La subordination de l’effacement partiel des dettes à la vente du bien immobilier : principe légal, exception du relogement et office du juge

I. Le principe impératif de la subordination de l’effacement à la mobilisation de l’actif immobilier

A. L’interdiction d’un effacement partiel sans aliénation préalable du patrimoine immobilier

Le traitement des situations de surendettement repose sur un équilibre fondamental entre la protection du débiteur personne physique et le respect des droits patrimoniaux des créanciers. Dès lors qu’un débiteur sollicite le bénéfice des mesures de traitement prévues par le code de la consommation, l’ensemble de son patrimoine doit être appréhendé pour déterminer les modalités appropriées de son désendettement.

Aux termes de l’article 2284 du code civil, quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir. Ce principe cardinal du gage général des créanciers trouve une résonance directe dans la procédure de surendettement des particuliers.

Par ailleurs, l’article 2287 du code civil précise expressément que les dispositions relatives aux sûretés ne font pas obstacle à l’application des règles prévues en cas d’ouverture d’une procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers. Cette articulation textuelle confirme que la discipline collective du surendettement s’insère harmonieusement dans les principes généraux du droit des obligations.

Lorsque la commission de surendettement ou le juge des contentieux de la protection examine la situation d’un débiteur propriétaire d’un bien immobilier, la question de l’effacement de tout ou partie du passif est soumise à des conditions légales particulièrement rigoureuses. En effet, l’effacement de dettes constitue une atteinte directe au droit de créance qui ne saurait être ordonnée si le débiteur dispose d’un actif patrimonial réalisable.

L’article L. 733-4 du code de la consommation dispose que le juge peut prévoir l’effacement partiel des créances combiné avec les mesures de rééchelonnement mentionnées à l’article L. 733-1 du code de la consommation. Ce texte permet d’adapter la charge du remboursement aux capacités réelles du débiteur lorsque le passif excède la durée maximale légale des mesures imposées.

Or, l’article L. 733-7 du code de la consommation autorise l’autorité compétente à subordonner ces mesures à l’accomplissement d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. L’article L. 733-13 du code de la consommation confère au juge saisi de la contestation les mêmes prérogatives d’intervention et de décision.

Dans un arrêt de principe majeur rendu le 22 mai 2025, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a solennellement rappelé la portée de cette combinaison normative (Cass. civ. 2, 22 mai 2025, n° 23-10.900). La haute juridiction a jugé qu’il résulte de ces textes que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ».

Cette règle interdit ainsi formellement d’accorder à un débiteur propriétaire d’un bien immobilier une remise de dette sans exiger au préalable la vente de son actif. Le patrimoine immobilier doit être converti en liquidités pour désintéresser les créanciers à proportion de sa valeur vénale avant toute libération du passif résiduel.

Cette solution s’inscrit dans la continuité directe de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation. Dès son arrêt du 9 juin 2022, la deuxième chambre civile avait affirmé que « la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble » (Cass. civ. 2, 9 juin 2022, n° 19-26.230).

À cet égard, la Cour de cassation avait précisé dans cette même décision qu’une telle injonction s’opère « sans méconnaître l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » (Cass. civ. 2, 9 juin 2022, n° 19-26.230). La subordination de l’apurement à la vente immobilière respecte pleinement le droit de propriété en assurant un juste équilibre entre les intérêts en présence.

Cette analyse est confortée par la décision du Conseil constitutionnel du 17 novembre 2016 qui a déclaré conformes à la Constitution les prérogatives conférées à la commission et au juge du surendettement (Cons. const., 17 novembre 2016, n° 2016-739 DC). Les sages ont estimé que le législateur a poursuivi un motif d’intérêt général sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété des créanciers et des débiteurs.

En conséquence, le débiteur propriétaire ne peut prétendre conserver son patrimoine immobilier tout en bénéficiant de remises de dettes substantielles. La mobilisation de l’actif immobilier constitue la contrepartie obligatoire de l’intervention protectrice du droit du surendettement.

Dès lors, les créanciers disposant d’un droit de gage sur les biens du débiteur sont légitimes à contester toute mesure qui accorderait un effacement injustifié. La liquidation du bien immobilier constitue le préalable indispensable à l’apurement équitable du passif.

B. La vente amiable comme modalité privilégiée d’apurement et de désintéressement des créanciers

Afin d’éviter les aléas et les coûts souvent préjudiciables d’une adjudication judiciaire, la législation et la pratique judiciaire privilégient très largement le recours à une cession volontaire de l’immeuble. La vente amiable permet d’optimiser le prix de cession dans des conditions conformes aux réalités du marché immobilier local.

L’article L. 733-4, 1°, du code de la consommation prévoit expressément l’aménagement du passif restant dû après une cession volontaire. Ce texte s’applique à la « vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement ».

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière a été engagée par un créancier poursuivant, l’ouverture de la procédure de surendettement modifie profondément le déroulement des poursuites. Aux termes de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur.

La Cour de cassation a souligné que cette suspension légale prive le créancier de la possibilité de poursuivre ses actes de contrainte pendant la phase de traitement du dossier (Cass. civ. 2, 8 février 2024, n° 22-14.528). La haute juridiction a rappelé que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ».

