Le congé avec offre d’indemnité d’éviction dans le bail commercial : prescription biennale, déchéance du maintien dans les lieux et expulsion

La conclusion d’un contrat de bail commercial instaure au profit du preneur une protection légale particulièrement rigoureuse couramment désignée sous le vocable de propriété commerciale. Ce statut protecteur accorde au commerçant un droit fondamental au renouvellement de son titre locatif ou à défaut le versement d’une substantielle indemnité d’éviction réparant son préjudice. Lorsque le propriétaire souhaite reprendre la libre disposition de son bien immobilier il délivre habituellement un congé comportant refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction. Cette démarche procédurale semble à première vue rassurer le locataire qui s’estime dès lors dispensé de toute contestation judiciaire immédiate relative au principe de son éviction. Les conseils avisés d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permettent toutefois d’anticiper les embûches techniques inhérentes à cette phase délicate.

Or la pratique révèle que cette apparente sécurité juridique constitue en réalité l’un des pièges procéduraux les plus redoutables de toute la matière des baux commerciaux. Le législateur a en effet soumis l’ensemble des contestations statutaires au couperet de la prescription biennale inscrite à l’article L. 145-60 du Code de commerce. Par ailleurs l’article L. 145-9 du Code de commerce impose au preneur d’agir en fixation indemnitaire dans un délai strictement borné de deux années civiles. Une jurisprudence novatrice issue de quatre arrêts remarquables rendus le 12 février 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation bouleverse profondément ce contentieux. La Haute juridiction a effectivement rappelé avec une fermeté sans précédent que l’offre d’éviction formulée par le bailleur n’interrompt nullement le cours du délai biennal de prescription. À cet égard la prétendue mauvaise foi du bailleur ne saurait faire échec à l’acquisition de la forclusion qui frappe impitoyablement le locataire demeuré passif. Dès lors l’inaction prolongée du preneur pendant deux années entraîne la déchéance irrémédiable de son droit à indemnité et la perte de son maintien dans les lieux. En conséquence l’ancien locataire devient un occupant sans droit ni titre immédiatement expulsable en référé pour trouble manifestement illicite par le juge compétent. Il convient d’analyser le cours implacable de la prescription consécutive au congé avant d’examiner la déchéance statutaire du preneur et son expulsion judiciaire.

I. Le cours implacable de la prescription biennale consécutive au congé avec offre d’indemnité d’éviction

A. La fixation du point de départ du délai biennal à la date d’effet du congé et l’inefficacité de la mauvaise foi du bailleur

Le congé délivré par le bailleur constitue un acte unilatéral solennel qui met fin de manière irrévocable aux relations contractuelles liant les parties à son échéance. Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce les baux statutaires ne cessent que par un congé délivré six mois à l’avance. Le texte légal dispose expressément : « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ». Cette règle a été confirmée par la Cour de cassation dans son arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-19.744). La juridiction suprême censure en effet toute résiliation unilatérale prononcée en méconnaissance totale de ce formalisme statutaire impératif. Le texte précise formellement que le congé doit mentionner l’obligation pour le preneur d’agir en justice avant l’expiration d’un délai de deux années civiles. Par ailleurs l’article L. 145-60 du Code de commerce soumet l’ensemble des contestations nées du statut à une prescription de deux années. La Haute juridiction avait affirmé cette rigueur temporelle dans un arrêt de la troisième chambre civile du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-15.946). La Cour a énoncé : « toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ». Or de très nombreux preneurs croient erronément que l’offre indemnitaire formulée par le propriétaire dispense d’assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire compétent.

