Le basculement des règles de TVA immobilière vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), annoncé pour le 1er septembre 2026, a été reporté au 1er janvier 2027. Cette actualité intéresse directement les marchands de biens, lotisseurs et opérateurs qui préparent une revente en appliquant la TVA sur marge. Une question revient souvent : que faut-il conserver lorsque l’immeuble ou le terrain a été acheté sans TVA facturée au professionnel ?

La réponse ne tient pas au seul intitulé de l’acte ni à l’absence de TVA sur la facture d’acquisition. Le professionnel doit pouvoir reconstituer la chaîne fiscale du bien, démontrer la destination de revente, identifier la qualification du terrain ou de l’immeuble à chaque étape et expliquer pourquoi la taxe supportée en amont n’a pas ouvert droit à déduction. Le report de calendrier donne du temps pour remettre les dossiers en ordre ; il ne transforme pas une acquisition exonérée ou hors champ en opération automatiquement éligible à la marge.

Cette vérification doit être menée avant la promesse, avant la rédaction de la clause fiscale et, lorsque l’opération est déjà signée, avant la facturation et la déclaration. Les règles anciennes du CGI restent utiles pour comprendre les dossiers nés sous l’ancien calendrier, tandis que les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS donnent le cadre appelé à s’appliquer au 1er janvier 2027. L’objectif pratique est simple : réunir un dossier de preuve cohérent, repérer les lacunes et ne pas annoncer à l’acquéreur une TVA sur marge qui ne pourrait pas être justifiée.

I. TVA sur marge et report au 1er janvier 2027 : quelles opérations sont concernées ?

A. Que change réellement le report de la TVA vers le CIBS ?

Le calendrier a changé, mais la logique de contrôle n’a pas disparu. L’article 17 de l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 modifie la date de basculement des dispositions concernées. Le texte emploie une formulation directe : « la date : “1er septembre 2026” est remplacée par la date : “1er janvier 2027” ». Cette modification est importante pour les actes, factures, déclarations et logiciels de gestion qui avaient été préparés pour une entrée en vigueur au 1er septembre.

L’article 19 de la même ordonnance fixe les modalités générales d’entrée en vigueur. Le report s’inscrit dans une transition plus large, notamment pour éviter que la recodification de la TVA ne se superpose sans préparation au calendrier de la facturation électronique. Il ne faut pas en déduire que toutes les opérations réalisées en 2026 relèvent indistinctement de l’ancien régime, ni que toutes les opérations signées avant le 1er janvier 2027 seraient définitivement protégées. La date du fait générateur, l’exigibilité, la nature de la livraison, la rédaction de l’acte et les règles transitoires propres à l’opération doivent être examinées ensemble.

Le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2026-671 explique le décalage et rappelle la nécessité de permettre aux opérateurs de s’approprier le nouveau code. Le rapport mentionne aussi une période pendant laquelle les anciennes références du CGI peuvent encore être utilisées dans certaines conditions documentaires, jusqu’au 30 juin 2028. Cette tolérance de référence ne doit pas être présentée comme une prolongation générale du droit matériel ancien : elle facilite l’identification et la continuité des documents, sans dispenser le professionnel de vérifier la règle applicable à la livraison.

Pour un dossier de marchand de biens, trois dates doivent être isolées dans un tableau : la date d’acquisition, la date de signature de la promesse ou de l’acte de revente, et la date du fait générateur ou de l’exigibilité de la TVA. Une quatrième date peut devenir décisive : celle d’une division, d’une démolition, de travaux lourds ou d’un changement de destination qui modifie la qualification du bien. Un dossier qui ne contient que la date de signature ne permet pas toujours de conclure.

Le rescrit BOFiP publié sur la transition entre le CGI et le CIBS constitue un point de départ utile pour confronter les anciennes et les nouvelles références. Il rappelle que le changement de codification appelle une lecture coordonnée des textes. Pour le professionnel, la bonne méthode consiste à annoter chaque pièce du dossier avec la règle qu’elle permet d’établir, plutôt qu’à conserver une liasse volumineuse sans lien explicite entre l’acte et la déclaration de TVA.

La nouvelle codification ne crée pas un droit automatique fondé sur une simple opération de revente. Le régime de la marge reste une exception au mécanisme habituel de taxation du prix total. L’administration et le juge cherchent donc à savoir si la marge correspond bien à la valeur ajoutée du revendeur, et non à une façon de réduire la taxation d’une opération qui ne présente pas de taxe résiduelle identifiable en amont.