Il en résulte que le créancier titulaire d’un titre exécutoire notarié est empêché d’agir et que le cours de la prescription est temporairement suspendu en application des articles 2230 et 2234 du code civil. Cette suspension protège le débiteur tout en préservant les droits procéduraux des créanciers inscrits sur le bien immobilier.

Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé que cette recevabilité suspend également le délai de forclusion biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation (Cass. civ. 2, 23 octobre 2025, n° 23-12.623). La Cour a jugé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ».

Dans l’hypothèse où le juge de l’exécution a déjà fixé la vente forcée du bien par un jugement d’orientation, l’article L. 722-4 du code de la consommation impose une articulation stricte entre les deux juridictions. La deuxième chambre civile a précisé les conditions de ce report d’adjudication (Cass. civ. 2, 5 septembre 2019, n° 18-15.547).

À cet égard, la Cour de cassation a jugé que « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Cass. civ. 2, 5 septembre 2019, n° 18-15.547).

Lorsque la vente amiable est ordonnée ou recommandée dans le cadre d’un plan conventionnel de redressement, le débiteur bénéficie généralement d’un moratoire ou d’un rééchelonnement provisoire pour lui permettre d’accomplir les diligences nécessaires à la signature de l’acte authentique chez le notaire. L’assistance d’un avocat en contentieux de la vente immobilière permet d’encadrer cette transaction complexe et de garantir la conformité des démarches avec les exigences de la commission.

Dès lors, le respect scrupuleux des engagements souscrits dans le plan constitue une condition impérative pour le débiteur. En cas d’inexécution ou de refus fautif de procéder à la vente, le plan devient caduc, autorisant les créanciers à reprendre immédiatement leurs poursuites individuelles.

La deuxième chambre civile a confirmé que « lorsque par l’effet d’une inexécution, le plan devient de plein droit caduc en application d’une clause de caducité, le créancier recouvre son droit de poursuite individuel à la suite d’une mise en demeure infructueuse, fut-elle délivrée au débiteur après le terme du plan » (Cass. civ. 2, 13 avril 2023, n° 21-18.121). La rigueur de ce régime incite les parties à exécuter loyalement les mesures arrêtées.

En conséquence, la vente amiable se présente comme un équilibre constructif qui sauvegarde au mieux la valeur du patrimoine tout en organisant le désintéressement ordonné des créanciers.

II. Les dérogations protectrices de la résidence principale et le contrôle approfondi de l’office du juge

A. L’exception déterminante tirée de l’impossibilité manifeste de faire face au coût du relogement

Si la vente des actifs immobiliers constitue le principe directeur du redressement, le législateur et le juge ont aménagé une dérogation substantielle destinée à préserver le logement familial. La protection de la résidence principale du débiteur répond à un impératif humain et social évident lorsque la perte du domicile plongerait le foyer dans une précarité accrue.

L’article L. 733-3 du code de la consommation dispose à ce titre que la durée totale des mesures de traitement peut excéder le plafond habituel de sept ans lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat de la résidence principale afin d’en éviter la cession. Ce mécanisme d’étalement prolongé vise à permettre la conservation du toit familial lorsque les revenus du ménage autorisent un apurement progressif.

Dans l’arrêt fondamental du 22 mai 2025, la deuxième chambre civile a consacré formellement une exception majeure au principe de la vente préalable du bien immobilier (Cass. civ. 2, 22 mai 2025, n° 23-10.900). La Cour a posé avec une clarté remarquable les critères d’application de cette dispense légale.

À cet égard, la Cour de cassation a énoncé que « par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation » (Cass. civ. 2, 22 mai 2025, n° 23-10.900).

Cette décision pose une double exigence probatoire et juridique. D’une part, le débiteur doit démontrer par des éléments objectifs que le coût d’un loyer de remplacement excéderait sa capacité financière ou aggraverait sa situation budgétaire au point de rendre son relogement impossible.

D’autre part, la situation financière globale ne doit pas être irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 724-1 du code de la consommation. Lorsque la situation du débiteur est irrémédiablement compromise, la commission ou le juge doit orienter le dossier vers un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire.

Dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire régi par l’article L. 741-2 du code de la consommation, l’effacement concerne l’intégralité du passif sans nécessiter la vente d’actifs inexistants ou dépourvus de valeur marchande. La Cour de cassation a confirmé l’efficacité immédiate de cette mesure libératoire (Cass. civ. 2, 26 mars 2026, n° 23-18.726).

La haute juridiction a ainsi jugé qu’« à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » (Cass. civ. 2, 26 mars 2026, n° 23-18.726).

Ce principe d’extinction du passif à la date de la décision de la commission avait déjà été dégagé avec force par l’arrêt du 23 novembre 2023 (Cass. civ. 2, 23 novembre 2023, n° 22-11.535). La Cour a rappelé que l’effacement opère de plein droit à l’égard de l’ensemble des dettes antérieures, purgeant la situation financière du débiteur.

