Le prix repère de vente du gaz augmente de 5,6 % au 1er septembre 2026. Cette hausse annoncée par la Commission de régulation de l’énergie concerne directement les immeubles chauffés au gaz, mais elle ne permet pas au propriétaire d’ajouter librement une somme au loyer dès l’échéance suivante. La réponse dépend d’abord du bail : une provision sur charges peut être ajustée sur une base objective, puis doit être régularisée ; un forfait de charges obéit à un régime différent et ne peut pas donner lieu à un complément improvisé.

Le point décisif n’est donc pas l’existence d’une hausse générale du gaz. Il faut vérifier la clause du contrat, les dépenses réellement supportées, le dernier décompte, le budget prévisionnel de la copropriété, le mode de répartition et, lorsque le chauffage est individualisé, les informations de consommation transmises au locataire. Une simple phrase annonçant que « l’énergie augmente » ne remplit pas ces exigences.

Cette distinction protège les deux parties. Le bailleur peut éviter une régularisation annuelle trop lourde si la provision est devenue manifestement insuffisante. Le locataire peut demander les éléments qui rendent le nouveau montant contrôlable et contester une hausse forfaitaire, rétroactive ou sans lien avec une dépense récupérable. Voici la méthode à suivre avant de payer, de réclamer ou de saisir le juge.

I. Le propriétaire peut-il augmenter les charges locatives à cause de la hausse du gaz ?

A. Une provision peut être réajustée, mais la hausse du gaz ne suffit pas à fixer le nouveau montant

Dans un bail d’habitation vide, les charges sont généralement versées sous forme de provisions mensuelles. Le locataire avance une somme, puis les comptes sont comparés aux dépenses récupérables réellement supportées. La provision n’est ni un second loyer ni un prix définitif. Elle doit rester cohérente avec les charges prévisibles et conduire à une régularisation.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le cadre. Il précise notamment : « Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

Le bailleur peut donc proposer un montant supérieur lorsqu’il dispose d’éléments nouveaux : augmentation du budget de chauffage voté par la copropriété, nouvel appel de fonds du syndic, dernier décompte révélant un écart durable, contrat d’énergie renégocié ou hausse documentée des dépenses de combustible. Il doit relier le nouveau chiffre à ces données. Appliquer uniformément 5,6 % à toutes les charges serait inexact, car le prix repère national ne correspond pas nécessairement au contrat de l’immeuble et les charges comprennent d’autres postes.

La dépense de gaz peut bien être récupérable. L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 range parmi les dépenses de chauffage collectif celles relatives « au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature ». Encore faut-il distinguer la fourniture d’énergie des travaux, grosses réparations ou remplacements d’équipement qui restent à la charge du propriétaire.

Un exemple permet de mesurer la différence. Si la provision mensuelle comprend 80 euros de chauffage et 70 euros d’autres charges, une hausse anticipée du seul poste gaz ne justifie pas automatiquement de porter la provision totale de 150 à 220 euros. Le bailleur doit partir du coût antérieur, du contrat en cours, de la quote-part applicable au logement et des acomptes déjà demandés. Le calcul doit pouvoir être expliqué en quelques lignes et contrôlé par les documents correspondants.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que la charge de cette démonstration pèse sur celui qui réclame le paiement : « il appartient au bailleur de justifier du montant des charges récupérables qu’il réclame, tandis que le locataire peut en contester le bien-fondé » (CA Aix-en-Provence, 10 juin 2026, n° 24/02343).

Cette solution rejoint l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Une hausse de provision doit ainsi reposer sur une créance déterminable, non sur une estimation abstraite du contexte énergétique.

La cour d’appel de Bordeaux a récemment examiné une affaire où les provisions de chauffage avaient augmenté de 260 % en trois ans. Elle a retenu que « la locataire n’est pas tenue de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition » (CA Bordeaux, 10 juillet 2025, n° 24/05303).

Cet arrêt ne signifie pas que toute augmentation est interdite. Il montre que le montant et la preuve avancent ensemble. Dans la même affaire, la cour a distingué les années pour lesquelles le bailleur produisait des éléments suffisants de l’année restée sans régularisation. Une dépense justifiée demeure récupérable ; une somme opaque devient contestable.

Pour un immeuble en copropriété, le budget prévisionnel est un point de départ utile, mais il ne remplace pas la régularisation. Le bailleur copropriétaire reçoit les appels de fonds du syndic, puis doit isoler la partie récupérable auprès du locataire. Certaines lignes du compte de copropriété ne le sont pas. Les honoraires de gestion, les travaux importants ou les dépenses non visées par le décret ne peuvent pas être transférés sous l’étiquette générale de « chauffage ».

