Le phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, communément désigné sous l’acronyme de retrait-gonflement des argiles (RGA), représente l’un des aléas climatiques et géologiques les plus destructeurs et coûteux pour le bâti en France. Caractérisé par une rétraction volumique des sols argileux en période d’évaporation intense suivie d’un gonflement spectaculaire lors des précipitations, cet agent naturel provoque des tassements différentiels sous les fondations des immeubles, entraînant des fissurations structurelles majeures, des désordres d’étanchéité et, dans les hypothèses les plus sévères, une dislocation complète du clos et du couvert rendant les habitations impropres à leur destination.
Face à l’amplification manifeste du réchauffement climatique et à la succession rapprochée de sécheresses géotechniques d’une intensité inédite, les pouvoirs publics ont été contraints de réviser en profondeur les instruments de planification territoriale, de prévention constructive et d’indemnisation des sinistres. L’actualité juridique a connu un tournant décisif avec l’adoption de l’arrêté du 9 janvier 2026 modifiant l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, publié au Journal officiel du 31 janvier 2026 sous la référence NOR TECP2527988A. Pris dans le cadre du troisième Plan national d’adaptation au changement climatique (PNACC-3), ce texte officiel redessine les équilibres territoriaux en étendant massivement le périmètre d’assujettissement aux règles de construction renforcées.
La portée de cette actualité réglementaire s’avère considérable pour les collectivités territoriales, les maîtres d’ouvrage, les acquéreurs de terrains, les constructeurs et les assureurs. En effet, les nouvelles délimitations géographiques sont entrées en vigueur pour l’ensemble des promesses de vente, des actes authentiques de mutation de terrains non bâtis constructibles et des contrats de construction conclus depuis le 1er juillet 2026. Selon les données établies par le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM) et diffusées par le portail gouvernemental Géorisques, 55 % du territoire métropolitain hexagonal se situe désormais en zone d’exposition moyenne ou forte, contre 48 % sous l’empire de la cartographie initiale de 2020. Cette extension territoriale de grande envergure répond à une sinistralité historique : près de 240 000 sinistres ont été enregistrés entre 2018 et 2022, ce qui représente à lui seul 58 % de la totalité des dommages imputables au RGA comptabilisés depuis la mise en place du régime légal en 1989.
Cette mutation géographique et normative engendre une recomposition profonde des contentieux touchant aux territoires et aux risques majeurs. D’un côté, les dispositions de la section 4 du chapitre II du titre III du livre Ier du code de la construction et de l’habitation, issues de la loi ELAN et précisées par l’ordonnance n° 2023-78 du 8 février 2023, imposent un régime strict d’études de sol préalables et de conception dont le non-respect engage la responsabilité contractuelle ou délictuelle des professionnels du bâtiment et des vendeurs. De l’autre, les refus récurrents de l’État de reconnaître l’état de catastrophe naturelle sur le territoire des communes sinistrées nourrissent un volumineux contentieux devant le juge administratif de l’excès de pouvoir, tandis que les propriétaires sinistrés doivent surmonter les contestations des assureurs devant le juge judiciaire pour obtenir la réfection pérenne de leurs fondations.
I. L’extension du zonage réglementaire et le durcissement des obligations préventives de construction
A. La nouvelle cartographie de l’exposition au RGA et son champ d’application temporel
L’élaboration de la nouvelle cartographie d’exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols s’inscrit dans la mise en œuvre opérationnelle du troisième Plan national d’adaptation au changement climatique. Les modélisations antérieures, fixées par l’arrêté interministériel du 22 juillet 2020, reposaient sur une approche rétrospective de la sensibilité géologique qui s’est révélée insuffisante face à l’accélération des cycles d’aridité édaphique observés sur l’ensemble du territoire national. La révision concrétisée par l’arrêté du 9 janvier 2026 a dès lors intégré les données empiriques des campagnes de sinistralité les plus récentes, intégrant les déformations volumiques enregistrées lors des canicules successives de la période 2018-2022.
