L’acquisition d’un lot de copropriété constitue une opération juridique d’une grande complexité, dans laquelle se croisent les règles du droit de la vente immobilière et celles du statut de la copropriété des immeubles bâtis issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dans la pratique notariale et transactionnelle, il est fréquent que les acquéreurs découvrent, postérieurement à la signature de l’acte authentique, que leur lot a fait l’objet de travaux de modification ou d’aménagement importants réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Qu’il s’agisse de l’ouverture d’une trémie dans un plancher commun, de l’enclavement de combles communs, de la création d’une loggia, de l’installation d’un climatiseur extérieur ou d’une mezzanine ancrée dans les murs porteurs, ces travaux privatifs altèrent les parties communes de l’immeuble. La découverte d’une telle irrégularité place le nouvel acquéreur dans une position particulièrement vulnérable. D’un côté, il est exposé aux actions en remise en état ou en démolition de l’ouvrage irrégulier diligentées par le syndicat des copropriétaires ou par des copropriétaires individuels. De l’autre, il dispose de voies de recours judiciaires contre son vendeur sur le terrain de la garantie des vices cachés, de l’obligation de délivrance conforme, de la réticence dolosive, ou encore contre le syndic de copropriété et le notaire pour manquement à leurs obligations professionnelles d’information et de conseil. La présente étude se propose d’analyser de manière exhaustive les mécanismes juridiques qui régissent ces contentieux, à la lumière de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation et des juridictions du fond, en dégageant les stratégies de défense et d’action ouvertes aux praticiens du droit immobilier.
I. Le contentieux des travaux privatifs irréguliers entre le syndicat des copropriétaires et le nouvel acquéreur
L’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble constitue une violation caractérisée du statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, dispose d’un arsenal juridique important pour faire cesser ce trouble et obtenir la remise en état des lieux, opposable de plein droit à l’acquéreur successif du lot, même si ce dernier n’est pas l’auteur personnel des travaux litigieux.
A. L’illicéité des travaux privatifs affectant les parties communes et la sanction de la remise en état
Aux termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, sont soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Tout copropriétaire qui passe outre cette exigence légale commet une faute contractuelle et matérielle qui génère un trouble manifestement illicite. Ce trouble permet au syndicat de solliciter la démolition de l’ouvrage ou la remise en état des locaux, y compris par la voie du référé devant le président du tribunal judiciaire.
La jurisprudence récente confirme la rigueur de cette sanction. Ainsi, dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 23 mai 2025, la juridiction du second degré a rappelé les critères de qualification de cette irrégularité en précisant que « Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » (CA Paris, Pôle 1, Ch. 8, 23 mai 2025, n° 24/10684). Cette décision souligne que l’exécution de travaux sur les parties communes, sans l’accord exprès de l’assemblée générale délibérant dans les conditions de majorité requises, suffit en soi à caractériser le trouble, sans que le syndicat n’ait à d’émontrer un préjudice esthétique ou structurel particulier.
Certains copropriétaires ou acquéreurs poursuivis tentent de régulariser la situation en sollicitant une ratification a posteriori de leurs travaux par une décision ultérieure de l’assemblée générale des copropriétaires. Bien que cette possibilité de ratification rétroactive soit admise par la pratique, elle relève du pouvoir souverain d’appréciation de l’assemblée générale, laquelle est libre de refuser d’accorder sa confiance ou son approbation. En cas de refus de ratification, le juge ne peut pas se substituer à la volonté souveraine de la copropriété. Ce principe a été réaffirmé de manière claire par le Tribunal judiciaire de Grasse, dans un jugement du 31 mars 2026, retenant que « le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires » (TJ Grasse, 31 mars 2026, n° 24/00826). L’acquéreur ne peut donc pas valablement solliciter du tribunal qu’il ordonne la ratification judiciaire de travaux irréguliers rejetés en assemblée générale.
Par ailleurs, l’action en remise en état intentée par le syndicat des copropriétaires s’est heurtée ces dernières années à l’émergence du contrôle de proportionnalité, les défendeurs arguant que la démolition de l’ouvrage irrégulier causerait un préjudice disproportionné au regard de l’infraction commise. La Cour de cassation veille toutefois au respect scrupuleux des règles de la procédure civile et du principe du contradictoire lors de l’application de ce contrôle. Dans un arrêt de censure marquant du 6 février 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’ « En relevant d’office un moyen pris du caractère disproportionné de la mesure de démolition sollicitée par le syndicat des copropriétaires, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-11.576). Cet arrêt censure la décision d’une cour d’appel qui avait cru pouvoir rejeter une demande de démolition d’une loggia irrégulière sur le seul fondement de la disproportion de la mesure, sans en débattre contradictoirement avec les parties, confirmant ainsi que la démolition reste la sanction de principe de l’illicéité des travaux privatifs non autorisés.