Lorsqu’un chauffage collectif est équipé de dispositifs d’individualisation télérelevables, l’article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose en outre la transmission d’une évaluation de la consommation du local privatif. Le texte énonce : « le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif ». Cette donnée évite de confondre hausse du prix unitaire, hausse de consommation et erreur de répartition.

La cour d’appel de Lyon rappelle la même logique probatoire : « L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de régulariser au moins annuellement les charges ayant fait l’objet d’un paiement par provision par la communication d’un décompte par nature de charge avec précision du mode de répartition entre les locataires et de tenir les pièces justificatives à disposition des locataires, dans des conditions normales » (CA Lyon, 9 avril 2025, n° 23/00759).

Le propriétaire qui veut ajuster la provision en septembre 2026 a donc intérêt à adresser un écrit daté. Celui-ci peut rappeler le montant actuel, la dépense antérieure, l’élément nouveau, le nouveau calcul et la date d’effet. Il peut joindre le dernier décompte de charges, l’appel de fonds ou le budget prévisionnel et préciser que la différence sera régularisée après l’arrêté des comptes. Cette démarche réduit le risque d’un rappel brutal et rend la demande compréhensible.

B. Un forfait de charges, notamment en location meublée, ne permet pas de réclamer un supplément de gaz

La première page du bail ne suffit pas toujours à identifier le régime choisi. Les mots « charges », « avance », « provision » et « forfait » sont parfois utilisés sans cohérence. Il faut lire l’ensemble des clauses, les quittances et la pratique suivie depuis l’entrée dans les lieux.

En location meublée, l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 autorise deux régimes. Les parties peuvent choisir les provisions soumises à l’article 23 ou un forfait. Pour ce dernier, le texte est précis : le forfait « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Son montant peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal, mais le bailleur ne peut pas facturer après coup la différence entre le forfait et la dépense réelle.

La hausse du gaz n’efface pas ce choix contractuel. Si le bail prévoit 120 euros de charges forfaitaires, le bailleur ne peut pas ajouter une « régularisation énergie 2026 » de 600 euros parce que les factures ont dépassé ses prévisions. Il peut seulement appliquer la révision annuelle prévue par le contrat, selon les conditions légales, sans créer un complément distinct.

La cour d’appel de Paris a examiné un bail meublé dont la rédaction hésitait entre forfait et provision. Elle a recherché la commune intention des parties dans les clauses détaillées et les quittances, puis retenu que « le montant de 50 euros, tel que convenu entre les parties et appelé, constitue bien une provision sur charges » (CA Paris, 19 décembre 2024, n° 22/13719). La qualification dépend donc du contrat réellement exécuté, non du seul intitulé choisi après le litige.

Cette distinction produit trois conséquences. Une provision doit être rapprochée des dépenses réelles et peut conduire à un solde en faveur de l’une ou l’autre partie. Un forfait est définitif pour la période considérée. Une somme ambiguë expose le bailleur à une contestation sur la nature même de ce qu’il réclame.

Le bail mobilité et certaines colocations connaissent aussi le forfait. Dans ce cas, la même prudence s’impose : la hausse du prix de l’énergie ne peut pas devenir un supplément autonome. Le propriétaire doit vérifier le texte applicable au contrat, la clause de révision et l’indice éventuellement prévu. Il ne doit pas transformer un forfait en provision par une simple lettre.

Le montant du forfait ne peut pas davantage être manifestement disproportionné. Cette règle protège le locataire contre un forfait artificiellement élevé, mais elle protège aussi le bailleur lorsqu’un montant cohérent a été convenu. La question se juge à partir des charges que le locataire ou le précédent occupant aurait supportées, et non d’une comparaison vague avec des annonces immobilières.

Une clause qui autoriserait le bailleur à réclamer, à tout moment et sans justificatif, « toute augmentation des prix de l’énergie » serait donc fragile. Dans le régime des provisions, elle ne dispense pas du cadre de l’article 23. Dans le régime du forfait, elle contredit l’interdiction du complément. Le contrat ne peut pas neutraliser les garanties impératives de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire ne doit toutefois pas cesser de payer tout le loyer sur la seule base d’un désaccord relatif aux charges. Il peut régler la part non contestée, demander les pièces, formuler une réserve écrite sur le supplément et rechercher une solution amiable. Une retenue unilatérale mal calibrée peut alimenter un commandement de payer et déplacer le litige vers la résiliation du bail.

