Créer une société à Dubaï pour acheter puis louer un appartement meublé en France peut sembler offrir une séparation nette entre le pays de l’immeuble et celui de la société. Cette séparation ne suffit pourtant pas à déplacer la fiscalité française. Le logement reste situé en France, les loyers peuvent constituer des revenus de source française, les prestations fournies aux occupants peuvent relever de la TVA française et la personne qui administre réellement l’activité peut créer un établissement stable à son domicile ou dans un local français. Le risque ne dépend donc pas seulement de l’adresse inscrite sur le certificat d’immatriculation de la société émirienne.
Le point de départ est double. Il faut d’abord isoler l’imposition attachée à l’immeuble, qui peut exister même en l’absence d’établissement stable. Il faut ensuite rechercher où sont prises les décisions, qui signe les baux, qui organise les entrées et sorties, qui négocie avec les plateformes et qui supporte les risques d’exploitation. Une structure à Dubaï peut être licite et utile, mais elle doit pouvoir expliquer, pièces à l’appui, pourquoi le bénéfice est attribué à Dubaï et pourquoi la France ne doit imposer que la fraction qui se rattache à son immeuble ou à son activité française. La réponse dépend aussi du type de location : bail de résidence, location saisonnière, services para-hôteliers, ou véritable exploitation d’hébergement.
Cette analyse complète l’analyse de référence sur l’implantation à Dubaï : l’immeuble français ajoute ici une fiscalité propre, y compris lorsque la direction de la société demeure effectivement aux Émirats.
I. Créer une société à Dubaï pour louer un meublé en France : quels impôts français s’appliquent ?
A. Les loyers d’un logement français restent-ils imposables même sans établissement stable ?
Oui, l’absence d’établissement stable ne transforme pas des loyers français en revenus exclusivement émiratis. La première question porte sur le lieu du bien et sur la nature du revenu. L’article 164 B du code général des impôts classe parmi les revenus de source française « Les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles ». Cette règle vise le revenu produit par l’immeuble, indépendamment de la localisation du compte bancaire qui reçoit les loyers, du pays de constitution de la société ou du lieu où l’agence de création a installé son siège administratif.
Pour une société de capitaux constituée à Dubaï qui acquiert un appartement en France et le donne en location, le raisonnement se poursuit avec les articles 206 et 209 du CGI. L’article 206 soumet à l’impôt sur les sociétés les personnes morales qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif. L’article 209 fixe ensuite le périmètre du bénéfice imposable français, en retenant notamment « les bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France » et les revenus de source française mentionnés à l’article 164 B. Les textes doivent être lus avec la convention fiscale applicable, mais la convention ne fait pas disparaître le rattachement immobilier français.
La convention entre la France et les Émirats arabes unis confirme ce point. Son article 5 prévoit que « Les revenus qu’un résident d’un Etat tire de biens immobiliers » situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État. Le texte conventionnel est consultable dans le décret n° 90-631 du 13 juillet 1990 portant publication de la convention franco-émirienne, complété par l’avenant publié par le décret n° 95-798 du 14 juin 1995. Le fait qu’une société soit résidente des Émirats pour l’application de la convention n’empêche donc pas la France d’imposer le rendement de l’appartement français.
Le Conseil d’État l’a jugé dans une configuration ancienne mais directement éclairante. Dans sa décision du 30 mai 1980, n° 12790, concernant une société anonyme suisse propriétaire d’un appartement loué en France, il a écarté l’argument selon lequel l’absence d’établissement dans l’autre État suffisait à réserver le bénéfice à l’État du siège. La décision est accessible sur Légifrance, Conseil d’État, 30 mai 1980, n° 12790. La solution tient à la règle spéciale des revenus immobiliers : le traité attribue l’imposition à l’État de situation du bien. Une société de Dubaï ne peut donc pas conclure que ses loyers échappent à l’IS français parce que son dirigeant travaille depuis les Émirats.
Il faut ensuite déterminer la base imposable. Les loyers encaissés ne constituent pas automatiquement le bénéfice taxable : les charges engagées pour acquérir, conserver, assurer et exploiter le bien peuvent être examinées selon les règles applicables à la société et à son régime d’imposition. Les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, certains travaux, les frais de plateforme et les amortissements appellent une analyse de leur réalité, de leur rattachement à l’activité et de leur justification. Une facture émise par une société liée à Dubaï n’est pas déductible par sa seule existence. La société doit montrer le service rendu, son prix normal, son bénéficiaire effectif et son utilité pour l’immeuble français.