B. Quand un achat sans TVA peut-il ouvrir la voie à la TVA sur marge ?

Sous le régime antérieur, l’article 268 du Code général des impôts définissait la base de la TVA sur marge comme une différence entre le prix de vente augmenté des charges et les sommes engagées pour l’acquisition, lorsque cette acquisition n’avait pas ouvert droit à déduction. Le professionnel qui invoquait ce régime devait donc établir deux éléments distincts : le bien entrait dans une opération de revente soumise à la TVA, et l’acquisition présentait le profil fiscal exigé par le texte.

L’ancien article 257 du CGI complétait cette architecture pour les opérations immobilières. Ces références restent pertinentes pour analyser les opérations antérieures et les documents déjà établis, mais elles ne doivent pas être recopiées mécaniquement dans un acte nouveau. À compter du 1er janvier 2027, le professionnel devra également se reporter aux dispositions du CIBS qui ont repris et réorganisé les règles.

L’article L. 221-18 du CIBS encadre la livraison à titre onéreux par un assujetti d’un immeuble acquis dans les conditions prévues par le code. La qualification du bien compte à l’entrée et à la sortie : un terrain à bâtir ou un immeuble ancien ne se traite pas de la même manière qu’un immeuble neuf ou qu’un terrain qui a changé de nature entre l’acquisition et la revente. Si le bien ne relève plus de la qualification exigée au moment de la livraison, le raisonnement en marge peut tomber.

L’article L. 221-19 du CIBS ajoute le critère de revente et décrit les situations dans lesquelles l’acquisition peut entrer dans le mécanisme : la taxe sur l’achat n’a pas ouvert droit à déduction, ou l’achat n’a pas été taxé alors qu’une taxe non déductible avait grevé une étape antérieure. Cette seconde hypothèse explique pourquoi « acheté sans TVA » n’est pas une réponse suffisante. L’absence de ligne de TVA sur l’acte peut correspondre à plusieurs situations très différentes : vente par un particulier, exonération, opération hors champ, cession d’un bien ayant supporté une TVA non déductible, ou documentation incomplète.

Le texte nouveau doit être lu avec l’article L. 221-20 du CIBS, qui encadre la base de la taxation sur marge et prévoit notamment que la base ne peut pas devenir négative. Pour un immeuble ancien, la question de l’option à la taxation est également centrale : l’article L. 221-15 du CIBS et la section consacrée aux opérations immobilières doivent être consultés pour vérifier la possibilité et la forme de cette option. Une clause générale indiquant « TVA sur marge » ne remplace pas une option valablement exercée lorsque le texte l’exige.

La distinction entre un terrain non bâti et un terrain à bâtir mérite une attention particulière. L’article L. 221-16 du CIBS indique que « Tout terrain non bâti relève d’une exonération dérogatoire ». La qualification de terrain à bâtir, la constructibilité, les droits à construire et l’état du bien à l’acquisition doivent donc être établis par des documents concordants. Le plan local d’urbanisme, le certificat d’urbanisme, les stipulations de l’acte et les éléments cadastraux ne produisent pas tous le même effet fiscal, mais leur confrontation permet d’éviter une qualification approximative.

La jurisprudence confirme que l’absence de TVA sur l’achat ne suffit pas. Dans l’arrêt Conseil d’État, 12 mai 2022, n° 416727, Icade, le Conseil d’État a examiné la compatibilité du régime français avec le droit de l’Union et a distingué l’achat sans taxe résiduelle de l’acquisition dont le prix incorpore une taxe non déductible. L’arrêt Conseil d’État, 18 avril 2023, n° 468094, Dekal s’inscrit dans la même ligne : le revendeur doit pouvoir rattacher la marge à une taxe ayant grevé le bien en amont, et non se contenter de l’étiquette « seconde main » ou « achat exonéré ».

Le Conseil d’État, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp, rappelle par ailleurs que la qualification du bien doit rester cohérente avec l’opération réelle. Une acquisition présentée comme celle d’un terrain à bâtir peut perdre le bénéfice du régime lorsque le bien a été acquis comme construction puis démoli avant la revente. La chronologie des travaux, les autorisations d’urbanisme, les factures et les photographies peuvent alors devenir des pièces fiscales, et pas seulement des documents techniques.

Un arrêt plus récent, CAA Toulouse, 16 avril 2026, n° 24TL02047, doit aussi être consulté lorsque l’opération comporte une division ou des travaux. Il ne suffit pas de qualifier toute modification de « travaux créant un immeuble neuf » : la nature exacte des interventions, le calendrier et l’état du bien sont à documenter. Ces décisions ne donnent pas une formule universelle applicable à chaque dossier ; elles montrent surtout pourquoi le dossier de preuve doit être constitué dès l’achat.

