Le décret n° 2026-749 du 5 août 2026 a modifié, pour la période 2026-2028, la liste des communes soumises à un effort supplémentaire de production de logements sociaux. Pamiers et Biscarrosse y figurent désormais. Cette annonce peut être mal comprise par un propriétaire ou un promoteur : le chiffre indiqué dans l’annexe n’est pas un pourcentage de logements sociaux à intégrer dans chaque immeuble et le décret ne vaut pas, à lui seul, arrêté de carence.
La conséquence est d’abord territoriale. Les obligations sont appréciées à l’échelle de la commune, puis traduites en objectifs triennaux par le représentant de l’État. Elles peuvent ensuite influencer la programmation foncière, le plan local d’urbanisme, les discussions avec un bailleur social et le contenu d’un permis de construire. Un projet privé n’est donc pas automatiquement refusé parce que Pamiers ou Biscarrosse apparaît dans l’annexe II, mais il doit être lu dans le cadre juridique local et dans la trajectoire SRU de la commune.
Le texte est entré en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel du 7 août 2026. La question est désormais concrète : un projet déjà négocié doit-il être recalibré, une mairie peut-elle imposer des logements locatifs sociaux, et que faire si une décision préfectorale ou une autorisation d’urbanisme paraît illégale ? La réponse dépend de l’acte contesté, de sa date, du contenu du PLU ou du PLUi et des pièces disponibles.
I. Pamiers et Biscarrosse : que signifie le classement SRU pour un projet immobilier ?
A. Le décret SRU 2026 impose-t-il 5,5759 % ou 13,552 % de logements sociaux ?
La première vérification porte sur la nature des chiffres publiés. L’annexe II du décret n° 2026-43 du 29 janvier 2026, modifiée par le décret n° 2026-749, comporte trois colonnes : le code INSEE de la commune, son nom et le taux retenu pour l’établissement public de coopération intercommunale pour la période 2026-2028. Le décret modificatif indique que « L’annexe II du décret du 29 janvier 2026 susvisé est remplacée par l’annexe suivante ». Il s’agit d’une modification de la liste établie à partir de ratios de tension de la demande de logement social.
La nouvelle annexe mentionne le code INSEE 09225 pour Pamiers et le code 40046 pour Biscarrosse. Elle indique respectivement 5,5759 et 13,552 dans la colonne des taux retenus pour les EPCI. Ces valeurs servent à déterminer la situation du territoire au regard de la demande de logements sociaux et de la capacité d’emménagement. Elles ne sont pas un quota de logements sociaux applicable à chaque permis, à chaque lot ou à chaque vente. Les reprendre comme « 5,5759 % de logements sociaux à construire à Pamiers » ou « 13,552 % à Biscarrosse » serait une erreur de lecture du tableau.
Le fondement se trouve à l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. Le I vise les communes dépassant certains seuils démographiques et appartenant à une agglomération ou à un EPCI répondant aux conditions légales, lorsque le nombre de logements locatifs sociaux est inférieur au taux applicable. Le II distingue ensuite les territoires dont la demande ne justifie pas un effort supplémentaire et les communes de plus de 15 000 habitants en croissance démographique pour lesquelles un effort de production reste justifié. Pour ces dernières, « Le taux mentionné au I est fixé à 20 % ».
Cette phrase donne la bonne unité de raisonnement. Le taux légal de référence est de 20 % des résidences principales pour la catégorie visée par le troisième alinéa du II de l’article L. 302-5. Le tableau du décret ne transforme pas ce taux en 5,5759 % ou en 13,552 %. Il identifie les communes ou les territoires auxquels le mécanisme s’applique pour la période triennale, à partir des ratios prévus par le code.