La qualification de location meublée mérite une attention particulière. Un bail d’habitation stable, avec remise des clés et mobilier nécessaire à la vie quotidienne, n’est pas traité comme une prestation hôtelière uniquement parce que le logement est meublé. À l’inverse, la réservation de courte durée, le renouvellement fréquent des occupants, la présence d’un accueil organisé et l’ajout de services peuvent rapprocher l’activité d’un hébergement commercial. Les documents commerciaux, les annonces en ligne, les conditions générales, les factures et les échanges avec les plateformes peuvent révéler cette réalité mieux que l’objet social de la société.
L’administration fiscale indique d’ailleurs qu’une entreprise étrangère qui possède un ou plusieurs immeubles en France doit déclarer les bénéfices correspondants et payer l’impôt sur les sociétés sur les revenus tirés de ces immeubles, même lorsqu’elle ne dispose pas d’un établissement stable. La page officielle consacrée à l’immatriculation à l’impôt sur les sociétés distingue le lieu du bien, le service compétent et la nature des obligations. Cette démarche n’est pas une reconnaissance automatique d’une résidence fiscale française : elle permet à la société étrangère de déclarer correctement un résultat français limité à son activité ou à ses revenus imposables en France.
La société doit également examiner les impôts et contributions liés à l’exploitation. La taxe foncière est attachée à la propriété et la cotisation foncière des entreprises peut dépendre de l’activité et des conditions locales d’exploitation. Les taxes de séjour, obligations déclaratives propres aux meublés de tourisme, règles municipales de changement d’usage et autorisations de location ne sont pas neutralisées par la société étrangère. Une annonce qui présente un logement comme un hébergement touristique peut déclencher des obligations locales distinctes du calcul de l’IS.
Le point pratique est souvent mal anticipé : le paiement de l’IS n’est pas le seul sujet. La société doit pouvoir obtenir un numéro fiscal français, déposer les déclarations adaptées, conserver une comptabilité exploitable et répondre à une demande de l’administration depuis Dubaï. Une société qui ne déclare rien, tout en encaissant des loyers sur plusieurs années, s’expose à une taxation d’office, aux intérêts et aux majorations. La qualification « société étrangère sans établissement stable » décrit une situation possible ; elle ne constitue pas une dispense générale d’immatriculation ni de déclaration.
Enfin, la cession future du bien doit être pensée dès l’acquisition. Les plus-values de source française comprennent les gains portant sur des immeubles situés en France. L’article 244 bis A du CGI prévoit, sous réserve des conventions internationales, un prélèvement sur certaines plus-values réalisées par des personnes morales dont le siège est hors de France. Selon la situation, le prélèvement peut s’articuler avec l’IS, l’inscription de l’immeuble au bilan et les règles conventionnelles. La vente de l’appartement ne doit pas être traitée comme un simple rapatriement de trésorerie à Dubaï.
B. La résidence fiscale de la société et l’immeuble relèvent-ils de deux analyses distinctes ?
Oui. Il ne faut pas confondre trois rattachements : le lieu de situation de l’immeuble, la résidence fiscale de la société et le lieu d’exercice concret de l’activité. Le premier peut suffire à imposer les loyers. Le deuxième détermine, en cas de double résidence, l’État auquel la convention rattache la société. Le troisième sert à rechercher un établissement stable et à attribuer une fraction du bénéfice aux opérations conduites depuis la France.
La convention franco-émirienne prévoit, pour une personne autre qu’une personne physique regardée comme résidente des deux États, un critère de départage fondé sur le « siège de direction effective ». Cette notion ne se résume ni à une adresse de domiciliation, ni à la résidence du prestataire qui a créé la société. Il faut rechercher où les décisions stratégiques sont réellement prises : achat ou vente du bien, choix du financement, politique de loyers, sélection des locataires, mandat donné à un gestionnaire, conclusion des contrats et conservation des justificatifs.
La même convention définit l’établissement stable comme « une installation fixe d’affaires par l’intermédiaire de laquelle une entreprise exerce tout ou partie de son activité ». Elle vise notamment un siège de direction, une succursale, un bureau ou un lieu où l’entreprise accomplit une partie identifiable de son cycle d’exploitation. Un appartement loué ne devient pas automatiquement le bureau de la société parce qu’il appartient à celle-ci. Le risque augmente quand le logement sert à recevoir les clients, stocker des dossiers, organiser les réservations, administrer les comptes ou faire travailler une personne chargée d’engager habituellement la société.