B. Le régime complexe de la prescription de l’action en remise en état
La réussite de l’action en remise en état du syndicat des copropriétaires dépend en grande partie du délai dans lequel elle est engagée. Le droit de la copropriété distingue traditionnellement deux types d’actions, soumises à des délais de prescription radicalement différents : les actions personnelles ou mixtes et les actions réelles immobilières.
D’une part, les actions personnelles, qui visent à sanctionner la violation du règlement de copropriété ou l’exécution de travaux non autorisés n’emportant pas appropriation des parties communes (par exemple, le changement de la couleur des menuiseries ou l’installation d’une climatisation sans accord), sont soumises à la prescription abrégée du statut de la copropriété. L’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prévoit que les actions personnelles nées de l’application de cette loi se prescrivent par un délai de cinq ans. Ce délai de prescription quinquennale a remplacé le délai antérieur de dix ans, marquant une accélération notable du contentieux. Le point de départ de cette prescription court à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance, ou aurait dû avoir connaissance, des faits lui permettant d’exercer l’action.
Ce régime a donné lieu à une importante mise au point par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mars 2026. La Haute juridiction y a rappelé l’application dans le temps des réformes successives de l’article 42, en jugeant, sous l’empire de la loi ancienne, qu’en présence de travaux autorisés à l’origine mais exécutés de manière non conforme, la nature de l’action restait personnelle et donc prescrite : « ce dont il résultait que l’action du syndicat des copropriétaires était de nature personnelle et que, introduite par acte du 30 mai 2022, elle était prescrite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). Cet arrêt illustre l’importance capitale de qualifier correctement la nature de l’action. Si les travaux ont fait l’objet d’une autorisation initiale de l’assemblée générale, même si leur mise en œuvre s’avère non conforme aux prescriptions votées, l’action du syndicat tendant à la mise en conformité ou à la remise en état constitue une action personnelle soumise au délai abrégé, et non une action réelle imprescriptible ou trentenaire.
D’autre part, lorsque les travaux privatifs irréguliers se traduisent par une appropriation matérielle et durable d’une partie commune par un copropriétaire (par exemple, la clôture d’un couloir commun, l’annexion de combles communs ou l’édification d’une construction sur une cour commune), l’action du syndicat des copropriétaires tend à la restitution de la propriété commune. Il s’agit alors d’une action réelle immobilière qui vise à faire cesser un empiétement ou à revendiquer la propriété d’un espace commun usurpé. Conformément à l’article 2227 du Code civil et à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, l’action en revendication de propriété ne se prescrit pas, tandis que l’action en démolition d’un ouvrage édifié en violation des droits des autres copropriétaires sur les parties communes reste soumise à la prescription trentenaire de l’article 2272 du Code civil.
Cette distinction fondamentale impose aux juges du fond d’analyser très précisément la consistance physique des travaux pour déterminer si l’action du syndicat est prescrite. Le Tribunal judiciaire de Paris, par un jugement rendu le 30 janvier 2024, s’est prononcé sur une exception de prescription soulevée par un copropriétaire qui avait ouvert irrégulièrement une trémie de communication entre deux appartements. La juridiction parisienne a rappelé le cadre de l’article 42 en soulignant que « le syndicat des copropriétaires disposait d’un délai de 5 ans pour agir en justice aux fins de remise en état des lieux résultant de travaux prétendument illicites affectant les parties communes » (TJ Paris, Référés, 30 janvier 2024, n° 23/53857). Dans cette affaire, la trémie n’emportant pas appropriation d’un volume commun au détriment des autres colotis, mais constituant une simple modification physique de la dalle commune, l’action était de nature personnelle et soumise à la prescription quinquennale. Le point de départ du délai avait commencé à courir dès le jour où l’assemblée générale avait constaté officiellement l’existence de l’ouverture et demandé sa fermeture, rendant l’action tardive et prescrite plusieurs années après.
