai. La mairie lui a ensuite demandé des pièces complémentaires, par lettre recommandée, à fournir sous trois mois. L’accusé de réception portait une signature et la référence du dossier. Le refus municipal constatait que les documents n’avaient pas été déposés. Pour la cour, « en ne déposant pas les pièces complémentaires sollicitées dans le délai accordé par la mairie, la société [X] a eu un comportement fautif qui a eu pour conséquence l’absence de réalisation de la condition suspensive de permis de construire et l’absence de réitération des ventes » (CA Paris, 3 juillet 2026, n° 24/10367).

Le fait que la lettre n’ait pas été signée par le gérant n’a pas suffi. Le courrier recommandé pouvait être remis à une personne de la société qui acceptait de le recevoir. Le rapprochement entre l’avis de réception, le numéro de permis et l’arrêté de refus formait une chaîne probatoire continue.

La même logique apparaît lorsqu’un acquéreur ne justifie aucune diligence bancaire. La cour d’appel de Bordeaux a relevé qu’une société ne s’était pas présentée chez le notaire malgré une sommation et n’avait pas prouvé avoir sollicité le prêt prévu. Elle a jugé : « Il apparaît ainsi que la société Evimeria a eu un comportement fautif, qui a fait échec à la vente et a fait perdre à l’agent immobilier la commission à laquelle il aurait eu droit » (CA Bordeaux, 4e ch. com., 3 juin 2025, n° 23/02723). Cet arrêt est cité pour la caractérisation de la faute : il a accordé 11 500 euros de dommages-intérêts, montant égal à la commission, sans développer le calcul probabiliste retenu par les arrêts parisiens.

L’article 1304-3 du Code civil complète le raisonnement : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » Ce texte règle les relations entre les parties à l’obligation conditionnelle. L’action de l’agence contre l’acquéreur conserve son fondement délictuel lorsqu’aucun contrat ne les lie. Les deux mécanismes peuvent partir du même fait sans produire les mêmes effets.

Toute abstention ne constitue pas une faute. Un permis peut être refusé malgré un dossier complet. Une banque peut rejeter une demande conforme au compromis. Un vendeur peut renoncer ou ne pas régulariser une difficulté de titre. L’acquéreur doit donc conserver les accusés de dépôt, demandes de pièces, réponses, échanges avec l’architecte ou le courtier et décisions administratives. Ces documents permettent de montrer que la condition a défailli sans comportement fautif de sa part.

La connaissance des droits de l’agence sépare souvent la négligence de la fraude. La cour d’appel de Dijon a écarté la responsabilité d’un acquéreur qui avait acheté directement après plusieurs visites, faute de preuve suffisante : « A défaut de preuve d’une entente frauduleuse entre les vendeurs et l’acquéreur et de la participation active de ce dernier à la violation des droits de l’agence, aucune faute ne peut être imputée à M. [O] » (CA Dijon, 2e ch. civ., 6 février 2025, n° 22/01036).

À l’inverse, la cour d’appel de Versailles a retenu une faute lorsque les acquéreurs avaient déjà visité le bien par l’agence, connaissaient le prix et les honoraires, puis avaient déclaré dans l’acte être entrés directement en relation avec le vendeur. Elle a relevé : « Ils n’ont pu ignorer qu’en signant dans ces conditions l’acte authentique, l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle ils avaient visité le bien acquis quelques mois plus tôt, a été privée de son droit à commission » (CA Versailles, 3e ch., 5 octobre 2023, n° 21/04692).

Ces décisions ne posent pas une présomption de faute contre tout acquéreur. Elles invitent à reconstituer le comportement réel : information reçue, engagement pris, action attendue, relances, explications données et cause finale de l’échec. La chronologie fait le dossier.

II. Comment l’agence prouve-t-elle sa perte de chance et comment l’acquéreur peut-il se défendre ?

A. L’indemnité dépend de la probabilité réelle que la vente aboutisse

Une perte de chance est un dommage autonome. Elle ne correspond ni au bénéfice espéré ni à une sanction forfaitaire. Le juge recherche la probabilité qu’aurait eue l’agence de percevoir sa rémunération si la faute n’avait pas été commise. Cette probabilité doit être sérieuse et mesurable.

Dans l’affaire du 3 juillet 2026, les trois promesses comportaient de nombreuses conditions : permis de construire, absence d’obligation de logements sociaux, absence de prescriptions archéologiques, maîtrise foncière, pollution compatible, situation hypothécaire, servitudes, libération des biens et garantie financière d’achèvement. La réponse à la demande de pièces n’aurait donc pas assuré la vente.