Cette croyance repose sur le sentiment trompeur que l’accord sur le principe de l’indemnisation rend superflue toute initiative contentieuse tant que les pourparlers se poursuivent. La Haute juridiction a jugé cette règle dans l’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.427) rendu par la troisième chambre civile. Elle énonce que : « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire […] court à compter de la date d’effet du congé ». Ce principe a été réitéré dans une décision jumelle rendue le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382) par la troisième chambre civile statuant en formation de section. La Cour y rappelle avec une égale limpidité que le point de départ de la prescription biennale court invariablement dès le premier jour d’effet du congé signifié. Dès lors le délai légal de deux ans court inexorablement contre le locataire sans que l’offre initiale du bailleur ne constitue un quelconque obstacle juridique. Le preneur ne saurait donc différer la saisine de la juridiction compétente dans l’attente d’une proposition transactionnelle financièrement acceptable émanant de son contradicteur.

Les preneurs évincés ont alors tenté d’opposer la mauvaise foi caractérisée du bailleur qui entretient délibérément des négociations stériles pour laisser expirer le délai biennal. Dans un arrêt marquant du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578) la troisième chambre civile a rejeté cette argumentation d’équité. La juridiction suprême a posé que : « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ». Cette prescription libératoire : « court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette solution impitoyable a été confirmée dans les mêmes termes par l’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.579) rendu par la même formation collégiale. En conséquence l’attitude dolosive ou déloyale du bailleur lors des pourparlers amiables ne dispense jamais le commerçant d’introduire une assignation au fond avant l’échéance fatidique. À cet égard la loi protège la certitude temporelle des situations juridiques au détriment de l’attentisme du preneur qui a négligé de sécuriser ses droits pécuniaires. La même sévérité s’applique d’ailleurs lorsque le propriétaire propose un renouvellement assorti de modifications substantielles touchant la consistance des lieux loués ou les stipulations contractuelles.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872) la portée de ces actes. La Haute juridiction a jugé qu’un tel congé : « doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». Cette requalification automatique opère immédiatement dès la date d’effet du congé et enclenche instantanément le compte à rebours de la prescription biennale de l’action indemnitaire. Or le commerçant non averti continue fréquemment d’exploiter son commerce en pensant négocier un bail renouvelé alors qu’il se trouve d’ores et déjà en instance d’éviction. Par ailleurs l’écoulement des deux années sans saisine du tribunal anéantit rétroactivement toute prétention financière et prive le locataire de son titre d’occupation. Dès lors la vigilance procédurale s’impose avec une force décuplée dès la réception d’un acte extrajudiciaire de congé quelle que soit sa formulation apparente. La détermination exacte du calendrier judiciaire constitue la seule garantie d’éviter une déchéance brutale dont les répercussions patrimoniales s’avèrent le plus souvent irréparables.

B. Les limites rigoureuses de l’interruption et de la suspension du délai biennal en présence d’une expertise avant tout procès

Face au péril de la prescription biennale les praticiens s’interrogent fréquemment sur les causes légales d’interruption et de suspension prévues par le Code civil. La pratique courante conduit en effet le propriétaire à saisir le juge des référés afin d’obtenir la désignation d’un expert pour chiffrer l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a consacré le 6 avril 2023 (pourvoi n° 22-10.475) la licéité d’une telle démarche avant tout procès. La troisième chambre civile a retenu que l’annulation du congé ne fait pas obstacle à une expertise d’évaluation des indemnités d’éviction. Le juge du droit a jugé : « Une instance, relative à la seule annulation d’un congé […] ne fait pas obstacle à une demande d’expertise ». Les locataires ont longtemps cru de bonne foi que cette instance d’expertise suspendait le cours de la prescription biennale en application de l’article 2239. Or l’article 2239 du Code civil fait l’objet d’une interprétation prétorienne particulièrement restrictive de la part de la juridiction suprême. Ce texte subordonne la suspension de la prescription à la qualité de demandeur à la mesure d’instruction ordonnée avant tout procès par le juge judiciaire.