II. L’articulation des recours de l’acquéreur contre le vendeur d’un lot non conforme
Lorsqu’un acquéreur se voit menacé d’une action en remise en état par le syndicat des copropriétaires en raison de travaux irréguliers antérieurs à sa vente, il subit un préjudice direct et certain. Le droit des contrats et de la vente immobilière lui offre plusieurs fondements juridiques pour se retourner contre son vendeur, afin d’obtenir soit la résolution de la vente, soit une diminution du prix assortie de dommages-intérêts pour réparer les coûts des travaux de conformité requis.
A. La garantie des vices cachés face à l’irrégularité juridique du lot
Le fondement le plus efficace et le plus fréquemment invoqué par l’acquéreur évincé ou menacé est la garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 et suivants du Code civil. Aux termes de l’article 1641, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage » (TJ Toulouse, 12 septembre 2025, n° 23/04174) auquel l’acheteur la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Dans le domaine de la copropriété, la jurisprudence a opéré une construction prétorienne remarquable en assimilant l’irrégularité juridique d’un ouvrage privatif à un vice caché de nature matérielle. Ainsi, lorsqu’un bien est vendu avec des aménagements spécifiques (tels qu’une mezzanine, une terrasse ou une lucarne de toit) qui ont été réalisés sans l’autorisation indispensable de l’assemblée générale, cette situation constitue un vice caché affectant l’usage même du lot. L’acquéreur court en effet le risque permanent de devoir détruire ces aménagements ou de restituer l’espace annexé au syndicat, ce qui diminue drastiquement la valeur et l’utilité du bien acheté.
Cette analyse rigoureuse a été consacrée par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt fondamental du 21 mars 2025. La cour y a jugé de manière solennelle que : « constitue un vice caché l’irrégularité des ouvrages vendus, édifiés en annexion des parties communes d’une copropriété sans autorisation de celle-ci dès lors que, par une application combinée des articles 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 2261 et 2272 du Code civil, un copropriétaire qui s’approprie des parties communes d’une copropriété sans autorisation s’expose à une action en remise en état des locaux diligentée par le syndicat des copropriétaires dans les 30 années qui suivent son appropriation » (CA Paris, Pôle 4, Ch. 1, 21 mars 2025, n° 22/15619). Cet arrêt apporte une précision doctrinale essentielle : le vice caché ne réside pas seulement dans le défaut physique de l’ouvrage, mais dans son « irrégularité juridique » qui fait peser sur la tête de l’acquéreur une épée de Damoclès judiciaire pendant un délai de trente ans en cas d’annexion. La clause de non-garantie des vices cachés habituellement insérée dans les actes de vente par les vendeurs non professionnels est inefficace si l’acquéreur démontre que le vendeur a réalisé lui-même les travaux ou qu’il avait parfaite connaissance du défaut d’autorisation de l’assemblée générale au moment de la transaction.
Pour contrecarrer cette garantie, les vendeurs tentent souvent d’invoquer la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acquéreur, arguant que le vice était décelable ou que l’acheteur aurait dû s’informer plus activement sur la régularité des travaux. Cependant, la jurisprudence se montre protectrice de l’acquéreur, même professionnel, dès lors que l’irrégularité n’était pas mentionnée dans l’acte de vente et que rien ne laissait suspecter l’absence d’autorisation. Dans le jugement précité du Tribunal judiciaire de Toulouse du 12 septembre 2025 (n° 23/04174), la juridiction a examiné le cas d’une société civile immobilière professionnelle qui avait acquis un lot comportant une trémie élargie sans autorisation du syndicat. Bien que l’acquéreur fût un professionnel de la rénovation immobilière, le tribunal a retenu que l’absence de toute mention de cette ouverture dans l’état descriptif de division et dans le titre d’acquisition initial du vendeur empêchait l’acheteur de déceler l’illicéité par un simple examen visuel des lieux. Le vice conservait donc son caractère caché à l’égard de l’acheteur professionnel, engageant la garantie entière du vendeur non professionnel qui avait réalisé ou laissé subsister l’aménagement non autorisé.
B. Le dol, l’obligation de délivrance conforme et les responsabilités professionnelles
En marge de la garantie des vices cachés, l’acquéreur peut également fonder son action sur la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur pour dol ou manquement à son obligation de délivrance conforme, tout en recherchant la responsabilité délictuelle des professionnels ayant concouru à la vente.
