L’expiration d’un bail commercial, consécutive à la délivrance d’un congé ou à un refus de renouvellement, ouvre une période de transition particulièrement complexe pour les parties. Bien que le contrat initial ait cessé de produire ses effets juridiques normaux, le preneur se maintient fréquemment dans les lieux. Ce maintien se réalise sous l’égide d’un droit au maintien dans les lieux d’ordre public, institué par le législateur au profit du commerçant évincé. Or, cette occupation provisoire ne saurait être gratuite : elle donne lieu au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire. Cette redevance d’occupation, régie par les dispositions combinées des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, suscite de vifs débats judiciaires, notamment quant à l’imputation des impôts et taxes d’ordinaire supportés par le bailleur. La taxe foncière, qui grève la propriété immobilière par nature, fait l’objet de transferts contractuels systématiques dans les baux de droit commun, les bailleurs s’en déchargeant sur le preneur commercial. La question de l’incidence d’un tel transfert sur la valorisation de l’indemnité d’occupation a longtemps divisé la doctrine et les juridictions du fond, ballottées entre une lecture purement littérale du bail expiré et une appréhension économique de la valeur locative.

Une décision de principe, rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 janvier 2026, a tranché ce débat de manière claire en censurant un arrêt d’appel (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, Publié au Bulletin). Par cet arrêt capital, la Haute juridiction réaffirme l’indépendance de l’évaluation judiciaire de l’indemnité d’occupation et érige le transfert de la taxe foncière sans contrepartie en un motif autonome et obligatoire de minoration de la valeur locative brute. L’analyse de cette jurisprudence majeure exige d’envisager, d’une part, l’assise légale de l’indemnité d’occupation statutaire et l’application des critères de la valeur locative (I) et, d’autre part, la qualification du transfert de la taxe foncière comme facteur de diminution obligatoire de l’indemnité d’occupation (II). Cette étude offrira aux praticiens du droit immobilier une vision approfondie des mécanismes d’évaluation et de liquidation des comptes locatifs post-congé.

I. L’assise légale de l’indemnité d’occupation statutaire et l’application des critères de la valeur locative

La substitution d’une indemnité d’occupation statutaire au loyer d’origine modifie substantiellement l’économie de la relation contractuelle. Ce passage d’une logique conventionnelle à une logique indemnitaire, strictement encadrée par la loi, repose sur des fondements d’ordre public qui s’articulent autour de deux exigences fondamentales : la nature autonome de cette indemnité de source légale et son application rétroactive (A), conjuguée à l’évaluation de cette indemnité au regard des critères directeurs de la valeur locative (B).

A. La nature autonome de l’indemnité d’occupation statutaire et sa substitution rétroactive

Le droit au maintien dans les lieux garanti au locataire commercial en instance d’éviction s’analyse comme une protection indispensable, destinée à préserver l’intégrité de son fonds de commerce. L’article L. 145-28 du code de commerce pose une règle d’ordre public : aucun locataire ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir perçu l’indemnité d’éviction due. Durant cette phase intermédiaire, qui s’étend de la date d’effet du congé ou du refus de renouvellement jusqu’au versement de l’indemnité, les stipulations du bail expiré continuent de régir les modalités d’occupation de l’immeuble. Cependant, le loyer contractuel disparaît rétroactivement. L’occupant n’acquitte plus une contrepartie synallagmatique au sens classique du contrat de louage, mais une indemnité d’occupation.

Cette indemnité, qualifiée de statutaire, trouve sa source directe dans la loi et non plus dans la volonté des parties. La jurisprudence de la Cour de cassation s’est attachée de longue date à consacrer l’autonomie conceptuelle de cette indemnité par rapport aux redevances de droit commun. Comme l’énonce la troisième chambre civile dans son arrêt du 29 janvier 2026, « Il est jugé que l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce. Cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227). Cet arrêt rappelle des précédents, notamment un arrêt de la même chambre (3e Civ., 5 février 2003, pourvoi n° 01-16.882) ainsi que des décisions récentes (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-19.707, publié). Pour l’analyse de ces clauses complexes, il est pertinent d’interroger un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris afin de sécuriser les droits de chaque partie.