La Cour de cassation l’a tranché le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.427) en fixant les limites de l’effet suspensif. Elle énonce que le preneur défendeur : « ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure que s’il s’associe expressément à la demande ». Cette doctrine a été réaffirmée mot pour mot dans l’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382). La Cour a précisé que la simple émission de protestations et réserves lors de l’audience de référé ne confère aucun bénéfice suspensif au preneur défendeur. En conséquence le locataire assigné en référé qui ne formule aucune demande reconventionnelle voit le délai biennal expirer pendant les opérations de l’expert désigné. Dès lors le dépôt ultérieur du rapport d’expertise intervient dans un contexte dramatique où l’action au fond du locataire se trouve irrémédiablement prescrite. Cette solution frappe impitoyablement les commerçants qui ont cru participer loyalement à une mesure d’instruction sans sécuriser leurs propres intérêts procéduraux par une demande incidente.

Les preneurs invoquent également l’article 2240 du Code civil prévoyant que la reconnaissance par le débiteur du droit de son créancier interrompt le délai de prescription. Dans l’arrêt précité du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382) la Cour a vérifié si les écrits du bailleur constituaient un aveu interruptif. Elle a constaté que les courriers et les dires adressés à l’expert utilisaient des formules dubitatives et ne comportaient aucune reconnaissance dénuée d’équivoque du droit indemnitaire. À cet égard la reconnaissance interruptive exige une manifestation de volonté catégorique et dépourvue de toute réserve sur le principe intangible de l’obligation financière. Par ailleurs l’article 2241 du Code civil subordonne l’effet interruptif d’une demande en justice à la saisine effective d’un juge par l’ayant droit. Or la demande en désignation d’expert formulée par le seul bailleur n’interrompt la prescription qu’à l’égard des propres prétentions pécuniaires de ce dernier. Le preneur ne peut donc se prévaloir des actes diligentés par son propriétaire pour échapper à sa propre obligation d’ester en justice dans les délais.

Seules deux exceptions très précises permettent aujourd’hui d’échapper à la rigueur de la prescription biennale consécutive à la délivrance d’un congé statutaire. La première exception concerne la fraude du bailleur qui suspend le délai de prescription en vertu de l’adage fondamental selon lequel la fraude corrompt tout. La Cour de cassation l’a rappelé le 30 mai 2024 (pourvoi n° 23-10.184) en faisant application de l’adage classique. Elle a jugé : « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial ». La seconde exception résulte de la contestation immédiate des motifs du congé par le locataire commercial devant le tribunal judiciaire compétent. La Cour de cassation a jugé le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573) que les contestations relatives aux motifs graves et légitimes interrompent le délai biennal. Mais en l’absence de fraude caractérisée ou de contestation explicite du congé l’inertie du commerçant conduit inévitablement à l’extinction irréversible de ses droits statutaires. Dès lors l’expiration des deux années scelle le sort du preneur et déclenche les sanctions patrimoniales les plus lourdes du statut commercial.

II. La déchéance statutaire du preneur forclos et l’actionnement de l’expulsion pour trouble manifestement illicite

A. La métamorphose de l’occupant statutaire en occupant sans droit ni titre à compter de la prescription acquise

L’accomplissement de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce engendre une rupture brutale de l’équilibre statutaire au détriment du preneur. En principe le commerçant évincé bénéficie d’un droit de rétention prévu à l’article L. 145-28 du Code de commerce. Ce texte dispose expressément : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Ce principe a été réaffirmé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 juin 2023 (pourvoi n° 22-13.376). La Cour a précisé le 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-19.089) que toute expulsion prématurée engage la responsabilité du bailleur. Ce droit au maintien dans les lieux est intimement corrélé au droit à indemnité d’éviction de l’article L. 145-14 du Code de commerce. Or ce bouclier protecteur disparaît instantanément lorsque l’action en fixation de l’indemnité d’éviction est frappée par la prescription biennale légale. La Cour de cassation l’a souligné avec netteté dans ses arrêts du 12 février 2026 en proclamant la déchéance statutaire intégrale du preneur négligent.

