Le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui intéresse directement les bailleurs et les locataires commerciaux. Une clause prévoyait une augmentation annuelle automatique de 1,5 % du loyer, sans limite de durée ni plafond. La Cour a jugé que cette stipulation ne fixait pas simplement le prix initial du bail : elle organisait une révision automatique à la seule hausse et devait être réputée non écrite. La décision rappelle aussi qu’un véritable loyer progressif par paliers peut être fixé dès la signature du contrat, à condition que les niveaux applicables et le plafond soient déterminés à l’avance et que cette fixation ne neutralise pas la révision légale.
La distinction est souvent mal comprise. Une clause d’échelle mobile repose sur un indice et doit pouvoir jouer à la hausse comme à la baisse. Une clause de loyer par paliers fixe, dès l’origine, plusieurs prix applicables à des dates convenues. Une clause d’augmentation forfaitaire, périodique et illimitée peut au contraire être analysée comme une révision déguisée. Pour savoir si un loyer a été correctement appelé, il faut donc relire la clause, identifier sa fonction réelle, recalculer les échéances et examiner les effets de la sanction.
L’arrêt du 3 septembre 2026 n’autorise pas un locataire à suspendre seul le paiement de son loyer, et il ne permet pas à un bailleur de modifier unilatéralement le contrat. Il donne une méthode : distinguer le prix originaire de la révision en cours de bail, vérifier la réciprocité de l’indexation, rechercher une limite de durée ou de plafond, puis agir sur les sommes versées et les prochaines échéances.
I. Clause d’échelle mobile dans un bail commercial : que dit l’arrêt du 3 septembre 2026 ?
A. Loyer par paliers, indexation et hausse forfaitaire : quelle différence juridique ?
Le bail commercial peut contenir plusieurs mécanismes qui font évoluer le montant payé par le locataire. Ils ne produisent pas tous le même effet. Le contrat peut fixer un loyer unique pour toute la période initiale, prévoir des paliers successifs dès la prise d’effet, organiser une révision triennale ou insérer une clause d’échelle mobile liée à un indice. Le vocabulaire utilisé par les parties ne suffit pas : le juge recherche la fonction et le fonctionnement de la stipulation.
Le principe contractuel se trouve à l’article 1103 du code civil, qui dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le bailleur et le locataire doivent donc respecter le prix convenu, les dates d’application, l’indice choisi et les modalités de calcul. Ce principe ne rend pas valable une clause contraire à une règle impérative du statut des baux commerciaux. Il impose d’abord de lire exactement ce qui a été signé.
L’article 1104 du code civil ajoute que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ». La bonne foi ne permet pas de réécrire une clause claire, mais elle commande une exécution loyale : information sur le calcul, transmission des avis d’échéance, correction d’une erreur connue et absence de présentation trompeuse d’une hausse comme d’une simple actualisation.
Le loyer progressif par paliers est un premier mécanisme. Les parties peuvent, dès la conclusion du bail, prévoir un montant pendant les premières années, un autre montant à une date déterminée, puis un niveau final plafonné. Dans cette hypothèse, les paliers participent à la détermination du prix originaire. Ils ne constituent pas nécessairement une révision annuelle décidée après la signature. La question devient différente si le contrat annonce une hausse automatique tous les ans sans terme, sans plafond et sans articulation avec le régime de révision.
Dans l’arrêt du 3 septembre 2026, pourvoi n° S 25-14.904, la société locataire exploitait une chambre dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Le bail commercial prévoyait une révision annuelle au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an. La locataire a demandé que cette clause soit déclarée réputée non écrite et que les loyers payés en application de cette stipulation soient restitués pour la période concernée.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904, a cassé l’arrêt qui avait validé la clause. Elle a distingué la liberté de fixer le loyer initial et l’interdiction de contourner les règles de révision. La motivation publiée indique que « la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties ». La liberté initiale existe donc, mais elle ne couvre pas une augmentation automatique conçue pour fonctionner pendant toute la durée du bail.
Le même arrêt précise que « doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer ». Une clause peut ainsi être écartée sans que le bail tout entier disparaisse. Il faut déterminer quelle stipulation est incompatible avec le statut et quelles sommes ont été payées sur son fondement. Le juge peut ensuite examiner la restitution, les intérêts, les comptes entre les parties et la poursuite du bail avec le mécanisme légal applicable.