La cour a rappelé que « le préjudice subi par l’agence immobilière, en conséquence du comportement fautif de la société [X] […] ne peut être que la perte de chance de percevoir sa commission ». Elle a évalué cette chance à 30 % des seuls honoraires de recherche retenus, soit 21 750 euros sur une assiette de 72 500 euros (CA Paris, 3 juillet 2026, n° 24/10367).

Cette citation contient une formulation judiciaire nécessaire à sa fidélité ; elle ne transforme pas le pourcentage de 30 % en barème général. Un dossier sans autre condition suspensive peut justifier une probabilité plus élevée. Un projet exposé à plusieurs autorisations, études ou acquisitions foncières peut conduire à un taux inférieur. La juridiction doit raisonner sur la chance perdue dans l’opération examinée.

Le calcul peut être présenté simplement. Il faut identifier l’assiette contractuelle d’honoraires, puis apprécier le taux de probabilité que ces honoraires deviennent exigibles. Une commission prévue de 20 000 euros, affectée d’une chance de 60 %, produit un dommage théorique de 12 000 euros. Ce chiffre reste soumis aux fautes de l’agence, aux limites du mandat et aux autres causes d’échec.

La cour d’appel de Paris a rappelé dans une autre affaire que « le préjudice […] n’est qu’une perte de chance de percevoir cette rémunération qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (CA Paris, 17 mars 2023, n° 21/12379). Cette règle protège contre une indemnisation automatique de la commission entière.

L’agence doit donc produire plus qu’un mandat et un montant. Elle doit établir son intervention, la mise en relation, l’état d’avancement de la vente, la réalisation probable des autres conditions et la cause précise de la rupture. Elle doit aussi expliquer pourquoi les honoraires auraient été supportés par le défendeur ou pourquoi sa faute engage sa responsabilité envers elle.

L’acquéreur peut contester l’assiette. Les honoraires de vente et de recherche ne se cumulent pas nécessairement. La différence entre le mandat et la promesse doit être expliquée. Le taux doit tenir compte des aléas déjà identifiés avant la faute : financement, étude de sol, préemption, maîtrise foncière, autorisations, servitudes, pollution ou accord d’un organe social.

L’agence peut aussi engager une responsabilité distincte envers l’acquéreur lorsqu’elle manque à ses propres devoirs de vérification et d’information. La Cour de cassation a jugé qu’« il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire » (Cass. 1re civ., 14 novembre 2019, n° 18-21.971). Dans cette affaire, l’agence n’avait pas demandé le titre de propriété qui aurait révélé des travaux antérieurs liés à la mérule. Cet arrêt définit le devoir de l’intermédiaire ; il ne tranche pas la réduction de l’indemnité demandée par une agence à un acquéreur fautif.

Un acquéreur peut ainsi faire valoir une information insuffisante, une vérification omise ou une rédaction incohérente dans une demande reconventionnelle ou contre le professionnel concerné. L’incidence d’une telle faute sur la demande indemnitaire de l’agence dépend toutefois du fondement invoqué et du lien causal effectivement démontré.

L’article 1200 du Code civil précise que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat et peuvent s’en prévaloir pour prouver un fait. Ce texte n’autorise pas l’agence à imposer le mandat à n’importe quel tiers. Il permet d’apprécier la connaissance du montage contractuel, tandis que l’article 1240 exige toujours une faute personnellement imputable et un dommage causal.

Le calcul final doit rester lisible. L’agence peut présenter plusieurs scénarios chiffrés selon l’état des conditions. L’acquéreur peut demander que chaque aléa soit isolé et documenté. Une multiplication abstraite de probabilités n’est pas suffisante, mais elle oblige les parties à révéler ce qui, indépendamment de la faute, menaçait encore l’opération.

B. Les preuves et actions à préparer avant la mise en demeure ou l’assignation

La première étape consiste à figer la chronologie. Pour une condition de permis de construire, le dossier réunit la promesse, le mandat, la demande initiale, le récépissé, la lettre de pièces complémentaires, son avis de réception, les échanges avec l’architecte, l’arrêté de refus et les courriers relatifs à la réitération. Pour une condition de prêt, il faut ajouter les demandes adressées aux banques, leurs caractéristiques, les relances du courtier, les refus et les délais fixés par le compromis.

Chaque document répond à une condition juridique. Le mandat prouve le droit potentiel à rémunération. La promesse identifie les diligences attendues et les autres aléas. L’avis de réception établit que la demande a atteint son destinataire. Le refus administratif ou bancaire établit la cause déclarée de la défaillance. Les échanges contemporains montrent si l’acquéreur a réagi ou laissé expirer le délai.

L’agence doit éviter une mise en demeure trop sommaire. Elle peut qualifier le fondement, distinguer commission et perte de chance, identifier la faute, joindre les actes utiles, expliquer le lien causal et proposer un calcul. Une demande qui réclame seulement « la commission prévue » risque de méconnaître l’absence d’opération effectivement conclue.

