Créer une société à Dubaï puis acheter un local commercial en France donne souvent l’impression d’un choix patrimonial séparé de l’activité. En droit fiscal français, cette séparation doit être démontrée, pas simplement annoncée dans les statuts ou sur une facture. La taxe foncière regarde d’abord la propriété du bien ; la cotisation foncière des entreprises regarde l’activité professionnelle et les locaux dont l’entreprise dispose ; l’impôt sur les bénéfices et la notion d’établissement stable examinent enfin la réalité de l’exploitation et des décisions. Ces trois questions peuvent se cumuler sans se confondre. Une société émirienne peut donc être redevable de la taxe foncière parce qu’elle est propriétaire, relever de la CFE parce qu’elle loue ou exploite un immeuble en France, puis être imposée sur un bénéfice français si son activité ou sa direction effective se trouve en France. Ce guide vise l’entreprise et l’entrepreneur professionnel. Il ne traite pas de la fiscalité du patrimoine personnel, de l’exit tax du particulier ou de la résidence fiscale personnelle, qui exigent une analyse distincte.
I. Une société à Dubaï doit-elle payer la taxe foncière et la CFE pour un local commercial en France ?
A. Qui doit déclarer la taxe foncière quand la société étrangère achète un local commercial ?
La première question est celle de la propriété juridique au 1er janvier. Le fait que l’acquéreur soit une société constituée aux Émirats arabes unis ne déplace pas l’immeuble hors de France. L’article 1380 du Code général des impôts énonce que « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France ». Le texte rattache donc l’imposition au bien bâti situé en France, sous réserve des exonérations prévues par le Code, et non à la nationalité de la société qui le détient.
La qualité du redevable se vérifie avec l’article 1400 du CGI, dont le principe est le suivant : « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». Si la société de Dubaï achète directement les murs d’un bureau, d’un entrepôt, d’un atelier ou d’un commerce, elle doit faire corriger le dossier cadastral et fiscal pour que la taxe soit rattachée à la bonne personne morale. Si elle acquiert l’usufruit, le régime n’est pas celui d’un simple locataire : l’article 1400 vise également l’usufruitier pour l’imposition correspondante. Si le bien appartient à une SCI française distincte, c’est cette SCI qui doit d’abord être examinée comme propriétaire, sans que la société de Dubaï disparaisse pour autant de l’analyse de l’activité exercée dans les lieux.
Le contrat de vente peut répartir économiquement la taxe entre vendeur et acquéreur à la date de la signature. Cette clause ne change pas automatiquement la personne imposée par la loi pour l’année. L’article 1415 du CGI prévoit que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Une société qui signe l’acte le 2 janvier peut donc ne pas être le redevable légal de la taxe de l’année en cours, alors même que l’acte prévoit un remboursement au vendeur. À l’inverse, une acquisition finalisée avant le 1er janvier peut placer la société étrangère au centre de la déclaration et du paiement, même si le local n’est pas encore aménagé.
Cette date impose une vérification documentaire précise. Il faut conserver l’acte authentique, la date de transfert de propriété, les éventuelles conditions suspensives, le relevé de propriété, l’adresse exacte, la désignation cadastrale, les surfaces et la destination déclarée du local. Un changement d’exploitant, une division, une réunion de lots, une extension, une démolition partielle ou une transformation d’un entrepôt en bureaux peut modifier les éléments servant à la taxation. La société de Dubaï doit également distinguer le droit de propriété, le droit d’occuper et le droit de louer. Une convention de mise à disposition intragroupe ne remplace pas un acte de propriété et ne suffit pas à prouver qu’aucune activité française n’est conduite dans le bien.
Le local commercial peut être vacant, loué à un tiers ou utilisé par la société elle-même. Ces situations produisent des conséquences différentes. Un local vide reste un immeuble bâti susceptible d’être soumis à la taxe foncière. Une location peut générer des revenus français et une activité de location à analyser pour la CFE. Une occupation par le dirigeant, un salarié, un prestataire ou une filiale peut créer un lieu matériel où se prennent les décisions, où sont reçus les clients, où sont stockés des biens ou depuis lequel les contrats sont exécutés. Le titre de propriété n’établit pas seul un établissement stable, mais il fournit une pièce durable et objective sur la disponibilité d’un lieu en France.