La classification réglementaire repose sur quatre degrés d’exposition distincts : une exposition forte, une exposition moyenne, une exposition faible et des zones sans exposition avérée. Aux termes de l’article L. 132-4 du code de la construction et de l’habitation, les prescriptions techniques et les obligations d’études géotechniques s’appliquent spécifiquement au sein des zones d’exposition moyenne et d’exposition forte. L’effet direct de la révision opérée en 2026 est d’agréger des milliers de parcelles auparavant classées en zone d’aléa faible ou résiduel dans le champ des zones d’exposition moyenne, entraînant une hausse nette de sept points de la superficie nationale couverte par les contraintes préventives.
Sur le plan temporel, l’article 3 de l’arrêté du 9 janvier 2026 détermine avec une grande rigueur le calendrier d’opposabilité de ce zonage actualisé. Le texte dispose expressément que la nouvelle carte s’applique aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente, ou à défaut de promesse aux actes authentiques constatant la mutation de terrains non bâtis constructibles, ainsi qu’aux contrats de louage d’ouvrage et contrats de construction de maisons individuelles conclus à compter du 1er juillet 2026. Cette date pivot interdit aux professionnels de l’immobilier et de la construction de se prévaloir de l’ancienne carte de 2020 pour les actes signés après l’échéance légale.
Pour les collectivités territoriales et leurs maires, cette translation cartographique emporte des répercussions directes sur l’exercice des prérogatives d’urbanisme et de police administrative. Bien que l’instruction des permis de construire ne soit pas formellement subordonnée à la fourniture de l’étude de sol géotechnique dans le dossier de demande administrative, les maires et les services instructeurs intercommunaux doivent tenir compte de la vulnérabilité accrue du sol communal lors de l’élaboration et de la révision des plans locaux d’urbanisme (PLU et PLUi). En application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, l’autorité municipale conserve la faculté de refuser un projet de construction ou de l’assortir de prescriptions spéciales si les caractéristiques du terrain sont de nature à compromettre la sécurité publique en raison d’un risque géotechnique sévère.
Parallèlement, la compétence municipale en matière d’information préventive se trouve immédiatement sollicitée. Dès lors qu’une commune voit une fraction significative de son territoire basculer en aléa moyen ou fort au titre du RGA, le maire est tenu, en application de l’article L. 125-2 du code de l’environnement, de mettre à jour le document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM) et de porter à la connaissance des habitants les mesures élémentaires de préservation des sols, telles que la gestion raisonnée de la végétation arborescente à proximité immédiate des fondations et la maîtrise des rejets d’eaux pluviales.
B. Le régime contraignant des études géotechniques préalables et de conception
Le dispositif préventif instauré au sein du code de la construction et de l’habitation structure une chaîne continue de responsabilités techniques et juridiques lors de la cession de terrains et de la conception des ouvrages. Le premier maillon de cette chaîne incombe au vendeur de terrain à bâtir. En vertu de l’article L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable doit obligatoirement être fournie par le vendeur et annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique.
Cette étude géotechnique préalable, normalisée sous l’appellation d’étude de type G1 PGC (principes généraux de construction), a pour finalité d’identifier les risques géologiques majeurs du site et de fournir une première esquisse des contraintes de fondation associées à la nature argileuse du sous-sol. L’article L. 132-5 précise que cette étude reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives du bien immobilier, conférant ainsi une traçabilité pérenne à la mémoire du sol. Seules demeurent exclues du champ d’application de cette obligation les ventes de terrains situés dans des secteurs où les règles d’urbanisme prohibent la réalisation de maisons individuelles.