L’article R. 302-14 du code de la construction et de l’habitation explique la méthode de calcul du ratio. Pour les territoires concernés, le ratio correspond à la moyenne de rapports établis sur trois années entre le nombre de demandes de logements locatifs sociaux et le nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes. Le texte précise que « Ce ratio est établi par extraction des données provenant du système national d’enregistrement ». L’échelle d’analyse et les données utilisées sont donc différentes du calcul du pourcentage de logements sociaux dans les résidences principales.
Pour un propriétaire, cette distinction évite deux réactions opposées. Il n’est pas exact de soutenir que le décret ne change rien : la commune entre dans un dispositif qui peut produire des objectifs, des inventaires, un prélèvement futur et, en cas de carence, des prérogatives préfectorales. Mais il n’est pas exact non plus d’affirmer que tout immeuble privé doit désormais comporter une fraction automatique de logements sociaux. Le projet doit être examiné au regard de ses propres règles d’urbanisme et de la trajectoire de la commune.
Le décret n° 2026-749 doit aussi être replacé dans son calendrier. Le texte, publié au Journal officiel du 7 août 2026, dispose qu’il entre en vigueur le lendemain de sa publication. Son objet est précisément de remplacer l’annexe II pour la période 2026-2028. Le décret n° 2026-749 du 5 août 2026 énonce dans son annexe la liste « des communes […] justifiant un effort de production supplémentaire ». Pamiers et Biscarrosse y sont les deux communes maintenues dans cette nouvelle annexe, tandis que Sallanches et Brie-Comte-Robert ont été retirées. Cette dernière modification ne doit pas être confondue avec une décision individuelle concernant le permis ou le patrimoine d’un propriétaire.
Le premier réflexe consiste donc à demander quatre documents : la version du décret applicable à la date du projet, la dernière fiche d’inventaire SRU de la commune, la notification de l’objectif triennal et le PLU ou PLUi opposable. Le chiffre de l’annexe répond à une question de classement territorial. Le permis répond à une autre question : celle de la conformité du projet aux règles opposables à la date de sa délivrance.
La commune nouvellement concernée n’est pas automatiquement déclarée carencée. La carence intervient à l’issue d’une période triennale et suppose que l’objectif n’a pas été atteint, ou que la typologie de financement n’a pas été respectée, puis qu’une procédure préfectorale soit engagée. Cette chronologie protège aussi le porteur d’un projet : une inscription dans l’annexe ne permet pas de lui opposer directement les conséquences les plus lourdes de la carence.
B. Un projet privé à Pamiers ou Biscarrosse doit-il prévoir des logements locatifs sociaux ?
La réponse dépend de la règle que l’administration invoque. L’article L. 302-5 fixe une obligation de politique locale du logement qui pèse sur la commune. L’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le représentant de l’État notifie à la commune un objectif de réalisation pour chaque période triennale. Il ne transforme pas tous les propriétaires privés en débiteurs directs d’un nombre déterminé de logements sociaux.
Pour une commune nouvellement soumise au dispositif, le VIII de ce même article prévoit une montée en charge. Pour la première période triennale pleine, « l’objectif de réalisation […] est fixé […] à 15 % du nombre des logements sociaux à réaliser » pour atteindre le taux légal. La deuxième période est portée à 25 %. À partir de la troisième période, le calcul relève des règles générales du VII, sous réserve notamment des contrats de mixité sociale et de la mutualisation intercommunale.
Un exemple permet de mesurer la portée de cette règle. Si l’inventaire établit que la commune compte 1 000 résidences principales et 100 logements sociaux retenus, l’écart jusqu’à 20 % est de 100 logements. Pour une première période triennale pleine, la cible de rattrapage de référence serait alors de 15 logements, avant prise en compte de la notification préfectorale, de la typologie des financements et des éléments propres au territoire. Ce calcul ne signifie pas que le prochain permis doit contenir quinze logements sociaux. Il signifie que la commune doit organiser, sur la période, les moyens permettant de réduire son déficit.