Le professionnel doit donc répondre à quatre questions avant de retenir la marge : quel bien a été acheté, dans quel état et sous quelle qualification ; qui l’a vendu et avec quel traitement de TVA ; l’achat a-t-il été réalisé pour la revente ; quelle livraison sera effectuée à la sortie ? Une réponse affirmative à la troisième question ne corrige pas une réponse insuffisamment établie aux deux premières.

II. Quelles preuves réunir et comment sécuriser la déclaration de TVA sur marge ?

A. Quel dossier documentaire préparer pour démontrer l’éligibilité ?

Le premier document est l’acte d’acquisition complet, avec ses annexes. Un extrait de prix ou une page indiquant « vendu sans TVA » ne suffit pas. Il faut conserver la désignation précise de l’immeuble, les parcelles, la surface, l’état bâti ou non bâti, les servitudes, les droits à construire, les éventuelles divisions et la clause fiscale. Le compromis, les conditions suspensives et les échanges avec le notaire peuvent compléter l’acte lorsqu’ils expliquent la destination de revente ou l’origine de la qualification fiscale. Une version signée et datée doit être archivée, avec la preuve du paiement du prix et des frais accessoires.

Le deuxième bloc est la reconstitution de la chaîne antérieure. Lorsque le vendeur est un professionnel ou une société, demandez, dans la mesure juridiquement et contractuellement possible, son statut d’assujetti, la facture ou l’acte précédent, la clause de TVA, l’existence d’une option, les éléments expliquant une non-déduction et les informations sur la vente antérieure. Lorsque le vendeur est un particulier, son identité et sa qualité ne prouvent ni l’existence ni l’absence d’une taxe résiduelle en amont. Il faut rechercher les actes précédents, les factures de construction ou de rénovation, les cessions successives et les circonstances dans lesquelles le bien est entré dans le patrimoine du vendeur.

Cette recherche n’autorise pas à exiger de manière générale les déclarations fiscales confidentielles d’un tiers. Le professionnel doit demander les pièces nécessaires et proportionnées, respecter le secret des affaires et prévoir une clause de coopération dans l’acte. Si le vendeur ne peut fournir aucun élément crédible sur la taxe antérieure, le risque ne disparaît pas : il doit être évalué, chiffré et traité dans la décision de facturer ou non la marge. Une attestation rédigée spécialement pour la vente peut aider, mais elle ne remplace pas les documents contemporains de l’opération.

Le troisième bloc doit démontrer l’intention de revente. Les statuts ou l’objet social du marchand de biens sont utiles, mais ils ne suffisent pas à eux seuls. Le dossier peut réunir la décision d’investissement, le plan de financement, le mandat de commercialisation, les annonces, les échanges avec les agences, les offres reçues, le tableau de stock, les frais de portage et la comptabilisation du bien comme stock lorsque cette méthode est retenue. La date des mandats et des annonces doit être cohérente avec l’acquisition. Une revente très tardive n’exclut pas forcément l’intention initiale, mais elle appelle une explication documentée : contentieux, permis, travaux, marché bloqué ou renégociation du financement.

Le quatrième bloc porte sur la qualification immobilière. Pour un terrain, réunissez le certificat d’urbanisme, les règles du plan local d’urbanisme applicables à la date pertinente, le permis ou la déclaration préalable lorsqu’ils existent, les plans de division et les échanges avec la mairie. Pour un immeuble ancien, archivez les plans, les diagnostics, les factures de travaux et les éléments permettant de savoir si les travaux ont ou non modifié la nature de l’immeuble. Pour une démolition, un changement d’affectation ou une restructuration, établissez une chronologie avec les autorisations, les ordres de service, les factures, les procès-verbaux et les photographies datées.

Le cinquième bloc est comptable et déclaratif. Il doit relier le prix d’achat, les frais, le prix de revente, la base retenue, le taux appliqué et la période de déclaration. L’information officielle sur la déduction de la TVA sur les achats rappelle que la déduction repose sur une pièce justificative et sur l’affectation à une opération ouvrant droit à déduction. Cette règle est différente de la preuve d’une taxe non déductible en amont, mais elle montre le niveau de traçabilité attendu : une écriture comptable isolée, sans facture ni rattachement à l’immeuble, fragilise le dossier.