Le second volet du cadre légal concerne la conclusion des contrats de travaux et engage directement le maître d’ouvrage et les constructeurs. L’article L. 132-6 du code de la construction et de l’habitation commande au maître d’ouvrage de transmettre l’étude géotechnique préalable fournie par le vendeur aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil, notamment au constructeur de maison individuelle, à l’architecte ou à l’entrepreneur principal. Si aucune étude préalable n’a été annexée au titre de propriété d’origine, le maître d’ouvrage doit faire réaliser à ses frais soit une étude équivalente, soit directement une étude géotechnique de conception.
L’obligation de fond pesant sur le constructeur d’une maison individuelle ou d’un bâtiment d’habitation ne comportant pas plus de deux logements est définie à l’article L. 132-7 du même code. Le professionnel est tenu soit de suivre scrupuleusement les préconisations d’une étude géotechnique de conception (de type G2 phase PRO) prenant en compte l’implantation exacte et les descentes de charges du bâtiment projeté, soit de se conformer à des techniques particulières de construction définies par arrêté ministériel, prévoyant notamment une profondeur minimale d’ancrage des fondations (au moins 1,20 mètre en zone moyenne et 1,50 mètre en zone forte), une rigidification de la structure par chaînages verticaux et horizontaux continus, et un vide sanitaire ventilé évitant le contact direct d’un dallage sur terre-plein.
La rigueur de ces obligations a été confortée par l’article L. 132-8 du code de la construction et de l’habitation, issu des retouches apportées par l’ordonnance n° 2023-78 du 8 février 2023. Ce texte prescrit qu’en cas de vente de l’ouvrage construit, les études géotechniques et l’attestation de respect des règles de prévention des risques doivent être annexées au titre de propriété. En pratique, l’omission d’une étude de sol obligatoire lors de la vente du terrain ou de la réalisation des travaux prive le vendeur et le constructeur du bénéfice de toute cause exonératoire en cas d’apparition de fissurations, justifiant le recours aux compétences d’un avocat en droit de la construction pour engager des actions en nullité de la vente, en résolution contractuelle ou en responsabilité contractuelle pour vice du sol.
II. Le contentieux indemnitaire et l’articulation entre régime CatNat et responsabilité décennale
A. La contestation des refus de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle devant le juge administratif
Lorsqu’un épisode de sécheresse sévère frappe un territoire communal et génère des désordres sur le bâti résidentiel, l’indemnisation des propriétaires sinistrés dépend au premier chef de la prise d’un arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle sur le fondement de l’article L. 125-1 du code des assurances. Ce texte fondamental prévoit que sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre n’ont pu empêcher leur survenance. Or, l’instruction des demandes communales par la commission interministérielle donne fréquemment lieu à des décisions implicites ou expresses de rejet, plongeant les collectivités et leurs administrés dans une impasse financière.
La méthodologie appliquée par les ministères de l’Intérieur, de l’Économie et de la Transition écologique pour apprécier l’intensité anormale d’une sécheresse géotechnique a fait l’objet de contestations récurrentes devant les juridictions administratives. Cette méthodologie, initialement formalisée par circulaire et affinée par les services de l’État, repose sur l’évaluation combinée de deux paramètres cumulatifs. La Cour administrative d’appel de Versailles l’a expressément rappelé dans son arrêt du 12 mars 2026, n° 24VE00865 (CAA Versailles, 12 mars 2026, n° 24VE00865), statuant sur le litige opposant la commune de Deuil-la-Barre à l’État, en retenant que « deux critères sont pris en compte cumulativement : un critère géotechnique et un critère météorologique. Le critère géotechnique est relatif à la présence dans le sol de la commune d’argiles sensibles au phénomène de » retrait-gonflement » et le critère hydrométéorologique est relatif au niveau d’humidité des sols superficiels. ».