La clause d’échelle mobile est un deuxième mécanisme. Elle fait évoluer le loyer en fonction d’un indice de référence, par exemple l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires lorsque les conditions légales sont remplies. Le bail doit identifier l’indice, la période de comparaison, la fréquence de l’indexation et la méthode de calcul. Une clause qui ne joue que lorsque l’indice monte prive le locataire de l’effet de la baisse et peut modifier artificiellement le seuil déclenchant une révision.
La troisième chambre civile avait déjà jugé, dans son arrêt publié du 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse ». La décision est accessible sur le site de la Cour de cassation. Le locataire doit donc vérifier si la clause prévoit une variation réciproque, et le bailleur doit éviter de facturer une hausse en neutralisant les années où l’indice aurait diminué.
Dans cette même décision de 2022, la Cour a retenu qu’une stipulation pouvait être réputée non écrite lorsqu’elle excluait toute réciprocité. Elle a aussi jugé que seule la stipulation prohibée devait être écartée lorsque les autres éléments de la clause pouvaient subsister. Cette précision est importante pour les comptes : le locataire ne peut pas demander automatiquement le remboursement de toutes les indexations si le juge doit isoler la partie illégale ; le bailleur ne peut pas non plus conserver la seule hausse interdite en prétendant que le reste du contrat la justifie.
Le contrat doit être relu à partir de ses mots et de ses effets. Les expressions « loyer progressif », « augmentation annuelle », « révision », « indexation », « garantie minimale », « palier », « plafond » et « indice de référence » n’ont pas la même portée. Une clause intitulée « paliers » peut fonctionner comme une révision déguisée si elle prévoit une augmentation automatique indéfinie. À l’inverse, un calendrier de loyers fixé dès la signature peut rester un mode de détermination du prix initial, même si le montant augmente à certaines dates.
Le contrat doit aussi être replacé dans son économie générale. La durée ferme, les franchises de loyer, les travaux pris en charge par le locataire, les charges, la destination des locaux, le renouvellement et les éventuels avenants peuvent expliquer le prix initial. Ils ne permettent pas, à eux seuls, de maintenir une hausse automatique sans limite. Il faut regarder si la hausse rémunère une période de démarrage précisément définie ou si elle se poursuit au-delà du terme contractuel et prend la place du régime légal.
B. Pourquoi une clause à la seule hausse peut-elle être réputée non écrite ?
Le statut des baux commerciaux encadre la révision du loyer. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». La valeur locative est appréciée selon les caractéristiques du local, la destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. La clause du bail ne peut pas être lue comme si ces règles n’existaient pas lorsque la stipulation organise une révision.
L’article L. 145-37 du code de commerce prévoit que les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties sous les réserves des articles L. 145-38 et L. 145-39. La révision légale est donc un mécanisme organisé par le statut. Une clause contractuelle peut préciser le prix initial ou mettre en œuvre une indexation licite ; elle ne peut pas priver durablement l’une des parties de la logique légale.
L’article L. 145-38 du code de commerce prévoit notamment que « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ». Il encadre aussi l’effet de la demande et la variation qui peut résulter de la révision triennale. Une augmentation annuelle automatique ne doit pas être utilisée pour obtenir, de manière permanente, ce que le statut soumet à une procédure et à des limites.
L’article L. 145-39 du code de commerce traite spécifiquement de la clause d’échelle mobile. Il prévoit que, si le bail en est assorti, la révision peut être demandée lorsque, par le jeu de la clause, le loyer est augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Le texte ajoute que la variation issue de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
Une clause d’échelle mobile doit donc être examinée sur deux plans. D’abord, l’indexation elle-même doit respecter les règles de choix et de fonctionnement de l’indice. Ensuite, l’écart produit par cette indexation peut ouvrir la révision spécifique lorsque le seuil légal est franchi. Le bailleur ne peut pas transformer une indexation en hausse garantie ; le locataire ne peut pas réclamer une baisse qui ne résulte ni de l’indice ni de la clause valablement convenue.
L’article L. 112-2 du code monétaire et financier encadre les indexations. Il interdit certaines clauses fondées sur le salaire minimum, le niveau général des prix ou des salaires, ou des biens et services sans relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité des parties. Il reconnaît comme directement liée à un immeuble bâti l’indexation sur l’indice national du coût de la construction et, pour les activités définies par décret, sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux. L’indice choisi doit donc être relié à l’opération.