Un allègement lié à la vacance ne se déduit pas de la seule absence de mobilier ou d’occupant. L’article 1389 du CGI dispose que « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel ». Il faut ensuite satisfaire les conditions légales, notamment une vacance ou une inexploitation indépendante de la volonté du contribuable, d’une durée minimale de trois mois, et concernant une partie susceptible d’être louée ou exploitée séparément. Un projet d’aménagement différé, une décision volontaire de conserver le local vide ou l’attente d’une hausse des prix ne produit pas nécessairement le même résultat qu’une impossibilité objective de louer ou d’exploiter.
La demande de dégrèvement doit être étayée. Le dossier peut comprendre le bail résilié, les annonces de location, les échanges avec les candidats, les procès-verbaux constatant l’arrêt d’exploitation, les photographies datées, les factures d’énergie, les travaux indispensables, les autorisations administratives et la preuve de la remise en état. La société doit expliquer la période exacte de vacance, la partie du bien concernée et la cause extérieure à sa volonté. Elle ne doit pas confondre cette demande avec une exonération générale accordée parce que le propriétaire est étranger ou parce que le siège social se trouve à Dubaï.
La taxe foncière doit également être séparée d’autres impositions qui peuvent concerner un immeuble détenu par une personne morale étrangère. La taxe sur la valeur vénale des immeubles, les droits d’enregistrement, la TVA immobilière, les taxes locales annexes et l’impôt sur les revenus tirés d’une location suivent leurs propres textes et leurs propres déclarations. Une réponse correcte sur la taxe foncière ne valide donc pas tout le montage. La société qui achète un local doit établir une matrice des taxes par qualité : propriétaire, bailleur, exploitant, occupant et bénéficiaire économique des travaux. Cette matrice évite de faire porter une facture sur la mauvaise entité ou d’inscrire dans les comptes de Dubaï une dépense qui concerne en réalité une activité française.
Le point pratique le plus souvent négligé est la cohérence entre l’acte d’achat et les informations communiquées à l’administration. L’adresse du siège à Dubaï peut rester exacte sur le registre émirien, alors que le local français doit être déclaré comme établissement, lieu de perception des loyers, lieu de stockage ou lieu d’exploitation selon les faits. Il faut aussi savoir quelle entité a payé les travaux, souscrit l’assurance, signé les abonnements, recruté les intervenants et encaissé les loyers. Quand ces éléments sont répartis entre quatre sociétés sans contrat clair, une facture de taxe foncière apparemment banale devient un indice parmi d’autres d’une organisation française non déclarée.
B. La CFE est-elle due même sans salarié ni établissement stable déclaré ?
La CFE n’est pas la taxe foncière sous un autre nom. La taxe foncière s’attache principalement à la propriété de l’immeuble. La CFE s’attache à une activité professionnelle non salariée et à la disposition de biens pour les besoins de cette activité. L’article 1467 du CGI indique que « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France ». Le local peut donc servir de base à la CFE sans que la société ait besoin d’être propriétaire. Un locataire, un usufruitier ou une entreprise qui dispose effectivement du bien pour travailler doit être recherché comme utilisateur économique.
La société de Dubaï ne doit pas déduire de l’absence de salarié français qu’aucune CFE n’est possible. Un dirigeant peut exercer seul une activité professionnelle dans le local. Des prestataires indépendants peuvent intervenir régulièrement. Une équipe de la filiale française peut utiliser les bureaux pour le compte de la société étrangère. Une activité de location nue à usage autre que l’habitation est également traitée de manière spécifique. Le test porte sur la réalité de l’activité et sur la disposition des locaux, non sur la seule présence d’un contrat de travail français.