Le nombre à retenir ne se déduit pas d’une simple annonce municipale. L’article L. 302-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les propriétaires ou gestionnaires de logements sociaux transmettent chaque année un inventaire par commune. Le représentant de l’État communique ensuite à la commune l’inventaire et le nombre de logements décomptés lorsque le taux applicable n’est pas atteint ; la commune dispose de deux mois pour présenter ses observations. Après examen de ces observations, le nombre de logements retenus est notifié avant le 31 décembre.
Cette procédure présente une utilité pratique pour le promoteur. Une discussion sur la mixité sociale doit partir d’un état des lieux daté : nombre de logements familiaux, logements conventionnés, logements financés par catégories, logements effectivement mis en service, opérations acquises ou simplement projetées. Une promesse de vente, un permis délivré ou une convention en cours de négociation n’a pas toujours la même valeur pour le décompte SRU. Le calendrier de livraison peut être aussi important que le nombre annoncé dans le programme.
Le droit de l’urbanisme peut cependant créer une obligation propre au projet. L’article L. 151-15 du code de l’urbanisme autorise le règlement du PLU à délimiter, dans des zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs où, en cas de programme de logements, « un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ». Si le terrain se situe dans un tel secteur, la contrainte vient du règlement du PLU ou du PLUi, non du seul classement de la commune dans l’annexe II.
Il faut donc lire le document graphique, le règlement écrit, les orientations d’aménagement et de programmation, les servitudes et les éventuels emplacements réservés. Une carte générale du PLU ne suffit pas. La règle peut être limitée à une zone, à une opération, à une superficie ou à un nombre de logements. Elle peut aussi viser une catégorie définie par le document d’urbanisme sans se confondre exactement avec la catégorie des logements retenus au titre de l’article L. 302-5.
Le permis de construire doit ensuite contenir les seules pièces exigibles. L’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme vise l’opération d’immeuble collectif de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher située dans une commune faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation. Dans cette hypothèse, en l’absence de dérogation préfectorale, « le dossier de demande est complété par un tableau indiquant le nombre de logements familiaux » et leur part correspondant aux logements locatifs sociaux.
Le texte est important par sa limite. Il vise une commune faisant l’objet d’un arrêté de carence. Il ne dit pas que toute commune simplement inscrite dans l’annexe II doit ajouter ce tableau à chaque demande de permis. Une mairie ne peut pas remplacer la condition légale par une référence générale au décret SRU. Si elle demande une pièce complémentaire, le pétitionnaire doit solliciter le fondement précis : article du code, règle du PLU, arrêté de carence, secteur concerné et seuil de l’opération.
Cette vérification ne dispense pas de négocier avec la collectivité. Un programme de logements sociaux peut faciliter la conformité au PLU, l’équilibre foncier, l’accès à un bailleur, l’obtention d’une garantie ou la sécurisation d’une convention. Mais une négociation économique ne doit pas être présentée comme une condition légale automatique. Le dossier doit distinguer ce qui relève d’un choix de montage, d’une règle d’urbanisme opposable et d’un objectif de politique de l’habitat.
Le projet doit aussi intégrer les financements et la définition des logements. L’article L. 302-8 prévoit que l’objectif triennal précise la typologie des logements à financer ; le plafond applicable aux prêts locatifs sociaux et le niveau minimal des prêts locatifs aidés d’intégration sont pris en compte dans la programmation. Une opération annoncée comme « sociale » peut donc ne pas répondre au même décompte selon son financement, sa convention, sa date de mise en service et sa catégorie juridique.
Enfin, le propriétaire qui vend un terrain à un opérateur doit traiter la question dans l’acte. La promesse peut prévoir une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis purgé, à l’accord d’un bailleur, à une modification du programme ou à la faisabilité économique de la part sociale. Elle doit identifier les conséquences d’une demande de la mairie postérieure à la signature : modification du prix, prorogation, substitution d’acquéreur, renonciation ou contentieux. Une formule générale sur la « conformité au PLU » ne règle pas la répartition du risque si une servitude de mixité sociale a été mal identifiée.