L’article L. 145-15 du code de commerce renforce le dispositif : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec » à plusieurs règles du statut, dont les articles L. 145-37 à L. 145-41. La sanction vise la stipulation incompatible ; elle n’est pas une simple faculté de renégociation laissée au bailleur. Le locataire peut demander au juge de constater que la clause ne produit pas l’effet recherché.
Dans l’arrêt du 3 septembre 2026, la Cour a examiné une clause qui prévoyait une augmentation périodique, automatique et forfaitaire de 1,5 % par an, sans limite de plafond ni de durée. Elle a considéré qu’une telle clause ne déterminait pas seulement le prix initial. Elle organisait une révision automatique à la seule hausse, susceptible de dépasser la variation des indices et de se prolonger alors que le bail commercial n’avait pas automatiquement pris fin à son terme conventionnel.
La Cour formule la conséquence en termes particulièrement clairs : « Une telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite ». Cette phrase doit être lue dans le contexte exact de l’affaire. Elle ne signifie pas que toute hausse prévue dans un bail commercial est illégale. Elle signifie qu’une hausse forfaitaire, automatique, illimitée et analysée comme une révision ne peut pas se substituer au statut.
La référence au plafond et à la durée est un indice essentiel. Un palier fixé pour les deux premières années, un second palier pour une période déterminée et un plafond arrêté à l’avance peuvent relever de la fixation du prix originaire. Une majoration qui recommence chaque année sans terme et sans maximum risque d’être considérée comme une révision permanente. Le contrat doit permettre de savoir, dès sa conclusion, où s’arrête le prix initial et où commence la révision du loyer.
Le bailleur qui rédige une clause doit donc séparer les rubriques. Une première partie peut fixer les loyers par période, dates et montants exacts. Une seconde peut organiser l’indexation avec un indice licite et une formule vérifiable. Une troisième peut rappeler la révision triennale et la clause d’échelle mobile sans la contredire. Le mélange d’une garantie annuelle de hausse, d’une indexation et d’une révision légale est une source de contentieux.
Le locataire qui négocie un bail doit poser la question inverse : la hausse annoncée constitue-t-elle un prix de démarrage ou un mécanisme permanent ? Il faut demander une simulation sur toute la durée envisagée, en intégrant un scénario de hausse et un scénario de baisse de l’indice. Si la clause garantit toujours une progression alors que le loyer indexé devrait pouvoir diminuer, le risque juridique et financier doit être évalué avant la signature.
II. Loyer commercial déjà payé ou contesté : comment vérifier le calcul et agir ?
A. Comment contrôler la clause, l’indice et les sommes versées ?
Le premier travail est documentaire. Il faut réunir le bail initial, tous les avenants, les actes de renouvellement, les courriers de révision, les factures, les appels de loyer, les relevés de compte et les tableaux de calcul du bailleur. Une clause ne peut pas être appréciée isolément si un avenant a fixé un nouveau prix, si une franchise a décalé la date de départ ou si une décision judiciaire a arrêté un montant différent.
Le tableau de contrôle doit reprendre, pour chaque échéance, la date, le loyer contractuel de base, le palier éventuellement applicable, l’indice publié, l’indice de comparaison, le coefficient, le montant facturé, le montant payé et l’écart. Il faut noter la source de chaque chiffre. Une facture corrigée ou un avoir doit être intégré à la date de son émission, sans effacer la ligne initiale. Cette méthode permet de distinguer une erreur de calcul d’une contestation portant sur la validité de la clause.
Le point de départ de l’indexation doit être vérifié. Certaines clauses utilisent l’indice du trimestre précédant la signature, d’autres celui du trimestre de la prise d’effet ou un indice de référence contractuellement défini. Une clause peut prévoir une périodicité annuelle, mais l’application doit respecter la période de comparaison et la date de révision. Il ne faut pas appliquer deux fois la même variation ni cumuler un palier initial avec une hausse qui avait déjà été intégrée dans le montant du palier.
La clause doit ensuite être classée dans une des trois catégories pratiques :
- un prix initial fixe, éventuellement réparti en paliers déterminés dès la signature ;
- une indexation liée à un indice, avec variation susceptible de jouer dans les deux sens ;
- une révision ou une hausse forfaitaire qui modifie le prix en cours de bail et doit respecter le statut.
Cette classification n’est pas purement théorique. Elle détermine le texte applicable, le mode de calcul et la contestation possible. Un loyer par paliers ne se recalcule pas comme une indexation. Une clause d’échelle mobile ne se traite pas comme une promesse de hausse annuelle. Une clause réputée non écrite ne peut pas continuer à produire la majoration qui a été écartée par le juge.