Le temps de référence mérite une attention particulière. L’article 1467 A du CGI précise que « la période de référence retenue pour déterminer les bases de cotisation foncière des entreprises est l’avant-dernière année précédant celle de l’imposition ». Une modification en cours d’année, un début d’activité, une cessation, une réduction de surface ou un changement d’affectation doit donc être replacé dans le mécanisme applicable à l’année visée. La société doit garder les dates de remise des clés, de commencement d’exploitation, de signature du bail et de fin d’occupation, au lieu de reconstruire ces faits à partir d’une facture reçue plusieurs mois plus tard.
Le cas de la société étrangère qui loue ou vend des immeubles en France est expressément traité par l’article 1647 D du CGI. Le texte vise notamment « Les redevables situés à l’étranger qui réalisent une activité de location ou de vente portant sur un ou plusieurs immeubles situés en France ». Il prévoit un mécanisme de cotisation minimum rattaché au lieu de situation de l’immeuble dont la valeur locative foncière est la plus élevée au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette règle est essentielle pour une société à Dubaï qui achète un local pour le louer à une entreprise française : la société peut avoir une obligation de CFE liée à cette activité de location, même si son siège statutaire, son compte bancaire principal et ses dirigeants sont aux Émirats.
À l’inverse, la propriété passive d’un immeuble ne doit pas être automatiquement présentée comme une activité professionnelle imposable à la CFE. Une société qui détient un actif sans louer, vendre, exploiter ou mettre le bien à disposition pour une activité peut relever d’une analyse différente. Le dossier doit cependant expliquer ce que signifie « passif ». Un local aménagé avec une enseigne, une ligne téléphonique, un accès informatique, du matériel, un salarié ou des réunions périodiques ne ressemble plus à un actif simplement conservé. Un contrat d’occupation gratuite au profit du dirigeant ou d’une filiale peut également donner lieu à une analyse de l’avantage, de la disposition des locaux et du bénéficiaire de l’activité.
La jurisprudence montre que la convention fiscale ou l’adresse étrangère ne neutralise pas mécaniquement la CFE. Dans l’arrêt CAA Lyon, 12 avril 2018, n° 16LY04442, relatif à une société dont le siège était en France et dont l’activité était tournée vers l’outre-mer, la cour a retenu qu’elle « reste redevable de la cotisation foncière des entreprises » malgré l’argument tiré de la territorialité d’autres impôts. Le litige ne concernait pas Dubaï et ne crée pas une présomption contre chaque société étrangère. Il rappelle toutefois que l’examen de la CFE est autonome : une société ne peut pas demander un dégrèvement uniquement parce qu’elle estime que ses bénéfices relèvent d’un autre territoire.
Dans la pratique, trois scénarios doivent être séparés. Si la société de Dubaï est propriétaire et exploite elle-même le local pour ses ventes, son conseil, son service client ou son activité de gestion, la taxe foncière et la CFE peuvent concerner des qualités différentes de la même entité. Si elle est propriétaire et bailleur, la taxe foncière est liée à la propriété et la CFE doit être examinée au titre de la location. Si elle est propriétaire mais laisse une filiale française exploiter gratuitement ou à prix réduit, il faut analyser à la fois la CFE de l’exploitant, la réalité de l’avantage consenti et le prix intragroupe. La facture ne suffit pas à répartir les obligations.
Les déclarations et les demandes d’information doivent être faites au service compétent avec une description fidèle du local. Il faut indiquer qui exerce l’activité, la date de commencement, la nature des locaux, leur surface, leur usage et le lien éventuel avec une société française. Une déclaration qui décrit uniquement un « bureau administratif à Dubaï » alors que le local français accueille les clients et conserve le stock crée une contradiction exploitable par le vérificateur. À l’inverse, une société qui ne fait que détenir un local doit éviter de cocher ou de présenter une activité commerciale qu’elle n’exerce pas. L’exactitude, la traçabilité des changements et la conservation des justificatifs sont plus solides qu’une formule générale sur l’optimisation internationale.