II. Comment contester ou sécuriser une augmentation de charges locatives en septembre 2026 ?

A. Les justificatifs, la régularisation annuelle et le calcul du chauffage déterminent la somme réellement due

Le contrôle commence par cinq documents : le bail et ses avenants, les quittances, le dernier décompte annuel, le mode de répartition et les pièces justificatives. Dans une copropriété, le budget prévisionnel et les comptes approuvés complètent cet ensemble. Pour le chauffage collectif, il faut ajouter la facture d’énergie, le contrat de fourniture lorsqu’il éclaire le prix, les relevés ou tantièmes et la note relative au calcul de la consommation.

L’article 23 impose une régularisation au moins annuelle. Un mois avant celle-ci, le bailleur communique le décompte par nature des charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition. Les pièces justificatives doivent ensuite rester accessibles pendant six mois. À la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement est transmis par voie dématérialisée ou postale.

La cour d’appel de Versailles a résumé ces obligations : « Le bailleur a donc deux obligations principales : procéder à une régularisation annuelle en communiquant un décompte par nature des charges, ainsi que le mode de répartition de ces charges entre les locataires ; tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois après l’envoi du décompte » (CA Versailles, 1er juillet 2025, n° 24/04156).

Dans cette affaire, le bailleur produisait des décomptes détaillés, mais n’établissait pas avoir mis les pièces justificatives à disposition. La cour l’a condamné à rembourser 14 322,53 euros de provisions. Le décompte du syndic n’était donc pas suffisant à lui seul. Le locataire devait pouvoir contrôler les factures sous-jacentes.

La cour d’appel de Montpellier adopte la même approche : « Dès lors que le bailleur n’a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges » (CA Montpellier, 11 février 2025, n° 22/05672). Elle a ordonné la restitution des provisions que le bailleur ne justifiait pas.

Une facture globale de gaz ne clôt pas nécessairement la discussion. Il faut encore démontrer qu’elle concerne la période louée, le bon immeuble et un poste récupérable, puis appliquer le mode de répartition approprié. Une clé fondée sur les tantièmes généraux peut être inadaptée si le règlement ou les compteurs imposent une répartition particulière. Une consommation commune anormale peut aussi révéler une fuite, un défaut de réglage ou une erreur de relevé.

La hausse du prix repère de septembre 2026 ne prouve donc pas la hausse de la facture du bâtiment. Certains contrats ont un prix fixe, une période tarifaire différente ou une indexation propre. D’autres immeubles utilisent un réseau de chaleur ou un combustible distinct. Le propriétaire doit partir de sa dépense, non d’un chiffre médiatique.

La régularisation tardive n’est pas toujours perdue, mais elle expose le bailleur. La cour d’appel de Paris juge que « à défaut de régularisation intervenue, les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement », tout en rappelant qu’une demande de charges peut ensuite être formée avant prescription si elle est correctement justifiée (CA Paris, 31 mars 2026, n° 24/02919).

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Le bailleur comme le locataire doit donc conserver les décomptes, factures, courriers et preuves de paiement.

Lorsqu’une régularisation arrive plus d’un an après l’année d’exigibilité, le locataire peut demander un paiement par douzième. Cette faculté permet d’éviter qu’une somme importante devienne exigible en une fois. Elle ne supprime pas la dette justifiée, mais en aménage le règlement.

Pour contrôler le calcul, le locataire peut dresser un tableau simple : provisions payées chaque mois, dépenses récupérables par poste, quote-part du logement, total annuel et solde. Il doit isoler le gaz des frais de chaudière non récupérables, des travaux et des charges générales. Cette présentation révèle rapidement un double appel ou une ligne étrangère au logement.

Le propriétaire peut utiliser le même tableau avant d’adresser une hausse. Il gagnera à distinguer l’ajustement prospectif de la provision et la régularisation du passé. Une lettre qui mélange les deux montants empêche le locataire de comprendre ce qui est dû aujourd’hui et ce qui ne sera arrêté qu’après les comptes annuels.

B. Locataire ou bailleur : quelles démarches suivre avant le juge à Paris et en Île-de-France ?

Le locataire qui reçoit une hausse doit répondre par écrit sans attendre plusieurs années. Il peut demander la clause du bail sur laquelle la hausse repose, le dernier décompte, le budget prévisionnel, le détail du calcul, le mode de répartition et les justificatifs du chauffage. Il peut préciser qu’il règle le loyer et la provision antérieure, sous réserve du supplément contesté, si cette position est adaptée au dossier.

Le courrier doit rester factuel. Il suffit de rappeler la date de l’avis d’échéance, l’ancien et le nouveau montant, l’absence éventuelle de pièces et la demande de communication. Si les charges sont forfaitaires, il faut reproduire la clause et invoquer l’article 25-10. Si elles sont provisionnelles, la contestation doit porter sur l’assiette, le calcul ou la justification, non sur le principe même d’une régularisation.