II. Comment sécuriser un projet SRU à Pamiers ou Biscarrosse et quels recours exercer ?
A. Quelles pièces réunir pour contester une décision ou un permis ?
Le recours efficace commence par l’identification de l’acte. Quatre situations doivent être séparées.
La première est l’inscription de la commune dans l’annexe du décret. Il s’agit d’un acte réglementaire national. La contestation ne se construit pas comme un recours contre un permis : elle porte sur la compétence, la procédure, les données utilisées, l’erreur de droit, l’erreur manifeste ou l’application de la règle aux conditions de la commune. Une commune directement concernée peut disposer d’un intérêt pour agir ; un opérateur privé devra démontrer une atteinte suffisamment directe et actuelle, ce qui ne se déduit pas de sa seule intention d’acheter un terrain.
La deuxième est l’inventaire des logements sociaux ou la notification du nombre retenu. L’acte concerne la trajectoire SRU de la commune. Les observations doivent porter sur les logements, leur localisation, leur conventionnement, leur date de mise en service et le mode de financement. Les tableaux du bailleur, les conventions APL, les attestations de livraison, les actes d’acquisition-amélioration et les échanges avec la préfecture sont plus utiles qu’une argumentation générale sur la nécessité de construire.
La troisième est l’objectif triennal notifié à la commune. La notification doit être comparée au taux légal, au nombre de logements retenus, à la période concernée, au pourcentage de rattrapage applicable aux communes nouvellement soumises et à la typologie exigée. Le programme local de l’habitat doit être vérifié en parallèle. Si un contrat de mixité sociale existe, il faut déterminer s’il adapte l’objectif et dans quelle limite.
La quatrième est le permis de construire ou la décision de refus. Le moyen doit alors viser une règle d’urbanisme opposable : erreur de zonage, mauvaise application de l’article L. 151-15, demande illégale de pièce, défaut de motivation, erreur dans la qualification de l’opération, méconnaissance d’une servitude ou vice de procédure. Dire seulement que le projet « ne respecte pas la loi SRU » est trop imprécis pour un recours.
Le délai de droit commun est rappelé par l’article R. 421-1 du code de justice administrative. La juridiction ne peut être saisie que par un recours formé contre une décision, et ce, « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Pour le décret publié au Journal officiel le 7 août 2026, la date exacte d’expiration doit être calculée à partir des règles de computation et de la situation du requérant. Pour une notification préfectorale, le point de départ est en principe la notification régulière.
Un recours gracieux peut être utile, mais il ne faut pas le confondre avec une simple lettre de protestation. Il doit identifier la décision, exposer les moyens, produire les documents essentiels et être envoyé de manière à prouver la date de réception. Il doit aussi être articulé avec le recours contentieux lorsque le délai est proche de son terme. Une demande de rendez-vous à la mairie ou un échange avec un service instructeur ne suspend pas nécessairement le délai.
Pour un permis de construire, la qualité du requérant est déterminante. Le pétitionnaire peut contester le refus, le retrait, une prescription ou une décision de non-opposition qui compromet son projet. Un voisin doit satisfaire aux exigences de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : le projet doit être « de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » qu’il détient ou occupe régulièrement. Un intérêt général pour le logement social ne suffit pas à créer, à lui seul, un intérêt pour attaquer un permis.
L’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme ajoute que, sauf circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Le voisin doit donc conserver les éléments qui établissent sa situation à cette date : titre de propriété, bail, promesse, adresse, distance, vues, accès, nuisances ou conséquences concrètes du projet. Une contestation déposée uniquement parce que la commune est soumise à la loi SRU risque d’être irrecevable.