Le montant de CFE ne peut pas être calculé sérieusement à partir du prix d’achat seul. La valeur locative, la commune, les éléments de la période de référence, l’activité, la cotisation minimum et les éventuels plafonnements ou exonérations doivent être vérifiés séparément. Un prix d’acquisition élevé ne signifie pas automatiquement une CFE proportionnelle au prix. Une absence de chiffre d’affaires français ne signifie pas non plus que la cotisation minimum disparaît. Pour contester un avis, la société doit identifier la cause précise : absence d’activité, mauvaise entité, mauvaise adresse, mauvaise surface, mauvaise période, cessation ou application erronée de la cotisation minimum.
La séparation entre taxe foncière et CFE peut être résumée ainsi :
| Situation de la société à Dubaï | Taxe foncière | CFE | Risque d’activité française |
|---|---|---|---|
| Propriétaire d’un local vide | À examiner au nom du propriétaire au 1er janvier | Pas d’automaticité : rechercher une activité ou une location | Faible pour l’activité si le local est réellement inexploité, mais pièces de vacance à conserver |
| Propriétaire bailleur | À la charge légale du propriétaire, sous réserve des règles applicables | Activité de location et cotisation minimum à examiner | Revenus, baux, gestion et encaissements à localiser |
| Propriétaire exploitant | Taxe due selon la situation au 1er janvier | Base liée aux locaux utilisés pour l’activité | Local permanent, personnel, clients et décisions peuvent caractériser une présence taxable |
| Propriétaire mettant le local à la disposition d’une filiale | À la charge du propriétaire selon le titre | À répartir selon l’utilisateur et l’activité réellement exercée | Prix, avantage, moyens et fonctions intragroupe à documenter |
II. Acheter le local crée-t-il un établissement stable et un impôt français sur les bénéfices ?
A. Quels indices prouvent que l’activité et la direction effective sont en France ?
L’achat d’un local ne transforme pas mécaniquement une société de Dubaï en société résidente de France. Il constitue toutefois un fait durable qui doit être rapproché de l’usage du bien. La question de l’établissement stable est distincte de la taxe foncière : la première cherche si l’entreprise exerce tout ou partie de son activité par l’intermédiaire d’une installation ou d’un lieu en France, tandis que la seconde regarde le bien et le propriétaire. Une société peut devoir la taxe foncière sans que ses bénéfices mondiaux soient imposés en France. Elle peut aussi disposer d’un établissement stable sans être propriétaire, parce qu’elle loue un bureau ou utilise de façon permanente les locaux d’une autre entité.
Pour l’impôt sur les sociétés, l’article 209, I du CGI retient notamment les bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France. La formule légale est « en tenant compte uniquement des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France ». Le débat porte donc sur la réalité de l’exploitation et sur la part de bénéfice qui peut lui être attribuée. L’adresse du certificat de constitution, la licence de Dubaï, le numéro de compte bancaire ou le lieu où le contrat est signé ne suffisent pas à répondre à cette question.
Le Conseil d’État a fourni un exemple très utile dans sa décision du 18 octobre 2018, n° 405468, Aravis Business Retreats Limited. La société anglaise organisait des séminaires et des stages dans un chalet français, alors qu’elle concevait et commercialisait ces offres au Royaume-Uni. Le Conseil d’État a relevé qu’elle « disposait en France d’un local permanent constituant une installation fixe d’affaires » où une partie de l’activité était exercée avec des salariés et des prestataires recevant ses instructions. Ce précédent ne signifie pas qu’un immeuble acheté par une société étrangère suffit toujours. Il montre que l’utilisation concrète d’un local, la permanence et les moyens humains peuvent rattacher une partie de l’activité à la France même lorsque le marketing et les contrats sont organisés depuis l’étranger.