L’arrêt rendu sous le numéro de pourvoi 24-10.578 le 12 février 2026 pose à cet égard une règle doctrinale essentielle. La Cour affirme : « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ». Elle en déduit une précision temporelle fondamentale relative à la qualification juridique de l’occupant consécutivement à l’acquisition de la prescription libératoire. Selon cet arrêt marquant : « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action ». Cette précision jurisprudentielle met fin à des décennies d’incertitudes sur la date exacte de transformation de l’occupant statutaire en occupant illicite. Auparavant certains tribunaux considéraient à tort que l’occupant devenait rétroactivement sans droit ni titre depuis la date d’effet initiale du congé délivré. Dès lors la Cour de cassation consacre une salutaire division chronologique de la période d’occupation postérieure à la cessation des relations contractuelles.

Pendant les deux années qui suivent la date d’effet du congé le commerçant demeure un occupant statutaire légitime protégé par la loi. Il est seulement redevable durant cet intervalle d’une indemnité d’occupation statutaire fixée à la valeur locative conformément aux prévisions de l’article L. 145-28. La troisième chambre civile l’a rappelé le 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.715) en sanctionnant une cour d’appel qui avait méconnu cette articulation indemnitaire. Or dès le lendemain du deuxième anniversaire de la date d’effet du congé la protection statutaire s’effondre de plein droit. Le commerçant perd irrévocablement son droit d’occupation et bascule dans l’illicéité la plus absolue au regard du droit de propriété. Par ailleurs le locataire forclos ne peut plus revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce. La Cour de cassation l’a confirmé le 14 novembre 2024 (pourvoi n° 23-16.722) en sanctionnant l’absence d’examen de cette fin de non-recevoir péremptoire.

La déchéance du droit à indemnité prive également le locataire du moyen d’opposer toute compensation financière avec les sommes réclamées par le propriétaire. La Cour de cassation a censuré le 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.069) des décisions privant à tort le preneur de son indemnisation. Mais lorsque la prescription biennale est définitivement consommée aucun moyen de défense tiré de l’équité ou du préjudice économique ne peut prospérer. En conséquence le bailleur peut même exciper du défaut de toute immatriculation au registre du commerce pour anéantir définitivement la prétention du locataire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 20 avril 2023 (pourvoi n° 22-12.937) cette prérogative du propriétaire. Elle retient que le défaut d’immatriculation au registre du commerce peut être invoqué pendant toute la durée de la procédure d’éviction. Le juge a affirmé que cette fin de non-recevoir : « peut être invoquée par le bailleur […] pendant toute la durée de la procédure ». Dès lors la déchéance statutaire du locataire devient totale et ouvre la voie à son éviction matérielle par la force publique.

B. La sanction de l’expulsion en référé et la liquidation des indemnités d’occupation dues au propriétaire

La métamorphose du preneur en occupant sans droit ni titre confère au propriétaire le pouvoir d’agir immédiatement devant le juge des référés. Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile le juge des référés peut ordonner l’expulsion pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a affirmé avec une netteté remarquable dans son arrêt de principe du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578). Elle a posé que : « l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile ». L’arrêt rendu sous le pourvoi 24-10.579 le 12 février 2026 applique rigoureusement cette même règle répressive. Or les cours d’appel avaient jusqu’alors tendance à refuser l’expulsion en référé en présence d’une contestation liée aux négociations indemnitaires antérieures. La Haute juridiction censure désormais systématiquement ces décisions en affirmant que l’illicéité de l’occupation résulte de manière irréfragable de l’expiration du délai biennal.