Le recours des tiers obéit aussi à un délai déclenché par l’affichage. L’article R. 600-2 du code de l’urbanisme prévoit que le délai court « à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain ». Les photographies datées du panneau, les constats, les échanges et la date de début d’affichage doivent être conservés. Le bénéficiaire du permis a intérêt à vérifier que le panneau mentionne les informations exigées et reste visible depuis la voie publique.
Lorsque le projet est sur le point d’être vendu ou que les travaux vont commencer, le recours au juge des référés peut être envisagé en complément du recours principal. L’article L. 521-1 du code de justice administrative permet une suspension lorsque l’urgence le justifie et qu’un moyen est propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux sur la légalité. La suspension n’est pas automatique : il faut démontrer le calendrier réel du chantier, le risque de conséquences difficiles à réparer et un moyen suffisamment solide.
Le dossier doit donc être préparé en deux colonnes. La première rassemble les faits et les dates : signature de la promesse, dépôt du permis, demande de pièces, décision, affichage, notification, échanges avec la préfecture, lancement des travaux. La deuxième rattache chaque fait à une règle : décret, article du CCH, règlement du PLU, arrêté de carence ou article du CJA. Cette méthode réduit les erreurs de cible et permet de savoir si le recours doit viser le décret, la notification, le permis ou plusieurs actes liés.
La jurisprudence SRU confirme que le bilan doit reposer sur des éléments vérifiables. Dans l’arrêt CAA Marseille, 4e chambre, 3 octobre 2023, n° 21MA01438, la cour a jugé que « seuls peuvent être pris en compte les logements sociaux effectivement construits à cette même date ». Elle a écarté la prise en compte de simples orientations du PLU, de servitudes ou d’autorisations dont l’exécution complète n’était pas établie pour la période concernée. Pour un opérateur, cette décision invite à documenter la livraison effective ; pour une commune, elle impose de ne pas présenter comme réalisé un projet resté au stade de l’intention.
La même décision précise que, dans le contentieux d’un arrêté de carence et du prélèvement majoré, le juge de plein contentieux examine l’erreur d’appréciation et la proportionnalité de la sanction. La question n’est donc pas seulement de savoir si le nombre annoncé est inférieur à l’objectif. Il faut aussi expliquer la période, les réalisations réelles, les difficultés extérieures, les projets engagés et les outils effectivement mobilisés.
B. Que se passe-t-il si la commune n’atteint pas son objectif ou si le préfet prononce la carence ?
Le classement de Pamiers ou de Biscarrosse ne déclenche pas immédiatement la sanction la plus lourde. Le mécanisme suit la période triennale. L’objectif est d’abord notifié à la commune, puis les logements produits sont recensés et comparés à la cible. Les financements doivent aussi respecter la typologie fixée par le code. Un déficit constaté ouvre ensuite une procédure préfectorale.
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L’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le représentant de l’État informe le maire de son intention d’engager la procédure et « l’invite à présenter ses observations dans un délai au plus de deux mois ». Le maire doit alors répondre sur les opérations livrées, les opérations abandonnées, les obstacles fonciers, les contraintes d’urbanisme, les recours, les refus de financement, les conventions et les décisions prises par la commune ou l’intercommunalité.
Le préfet ne statue pas sur le seul pourcentage. Le même article lui demande de tenir compte de l’importance de l’écart, des difficultés rencontrées par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation. Il peut ensuite, par un arrêté motivé et après les avis prévus, prononcer la carence. L’arrêté peut identifier des secteurs dans lesquels le représentant de l’État devient compétent pour délivrer certaines autorisations d’utilisation ou d’occupation du sol à usage de logements. Il peut également majorer le prélèvement.
Le propriétaire ou le promoteur doit comprendre la conséquence pratique : la carence concerne la commune mais peut modifier l’interlocuteur qui délivre certaines autorisations dans les secteurs visés par l’arrêté. Elle peut aussi rendre plus sensible la question de l’inventaire et de la production sociale dans un projet. Il faut alors obtenir l’arrêté complet, vérifier sa durée, ses secteurs, les catégories de constructions visées et sa date d’entrée en application. Une mention générale sur le site de la préfecture ne suffit pas à connaître le périmètre opposable.