Le local commercial devient un indice particulièrement fort lorsqu’il possède une fonction opérationnelle. Il faut demander qui reçoit les clients, qui conserve les marchandises, qui utilise les équipements, qui répond aux appels, qui prépare les offres, qui négocie les conditions commerciales et qui donne les instructions. Un entrepôt où sont préparées les livraisons françaises, un atelier où sont réalisées les prestations, un bureau où les clients signent leurs commandes ou un espace où le dirigeant arrête quotidiennement les décisions n’ont pas la même portée qu’un local vide conservé en attente de travaux. La société doit pouvoir expliquer la fonction exacte de chaque pièce et la période durant laquelle elle a été utilisée.
La résidence fiscale de la société peut se déplacer dans l’analyse lorsque les décisions essentielles sont prises en France. Dans l’arrêt CAA Paris, 11 décembre 2024, n° 23PA01641, Anotech Energy Global Solutions Ltd, la cour a retenu que le principe de liberté d’établissement « ne fait nullement obstacle à ce que l’administration fiscale qualifie de résident français une entreprise » dont le siège de direction effective se trouvait en France et dont le siège étranger était dépourvu de substance. Les faits examinés comprenaient des dirigeants résidents français, des réunions en France, des décisions de stratégie et une gestion des relations avec fournisseurs et banques depuis la France. Une société de Dubaï qui achète un local à proximité du domicile du dirigeant doit donc documenter où sont préparées, discutées, validées et archivées les décisions.
Le siège de direction effective ne correspond pas à un seul indice. Le procès-verbal signé à Dubaï peut être contredit par les courriels, les connexions, les agendas, les échanges bancaires, les ordres de paiement, les contrats de travail, les voyages et les factures de conseil. Une réunion étrangère purement formelle n’a pas la même valeur qu’une réunion qui comporte un ordre du jour, des participants présents, des décisions discutées, des documents préparatoires, un vote et un suivi. De même, un administrateur local qui signe les documents sans disposer des informations, du pouvoir budgétaire ou de la maîtrise des risques peut ne pas suffire à établir que la société est effectivement dirigée aux Émirats.
La situation d’une holding au Luxembourg doit être examinée avec la même méthode si elle détient le local, le loue à la société de Dubaï ou reçoit des loyers. La chaîne Dubaï–Luxembourg–France ne crée pas trois réalités indépendantes. L’administration peut regarder les fonctions réellement exercées par chaque entité, les moyens dont elle dispose, les risques qu’elle assume et le bénéficiaire économique des revenus. La holding qui n’a ni personnel, ni conseil autonome, ni compte rendu de décisions, ni contrôle des travaux, mais qui reçoit le loyer ou les frais de gestion, doit apporter une explication économique documentée. Le local n’est pas un simple décor : il faut rattacher les fonctions, les actifs et les revenus à l’entité qui les exerce.
Le Conseil d’État a encore rappelé la portée de la preuve dans l’arrêt CAA Nancy, 1er février 2018, n° 17NC01114, Intertransports Lux. La cour a indiqué qu’« il appartient au juge de l’impôt de se fonder sur les résultats de l’instruction » pour apprécier si l’entreprise a exercé une partie de son activité par l’intermédiaire d’un établissement stable en France. Dans cette affaire luxembourgeoise, les locaux français, les documents utiles à l’activité, les consignes, la gestion administrative, les relations avec fournisseurs et clients et la direction depuis la France formaient un ensemble d’indices. Pour une société de Dubaï, un seul courriel envoyé depuis la France ne suffit pas forcément. Une convergence de faits répétés et cohérents peut en revanche être déterminante.
Le lien entre la propriété et l’établissement stable doit donc être formulé avec prudence. Une société immobilière étrangère peut posséder un bien loué à un tiers sans participer à l’activité du locataire. Elle peut être imposée au titre des loyers ou de la CFE de location tout en ne disposant pas du même établissement que l’exploitant. À l’opposé, si elle dirige elle-même l’exploitation, emploie les personnes présentes, fixe les prix, signe les contrats et utilise le local comme centre de décision, elle doit analyser l’imposition de l’activité française et la répartition du résultat. Le bail, l’acte d’achat et la convention intragroupe doivent refléter cette distinction.