La doctrine administrative antérieure doit être lue avec les décisions du Conseil d’État. Le BOFiP relatif à la TVA immobilière et à la marge décrit l’ancien mécanisme pour les terrains à bâtir et les immeubles anciens faisant l’objet d’une option, lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Le commentaire BOFiP sur l’absence de taxe déductible dans l’acte ou la facture aide à identifier la difficulté récurrente : une facture qui ne fait pas apparaître de taxe ne permet pas, par elle-même, de savoir si une taxe a été supportée en amont et non déduite.

Pour les dossiers complexes, ajoutez une note de synthèse de deux ou trois pages. Elle doit répondre séparément à la condition de revente, à la condition relative à la taxe en amont, à la qualification du bien, à l’option éventuelle, à la base de calcul et à la date d’application du CIBS. Chaque affirmation doit renvoyer à une pièce numérotée. Cette note est plus utile qu’un dossier rempli de courriels non classés, car elle permet au notaire, à l’expert-comptable, au conseil fiscal et au dirigeant de vérifier la même hypothèse.

Le contrôle doit aussi couvrir les acquisitions en chaîne. Dans un portage foncier, une société peut avoir acheté le terrain, une autre réalisé la division et une troisième revendu les lots. Le dossier doit expliquer le rôle de chaque entité, le transfert de propriété, les factures de travaux et la raison pour laquelle la taxe supportée à un niveau n’a pas été déduite à un autre. Une simple identité économique du groupe ne suffit pas à fusionner les opérations. Les conventions intragroupe, les factures et les déclarations doivent rester lisibles.

B. Comment calculer, rédiger l’acte et réagir lorsqu’une preuve manque ?

Le calcul doit commencer par l’identification de la base, pas par l’application d’un taux dans un tableur. Reprenez le prix de revente et les sommes admises au titre de l’acquisition selon le régime applicable. Vérifiez ensuite les frais qui doivent ou non être intégrés, la qualification de la somme versée par l’acquéreur et le caractère toutes taxes comprises ou hors taxes du prix annoncé. L’article L. 221-20 du CIBS doit être conservé dans la fiche de calcul, avec la version du texte applicable à la date de l’opération.

Exemple purement illustratif : un bien est acquis pour 300 000 euros et revendu 420 000 euros, sans autre élément à intégrer dans la base. La différence économique est de 120 000 euros. Si le régime de la marge est effectivement applicable et si le taux de 20 % doit être exprimé sur une marge toutes taxes comprises, la TVA incluse dans cette marge serait mathématiquement de 20 000 euros, selon le calcul 120 000 × 20/120. Ce chiffre ne vaut pas décision fiscale : le taux, la nature du bien, l’option, les frais et la présentation du prix doivent être vérifiés. Si la marge n’est pas éligible, une taxation sur le prix total peut produire un montant très différent. Le tableur ne peut pas trancher la condition juridique.

La clause de l’acte doit être cohérente avec ce calcul. Elle doit indiquer le régime retenu, la qualification du bien, la base et le traitement du prix, sans reprendre une formule ambiguë qui laisserait croire que toute acquisition sans TVA donne droit à la marge. Lorsque l’acquéreur est lui-même assujetti, il faut aussi vérifier les mentions de facture, la date de remise et la possibilité de déduire la taxe. Une clause de garantie fiscale peut répartir certaines conséquences économiques entre les parties, mais elle ne rend pas l’opération éligible à la place de la loi.

Si une pièce manque, trois situations doivent être distinguées. Dans la première, la pièce est disponible mais mal classée : il faut la récupérer, la dater, vérifier son authenticité et la rattacher à la note de synthèse. Dans la deuxième, la pièce peut être obtenue auprès du vendeur, du notaire, de l’architecte, de l’agence ou de la banque : une demande écrite précise doit être envoyée avant la signature définitive. Dans la troisième, la preuve n’existe pas ou le tiers refuse de coopérer : le professionnel ne doit pas remplacer le manque par une présomption. Il peut choisir une autre qualification fiscale, renégocier le prix, demander un avis documenté ou renoncer au régime de marge.

Une demande de prise de position doit exposer les faits de façon complète : actes, dates, nature du bien, parties, prix, travaux, traitement des factures et hypothèse de taxation. Une question qui omet la vente initiale, la division ou l’option ne sécurise pas le dossier. Le rescrit administratif sur la transition du CGI au CIBS peut aider à formuler le contexte, mais il ne remplace pas une prise de position individualisée lorsque les faits sont atypiques.

Les opérations déjà engagées avant le 1er janvier 2027 exigent une fiche transitoire spécifique. Indiquez le texte utilisé lors de l’acquisition, le texte qui sera applicable à la livraison, la date du fait générateur, l’état des acomptes, la date d’émission de la facture et la mention portée dans la promesse. Le report n’autorise pas à déplacer artificiellement une date pour bénéficier d’un régime. Si l’acte est signé en 2026 et que la livraison intervient en 2027, la qualification doit être revue avec le notaire et le conseil fiscal ; aucune règle générale ne permet de répondre correctement sans connaître les faits.