Le critère géotechnique évalue le pourcentage de la surface communale présentant une exposition significative au phénomène RGA, tandis que le critère hydrométéorologique s’appuie sur le modèle SIM (Safran-Isba-Modcou) de Météo-France, divisant le territoire en mailles géographiques de 8 kilomètres de côté. L’indicateur d’humidité des sols superficiels (indice Soil Wetness Index ou SWI) est calculé sur une période glissante de trois mois pour chacune des quatre saisons civiles. L’anormalité de l’agent naturel n’est retenue par l’administration que si l’indicateur présente une période de retour supérieure ou égale à 25 ans, seuil particulièrement exigeant qui exclut de nombreuses communes ayant pourtant subi des dégradations massives.
Face à ces refus ministériels standardisés, les communes disposent de voies de recours effectives devant la juridiction administrative par le biais du recours pour excès de pouvoir, souvent précédé d’un recours gracieux. Le juge administratif exerce un contrôle vigilant sur l’exactitude matérielle des faits et sur l’adéquation des outils scientifiques mobilisés par les ministres. Une illustration remarquable de cette censure de l’administration résulte de l’arrêt prononcé par la Cour administrative d’appel de Bordeaux le 18 février 2025, n° 23BX01387 (CAA Bordeaux, 18 février 2025, n° 23BX01387), rendu au profit de la commune d’Angoulême. La juridiction d’appel a rejeté le recours du ministre de l’Intérieur et confirmé l’annulation du refus de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle au motif fondamental suivant : « Il incombe enfin aux ministres concernés de tenir compte de l’ensemble des éléments d’information ou d’analyse dont ils disposent, le cas échéant à l’initiative des communes concernées. ».
Dans cette affaire d’Angoulême, la cour a relevé que les indicateurs d’humidité des sols superficiels sur lesquels s’était fondée la commission interministérielle étaient matériellement erronés en raison d’une modélisation inadaptée, alors que les données journalières publiées démontraient que l’indice SWI avait bien franchi le seuil d’une durée de retour de 25 ans sur la maille de rattachement. L’injonction de réexamen adressée aux ministres illustre l’intérêt primordial pour les municipalités de mener une contre-expertise hydrométéorologique approfondie dès la notification de la décision de rejet, afin de démontrer l’anormalité effective de la sécheresse à l’échelle de leur bassin de vie.
B. La mise en jeu des couvertures d’assurance et la délimitation de la responsabilité décennale
Une fois l’arrêté interministériel portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle publié au Journal officiel, s’ouvre pour les propriétaires d’immeubles fissurés la phase décisive de réclamation auprès de leur assureur multirisque habitation. En application de la loi n° 2021-1837 du 28 décembre 2021 et des réformes subséquentes codifiées à l’article L. 125-2 du code des assurances, les sinistrés bénéficient d’un délai élargi à trente jours à compter de la publication de l’arrêté pour déclarer leur sinistre. Toutefois, les compagnies d’assurance déploient fréquemment des stratégies dilatoires ou restrictives, cherchant à imputer les désordres à des causes exogènes telles qu’un vice du sol originel, la présence d’arbres à proximité ou un défaut structurel imputable au constructeur.
La jurisprudence civile a apporté des clarifications déterminantes pour protéger les droits des assurés contre ces tentatives d’éviction. Dans un arrêt prononcé le 21 avril 2026, sous le numéro 24/00650 (Cour d’appel, 1ère Chambre, 21 avril 2026, n° 24/00650), les juges du fond ont affirmé qu’« il n’est pas nécessaire que les dommages surviennent pendant la période expressément visée par l’arrêté déclarant la commune concernée en état de catastrophe naturelle dès lors qu’un lien peut être établi entre le phénomène naturel et l’apparition ou l’aggravation des désordres ».