Cette primauté du droit de propriété du bailleur a d’ailleurs été consacrée dans toute son ampleur par la jurisprudence constitutionnelle et européenne. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a solennellement jugé le 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-19.335) une règle fondamentale. La Cour a énoncé que l’expulsion est la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit réel. Elle a jugé : « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien ». Cette solution ferme prive le commerçant de tout recours utile fondé sur la protection de ses droits fondamentaux face à la mesure d’expulsion. À cet égard le propriétaire n’a plus à tolérer la présence du commerçant dans des lieux qu’il détient désormais de manière illégale. Dès lors le juge des référés doit ordonner l’expulsion sans délai et ordonner l’évacuation des meubles sous astreinte financière comminatoire. En conséquence le commerçant négligent perd non seulement son droit à indemnité mais subit l’anéantissement direct et brutal de son fonds de commerce.

Sur le plan pécuniaire le bailleur dispose parallèlement d’une action en recouvrement des indemnités compensant la privation de jouissance de son bien. La fixation de cette indemnité répond à un régime scindé particulièrement contraignant qui distingue nettement les périodes d’occupation successives du local. Pour la période initiale de deux ans l’indemnité correspond à la valeur locative statutaire prévue par l’article L. 145-28 du Code de commerce. Pour la période postérieure à l’acquisition de la prescription l’indemnité d’occupation est régie par les règles de droit commun de la responsabilité civile. Cette indemnité de droit commun intègre non seulement la valeur locative réelle mais également la réparation intégrale du préjudice subi par le propriétaire évincé. Or devant la juridiction des référés le bailleur doit veiller à adapter précisément le fondement textuel de ses demandes pécuniaires. La Cour de cassation a rappelé le 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-16.720) que le juge des référés ne peut allouer qu’une provision. Le magistrat des référés excède ses pouvoirs légaux lorsqu’il liquide une indemnité d’occupation définitive au lieu d’une simple provision à valoir sur la dette.

Par ailleurs les bailleurs avisés assortissent systématiquement leur demande d’expulsion d’une astreinte par jour de retard afin d’accélérer la libération des lieux. Cette stratégie contentieuse permet au propriétaire de reprendre possession de son patrimoine immobilier sans verser le moindre euro au titre de l’éviction commerciale. Pour le locataire le préjudice financier s’avère catastrophique puisqu’il perd à la fois sa clientèle sa valorisation commerciale et son droit au bail. Dès lors tout preneur recevant un congé avec offre d’éviction doit impérativement consulter un avocat sans attendre l’issue des pourparlers amiables. L’introduction conservatoire d’une assignation au fond constitue l’unique acte juridique capable d’interrompre valablement la prescription biennale de l’article L. 145-60. Les praticiens doivent bannir toute passivité et refuser de se fier aux promesses informelles d’un bailleur qui prépare secrètement la forclusion biennale. La maîtrise chirurgicale des délais statutaires demeure la condition absolue de survie de l’entreprise commerciale confrontée au refus de renouvellement de son bail.

Conclusion

La jurisprudence rendue le 12 février 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation clarifie magistralement le régime du congé statutaire. L’offre d’une indemnité d’éviction ne suspend ni n’interrompt le délai biennal de l’article L. 145-60 du Code de commerce. À cet égard la prétendue déloyauté du bailleur ne constitue aucunement une cause d’interruption susceptible de sauver le preneur demeuré passif. Or la désignation d’un expert judiciaire en référé ne protège pas le locataire défendeur en l’absence de demande incidente expresse de sa part. Dès lors l’inaction du commerçant pendant deux années entraîne la déchéance irrémédiable de son droit à indemnisation et de son titre d’occupation. En conséquence le locataire devient un occupant sans droit ni titre dont l’expulsion s’impose en référé pour trouble manifestement illicite. Par ailleurs la qualification d’occupant illicite prend effet à la date d’acquisition de la prescription et non de façon rétroactive. Cette chronologie prétorienne sécurise les droits respectifs des parties tout en sanctionnant impitoyablement la négligence procédurale du preneur évincé. La rigueur de cette construction jurisprudentielle impose désormais une réactivité contentieuse immédiate à l’ensemble des acteurs du droit des baux commerciaux.