La décision du Conseil d’État du 7 septembre 2009, n° 308751, est une référence importante pour le scénario du dirigeant français. Dans l’affaire Société Stamping International, dont le siège social était au Luxembourg, la dirigeante et unique salariée vivait dans un immeuble de la société et y accomplissait les opérations essentielles. Le Conseil d’État relève qu’« elle effectuait depuis cet immeuble tous les actes de gestion courante de la société ». La décision complète, accessible sur Légifrance, Conseil d’État, 7 septembre 2009, n° 308751, confirme que la direction effective peut être caractérisée par les actes effectivement accomplis, sans attendre la signature de chaque contrat commercial en France.
Pour la société de Dubaï qui loue un meublé, les indices de direction française peuvent être les suivants : un dirigeant qui réside en France et décide seul de tous les travaux ; un compte bancaire administré depuis la France ; des contrats signés depuis un domicile français ; une adresse française utilisée dans les annonces et les factures ; un gestionnaire présenté comme un simple intermédiaire alors qu’il fixe les prix et accepte les locataires ; une comptabilité tenue uniquement en France ; ou encore une absence de conseil, de décision et de substance aux Émirats. Aucun indice n’est nécessairement décisif isolément. Leur convergence peut toutefois établir une installation française ou un siège de direction effective en France.
Si un établissement stable est retenu, l’article 7 de la convention n’autorise pas la France à imposer indistinctement tous les bénéfices mondiaux de la société. Il faut attribuer à l’établissement les bénéfices qu’il aurait réalisés comme une entreprise distincte exerçant des fonctions comparables. En pratique, l’exercice peut être complexe : qui possède le bien, qui assume le risque de vacance, qui engage les travaux, qui contrôle les réservations, qui porte la relation avec les locataires et qui fournit les moyens humains et techniques ? Une analyse fonctionnelle écrite évite de laisser l’administration reconstruire seule le cycle commercial.
Cette distinction permet aussi de répondre à une confusion fréquente concernant la personne qui a créé la structure. L’exit tax de l’article 167 bis du CGI concerne le contribuable qui transfère son domicile fiscal et certaines plus-values latentes sur ses titres. Le texte vise les « plus-values latentes constatées sur les droits sociaux ». Il ne transforme pas les loyers de l’appartement détenu par la société en revenus automatiquement exonérés. L’analyse de l’exit tax appartient à la situation de l’entrepreneur et de son portefeuille de titres, non au seul certificat de la société de Dubaï.
Le même souci de frontière vaut pour l’article 123 bis du CGI. Ce dispositif peut viser une personne physique domiciliée en France qui détient au moins 10 % d’une entité étrangère soumise à un régime fiscal privilégié, sous réserve de ses conditions et exceptions. Le texte commence par la détention de « 10 % au moins des actions, parts, droits financiers ou droits de vote » et organise une imposition au niveau de la personne physique dans les situations prévues. Il ne dispense pas la société de déclarer son immeuble français et ne remplace pas l’étude d’un établissement stable. L’article 123 bis du CGI doit donc être examiné séparément, selon l’actif de l’entité, la détention, la résidence du porteur et la réalité économique.
L’article 155 A du CGI répond encore à une autre configuration : sommes versées à une personne ou société étrangère en contrepartie de services, de droits d’auteur, de droits à l’image ou de droits assimilés rendus ou concédés par une personne située en France. Il prévoit que « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France » peuvent être imposables au nom de la personne française dans les cas prévus. Une simple location d’un logement détenu par une société de Dubaï n’est pas, par elle-même, une prestation de services personnelle relevant de l’article 155 A. En revanche, si le montage mélange location, gestion, conseil, marque personnelle et rémunération du dirigeant, la ventilation doit être réelle et documentée. Le texte est accessible sur Légifrance, article 155 A du CGI.
Le transfert du siège social doit également être distingué de la simple création d’une filiale étrangère. Une société française qui transfère son siège ou un établissement vers un État étranger peut provoquer une cessation fiscale, une imposition de bénéfices en sursis et une discussion sur les actifs qui restent exploités en France. L’article 221 du CGI traite notamment du transfert du siège ou d’un établissement à l’étranger et de ses conséquences. Il ne suffit pas de changer les statuts si les moyens d’exploitation, le bien, les contrats et la direction restent en France.