Le bailleur doit rechercher si le contrat prévoit un plafond, une date de fin des paliers et un montant final déterminé. L’arrêt du 3 septembre 2026 ne rend pas obligatoire un plafond pour chaque loyer progressif ; il montre que l’absence simultanée de limite de durée et de plafond peut révéler une révision automatique à la seule hausse. La rédaction de la clause et son exécution doivent donc être comparées. Un plafond annoncé dans le bail mais ignoré dans les factures constitue une anomalie distincte.
Le locataire doit vérifier si la clause prévoit une baisse. Dans l’arrêt du 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, la Cour de cassation a rappelé le fonctionnement réciproque de l’échelle mobile. Une clause indiquant que le loyer ne pourra jamais diminuer doit être isolée et analysée. Il faut ensuite recalculer les années de hausse et de baisse pour mesurer l’effet réel de la stipulation interdite sur les loyers payés.
La restitution des sommes n’est pas automatique au seul vu d’une phrase du bail. Il faut prouver les paiements, identifier la période concernée et calculer les intérêts éventuels. Le locataire doit conserver les relevés bancaires, les factures et les écritures comptables. Une société locataire doit rapprocher le calcul de ses livres et vérifier si la TVA, les charges ou les régularisations ont été traitées séparément. Une demande mal chiffrée peut retarder la restitution même lorsque la clause est finalement écartée.
Le bailleur qui découvre une clause fragile ne doit pas continuer à la facturer comme si la décision n’existait pas. Il doit suspendre la ligne litigieuse ou la présenter sous réserve d’une analyse, recalculer les échéances et proposer un rapprochement écrit. Il ne peut pas compenser seul une restitution avec une autre dette contestée sans vérifier le contrat et les règles de compensation. La transparence du compte évite qu’une contestation de loyer devienne aussi une contestation de charges ou de pénalités.
Le locataire, de son côté, ne doit pas suspendre l’intégralité du loyer sans mesure adaptée. L’obligation de payer le loyer convenu subsiste tant que le juge n’a pas écarté la clause ou fixé un autre montant, sous réserve des droits de contestation et des circonstances particulières. Une position prudente consiste à signaler immédiatement la clause, demander les justificatifs, payer les sommes non contestées et solliciter un conseil sur la consignation, la demande de restitution ou la mesure provisoire.
Le contrat doit aussi être lu au regard de l’article 1192 du code civil, selon lequel « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ». Une clause ambiguë peut être discutée à partir de l’ensemble du contrat et de la commune intention des parties. Une clause claire ne doit pas être réécrite sous prétexte qu’une partie regrette le prix convenu. Le débat doit porter sur sa compatibilité avec les règles impératives et sur ses effets exacts.
Un courrier de contestation efficace rappelle le numéro du bail, la clause visée, les dates de facturation, l’indice utilisé, la variation qui aurait dû être appliquée, les sommes déjà payées et la demande formulée. Il peut solliciter un relevé contradictoire et réserver les droits relatifs à la restitution. Les accusations générales de surfacturation sont moins utiles qu’un tableau qui montre, ligne par ligne, pourquoi une hausse ne correspond pas au bail ou au statut.
Le contrôle doit intégrer les règles de révision triennale. L’article L. 145-38 limite la demande de révision à une périodicité de trois ans, avec des conditions liées à la valeur locative et aux indices. Une clause d’échelle mobile peut ouvrir la demande de révision lorsque l’écart dépasse un quart, conformément à l’article L. 145-39. Ces mécanismes ne doivent pas être additionnés mécaniquement : chaque révision a son point de départ, son prix de référence et sa règle de plafonnement.
Le bail commercial peut également comporter des charges, taxes, travaux et honoraires de gestion. Ces postes ne doivent pas être mélangés avec le loyer de base lors du contrôle de l’indexation. Une variation du loyer ne justifie pas une variation identique des charges. Une facture globale peut masquer une hausse irrégulière si aucune ventilation n’est fournie. Le locataire doit demander un décompte qui sépare loyer, indexation, charges, taxes et accessoires.