L’acquéreur doit répondre dans le même ordre. Il vérifie d’abord la régularité du mandat et la concordance du débiteur dans les actes. Il confronte ensuite la faute alléguée aux pièces : réception, délai, réponse, motifs du refus et possibilité de régularisation. Enfin, il discute la chance de réalisation des autres conditions. Une contestation générale de toute responsabilité laisse sans réponse les documents produits par l’agence.

Les vendeurs doivent conserver leur propre dossier. L’échec de la vente peut ouvrir un contentieux distinct relatif à l’indemnité d’immobilisation, à la clause pénale ou à l’exécution du compromis de vente. Le même fait peut affecter plusieurs parties sans leur donner les mêmes demandes.

Lorsque le projet dépend d’un permis, une lecture coordonnée des pièces d’urbanisme et de la promesse est nécessaire. Les délais administratifs ne correspondent pas toujours aux dates contractuelles. Une prorogation de la condition, une renonciation ou une obligation de déposer un dossier complet doit être recherchée dans l’acte. Pour les contestations relatives à l’autorisation, le cabinet intervient aussi en matière de recours concernant les permis de construire.

L’article Kohen consacré à la condition suspensive de prêt immobilier détaille les diligences attendues pour le financement. Le présent contentieux s’en distingue : la condition concernait un permis et le demandeur était l’agence privée d’honoraires. Le rapprochement reste utile pour comprendre pourquoi une demande conforme, complète et déposée dans les délais protège l’acquéreur.

La négociation peut être rationnelle lorsque la faute est documentée mais le taux de chance reste incertain. Les parties peuvent convenir d’une indemnité calculée sur une assiette et un pourcentage motivés. L’accord doit régler les dépens, frais, intérêts et renonciations, sans présenter la somme comme une commission devenue exigible si la vente n’a jamais été conclue.

À Paris et en Île-de-France, les opérations de promotion associent souvent plusieurs parcelles, sociétés de projet et conditions d’urbanisme. La preuve de réception d’un courrier peut alors se disperser entre le siège, le gérant, l’architecte et l’assistant à maîtrise d’ouvrage. Une procédure interne de suivi des recommandés et des échéances réduit le risque. Après le litige, elle permet surtout d’identifier la personne qui a reçu la demande et les mesures prises dans le délai.

Avant une assignation, le demandeur doit aussi vérifier la prescription, la compétence et l’identité exacte des sociétés. Le mandat peut avoir été conclu par une société, la promesse signée par une autre et le permis demandé par une structure substituée. La décision du 3 juillet 2026 montre que cette substitution n’efface pas l’analyse causale, mais elle oblige à rattacher chaque acte à la bonne personne morale.

Une agence qui ne dispose que d’un bon de visite, sans mandat ouvrant un droit à rémunération, se trouve en position plus fragile. Une cour peut admettre que le document éclaire la connaissance de l’acquéreur, mais refuser toute indemnisation si aucun droit à commission n’existait. À l’inverse, un mandat valable ne suffit pas lorsque l’agence ne prouve ni fraude ni négligence causalement liée à l’échec.

Le dossier doit enfin conserver les versions intégrales des actes et les preuves d’envoi. Les extraits isolés favorisent les contradictions sur le débiteur, les conditions et les délais. Une table chronologique recensant la date, l’auteur, le destinataire, le document et son effet juridique permet de préparer la mise en demeure, les écritures et le calcul de la perte de chance.

Conclusion

L’arrêt du 3 juillet 2026 ne transforme pas toute vente avortée en dette de commission. Il confirme qu’une agence peut agir contre l’acquéreur lorsque celui-ci, par fraude ou négligence, provoque l’échec de l’opération et détruit une chance réelle de rémunération. Dans l’affaire jugée, la preuve reposait sur une demande de pièces reçue, l’absence de réponse dans les trois mois et un refus de permis visant cette carence.

Le montant dépend ensuite de la probabilité que la vente aboutisse. Les autres conditions suspensives ont ramené la chance à 30 %. Ce taux n’est pas un barème. Chaque dossier appelle un calcul fondé sur le mandat, la promesse, les autorisations, le financement, les servitudes et les événements qui auraient encore pu empêcher la signature.

Pour l’agence, l’enjeu consiste à prouver un droit potentiel à rémunération, une faute précise et un lien causal. Pour l’acquéreur, la défense passe par les diligences accomplies, les causes indépendantes de l’échec et les éventuelles fautes de l’intermédiaire. Les vendeurs doivent, de leur côté, isoler leurs demandes contractuelles de l’action propre à l’agence.