Une erreur fréquente consiste à répondre globalement « pas d’établissement stable » parce qu’aucun salarié n’est inscrit sur la paie de la société de Dubaï. Le droit regarde aussi les prestataires, les mandataires, les dirigeants, les employés d’une société liée et les moyens techniques mis à disposition. Un salarié de la filiale française peut agir pour la société émirienne dans le local. Un prestataire peut recevoir des instructions permanentes et utiliser les outils du groupe. Un dirigeant résident en France peut faire fonctionner l’entreprise depuis le local sans contrat français. Ces situations ne conduisent pas toutes au même résultat, mais elles doivent être décrites avant toute conclusion.
Le dossier de référence sur la direction effective et l’établissement stable replace ces critères dans le cadre général de la création d’une société à Dubaï depuis la France. Le présent angle ajoute la propriété ou la disposition d’un local commercial et ses conséquences locales. Le maillage est utile parce qu’une question de taxe foncière ne doit pas être transformée en conclusion automatique sur la résidence fiscale, tandis qu’une question de direction effective ne doit pas faire oublier les impôts dus au titre du bien.
B. Quelles déclarations, preuves et contestations préparer après un redressement ?
Une société de Dubaï qui veut sécuriser son local doit construire un dossier avant le premier contrôle. La pièce centrale est une fiche de fonctions par entité. Elle doit répondre, pour la société propriétaire, à cinq questions : pourquoi le local a-t-il été acheté, qui finance l’acquisition, qui décide les travaux, qui assume les risques d’assurance et de vacance, et qui reçoit les loyers ou bénéficie de l’usage ? Pour la société exploitante, il faut ajouter les clients, le personnel, les équipements, les stocks, la facturation et la décision commerciale. Cette fiche ne remplace pas les contrats, mais elle donne une architecture que les contrats, les comptes et les déclarations doivent suivre.
Le 1 de l’article 39 du CGI rappelle que « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges », sous réserve des conditions et limitations prévues par le texte. Une charge immobilière n’est donc pas déductible parce qu’elle a été payée par une société étrangère ou parce qu’elle apparaît sur une facture portant la mention « management ». Il faut établir le lien avec l’activité, le bénéficiaire, le montant, la période et la réalité du service. Les travaux, loyers, assurances, honoraires, intérêts, frais de déplacement et frais de gestion doivent être affectés à la bonne entité. Une facture de travaux sur un local français passée en charge par la société de Dubaï alors que la filiale française en bénéficie sans contrepartie appelle une explication économique et comptable.
Les flux entre sociétés liées ajoutent le contrôle des prix de transfert. L’article 57 du CGI vise les bénéfices indirectement transférés à une entreprise étrangère, « soit par voie de majoration ou de diminution des prix d’achat ou de vente, soit par tout autre moyen ». Une société française qui paie un loyer anormalement élevé à une entité luxembourgeoise ou à la société de Dubaï doit expliquer la valeur locative, les travaux réalisés par le bailleur, les services associés, les risques supportés et les conditions comparables. Une société émirienne qui facture des frais de gestion à la filiale française doit identifier les personnes qui ont réellement travaillé, les livrables, le temps consacré et l’avantage reçu. Un pourcentage fixe du chiffre d’affaires, sans analyse des fonctions, est fragile.
Le dossier immobilier doit réunir l’acte d’acquisition, les annexes, les plans, les surfaces, les diagnostics, les procès-verbaux de réception, les devis et factures de travaux, les assurances, les contrats d’énergie, le bail, les avenants, l’état des lieux, les annonces de location et les échanges avec les candidats. Les documents doivent permettre de distinguer une vacance réelle d’une occupation discrète. Les photographies datées, les badges, les registres d’accès, les relevés de compteurs et les factures peuvent confirmer ou contredire la description faite dans la déclaration. Si une partie du local est utilisée par une filiale, un plan de répartition et une convention précisant la surface, l’usage, le prix et les charges évitent de laisser cette occupation sans qualification.