La rétroactivité de cette substitution engendre des conséquences financières de premier ordre, car le compte définitif des parties doit être apuré à la suite de la fixation définitive de l’indemnité. Pendant la durée de l’instance judiciaire, le preneur continue de s’acquitter d’un loyer provisionnel, généralement égal à l’ancien loyer. Lorsque le juge des loyers commerciaux ou le juge de l’éviction fixe le montant de l’indemnité d’occupation statutaire, cette décision opère rétroactivement à la date de début de l’occupation précaire. Il en résulte un droit à restitution pour le locataire si l’indemnité définitive est inférieure aux loyers versés à titre provisionnel, ou un droit à complément pour le bailleur dans l’hypothèse inverse.

Cette nature rétroactive est parfaitement illustrée par le litige qui a donné lieu à l’arrêt du 29 janvier 2026. La société locataire avait continué de payer le loyer ancien avant d’exercer son droit d’option plus de deux ans après l’effet du congé. L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble (CA Grenoble, Ch. Commerciale, 20 mars 2025, n° 24/02581, CA Grenoble, 20 mars 2025) avait refusé d’intégrer de manière rétroactive la déduction de la taxe foncière dans le compte des parties au motif que le bail expiré prévoyait ce remboursement par le locataire. En censurant partiellement cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme que le compte rétroactif doit être dressé sur la base d’une indemnité d’occupation calculée selon la stricte valeur locative nette, indépendamment des paiements effectués durant l’instance.

De plus, le tribunal judiciaire de Paris a souligné la rigueur de ces comptes rétroactifs, en indiquant que la liquidation des comptes entre bailleur et preneur à la suite de l’exercice d’un droit de repentir ou d’option obéit aux règles de l’enrichissement sans cause et de la répétition de l’indu. Dans un jugement de section, le tribunal parisien énonce que « Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution… la société [bailleresse] sera condamnée à rembourser… la différence entre la somme qu’elle a effectivement payée depuis [la date d’effet] et la somme dont elle est redevable au titre de l’indemnité d’occupation » (TJ Paris, 18° ch. 2e sect., 22 mai 2025, n° 18/05672). Cette décision montre que le juge est tenu d’opérer la compensation intégrale et rétroactive entre les sommes versées et l’indemnité statutaire rectifiée. Cette procédure est un préalable essentiel pour préparer un compromis de vente immobilière d’immeuble occupé.

B. L’indispensable évaluation par rapport aux critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce

L’évaluation d’une indemnité d’occupation statutaire ne saurait être purement discrétionnaire ou forfaitaire. L’article L. 145-28 du code de commerce précise qu’elle doit être déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, c’est-à-dire par référence aux critères généraux de fixation de la valeur locative commerciale définis à l’article L. 145-33. Ces critères comprennent les caractéristiques propres du local, la destination contractuelle des lieux, les obligations respectives des parties découlant des clauses du contrat, les facteurs locaux de commercialité, et enfin les prix couramment pratiqués dans le voisinage immédiat.

L’application de ces critères légaux exige de l’expert immobilier et des juges du fond une analyse scrupuleuse des conditions concrètes de l’occupation. Bien que l’indemnité d’occupation ne soit pas soumise au plafonnement du loyer issu de l’indice des loyers commerciaux (ILC), elle demeure intrinsèquement liée à la valeur locative réelle de marché, rectifiée par les particularités juridiques du statut de l’occupant. C’est pourquoi la jurisprudence refuse de fixer l’indemnité sur la base d’une simple valeur de marché brute, déconnectée du bail d’origine. Le juge doit s’assurer que l’indemnité reflète fidèlement l’équilibre contractuel antérieur.

Parmi les ajustements les plus importants apportés à la valeur locative figure l’abattement pour précarité. L’occupant maintenu dans les lieux ne dispose plus de la sécurité d’un bail commercial de neuf ans : son titre d’occupation est temporaire, révocable dès le versement de l’indemnité d’éviction ou l’exercice du repentir du bailleur. Cette précarité affecte de manière directe l’utilité économique du local. Durant cette période, l’exploitant ne peut envisager de céder son fonds de commerce avec un droit au bail garanti, ni réaliser des investissements lourds ou des travaux de restructuration indispensables. La jurisprudence a donc dégagé une règle constante imposant de pratiquer une décote sur la valeur locative brute pour tenir compte de cette situation précaire.