La question à poser avant la création n’est donc pas « la société sera-t-elle à Dubaï ? », mais « quelle activité sera réellement réalisée à Dubaï, quelle activité sera réalisée en France et quelles preuves le démontreront ? ». Pour un seul meublé loué par bail d’habitation, une gestion française externalisée et un conseil émirien qui exerce vraiment ses fonctions, le risque de résidence française peut être limité, sans supprimer l’IS français sur les loyers. Pour plusieurs logements, une exploitation courte durée et un entrepreneur qui pilote tout depuis la France, le dossier change de nature.
II. La location meublée crée-t-elle une TVA ou un établissement stable en France ?
A. Quand la location devient-elle un hébergement taxable à la TVA après le 1er septembre 2026 ?
La TVA doit être analysée avec le droit en vigueur à la date de l’opération. Au 1er septembre 2026, la recodification du régime de TVA dans le Code des impositions sur les biens et services impose de raisonner avec les articles L. 211-89 et L. 221-21 à L. 221-24. L’article L. 211-89 du Code des impositions sur les biens et services rattache au lieu de l’immeuble les services qui portent sur ses caractéristiques ou dont l’immeuble constitue l’élément prépondérant. En formule courte, le lieu « est le lieu où se situe ce bien immeuble ». Pour un logement français, la société étrangère ne peut donc pas choisir la TVA de Dubaï en fonction de son siège.
La location d’un logement n’est toutefois pas automatiquement soumise à la TVA. L’article L. 221-21 du Code des impositions sur les biens et services dispose qu’il « Relève d’une exonération dérogatoire : 1° La location d’un logement ». Une location résidentielle classique, même meublée, reste donc en principe dans le champ de l’exonération lorsqu’elle ne comporte pas une prestation d’hébergement relevant des catégories particulières. Il faut alors distinguer exonération et absence d’activité : la société exerce bien une activité économique, mais elle ne facture pas nécessairement une TVA sur le loyer et la récupération de la taxe sur les dépenses doit être examinée avec prudence.
Le risque apparaît lorsque le contrat et l’exécution révèlent un hébergement organisé. L’article L. 221-22 définit la prestation d’hébergement par la mise à disposition d’un logement meublé et par « Au moins trois services parmi les services suivants » : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison et réception du client. Les services doivent être appréciés dans les faits. Une société ne neutralise pas ce critère en confiant chaque service à une société sœur ou à une conciergerie si elle commercialise une offre globale et en maîtrise le fonctionnement.
L’article L. 221-23 précise ensuite l’hébergement à usage touristique ou professionnel : il doit relever du secteur hôtelier ou d’un secteur ayant une fonction similaire et la mise à disposition doit être proposée pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des reconductions. À l’inverse, l’article L. 221-24 traite de la prestation d’hébergement à usage de résidence, y compris lorsque la résidence est temporaire, lorsqu’elle ne relève pas d’un secteur hôtelier ou assimilé. Ces textes sont récents et doivent être lus avec le contrat, la durée réelle des séjours et les services fournis.
La jurisprudence rappelle que l’administration ne peut pas se contenter d’une étiquette. Dans sa décision du 5 juillet 2023, n° 471877, le Conseil d’État a jugé qu’il faut « apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés » se trouve en concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, notamment au regard de la durée du séjour et des prestations ajoutées. La décision complète est disponible sur Légifrance, Conseil d’État, 5 juillet 2023, n° 471877. Le propriétaire doit donc conserver les éléments qui expliquent pourquoi son bail relève d’une location résidentielle ou, au contraire, pourquoi il a déclaré une activité d’hébergement taxable.
Une société de Dubaï peut être redevable de la TVA française sans avoir d’établissement stable au sens de l’impôt sur les bénéfices. Les deux notions ne se superposent pas. En matière de TVA, l’administration recherche notamment les moyens humains et techniques utilisés pour fournir ou recevoir les services. Un immeuble donné en location, pris isolément, ne suffit pas toujours à créer un établissement stable TVA. Le BOFiP indique, pour les entreprises étrangères détenant des immeubles loués et ne réalisant pas d’autres opérations, qu’un immeuble donné en location « ne saurait constituer un établissement stable » dans la situation commentée. Cette précision figure dans le BOFiP relatif aux déclarations de TVA et au service compétent, mais elle ne couvre pas une activité de conciergerie, d’accueil et de gestion intégrée sans étude des moyens réellement mobilisés.