La recherche d’une clause illégale ne doit pas faire oublier les effets comptables de plusieurs années d’exécution. Le bailleur peut avoir reçu un loyer augmenté, payé des charges selon un montant différent, établi des quittances et déclaré la TVA. Le locataire peut avoir cédé son fonds, sous-loué ou renouvelé le bail. Chaque événement peut modifier le calcul de la restitution. Une analyse sérieuse commence par la chronologie du contrat et non par une multiplication automatique d’un pourcentage.
B. Quel recours devant le juge et quels effets pour le bailleur et le locataire ?
Lorsque le désaccord persiste, le recours peut viser la validité de la clause, le montant du loyer, la restitution des sommes et, selon le cas, la production des documents nécessaires au calcul. La demande doit identifier la stipulation contestée et expliquer pourquoi elle relève d’une révision du loyer contraire au statut. Elle doit aussi distinguer le constat de la clause réputée non écrite de la condamnation à restituer un montant déterminé.
Le dispositif de l’arrêt du 3 septembre 2026, n° 25-14.904, a cassé l’arrêt d’appel dans toutes ses dispositions et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Lyon. La Cour de cassation n’a donc pas elle-même fixé le montant final de la restitution dans cette affaire. Cette donnée est importante : la règle de droit est affirmée, mais les comptes, la période et les conséquences financières doivent encore être examinés par la juridiction de renvoi.
Le locataire qui demande la restitution doit produire les factures et paiements, même si le bailleur les connaît. Il doit expliquer le lien entre chaque versement et la clause écartée. Si la hausse a été appliquée avec d’autres variations, il faut isoler la différence. Les intérêts peuvent être demandés selon leur fondement et leur point de départ ; ils ne se calculent pas automatiquement sur le total de toutes les années.
Le bailleur peut soutenir que la clause fixait le prix initial par paliers, qu’elle avait une durée déterminée ou qu’elle ne produisait pas l’effet allégué. Il devra alors transmettre le texte complet du bail, les annexes et les avenants, ainsi qu’un tableau de facturation. Il ne suffit pas de qualifier la clause de « loyer progressif » si son fonctionnement révèle une augmentation annuelle sans plafond ni terme. Le juge comparera la rédaction, la chronologie et les effets économiques.
La demande peut être précédée d’une mesure de production ou d’un échange contradictoire des calculs. En présence d’une obligation dont l’existence n’est pas sérieusement contestable, l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection, dans ses limites, d’accorder une provision. La provision n’est pas une déclaration définitive sur la validité de toute la clause : elle suppose que l’obligation soit suffisamment certaine et que l’urgence ou les conditions du référé soient réunies.
Si les comptes sont complexes, le juge peut préférer un examen au fond. Le locataire doit éviter de présenter une estimation comme une créance liquide. Le bailleur doit éviter de réclamer des loyers calculés sur une clause dont le caractère licite est sérieusement discuté. Chaque partie a intérêt à produire un tableau qui distingue le montant non contesté, le montant litigieux et le montant éventuellement reconnu.
La question du loyer courant doit rester séparée de la restitution historique. Le locataire qui demande le remboursement de hausses passées doit continuer à traiter les échéances nouvelles. Si une clause est écartée, le loyer applicable pour l’avenir doit être déterminé à partir du bail, du mécanisme légal et, si nécessaire, de la décision du juge. Le bailleur ne peut pas créer une nouvelle hausse unilatérale pour compenser les sommes réclamées ; le locataire ne peut pas transformer une contestation de clause en suspension générale du contrat.
L’article 1221 du code civil rappelle que le créancier peut, après mise en demeure, poursuivre l’exécution en nature sauf impossibilité ou disproportion manifeste entre le coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt du créancier. Dans un litige de bail commercial, ce texte peut être invoqué pour demander la communication ou la correction d’un décompte selon la nature exacte de l’obligation, mais il ne remplace pas les règles spéciales du statut. La demande doit rester reliée à l’acte contractuel précis.
Les frais du procès sont appréciés par le juge. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique. Une demande sur le fondement d’une clause irrégulière doit donc être chiffrée et justifiée, y compris pour les frais d’analyse, d’expertise ou de procédure.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux peut concerner des boutiques, bureaux, locaux d’activité, centres de soins, commerces en pied d’immeuble ou chambres exploitées dans un établissement. La hausse des loyers et la valeur des emplacements rendent une différence de 1,5 % par an significative sur plusieurs exercices. Le dossier doit préciser l’adresse des locaux, la destination contractuelle, l’activité effectivement exercée, les éventuels travaux et les facteurs locaux de commercialité. Les références parisiennes ne remplacent pas l’analyse de la clause, mais elles peuvent éclairer la valeur locative lorsque la révision est discutée.