Cet abattement, généralement fixé à hauteur de 10 %, est validé par la Cour de cassation et appliqué de manière constante par les juges d’appel. La cour d’appel de Toulouse a ainsi motivé l’application de ce correctif : « Un abattement de 10 % pour précarité est usuel et n’est pas sérieusement contestable en l’espèce dès lors que le droit au maintien dans les lieux du locataire auquel a été signifié un refus de renouvellement constitue un droit provisoire qui pénalise l’exploitant en attendant une échéance sur laquelle il ne dispose d’aucune maîtrise. Pendant cette période, il ne peut ni procéder à de nouveaux investissements ni céder son droit au bail ni encore sous-louer les locaux… » (CA Toulouse, 2ème ch., 11 mars 2025, n° 22/02536). L’abattement de précarité doit être appliqué pour restituer la véritable valeur de jouissance du local, qui est amputée de sa dimension pérenne. Cette décision montre également que l’abattement s’impose même si le chiffre d’affaires réalisé par le preneur durant l’instance a augmenté.

Un débat s’est posé sur le maintien de cet abattement lorsque le bailleur décide d’exercer son droit de repentir en cours d’instance. En exerçant ce droit, le bailleur offre le renouvellement du bail et met fin rétroactivement à la situation d’éviction, rétablissant le locataire dans ses droits. Cependant, pour la période passée, le preneur a subi les inconvénients matériels et juridiques de l’occupation précaire. C’est pourquoi le tribunal judiciaire de Paris a confirmé que l’abattement pour précarité doit être maintenu pour toute la durée de l’occupation provisoire antérieure au repentir : « lorsque la société [locataire] a occupé les locaux… elle ne bénéficiait pas des mêmes prérogatives qu’un locataire disposant d’un bail renouvelé et sa situation présentait des inconvénients indéniables, tels que l’impossibilité pratique de céder son fonds ou de réaliser des travaux nécessaires à sa pérennité. La valeur locative des locaux s’en trouvant nécessairement affectée, il y a lieu d’appliquer un abattement afin d’en tenir compte. L’abattement de 10% retenu par l’expert s’avère justifié. » (TJ Paris, 18° ch. 2e sect., 22 mai 2025, n° 18/05672). En cas d’impayés, un recouvrement des loyers impayés doit être opéré rapidement pour préserver l’équilibre financier de l’immeuble.

La détermination de la surface pondérée des locaux constitue une autre étape indispensable de l’application de l’article L. 145-33. L’évaluation de la surface utile et sa conversion en surface pondérée s’effectuent généralement selon les recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. La jurisprudence veille à ce que l’expert judiciaire applique des coefficients adaptés aux différentes parties du local (rez-de-chaussée commercial, mezzanine, sous-sol à usage de réserve, etc.). Dans l’affaire précitée, le tribunal judiciaire de Paris a retenu une surface pondérée de 68,85 m²P pour des locaux situés dans un secteur à très forte commercialité à proximité de l’Opéra Garnier, après avoir examiné en détail les caractéristiques d’accès et d’usage de la mezzanine pour écarter les contestations du bailleur qui revendiquait une surface pondérée de 85 m²P (TJ Paris, 18° ch. 2e sect., 22 mai 2025, n° 18/05672).

II. Le transfert exorbitant de la taxe foncière comme facteur de diminution obligatoire de la valeur locative

Si l’évaluation de la valeur locative repose sur des critères matériels, elle intègre également les obligations juridiques pesant sur chacune des parties. En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution obligatoire de la valeur locative. La taxe foncière, charge fiscale attachée de plein droit à la propriété de l’immeuble, illustre parfaitement ce mécanisme. Il convient de préciser d’abord la qualification juridique du transfert de la taxe foncière comme charge exorbitante (A) avant de scruter les modalités d’évaluation et de proratisation de cette charge au regard des surfaces exploitées.

A. Le transfert de la charge fiscale de la propriété comme obligation exorbitante sans contrepartie

Par principe, le propriétaire d’un immeuble est le seul redevable légal des impôts fonciers et taxes afférentes à son bien. En droit civil commun des baux, ces impôts constituent des charges inhérentes à la propriété immobilière qui ne sauraient être répercutées sur le locataire sans une clause contractuelle expresse et dérogatoire. Le statut des baux commerciaux autorise la liberté contractuelle en matière de répartition des charges, permettant ainsi d’imputer la taxe foncière au preneur commercial. Cependant, cette imputation conventionnelle ne modifie pas le redevable légal aux yeux de l’administration fiscale : le bailleur reste le débiteur de l’impôt, qu’il se contente de refacturer au locataire.

Sur le plan strictement économique, l’obligation pour le preneur d’acquitter la taxe foncière en sus du loyer principal alourdit le coût réel de sa jouissance. Cette charge supplémentaire diminue d’autant l’attractivité financière du local. C’est pourquoi l’article R. 145-8 alinéa 1er du code de commerce prévoit que le transfert de telles obligations constitue un facteur correctif obligatoire dans la détermination de la valeur locative de renouvellement. La jurisprudence a étendu cette logique à la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire. Dans son arrêt d’espèce du 29 janvier 2026, la Cour de cassation pose un attendu de principe clair : « Aux termes du dernier de ces textes, il résulte de l’article R. 145-8 du même code que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227).