La procédure de carence ne doit pas être confondue avec le prélèvement annuel. L’article L. 302-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit un prélèvement sur les ressources fiscales des communes qui n’atteignent pas le niveau légal, selon les conditions du texte. Il précise toutefois que « toute commune soumise pour la première fois […] est exonérée de ce prélèvement pendant les trois premières années ». Pour Pamiers ou Biscarrosse, il faut donc connaître la date exacte de première soumission, le taux de logements sociaux retenu et les dépenses déductibles avant d’annoncer une somme ou une sanction.
Le prélèvement n’est pas calculé à partir des chiffres 5,5759 et 13,552 de l’annexe. L’article L. 302-7 utilise notamment le potentiel fiscal par habitant, l’écart entre le taux légal et le nombre de logements sociaux, un plafond lié aux dépenses réelles de fonctionnement et un seuil minimal. Les communes peuvent déduire certaines dépenses foncières, travaux et actions d’intermédiation locative, dans les conditions prévues par le texte. Un audit sérieux doit reconstituer le calcul ligne par ligne et vérifier les justificatifs transmis.
Le contrat de mixité sociale peut aussi modifier la trajectoire. L’article L. 302-8-1 du code de la construction et de l’habitation le définit comme un cadre d’engagement de moyens conclu entre la commune, l’État et l’EPCI, pour une durée de trois ans renouvelable. Il peut prévoir une adaptation des objectifs lorsque la commune rencontre des difficultés spécifiques, sans effacer l’obligation de produire des logements ni autoriser n’importe quelle baisse.
La CAA de Versailles, 2e chambre, 29 janvier 2026, n° 24VE00772 rappelle la nécessité de regarder les outils effectivement mobilisés. Dans cette affaire, la cour relève que « la commune n’a pas mobilisé d’autres outils juridiques » à sa disposition, notamment la révision du PLU, le contrat de mixité sociale, l’accord avec l’établissement public foncier et le conventionnement du parc privé. L’arrêt ne signifie pas qu’une commune doit réussir chaque opération. Il montre que les difficultés doivent être prouvées et mises en regard des démarches réellement conduites.
Cette jurisprudence est utile pour Pamiers et Biscarrosse à deux moments. Avant toute carence, une commune doit garder une trace des décisions et partenariats qui expliquent sa trajectoire : acquisitions, cessions foncières, appels à bailleurs, modifications du PLU, conventions, refus motivés, contraintes naturelles et opérations abandonnées. Après la notification d’intention, elle doit transmettre un dossier daté, chiffré et relié à l’objectif triennal. Une affirmation générale sur le manque de terrain ne remplace pas une carte des parcelles mobilisables, les consultations des bailleurs et les pièces financières.
Le propriétaire privé peut être concerné lorsqu’un projet est présenté comme une réponse à l’objectif SRU. Il doit demander qui porte l’obligation, quel logement sera conventionné, à quelle date il sera comptabilisé, quel financement est envisagé et quelle clause contractuelle sécurise cette promesse. Un programme ne doit pas être vendu comme déjà comptabilisé si la livraison, la convention ou l’inventaire restent incertains. L’arrêt CAA Marseille n° 21MA01438 rend cette prudence indispensable.
Si le permis est refusé au motif qu’il ne produirait pas assez de logements sociaux, la décision doit être lue avec le PLU ou le PLUi. Le maire ne peut pas inventer une règle de pourcentage absente du règlement, mais il peut appliquer une règle de mixité sociale régulièrement adoptée et opposable. Le contrôle porte alors sur le zonage, la rédaction de la règle, le seuil du programme, la définition des catégories de logements et le respect de la procédure d’instruction. Une demande de retrait ou un recours doit viser l’erreur précise.