Le bailleur doit, de son côté, éviter une augmentation rétroactive présentée comme une nouvelle provision. Les dépenses passées relèvent de la régularisation. L’ajustement futur doit être annoncé avec son calcul et appliqué pour l’avenir. Les quittances doivent distinguer le loyer, la provision et toute régularisation.

Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour un litige sur les charges. À Paris et en Île-de-France, le dossier doit comprendre le bail, les décomptes, les courriers, les factures disponibles et un calcul du montant contesté. Une demande précise augmente les chances d’un accord : communication des pièces, correction de la provision, remboursement d’un trop-perçu ou échéancier.

La conciliation ne doit pas faire perdre de vue le délai de trois ans. Selon le montant et la nature de la demande, une tentative préalable de résolution amiable peut être requise avant la saisine du juge. Le tribunal compétent et la procédure doivent être vérifiés selon le lieu du logement, le montant et les prétentions formulées.

Devant le juge des contentieux de la protection, le locataire peut demander la restitution de provisions non justifiées, la communication de documents, la correction du compte locatif ou l’écartement d’un supplément forfaitaire. Le bailleur peut demander le paiement des charges récupérables qu’il prouve et, si les conditions sont réunies, faire valoir un arriéré dans le cadre de la procédure locative.

Une demande de dommages et intérêts exige un préjudice distinct. La cour d’appel de Versailles a refusé d’indemniser une résistance abusive malgré le remboursement important des provisions, faute de préjudice autonome. De même, la cour d’appel de Paris, le 31 mars 2026, a rejeté une demande indemnitaire lorsque le locataire ne démontrait pas une faute, un préjudice personnel et un lien de causalité. Le remboursement n’entraîne donc pas automatiquement une indemnité supplémentaire.

Le dossier du bailleur doit relier chaque somme à une pièce. Les avis de taxe ou factures concernant un autre bien sont inutilisables. Dans l’arrêt du 10 juin 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a écarté des avis de taxe foncière ne correspondant pas à la villa louée et des documents ne permettant pas d’isoler les charges récupérables. Elle a confirmé le remboursement de provisions indues.

Le dossier du locataire doit conserver les preuves de paiement. Contester une hausse ne dispense pas de justifier ce qui a déjà été réglé. Relevés bancaires, quittances et échanges avec l’agence sont plus fiables que des reconstitutions tardives. Le juge examine séparément la dette de loyer, les provisions et la régularisation.

Lorsque le chauffage collectif est en cause, une expertise n’est pas le premier réflexe. Le plus souvent, l’analyse documentaire suffit : factures, relevés, tantièmes, budgets, comptes et informations de consommation. Une mesure technique devient utile si le litige porte sur un compteur, une fuite, une installation défectueuse ou une répartition matériellement impossible à vérifier.

Le cabinet a déjà détaillé les règles applicables aux charges de chauffage collectif sans relevé de compteur et à la régularisation des charges locatives, aux justificatifs et aux délais. Le présent angle vise la décision immédiate de septembre 2026 : ajuster ou contester la provision avant que l’écart ne s’accumule.

Pour les procédures relatives au bail d’habitation, à la copropriété et au recouvrement, la page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris présente les interventions possibles. Les difficultés liées à une dette locative doivent aussi être replacées dans la procédure globale d’impayé ; un guide distinct expose la procédure d’expulsion pour impayés de loyer.

Conclusion

La hausse de 5,6 % du prix repère du gaz au 1er septembre 2026 ne crée pas, à elle seule, un droit d’augmenter toutes les charges locatives. Une provision peut être réajustée si le nouveau montant repose sur les dépenses antérieures, le budget prévisionnel ou des éléments précis relatifs au contrat d’énergie de l’immeuble. Elle devra ensuite être régularisée à partir des dépenses réellement acquittées et des seules charges récupérables.

Un forfait de charges suit une autre logique. En location meublée, il ne peut pas donner lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure. Le propriétaire doit respecter la révision prévue par le bail et ne peut pas convertir un surcoût énergétique en facture séparée.

Avant tout contentieux, les parties doivent reconstituer le calcul. Le bailleur produit la clause, les comptes, le budget, les factures et le mode de répartition. Le locataire compare les provisions versées, demande les justificatifs et formule une contestation chiffrée. Cette méthode permet souvent de corriger la provision sans attendre la régularisation suivante. Si les pièces restent absentes ou si un forfait est contourné, la commission de conciliation puis le juge des contentieux de la protection peuvent être saisis dans le délai applicable.

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