La portée de cette solution est immense pour les praticiens du droit immobilier. Elle signifie que le juge des loyers commerciaux ne peut pas fixer la valeur locative de l’indemnité d’occupation à un montant égal à la valeur brute du marché, si le locataire est tenu contractuellement de payer la taxe foncière. Le juge doit appliquer un abattement, ou procéder à une réfaction mathématique, pour corriger ce transfert de charges sans contrepartie. Le refus d’opérer cette minoration sous prétexte que le bail prévoyait le paiement de la taxe foncière par le preneur constitue une violation des textes statutaires d’ordre public, ce qui a justifié la cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble.

Cette obligation de minoration a été déclinée de manière très concrète par les tribunaux du fond. Ainsi, le tribunal judiciaire de Paris applique un abattement sur la valeur locative brute pour tenir compte de ce transfert. Dans le jugement précité du 22 mai 2025, le tribunal a retenu que : « De la valeur locative il convient de déduire le coût de la taxe foncière et celui de l’assurance de l’immeuble supportés… En effet, si le contrat de bail peut valablement imputer au preneur le paiement de ces charges, il demeure qu’elles incombent légalement au bailleur ; leur transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative. » (TJ Paris, 18° ch. 2e sect., 22 mai 2025, n° 18/05672). En l’espèce, le preneur n’ayant pas produit les justificatifs de paiement de sa taxe foncière pour l’année de référence, le tribunal a appliqué un abattement global de 3 % sur la valeur locative pour compenser le coût de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble transférée sans contrepartie.

De même, la cour d’appel de Toulouse a validé cette méthode de réfaction mais a relevé l’abattement à hauteur de 5 % pour compenser un transfert de taxe foncière sur un terrain nu loué à usage de station-service : « En ce qui concerne l’abattement au titre de l’impôt foncier,même s’il est d’usage en matière de baux commerciaux, de transférer au preneur le paiement de l’impôt foncier dont le bailleur est le redevable légal, il n’en demeure pas moins qu’ il s’agit d’un transfert de charges sans contrepartie qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative au sens de l’article R 145-8 du code de commerce… Il sera appliqué un abattement de 5 % dès lors qu’il n’est pas possible de déduire un montant réel faute d’éléments suffisants d’appréciation fournis à ce sujet. » (CA Toulouse, 2ème ch., 11 mars 2025, n° 22/02536). Un avocat en bail commercial à Paris doit utiliser ces moyens pour obtenir la minoration de la valeur locative de référence en cas d’éviction.

Dans une autre décision, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que l’abattement forfaitaire ou réel doit être opéré dès lors qu’il est constaté que le locataire a remboursé la taxe foncière ou en est contractuellement le redevable. La juridiction énonce que : « Le remboursement de la taxe foncière mis contractuellement à la charge du locataire sans contrepartie constitue un transfert de charges exorbitantes du droit commun devant donner lieu à minoration de la valeur locative… » (TJ Paris, 18° ch. 2e sect., 15 mai 2025, n° 20/06525). L’existence d’un tel transfert constitue ainsi un moyen de défense utile pour le locataire qui souhaite réduire le montant de l’indemnité d’occupation réclamée par son bailleur. À défaut, le propriétaire bénéficierait d’une double compensation : percevoir une redevance au prix du marché et s’exonérer de son impôt foncier personnel.

B. La comptabilisation et la proratisation de l’impôt foncier au regard de la surface louée

L’application pratique de la minoration ou de la refacturation de la taxe foncière a été profondément modifiée par la loi Pinel, dont les dispositions sont codifiées à l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Cet article, d’ordre public selon l’article L. 145-15 du même code, impose une transparence quant à la répartition des charges, impôts et taxes entre bailleurs et preneurs. Le législateur a entendu mettre fin aux pratiques de refacturation opaques en exigeant un inventaire précis et une répartition équitable au prorata des surfaces exploitées, interdisant toute imputation disproportionnée d’impôts de propriété sur un locataire.

