Une vente à réméré peut donner quelques mois d’oxygène à une personne qui doit régler des dettes, mais elle crée aussi un calendrier très strict. Le propriétaire vend son logement, reçoit un prix, puis conserve une faculté de rachat pendant le délai prévu par l’acte. Lorsque les difficultés persistent et qu’un dossier de surendettement est ensuite déposé auprès de la Banque de France, deux questions se croisent : que doit déclarer le débiteur à la commission et la recevabilité du dossier permet-elle de conserver le droit de racheter le bien ?

La réponse ne tient pas au seul mot « réméré ». La commission doit connaître la vente, le prix réellement reçu, l’emploi des fonds, le coût du rachat, la date limite d’exercice et les conditions d’occupation du logement. La recevabilité suspend certaines procédures d’exécution, mais elle ne transforme pas automatiquement une vente en crédit, ne rétablit pas la propriété du vendeur et ne proroge pas, par elle-même, le terme de la faculté de rachat. La situation doit donc être analysée à partir de l’acte notarié et des dates exactes.

Le présent article distingue la qualification civile de la vente à réméré, l’examen du dossier de surendettement, les mesures imposées et les recours devant le juge des contentieux de la protection. Il précise aussi la différence entre une vente amiable ou forcée du logement dans le cadre du code de la consommation et le rachat contractuel d’un bien déjà vendu. Cette distinction permet d’éviter deux erreurs opposées : croire que le dossier de surendettement rend le rachat automatique ou renoncer sans examiner les clauses, les paiements et les recours encore ouverts.

I. Dossier de surendettement et vente à réméré : ce que la commission examine avant la recevabilité

A. La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, pas un nouveau crédit

La première étape consiste à lire l’acte dans son ensemble. L’article 1659 du code civil définit la faculté de rachat comme « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue ». Le texte ajoute que cette reprise suppose la restitution du prix principal et le remboursement des sommes prévues à l’article 1673. Le texte officiel peut être consulté dans l’article 1659 du code civil.

Cette règle a une conséquence pratique immédiate : le vendeur n’est pas simplement un emprunteur qui aurait donné son logement en garantie. Dans la vente à réméré, l’acquéreur reçoit en principe la propriété du bien, tandis que le vendeur conserve une faculté personnelle et temporaire de le reprendre selon les modalités de l’acte. Le vendeur peut souvent rester dans les lieux en contrepartie d’une indemnité d’occupation ou d’un loyer, mais cette occupation ne signifie pas que la propriété serait restée inchangée. L’analyse du contrat doit donc séparer la propriété, le droit de rachat, l’occupation et les sommes versées.

Le terme « réméré » est parfois utilisé dans des montages présentés comme une solution de trésorerie. Cela ne suffit pas pour répondre à la question de la qualification. Il faut vérifier la date de la vente, l’identité de l’acquéreur, le prix, la valeur du logement, la clause de rachat, les frais, les conditions financières de l’occupation et les obligations de chacun. Une différence importante entre le prix reçu et la somme exigée pour reprendre le bien peut s’expliquer par les coûts de l’opération, l’immobilisation des fonds ou la rémunération convenue ; elle peut aussi nourrir une contestation selon les circonstances. Aucun de ces points ne doit être déduit d’une publicité ou d’un échange téléphonique.

Le régime du rachat comporte surtout un délai. L’article 1660 du code civil prévoit que « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années ». L’article 1661 ajoute que « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge ». Enfin, l’article 1662 dispose que « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable ». Ces trois articles sont accessibles dans la section du code civil consacrée à la faculté de rachat, ainsi que dans les versions individuelles des articles 1660, 1661 et 1662.

Le délai ne doit pas être confondu avec le temps nécessaire à l’instruction d’un dossier de surendettement. Si l’acte prévoit une échéance au 30 novembre, la personne doit savoir comment exercer le rachat avant cette date : notification, intervention notariale, paiement ou consignation du prix, remboursement des frais, mainlevée des sûretés et remise des pièces. Une lettre envoyée après l’échéance, un dossier déposé à la Banque de France ou une demande de délai adressée au juge du surendettement ne remplace pas nécessairement l’exercice du rachat prévu au contrat.

Le montant à réunir ne se réduit pas toujours au prix encaissé lors de la vente. L’article 1673 du code civil indique que le vendeur qui exerce le pacte doit rembourser « non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente ». Le texte vise également certaines réparations et l’augmentation de valeur du fonds. Le contenu exact de l’acte, les factures et le décompte du notaire permettent de déterminer le montant utile. Une personne qui saisit la commission avec une estimation trop basse risque de présenter une capacité de rachat irréaliste ; une estimation trop haute peut au contraire masquer une contestation du décompte.