Or, certaines dettes demeurent légalement exclues de tout effacement en vertu de l’article L. 711-4 du code de la consommation. La deuxième chambre civile a précisé le régime des dettes frauduleuses envers les organismes de sécurité sociale (Cass. civ. 2, 12 décembre 2024, n° 22-20.051).

La Cour a jugé que « le caractère frauduleux des dettes envers les organismes de protection sociale s’apprécie au jour où le juge statue et sur le fondement d’une décision de justice ou d’une sanction, notifiée et non contestée, prononcée par un organisme de sécurité sociale » (Cass. civ. 2, 12 décembre 2024, n° 22-20.051). Cette rigueur garantit la moralisation du dispositif.

En conséquence, l’exception du coût du relogement constitue un instrument juridique précis qui exige une démonstration chiffrée des ressources, des charges et de l’état du marché locatif environnant.

Dès lors, le débiteur qui entend conserver sa résidence principale doit produire une analyse financière comparative rigoureuse démontrant que le maintien dans les lieux s’avère plus économique que la mise en location d’un nouveau logement.

B. L’individualisation des mesures et l’obligation légale de prise en compte du comportement du prêteur

L’office du juge des contentieux de la protection ne se limite pas à un simple constat comptable du passif et des actifs du débiteur. Le magistrat dispose d’un pouvoir d’appréciation approfondi lui permettant d’adapter sur mesure les modalités d’apurement tout en sanctionnant les éventuels manquements des établissements prêteurs.

Aux termes de l’article 2285 du code civil, les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence. Or, ce principe de répartition proportionnelle s’efface devant les nécessités propres du traitement du surendettement.

Dans un arrêt du 4 juillet 2024, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a solennellement affirmé l’autonomie du juge du surendettement (Cass. civ. 2, 4 juillet 2024, n° 23-17.625). La Cour a jugé que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ».

Cette liberté d’individualisation permet au juge de moduler l’effort demandé à chaque créancier en fonction de la nature des dettes et de l’intérêt supérieur du redressement familial. Le juge peut ainsi prévoir des rééchelonnements différenciés ou des effacements ciblés sur certaines créances non prioritaires.

Par ailleurs, le juge est tenu de contrôler le comportement des organismes de crédit lors de l’octroi des concours financiers. L’article L. 733-5 du code de la consommation impose une obligation légale d’instruction particulièrement stricte.

Ce texte dispose en effet que la commission et le juge prennent en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur et peuvent également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels. Cette disposition constitue un puissant levier d’équité contractuelle.

Dans son arrêt du 22 mai 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé de prendre en considération la responsabilité des banques prêteuses (Cass. civ. 2, 22 mai 2025, n° 23-10.900). Les juges du fond avaient estimé à tort que les mesures de surendettement ne pouvaient servir à sanctionner les fautes commises par les établissements de crédit.

La haute juridiction a cassé cette décision en rappelant que le juge avait l’obligation d’examiner « la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur » et de « vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels » (Cass. civ. 2, 22 mai 2025, n° 23-10.900). Le juge doit donc intégrer ces éléments pour calibrer l’effort imposé à chaque prêteur.

Cette appréciation globale du passif s’étend désormais aux dettes professionnelles et personnelles sans distinction. En application de l’article L. 711-1 du code de la consommation issu de la loi du 14 février 2022, la Cour de cassation a réaffirmé que l’état de surendettement s’apprécie sur l’ensemble des engagements (Cass. civ. 2, 2 juillet 2026, n° 23-21.550 ; Cass. civ. 2, 11 septembre 2025, n° 24-13.323).

À cet égard, la Cour de cassation a jugé qu’« il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes » (Cass. civ. 2, 2 juillet 2026, n° 23-21.550).

Enfin, le contrôle du juge s’exerce de manière strictement individualisée lorsque la demande émane de conjoints ou de coobligés. La deuxième chambre civile a rappelé que « le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement » (Cass. civ. 2, 21 mai 2026, n° 23-20.970). Les compétences pointues d’un cabinet d’avocats en droit immobilier permettent de structurer cette défense sur mesure devant la juridiction saisie.

Dès lors, l’office du juge garantit un examen minutieux des équilibres contractuels, permettant de protéger les débiteurs de bonne foi tout en sanctionnant les pratiques de crédit abusives.

En conséquence, la procédure de traitement du surendettement s’affirme comme un mécanisme hautement personnalisé conciliant l’apurement de la dette et la justice contractuelle.

Conclusion

La conciliation entre la propriété immobilière et le traitement du surendettement des particuliers constitue l’une des problématiques les plus délicates du contentieux contemporain. Si la jurisprudence affirme fermement que l’effacement partiel des dettes demeure subordonné à la vente préalable du patrimoine immobilier du débiteur, elle préserve de manière mesurée la résidence principale en présence d’une impossibilité manifeste de relogement.

Le contrôle approfondi de l’office du juge des contentieux de la protection, combiné à la prise en compte impérative du comportement des établissements prêteurs, offre aux personnes en difficulté un cadre protecteur et individualisé pour surmonter durablement leur endettement.