Cette exigence de précision et de proratisation stricte est illustrée par un jugement récent du tribunal judiciaire de Bordeaux relatif à un litige opposant un preneur commercial (Padel Club France) à son bailleur (Décathlon SE). Le tribunal y examine la validité de la refacturation de la taxe foncière dans un ensemble immobilier complexe comprenant à la fois des bâtiments commerciaux et des parcelles de terrain non bâties à usage d’aires sportives et de jeux. Le preneur contestait la formule de proratisation appliquée par le bailleur qui répercutait la taxe foncière sur la base d’une surface brute sans distinguer les terrains nus des surfaces bâties.

Le tribunal de Bordeaux a débouté le preneur en jugeant que la refacturation doit s’effectuer de manière distincte et proportionnelle selon la nature des impositions et des parcelles occupées : « Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public selon l’article L. 145-15 du même code… Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée… Il en résulte que le bailleur peut refacturer à son preneur le paiement de la taxe foncière, sous réserve que cette refacturation soit expressément prévue par le contrat de bail… les impositions ayant des bases de calcul distinctes, leur refacturation s’effectue nécessairement au prorata de la surface bâtie louée pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, et au prorata de la surface non bâtie louée s’agissant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. » (TJ Bordeaux, 5ème ch. civ., 21 mai 2026, n° 24/04830).

Cette clarification de la juridiction bordelaise est essentielle. Elle rappelle que le juge et les praticiens ne peuvent pas se contenter d’un calcul de prorata global lorsque l’ensemble immobilier comporte des parcelles mixtes. Le bailleur doit fournir les avis d’imposition détaillés délivrés par l’administration fiscale, en isolant la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). La refacturation, tout comme la minoration de la valeur locative au titre de l’article R. 145-8, doit être opérée de manière chirurgicale. Cette jurisprudence s’inscrit dans un courant de rigueur probatoire qui pèse sur le bailleur.

En outre, la Cour de cassation censure toute tentative de refacturation de la taxe foncière ou d’autres impôts qui ne serait pas expressément autorisée par une clause claire du bail commercial. Le silence du contrat ou l’emploi de formules vagues comme « le locataire acquittera toutes les charges » ne permettent pas de lui transférer la taxe foncière. La Haute juridiction rappelle régulièrement ce principe de rigueur interprétative, interdisant au bailleur de réclamer le remboursement de la taxe de propriété en l’absence de mention littérale expresse. C’est ce qu’elle a réaffirmé dans des décisions antérieures majeures de la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-24.268, Cass. 3e civ., 8 février 2024, et Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 18-25.967, Cass. 3e civ., 12 novembre 2020). Le bailleur qui omet de rédiger une clause de transfert limpide perd le droit de refacturer la taxe, tout en s’exposant à devoir restituer les sommes perçues indûment à ce titre sur une période de trois ans. Pour toute demande d’accompagnement juridique, n’hésitez pas à renseigner le formulaire de contact de notre cabinet.

Pour le calcul de la minoration de l’indemnité d’occupation, les praticiens doivent croiser deux logiques : d’un côté, analyser si le bail contient une clause de transfert valide de la taxe foncière, et de l’autre, évaluer le coût annuel de cet impôt au prorata des surfaces pour l’appliquer en déduction de la valeur locative de référence. Dans l’hypothèse où le montant de la taxe foncière varie chaque année, il est recommandé de procéder à une déduction réelle année par année dans le compte d’apuration des parties, plutôt que d’appliquer un abattement forfaitaire qui peut s’avérer défavorable pour l’une ou l’autre partie. L’arrêt du 29 janvier 2026 consacre cette rigueur de calcul et offre une protection aux preneurs commerciaux maintenus provisoirement dans les lieux, en leur assurant un coût d’occupation juste et purgé de toute charge indue.

Conclusion

La décision de la Cour de cassation du 29 janvier 2026 apporte une contribution à la clarification du régime de l’indemnité d’occupation statutaire dans les baux commerciaux. En affirmant que le transfert de la taxe foncière sans contrepartie constitue un facteur de diminution obligatoire de la valeur locative servant à fixer cette indemnité, la Haute juridiction protège le preneur contre les déséquilibres contractuels persistants au-delà du terme du bail. Les cours d’appel et les experts immobiliers judiciaires sont désormais tenus d’appliquer cette règle de réfaction, garantissant une évaluation conforme à la réalité économique du marché de l’immobilier d’entreprise. Pour les praticiens, la rédaction des clauses relatives aux impôts et aux charges dans le contrat initial, tout comme la gestion de la phase d’occupation post-congé, revêtent une importance accrue afin de prémunir les parties contre les aléas d’une apuration rétroactive des comptes locatifs.