La rédaction doit aussi anticiper le contrôle. Un agent pourra demander pourquoi l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction, quelle taxe a grevé le bien en amont, pourquoi la qualification n’a pas changé après travaux et comment la marge a été calculée. Il pourra comparer la comptabilité, les actes, les déclarations, les annonces et les documents d’urbanisme. Une incohérence entre l’annonce qui présente un immeuble neuf, l’acte qui vise un immeuble ancien et la facture qui applique une marge peut entraîner une contestation. Les intérêts, rappels et pénalités éventuels dépendent des circonstances et du comportement déclaratif ; l’enjeu est donc de corriger une erreur dès sa détection, avant qu’elle ne se répète sur plusieurs ventes.

À Paris et en Île-de-France, les opérations de division, de transformation d’immeubles anciens et de revente par lots sont fréquentes. La pression du calendrier de financement ne doit pas conduire à réduire le dossier fiscal à une seule attestation. Le professionnel peut demander au notaire de faire figurer la qualification cadastrale et urbanistique utile, organiser avec l’expert-comptable une piste d’audit par lot et conserver les décisions administratives locales. Lorsque plusieurs lots proviennent d’un même immeuble, le tableau de passage du bien initial aux lots revendus doit expliquer la répartition du prix, des travaux et des factures. Cette organisation est particulièrement utile si un lot est vendu avec TVA sur marge et un autre selon un régime différent.

Avant la mise en vente, utilisez une liste de contrôle en dix étapes : identifier le bien et son état ; confirmer la destination de revente ; retrouver l’acte complet ; documenter le vendeur et la chaîne antérieure ; qualifier la taxe non déductible éventuelle ; vérifier le terrain ou l’immeuble au regard du CIBS ; analyser l’option nécessaire ; arrêter la base ; faire relire la clause et la facture ; archiver la déclaration avec toutes les pièces. La dixième étape doit être répétée après toute modification du prix, des travaux, du calendrier ou du périmètre de la vente.

Les décisions Conseil d’État, 25 juin 2020, n° 416727, CAA Lyon, 8 août 2022, n° 19LY01745 et CAA Marseille, 17 mai 2023, n° 20MA02290 illustrent, avec des faits différents, l’importance de la qualification, de la chronologie et de la preuve. Elles ne doivent pas être citées comme des automatismes : il faut lire les faits et le dispositif, puis comparer chaque élément avec l’opération projetée. La référence officielle est préférable à une citation secondaire, car elle permet de vérifier le numéro, la date et la portée réelle de la décision.

Enfin, gardez une trace de la décision de gestion. Si la marge est retenue, la note doit expliquer les pièces qui la justifient et les incertitudes résiduelles. Si elle est écartée, la note doit expliquer pourquoi l’absence de preuve ou la qualification du bien ne permet pas de la soutenir. Dans les deux cas, cette traçabilité protège le dirigeant contre les décisions prises oralement dans l’urgence et permet de traiter de manière cohérente les ventes suivantes.

Conclusion

Le report du basculement de la TVA vers le CIBS au 1er janvier 2027 est une échéance de préparation, pas une dispense de preuve. Pour un marchand de biens qui a acheté sans TVA apparente, le point déterminant est de savoir si l’opération s’inscrit dans le mécanisme légal de la marge et si une taxe non déductible peut être reliée au bien ou à la chaîne antérieure. L’acte d’acquisition, la qualification du terrain ou de l’immeuble, la destination de revente, l’option éventuelle, les travaux et le calcul doivent former un ensemble cohérent.

La méthode la plus sûre consiste à établir une chronologie, à réunir les documents contemporains de chaque étape et à distinguer clairement l’absence de TVA facturée de l’existence d’une TVA résiduelle non déduite. Les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS, les anciennes références du CGI applicables aux opérations antérieures et la jurisprudence récente fournissent le cadre de vérification. Aucun intitulé d’acte, aucune attestation isolée et aucun résultat de tableur ne remplace l’analyse des faits.

Avant de signer ou de facturer, faites relire le dossier lorsque la vente comporte une division, une démolition, des travaux importants, plusieurs sociétés, un vendeur particulier ou une transition entre 2026 et 2027. Cette revue permet de choisir un régime défendable, de corriger la clause fiscale et de limiter le risque d’un rappel sur l’ensemble du prix de vente.

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