Le dossier de direction doit être conservé séparément. Il comprend les statuts et licences de Dubaï, les pouvoirs bancaires, les décisions des dirigeants, les procès-verbaux, les feuilles de présence, les billets et justificatifs de voyage, les agendas, les courriels de négociation, les validations de budget, les échanges avec les fournisseurs et les contrats de prestation. Il faut pouvoir montrer une véritable chaîne de décision depuis Dubaï si tel est le fonctionnement revendiqué. À défaut, il faut reconnaître les fonctions réalisées depuis la France et les traiter correctement. Une preuve de voyage ne démontre pas, à elle seule, que toutes les décisions ont été prises sur place ; elle doit se rattacher à un ordre du jour, à des décisions et à un suivi effectif.
Le dossier opérationnel doit enfin relier le local aux revenus. Pour chaque contrat important, la société doit identifier la personne qui a trouvé le client, négocié le prix, validé les conditions, livré le bien ou réalisé le service. Les factures, devis, bons de livraison, tickets d’intervention, journaux de réservation, historiques CRM, accès aux outils et échanges avec le client doivent être conservés selon une durée cohérente. Les éléments numériques ne doivent pas être sélectionnés uniquement après réception d’une proposition de rectification. Une organisation régulière des sauvegardes et une conservation des métadonnées donnent davantage de valeur au dossier qu’une impression isolée d’écran.
La TVA appelle une revue distincte, surtout si le local sert à des ventes, à des prestations ou à des locations. La société doit déterminer le lieu de l’opération, la qualité du client, le rôle des établissements, la nécessité éventuelle d’une identification française, l’autoliquidation et les obligations de facturation. Le fait qu’une facture soit émise depuis Dubaï ne tranche pas la question. Dans l’arrêt CAA Marseille, 18 juin 2013, n° 10MA02357, la cour a rappelé qu’« une société étrangère qui réalise des opérations de ventes en France, est soumise aux mêmes impositions que les entreprises françaises réalisant les mêmes opérations ». Les faits de cet arrêt sont anciens et portaient sur une activité différente. Le principe pratique demeure utile : la société étrangère doit examiner les opérations françaises au lieu de confondre absence d’établissement déclaré et absence de TVA française.
En cas de proposition de rectification, la réponse doit reprendre l’impôt par impôt. Pour la taxe foncière, vérifier le propriétaire au 1er janvier, la désignation du bien, la surface, la catégorie, les travaux, l’exonération invoquée et la vacance. Pour la CFE, vérifier l’activité, l’utilisateur du local, la période de référence, la base, la cotisation minimum et la commune compétente. Pour l’impôt sur les bénéfices, vérifier la qualification de l’activité, le lieu des fonctions, le résultat attribuable à la France, les charges et les flux intragroupe. Pour la TVA, reconstituer opération par opération la place du prestataire, du client et du bien. Une contestation qui demande seulement l’annulation globale du redressement laisse souvent sans réponse les éléments factuels qui ont fondé chaque chef d’imposition.
La société doit aussi vérifier les délais et la voie de réclamation indiqués sur les avis et les actes reçus. Une réclamation contentieuse doit identifier les impositions, les périodes et les montants contestés, exposer les moyens et joindre les pièces utiles. Une demande de dégrèvement pour vacance n’a pas le même objet qu’une contestation de la qualité de propriétaire ou qu’une discussion sur le prix de transfert. Les échanges informels avec un interlocuteur local peuvent aider à comprendre le dossier, mais ils ne remplacent pas une réclamation formelle lorsque le délai court. Il faut conserver la preuve de l’envoi, les accusés de réception et la version exacte des pièces.