Le tribunal compétent et la procédure doivent être vérifiés selon la demande exacte : constat de clause réputée non écrite, restitution, fixation du loyer, référé, expertise ou résiliation. Le lieu du cabinet du bailleur ou du locataire ne suffit pas à choisir une juridiction. Il faut examiner le contrat, les règles de compétence, les clauses attributives éventuellement inopposables et la nature du litige. Une erreur de procédure peut retarder une demande alors que les pièces comptables sont prêtes.
Le propriétaire qui reçoit une contestation doit protéger la preuve du contrat et du compte. Il doit conserver les versions signées, les données d’indice publiées à chaque date, les avis d’échéance, les paiements, les avoirs et les échanges. Il ne doit pas supprimer les anciennes factures après émission d’un nouveau relevé. Une correction doit être datée et expliquer la ligne modifiée. Le locataire doit conserver les mêmes éléments dans sa comptabilité et noter la date de chaque contestation.
Une négociation peut être utile, mais elle doit préciser ce qu’elle règle. Un accord peut porter sur un nouveau loyer pour l’avenir, sur une remise, sur une restitution, sur des frais ou sur un échéancier. Il ne faut pas présenter une proposition commerciale comme une reconnaissance générale de l’irrégularité, ni accepter un avenant qui abandonne une demande passée sans mesurer ses effets. Toute modification du loyer doit être écrite et signée par les personnes habilitées.
Le risque est plus élevé lorsque le bail a été cédé. L’acquéreur du fonds peut reprendre un bail et découvrir une clause de hausse déjà appliquée pendant plusieurs années. Il faut vérifier les actes de cession, les comptes transmis, les garanties, la date d’entrée dans les lieux et la qualité de la personne qui peut demander restitution. Une clause réputée non écrite produit une analyse différente d’une créance née d’un simple trop-perçu comptable ; le cédant, le cessionnaire et le bailleur ne doivent pas être confondus.
Le renouvellement du bail appelle également une vérification. Un nouveau loyer fixé lors du renouvellement peut remplacer le prix antérieur pour l’avenir, sans effacer automatiquement les sommes discutées avant le renouvellement. Les parties doivent examiner si l’acte de renouvellement contient une renonciation, une transaction, un nouveau palier ou une nouvelle clause d’indexation. La signature d’un renouvellement ne rend pas licite une stipulation qui était déjà réputée non écrite, mais elle peut modifier la période et le montant à calculer.
Pour un dossier prêt à être présenté, rassemblez le bail et ses avenants, le tableau des paliers, la clause d’indexation, les indices de référence, les appels de loyer, les paiements, les avoirs, le relevé actualisé, les courriers de contestation et les actes de cession ou de renouvellement. Ajoutez une note courte indiquant la question posée : validité de la clause, baisse non appliquée, hausse sans plafond, restitution ou loyer futur. Cette organisation permet de discuter le droit sans perdre le fil des chiffres.
La portée de l’arrêt du 3 septembre 2026 peut être résumée sans raccourci : le loyer initial reste librement négociable ; les paliers déterminés dès l’origine peuvent participer à sa fixation ; une clause d’échelle mobile doit pouvoir évoluer dans les deux sens ; une hausse forfaitaire automatique sans limite de durée ni plafond peut être une révision déguisée ; une stipulation qui fait échec aux règles impératives est réputée non écrite ; les loyers déjà payés doivent ensuite être recalculés à partir des pièces et de la période concernée.
Conclusion
L’arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904, impose une lecture fonctionnelle des clauses de loyer commercial. Un calendrier de paliers fixé dès la signature peut déterminer le prix initial. En revanche, une augmentation forfaitaire, périodique et automatique, sans durée ni plafond, peut constituer une révision à la seule hausse et être réputée non écrite lorsqu’elle contourne les articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.
Le contrôle doit porter sur la rédaction, l’indice, la réciprocité de la variation, les dates, les plafonds, les paiements et les avenants. Le locataire qui conteste doit chiffrer la restitution sans suspendre précipitamment le loyer. Le bailleur qui reçoit une demande doit produire un compte transparent et cesser d’appliquer une ligne fragilisée sans analyse. À Paris comme en Île-de-France, la valeur du local peut rendre l’enjeu important, mais la solution dépend d’abord du contrat et des règles impératives.
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