Cette décision de 2026 consacre une avancée majeure en précisant qu’il n’est pas requis que les désordres matériels surviennent exclusivement durant la fenêtre temporelle exacte délimitée par l’arrêté ministériel, dès lors qu’un lien causal direct relie la succession des épisodes de sécheresse-réhydratation à l’apparition ou à l’aggravation des fissures. La juridiction d’appel a ainsi condamné l’assureur multirisque habitation à financer l’intégralité des travaux de reprise en sous-œuvre par plots jointifs et micropieux, pour un montant supérieur à deux cent mille euros, soulignant que « c’est bien la récurrence du phénomène de sécheresse-réhydratation et son intensité qui eu égard aux caractéristiques du terrain, ont provoqué les désordres et non un vice de construction, d’autant qu’aucune étude géotechnique n’était exigée à la date de construction de la maison ».
Parallèlement, la coexistence du régime d’indemnisation des catastrophes naturelles et de la responsabilité décennale des constructeurs prévue à l’article 1792 du code civil soulève des questions d’articulation particulièrement complexes lorsque le bâtiment sinistré a été édifié depuis moins de dix ans. Les assureurs dommages ouvrage et les assureurs de responsabilité civile des constructeurs tentent souvent de se retrancher derrière la force majeure ou l’existence d’un arrêté CatNat pour décliner leur prise en charge. Sur ce point, la Cour d’appel a fixé une ligne directrice très nette dans son arrêt du 24 avril 2025, n° 24/09785 (Cour d’appel, Chambre 1-4, 24 avril 2025, n° 24/09785), en observant qu’« En effet, les expertises amiables et les données géologiques recueillies à ce stade conduisent à envisager la question de l’adaptation de l’ouvrage aux caractéristiques du sol. ».
Il en résulte que la survenance d’une sécheresse exceptionnelle ne suffit pas, par elle-même, à exonérer le constructeur si ce dernier n’a pas respecté les règles de l’art géotechniques ou les obligations d’adaptation des fondations imposées par le zonage réglementaire. Le contentieux nécessite ainsi très souvent l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire contradictoire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. L’assistance d’un avocat maîtrisant le contentieux de la responsabilité décennale des constructeurs, de l’assurance dommages ouvrage et de l’expertise du bâtiment s’avère indispensable pour diriger les opérations d’investigation des sols, analyser les carottages géotechniques et contraindre solidairement les intervenants à la prise en charge intégrale des reprises structurelles.
Enfin, le cadre indemnitaire a été consolidé par le décret n° 2024-82 du 5 février 2024 pris en application de l’ordonnance du 8 février 2023. Ce texte encadre les modalités d’intervention des experts d’assurance, instaure un plafonnement des franchises légales opposables aux particuliers et impose que les indemnités versées au titre de la protection CatNat soient affectées de manière effective à la réalisation des travaux de réparation pérenne de l’immeuble. Les assurés disposent également de la possibilité de solliciter une contre-expertise prise en charge par leur contrat en cas de désaccord persistant avec le rapport d’expertise amiable diligenté par la compagnie d’assurance.
Conclusion
L’actualisation de la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles par l’arrêté du 9 janvier 2026 matérialise une prise de conscience impérieuse de la vulnérabilité structurelle de plus de la moitié des sols constructibles de l’Hexagone. En étendant les zones d’aléa moyen et fort à 55 % du territoire national, les pouvoirs publics ont entendu verrouiller le régime préventif applicable aux transactions immobilières et à l’édification de nouveaux logements, tout en renforçant les exigences pesant sur les études de sol préalables et de conception.
Cette sévérité réglementaire accrue transforme profondément la gestion des risques collectifs et individuels. Pour les maires et les collectivités locales, elle exige une vigilance renouvelée dans la planification urbaine et une détermination accrue à contester les refus de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle devant les juridictions administratives, en exploitant les failles des modélisations météorologiques de l’État. Pour les particuliers et les maîtres d’ouvrage, elle impose une prudence absolue lors de la conclusion des contrats de vente et de louage d’ouvrage, ainsi qu’une maîtrise technique des voies de recours contre les compagnies d’assurance pour obtenir l’indemnisation complète des reprises en sous-œuvre indispensables à la sauvegarde durable de leur patrimoine immobilier.