Le dol, régi par l’article 1137 du Code civil (ancien article 1116), est caractérisé par des manœuvres, des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle d’une information dont le vendeur sait le caractère déterminant pour le consentement de son partenaire. Dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété comportant des travaux irréguliers, le fait pour le vendeur de cacher délibérément l’absence d’autorisation d’urbanisme ou l’absence d’accord du syndicat des copropriétaires, tout en sachant que l’acquéreur n’aurait pas acheté ou aurait offert un prix bien inférieur s’il avait connu cette situation, constitue une réticence dolosive caractérisée.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé les conditions d’application de cette sanction dans un arrêt du 28 janvier 2025, énonçant que « Le dol peut être constitué par la dissimulation d’un fait, qui, s’il avait été connu du cocontractant, l’aurait empêché de contracter ; il doit donc avoir été déterminant du consentement » (CA Aix-en-Provence, Ch. 1-1, 28 janvier 2025, n° 20/12044). La dissimulation de l’absence d’autorisation de travaux par la copropriété ou l’autorité administrative permet à la victime d’exercer une action en responsabilité civile délictuelle pour obtenir des dommages-intérêts équivalents au coût des travaux de remise en état ou à la perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions financières plus avantageuses.
De plus, l’obligation de délivrance conforme imposée au vendeur par l’article 1604 du Code civil l’oblige à livrer une chose identique en tous points aux stipulations contractuelles de l’acte de vente. Si l’acte décrit un lot comprenant certains aménagements privatifs (comme des balcons ou des combles aménagés), et que ces aménagements s’avèrent juridiquement illicites car construits sans droit sur des parties communes, la délivrance est considérée comme non conforme. La Cour d’appel de Versailles a eu à statuer sur un litige dans lequel le vendeur avait faussement certifié la régularité d’aménagements majeurs, en retenant qu’ « en affirmant que les travaux effectués étaient conformes à la déclaration de travaux et qu’aucuns travaux pour lesquels une autorisation d’urbanisme était requise n’avaient été effectués, M. [X] avait délibérément dissimulé la réalité de la situation » (CA Versailles, 3e Ch., 23 juin 2022, n° 20/00906). Le vendeur qui trompe l’acheteur sur la conformité administrative ou syndicale des travaux viole son obligation contractuelle de délivrance et s’expose à une condamnation à des dommages-intérêts substantiels pour réparer le coût des sanctions financières ou des travaux requis par les tiers.
Enfin, la responsabilité des professionnels chargés de veiller à la régularité et à la sécurité de la copropriété peut être recherchée. Le syndicat des copropriétaires lui-même est tenu d’une responsabilité de plein droit pour la conservation de l’immeuble. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (TJ Paris, 8ème Ch., 9 mai 2025, n° 22/06002). Si le syndicat ou son syndic professionnel a commis une négligence fautive en s’abstenant de poursuivre la remise en état d’un ouvrage irrégulier affectant les structures de l’immeuble ou en omettant d’informer l’acquéreur lors de la délivrance de l’état daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967, sa responsabilité civile délictuelle peut être valablement engagée pour manquement à son obligation d’information, à la condition de prouver un préjudice direct en relation avec cette faute d’abstention.
Conclusion
L’achat d’un lot de copropriété affecté de travaux privatifs irréguliers place l’acquéreur au cœur d’un réseau de responsabilités complexes et de contentieux asymétriques. L’étude de la jurisprudence démontre l’absolue nécessité pour les professionnels de la transaction immobilière, et notamment les notaires et les conseils juridiques du cabinet, d’exercer un devoir de vigilance et de conseil accru lors des phases préliminaires de la vente. Avant toute signature de compromis ou de promesse unilatérale, procéder à un audit minutieux de la régularité juridique des aménagements physiques visibles du lot s’impose, en les confrontant systématiquement au règlement de copropriété, à l’état descriptif de division et aux procès-verbaux des assemblées générales des dix dernières années. Si une anomalie est détectée, la mise en œuvre d’une clause suspensive d’obtention de la ratification expresse des travaux par la copropriété à la majorité requise demeure le seul moyen efficace de sécuriser l’opération. À défaut, la garantie légale des vices cachés et l’action pour dol restent les remparts indispensables de l’acquéreur contre la mauvaise foi du vendeur, confortées par l’intransigeance des juridictions à l’égard de la violation non autorisée des espaces communs. Pour toute analyse ou assistance dans la gestion de ces litiges, le cabinet propose un accompagnement sur mesure, accessible à travers sa présentation complète de notre cabinet d’avocats et l’expertise de ses associés détaillée sur la page dédiée à la présentation de Maître Reda Kohen.