Le dossier TVA doit être monté opération par opération. Il faut examiner le bail signé avec l’occupant, les annonces, les factures, les frais de plateforme, le mandat confié au gestionnaire, la fréquence du nettoyage, la mise à disposition du linge, l’accueil, les conditions d’annulation et la durée des séjours. Il faut aussi déterminer si la société loue directement au consommateur, sous-loue à un exploitant ou confie l’appartement à une entreprise qui fournit ensuite l’hébergement. Le régime peut différer entre le loyer versé par un exploitant et la prestation vendue par cet exploitant aux occupants.
Une erreur fréquente consiste à facturer tous les clients sans TVA au motif que « l’immobilier est exonéré ». Une autre consiste à appliquer de la TVA à tous les loyers parce que le logement est meublé. La bonne méthode consiste à qualifier la prestation et à vérifier l’entrée dans l’exonération. Si la société prétend que trois services sont fournis par des tiers indépendants, elle doit expliquer pourquoi elle ne vend pas elle-même une prestation unique. Si elle revendique l’exonération, elle doit vérifier les incidences sur la déduction de la TVA grevant les travaux, les commissions et les achats.
La société doit aussi anticiper les règles de représentant fiscal. Le Code des impositions sur les biens et services prévoit que l’obligation de représentation dépend du territoire d’établissement et des instruments d’assistance applicables. Les articles L. 152-2 à L. 152-5 encadrent cette obligation, la représentation unique et les responsabilités du représentant. Les textes sont consultables sur l’article L. 152-2, l’article L. 152-3, l’article L. 152-4 et l’article L. 152-5. Une société émirienne qui réalise une opération de TVA en France doit faire vérifier son cas concret avant la première facture, notamment si une dispense ou un régime d’assistance internationale est invoqué.
L’immatriculation est distincte du paiement. Le site officiel consacré à l’immatriculation à la TVA précise qu’une entreprise étrangère sans établissement stable en France doit s’immatriculer lorsqu’elle réalise des opérations nécessitant des déclarations de TVA. Les services compétents peuvent demander l’attestation d’assujettissement étrangère, les statuts, le mandat, les contrats de location, les coordonnées bancaires et les éléments de l’activité. Une société qui attend le contrôle pour établir ses obligations risque de ne plus pouvoir reconstituer correctement la TVA collectée et la taxe déductible.
La réforme de la facturation électronique et de l’e-reporting ajoute une question de calendrier pour certaines entreprises étrangères réalisant des opérations réputées situées en France. Le site de la DGFiP consacré à l’e-reporting des entreprises étrangères sans établissement stable rappelle que des obligations peuvent exister pour les opérations françaises, même sans établissement stable. Le calendrier et la nature des données dépendent de la taille de l’entreprise, de l’opération et du rôle de la société dans la chaîne. La société à Dubaï doit donc distinguer l’absence d’établissement stable, l’absence de TVA et l’absence d’obligation de transmission : ces trois affirmations ne sont pas équivalentes.
B. Quelles preuves réunir pour éviter un redressement sur la direction, les services et les flux ?
Un dossier défendable commence avant la signature du premier bail. Il doit contenir un schéma clair : société de Dubaï, propriétaire du bien, éventuel gestionnaire français, plateforme, locataire, banque, comptable et prestataires. Pour chaque intervenant, il faut indiquer la fonction exercée, le risque assumé, la rémunération et le pouvoir de décision. Ce schéma doit rester cohérent avec les contrats. Une société décrite comme simple propriétaire passive ne doit pas apparaître, dans ses courriels, comme l’exploitant hôtelier qui sélectionne les clients, supervise le ménage et garantit les revenus.
La preuve de la direction effective se construit par un ensemble de traces contemporaines. Il faut conserver les procès-verbaux de décision, les convocations et comptes rendus du conseil, les justificatifs de présence des dirigeants, les délégations de signature, les contrats de financement, les échanges avec les banques, les validations de travaux et les versions des budgets. Des réunions à Dubaï non reliées à une décision réelle ont une valeur limitée. Inversement, un dirigeant qui pilote depuis la France sans formaliser aucune décision aux Émirats fournit à l’administration un faisceau d’indices cohérent en faveur d’une direction française.