Le risque de majoration augmente lorsque la société n’a déposé aucune déclaration alors qu’elle disposait d’un local, encaissait des revenus ou exploitait une activité. La jurisprudence ne traite pas toutes les erreurs de la même manière. Dans la décision CE, 18 octobre 2018, n° 405468, le Conseil d’État a confirmé l’existence d’un établissement stable dans le chalet français, mais a aussi distingué la question de l’imposition de celle des pénalités en appréciant l’erreur commise sur les obligations déclaratives. Cette distinction rappelle l’intérêt de déposer les déclarations nécessaires, de corriger rapidement une erreur identifiée et de documenter l’analyse retenue avant que le contrôle ne rende la discussion plus difficile.
Une grille de contrôle interne peut être utilisée avant l’achat puis chaque trimestre :
- Propriété : qui était propriétaire au 1er janvier, quel titre détient chaque entité, quelles surfaces et quelles dépendances figurent dans le dossier ?
- Occupation : qui possède les clés, reçoit les clients, utilise les équipements, conserve les stocks ou travaille depuis le local ?
- Décision : où le dirigeant, le conseil ou le comité arrête-t-il les prix, les budgets, les embauches et les contrats ?
- Revenus : qui signe les baux, émet les factures, encaisse les loyers ou attribue les recettes à la France ?
- Coûts : quelle entité paie la taxe foncière, la CFE, les travaux, l’assurance, l’énergie et les services communs, et pour quel usage ?
- Preuves : les contrats, comptes, déclarations, agendas, accès informatiques et décisions racontent-ils la même organisation ?
Cette grille permet aussi de traiter les changements. Le déplacement du dirigeant vers la France, l’ouverture d’une salle de réunion, l’embauche d’un commercial, le stockage de marchandises, la signature d’un bail par une société liée ou la transformation d’un local vacant en centre d’exploitation doivent déclencher une nouvelle revue. La conclusion obtenue lors de l’achat n’est pas un droit acquis pour les années suivantes. La société doit dater les changements et ajuster ses déclarations, ses contrats et sa comptabilité au moment où ils apparaissent.
La bonne défense n’est pas de soutenir que toute société à Dubaï est artificielle, ni de prétendre que toute taxe française est impossible dès qu’un contrat est signé aux Émirats. Le dossier doit isoler ce qui est légal, ce qui est taxable et ce qui est risqué. Une société peut conserver une direction réelle à Dubaï, posséder un immeuble en France, payer la taxe foncière, déclarer correctement une activité de location et éviter qu’un local patrimonial soit confondu avec un établissement d’exploitation. Elle peut aussi choisir d’exercer une partie de son activité en France, mais elle doit alors accepter les obligations correspondantes et attribuer les bénéfices, la TVA et les charges avec une méthode vérifiable.
Conclusion
Créer une société à Dubaï et acheter un local commercial en France ne produit pas un résultat fiscal unique. La taxe foncière découle en principe de la propriété et de la situation du bien au 1er janvier. La CFE dépend de l’activité professionnelle, de la disposition des locaux et, pour certaines activités immobilières exercées par une société étrangère, du mécanisme de cotisation minimum. L’établissement stable et la résidence fiscale de la société exigent ensuite une analyse des fonctions, des moyens humains, des décisions et de la permanence du local. Les articles 1380, 1400, 1415, 1389, 1467, 1467 A, 1647 D, 209, 39 et 57 du CGI, ainsi que les décisions citées, donnent la structure juridique ; les actes, contrats, comptes, agendas et accès donnent la preuve.
Avant la signature, l’entreprise doit donc établir une carte des entités, des locaux, des activités et des flux. Après l’achat, elle doit déclarer la réalité et conserver les justificatifs. En cas de contrôle, elle doit répondre taxe par taxe et période par période. Cette méthode permet de défendre une structure internationale réelle, de corriger une obligation française oubliée et d’éviter qu’une adresse à Dubaï soit utilisée comme réponse générale à une question qui porte en réalité sur un local, une activité ou une décision prise en France.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous pouvez bénéficier d’une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Un avocat examine avec vous la société à Dubaï, le local français, la taxe foncière, la CFE et le risque d’établissement stable.