Si le permis est accordé avec une prescription imposant une cession, un transfert ou une modification de programme, le pétitionnaire peut demander la base juridique et la proportionnalité de cette prescription. Si une partie du projet seulement est irrégulière, l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permet au juge, lorsque les conditions sont réunies, de « limite[r] à cette partie la portée de l’annulation ». Le recours n’a donc pas toujours pour objet de faire disparaître l’ensemble du permis ; il peut tendre à une annulation partielle ou à une régularisation.
La personne qui attaque le permis doit également notifier son recours selon les règles applicables. Le bénéficiaire doit, de son côté, surveiller les recours, répondre sans reconnaître une illégalité non vérifiée et conserver les preuves d’affichage et de notification. Une transaction peut parfois sécuriser le calendrier, mais elle ne remplace pas l’analyse de la légalité de la règle SRU ou du permis.
Pour un projet situé à Pamiers, la vérification doit intégrer le PLU communal, les documents de l’intercommunalité compétente, les contraintes éventuelles liées aux risques et la disponibilité foncière réelle. Pour Biscarrosse, la même méthode s’applique, avec une attention particulière à la différence entre les résidences principales, les logements saisonniers et les logements retenus dans l’inventaire SRU. La localisation dans une zone touristique ne permet pas, à elle seule, de conclure qu’un logement sera ou ne sera pas comptabilisé. Il faut partir de la définition légale, de la convention et de la date de mise en service.
Le recours contre l’arrêté de carence est distinct du recours contre un permis. L’article L. 302-9-1 prévoit un recours de pleine juridiction. Les moyens peuvent porter sur la procédure, le respect du contradictoire, l’examen des observations, la prise en compte des difficultés, la réalité du bilan et la proportionnalité de la majoration. Dans son arrêt n° 21MA01438, la CAA Marseille a également indiqué que le juge examine la réalité des logements effectivement construits à la date pertinente. Dans son arrêt n° 24VE00772, la CAA Versailles a ramené une majoration jugée disproportionnée, après avoir apprécié les réalisations et les démarches de la commune.
Les frais ne doivent pas être oubliés. En application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le juge peut mettre à la charge de la partie perdante une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Cette demande doit être chiffrée et justifiée. Elle ne garantit pas le remboursement intégral des honoraires et le juge peut tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
La stratégie la plus sûre tient enfin à la chronologie. Avant la signature, obtenir le PLU ou PLUi et les certificats d’urbanisme utiles. Avant le dépôt, faire valider le programme, les catégories de logements, les pièces et les conditions du bailleur. Au dépôt, conserver la preuve de la complétude et des demandes de pièces. À la décision, calculer immédiatement les délais. Après l’affichage, faire constater le panneau et surveiller les recours. En cas de procédure SRU, ne pas attendre l’arrêté final pour réunir les justificatifs de livraison, de financement et de foncier.
Conclusion
Le décret du 5 août 2026 place Pamiers et Biscarrosse dans la liste des communes qui doivent justifier un effort supplémentaire de production de logements sociaux pour 2026-2028. Les chiffres 5,5759 et 13,552 sont des taux de référence des ratios territoriaux, pas des quotas applicables à chaque immeuble. Le taux légal de la catégorie est de 20 %, puis la commune reçoit un objectif triennal adapté à sa situation et à son ancienneté dans le dispositif.
Pour un projet immobilier, la question décisive est celle de la règle opposable : PLU ou PLUi, secteur de mixité sociale, arrêté de carence, pièce exigible du permis, notification préfectorale ou décision de refus. Une contestation sérieuse doit viser le bon acte, respecter le délai de deux mois et s’appuyer sur des pièces datées. Pour une commune, l’enjeu est de documenter les logements réellement livrés et les outils effectivement mobilisés. Pour un propriétaire ou un promoteur, il est de ne pas accepter une contrainte présentée comme automatique sans vérifier son fondement juridique.
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