La boîte aux lettres et le bureau virtuel ne remplacent pas les moyens. Il faut documenter les locaux effectivement disponibles à Dubaï, l’identité des personnes qui y travaillent, les outils utilisés, la conservation des archives et la capacité de la société à décider et exécuter une partie de son activité. Pour la branche française, il faut distinguer l’adresse du bien, l’adresse du gestionnaire et l’adresse où le dirigeant travaille. Un appartement loué au public ne doit pas être présenté comme un siège de direction si aucune activité de direction n’y est exercée ; un domicile français utilisé quotidiennement par le dirigeant ne doit pas être décrit comme un simple lieu privé si la gestion de la société y est organisée.
Les flux financiers doivent suivre les flux contractuels. Le locataire doit savoir à qui il paie, la banque doit identifier le titulaire du compte et le contrat de gestion doit expliquer les prélèvements. Une société liée qui encaisse les loyers, paie les travaux, recrute les prestataires et reverse un solde à Dubaï peut être regardée comme exerçant un rôle bien plus important que celui prévu par son mandat. Les rapprochements bancaires, relevés de plateforme, factures de ménage, états de réservation et journaux de travaux doivent être conservés dans un format lisible. Le montant transféré à Dubaï n’est pas la preuve du bénéfice qui doit y être imposé.
Lorsque la société de Dubaï facture des services à une société française, ou lorsqu’une société française facture la société de Dubaï, les prix de transfert doivent être testés. L’article 57 du CGI prévoit que « les bénéfices indirectement transférés à ces dernières » sont incorporés aux résultats dans les situations de dépendance ou de contrôle. Une commission de gestion de 25 % peut être normale, excessive ou insuffisante selon les fonctions, les risques et les actifs. Il faut comparer le service avec des données pertinentes, décrire la méthode et expliquer les raisons du taux retenu. Un contrat intragroupe signé après le début du contrôle ne suffit pas à établir la réalité du prix.
La décision récente du Conseil d’État du 7 mai 2026, n° 496874, apporte une nuance utile. Dans cette affaire, la Haute juridiction a rappelé que l’administration doit établir, sur des paramètres pertinents, « l’existence d’un écart au prix de pleine concurrence ». La décision, accessible sur Légifrance, Conseil d’État, 7 mai 2026, n° 496874, ne dispense pas le contribuable de documenter ses prix. Elle évite en revanche qu’un redressement repose uniquement sur l’affirmation qu’une méthode serait moins adaptée, sans comparaison chiffrée et sans analyse des fonctions. Pour une activité immobilière, il faut donc produire une analyse simple mais concrète : taux de gestion local, coût des services, risque de vacance, responsabilité des sinistres et marge conservée par chaque entité.
Les obligations documentaires renforcées s’appliquent aux entreprises françaises qui atteignent les seuils prévus à l’article L. 13 AA du livre des procédures fiscales et à certaines situations liées. L’article L. 13 AA du LPF demande une documentation de la politique de prix de transfert, avec notamment la structure du groupe, les transactions contrôlées, l’analyse fonctionnelle et les comparables. Même lorsqu’une petite société n’entre pas dans ce dispositif formel, elle a intérêt à constituer un dossier proportionné. Le jour du contrôle, l’absence totale de documentation affaiblit la discussion sur la réalité des prestations et le niveau des charges.
Il faut aussi mesurer le risque de requalification des services personnels. Si l’entrepreneur français fournit la totalité de la gestion, de la stratégie locative et des relations avec les occupants, puis reçoit une rémunération de la société émirienne, il faut distinguer son mandat, son éventuel contrat de travail, ses prestations et les revenus attachés à la propriété. L’article 155 A peut redevenir pertinent lorsque des services rendus en France sont facturés par une entité étrangère contrôlée ou insuffisamment autonome. Une facturation globale « management international » ne remplace pas une description précise des tâches et du temps passé.
Il faut enfin résister à l’abus de droit par habillage. L’article L. 64 du livre des procédures fiscales autorise l’administration à écarter des actes fictifs ou inspirés par le seul objectif d’éluder l’impôt, selon les conditions du texte. L’administration ne peut pas supprimer la personnalité morale par simple intuition, mais des sociétés sans moyens, des contrats circulaires, une absence de risque à Dubaï et une activité entièrement exécutée en France forment un risque contentieux. Le bénéfice de la convention fiscale dépend également de la résidence et de la réalité de l’entreprise, pas seulement d’une licence commerciale.
En cas de contrôle, la procédure est contradictoire lorsque ses conditions sont réunies. L’article L. 57 du LPF prévoit que la proposition de rectification « doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ». La société doit répondre poste par poste : immeuble, loyers, charges, TVA, direction, mandat, prix de transfert et pénalités. Une réponse utile produit les pièces qui manquaient et explique la chronologie. Elle ne se limite pas à rappeler que la société possède un certificat de résidence fiscale à Dubaï.
Le coût d’un retard peut dépasser l’impôt principal. L’article 1729 du CGI prévoit une majoration de « 40 % en cas de manquement délibéré » et des taux plus élevés dans certaines hypothèses d’abus de droit ou de manœuvres frauduleuses. La majoration ne s’applique pas mécaniquement à toute erreur de qualification, mais l’absence de déclarations pendant plusieurs exercices, les pièces fabriquées a posteriori ou les réponses contradictoires peuvent dégrader la position de la société. La meilleure prévention est une déclaration initiale cohérente et un dossier tenu pendant toute la durée de détention du bien.
Une checklist opérationnelle peut être structurée en six blocs :
- Bien et contrat : titre de propriété, destination du logement, bail, durée, inventaire du mobilier, règles locales et autorisations nécessaires.
- Impôt sur les bénéfices : résultat de l’immeuble, charges, amortissement, intérêts, déclaration française, cession éventuelle et articulation conventionnelle.
- TVA : nature de la prestation, nombre de services, durée des séjours, rôle de la plateforme, facturation, déduction et immatriculation.
- Direction : décisions à Dubaï, pouvoirs des dirigeants, locaux, salariés, outils, banque et lieu de travail réel.
- Intervenants : mandat du gestionnaire, factures, sous-traitants, partage des fonctions, prix de transfert et preuve des services.
- Entrepreneur : résidence personnelle, titres détenus, rémunérations, exit tax éventuelle, article 123 bis ou article 155 A lorsqu’ils sont réellement susceptibles de s’appliquer.
Cette checklist doit être actualisée en cas d’achat d’un second logement, de passage à la courte durée, de changement de gestionnaire, de recrutement en France, de transfert de siège ou de modification de la répartition des bénéfices. Un montage qui était passif avec un seul bail longue durée peut devenir une exploitation organisée avec quatre appartements et une équipe de conciergerie. Le changement n’est pas seulement commercial : il peut modifier l’IS, la TVA, la qualification d’établissement stable et la documentation des prix.
Le rattachement du logement à la France n’est pas un échec du projet international. Il fixe le cadre dans lequel la société peut exploiter le bien sans présenter une image artificielle. Pour démontrer que Dubaï est le lieu d’une activité réelle, il faut pouvoir montrer ce qui y est décidé et exécuté. Pour démontrer que la France n’abrite pas un établissement stable de l’activité mondiale, il faut circonscrire les tâches françaises et leur rémunération. Pour démontrer que le loyer est exonéré ou taxable à la TVA, il faut partir de la prestation vendue, non du nom choisi pour l’annonce.
Conclusion
Créer une société à Dubaï pour louer un meublé en France ne supprime ni l’impôt français sur les revenus immobiliers, ni les obligations françaises attachées à l’immeuble. La France peut imposer les loyers même sans établissement stable ; elle peut aussi imposer une fraction plus large du bénéfice si la direction ou l’exploitation est effectivement installée en France. La TVA dépend ensuite de la prestation : location résidentielle exonérée, hébergement avec services, courte durée ou activité para-hôtelière ne produisent pas les mêmes obligations.
Le dossier solide sépare les sujets. L’IS et la plus-value concernent l’immeuble et l’activité de la société. La TVA se décide à partir des services et des conditions de séjour. La résidence fiscale et l’établissement stable se démontrent par la direction et les moyens. L’exit tax, l’article 123 bis et l’article 155 A relèvent de situations personnelles ou de flux particuliers qui ne doivent pas être invoqués mécaniquement. Avant la création, l’investisseur doit donc faire valider le schéma, les contrats, les flux, les déclarations et les preuves de substance, puis les réexaminer à chaque changement d’exploitation.
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