La vente à réméré peut donc se trouver dans plusieurs situations distinctes :

• la faculté de rachat est encore ouverte et le vendeur peut réunir le prix dans le délai prévu ;
• le vendeur dispose d’un projet de financement ou de revente, mais le calendrier est incertain ;
• la date limite approche et aucun accord écrit n’a été obtenu ;
• le délai est expiré et le vendeur envisage de contester la validité, la qualification ou l’exécution de la vente ;
• la vente a été conclue après le début des difficultés, mais les fonds ont été utilisés sans apurer le passif annoncé ;
• le bien est occupé, mais l’indemnité d’occupation ou le loyer crée une nouvelle charge qui empêche la régularisation.

Le traitement n’est pas le même dans chacune de ces hypothèses. La commission n’a pas à décider, dans le cadre de la seule recevabilité, si le vendeur doit gagner ou perdre un procès civil relatif au réméré. Elle doit disposer d’un exposé sincère et complet afin de calculer le passif, les ressources, les charges et les actifs ou droits patrimoniaux pertinents. Une procédure de surendettement peut accompagner un litige civil ; elle ne tranche pas automatiquement ce litige.

Le vendeur doit enfin éviter une présentation artificielle de l’opération. Si le prix de vente a servi à payer certains créanciers, les paiements doivent être identifiés. Si les dettes ont été remboursées seulement en partie, les soldes doivent figurer dans le passif. Si l’acte a été signé sous la pression d’une saisie, d’une inscription ou d’une demande de remboursement, les courriers et actes d’exécution sont utiles. Si un professionnel a présenté l’opération comme un simple prêt, cette présentation peut être produite, mais elle ne dispense pas d’examiner l’acte authentique.

B. Déclarer le contrat, le prix, le délai de rachat et l’usage des fonds

La recevabilité est appréciée à partir de la situation réelle du débiteur. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le dispositif aux personnes physiques de bonne foi et définit le surendettement par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir. La formule légale est claire : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Le texte complet figure sur Légifrance, à l’article L. 711-1 du code de la consommation.

La bonne foi ne signifie pas qu’une personne endettée doit avoir pris les décisions parfaites. Une vente à réméré conclue avant le dépôt ne rend pas, à elle seule, le dossier irrecevable. La commission recherche notamment si le débiteur décrit l’opération, les dettes, les ressources et le patrimoine sans dissimulation. Une opération mal négociée, un prix inférieur à la valeur du marché ou un projet de rachat qui n’a pas abouti peuvent être expliqués. En revanche, le fait de taire la vente, de cacher le prix reçu, de dissimuler le droit de rachat ou de produire un relevé incomplet peut conduire à une appréciation défavorable de la bonne foi.

La deuxième chambre civile a encore rappelé cette logique dans un arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550. La Cour a énoncé que le bénéfice du dispositif concerne l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles, « sans distinction selon la part respective de ces dettes ». La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation. Cette décision ne porte pas sur une vente à réméré ; elle rappelle toutefois que l’analyse doit rester globale. Pour une personne physique, l’existence d’un élément professionnel ou d’un engagement personnel ne justifie pas de tronquer la présentation du dossier. Les procédures collectives propres à une entreprise ne se confondent pas avec ce traitement des dettes personnelles.

Le dossier doit rendre lisible la chronologie. Une commission doit pouvoir comprendre ce qui s’est passé entre le premier impayé, la signature de l’acte, le versement du prix, l’utilisation des fonds, la conclusion éventuelle d’un contrat d’occupation, l’expiration des premiers délais et le dépôt de la demande. Une chronologie courte, datée et accompagnée des justificatifs est plus utile qu’une succession de courriers non classés. Elle doit signaler les événements qui peuvent encore changer la situation : rendez-vous chez le notaire, proposition d’un acquéreur, échéance de rachat, offre de financement, assignation ou demande de paiement.

Les pièces suivantes doivent être réunies lorsque la vente à réméré est liée au dossier :

• l’acte authentique de vente et ses annexes, avec la clause de faculté de rachat ;
• la preuve de la publication de l’acte et les références du notaire ;
• le décompte du prix versé, des frais, des commissions, des dettes remboursées et du solde réellement disponible ;
• les relevés bancaires montrant la réception et l’emploi du prix ;
• la date limite d’exercice du rachat et la procédure prévue pour la notifier ;
• le montant demandé pour le rachat, les frais additionnels et les conditions d’accès au financement ;
• le bail, la convention d’occupation ou les appels d’indemnité d’occupation ;
• les estimations récentes du bien et, lorsque cela est pertinent, une estimation du coût d’un relogement ;
• les courriers de l’acquéreur, du notaire, des créanciers et des professionnels ayant proposé l’opération ;
• le tableau de toutes les dettes, y compris les créances contestées ou celles qui sont nées après la vente.

Il est préférable de distinguer dans un tableau quatre montants : le prix initial reçu, les sommes effectivement consacrées aux dettes, le coût contractuel du rachat et les charges nécessaires pour rester dans les lieux. Cette présentation fait ressortir le besoin réel. Elle permet aussi de montrer que l’indemnité d’occupation ne doit pas être présentée comme une mensualité de crédit si l’acte ne la qualifie pas ainsi. La commission pourra alors apprécier séparément une charge de logement, une dette éventuelle et une faculté patrimoniale.

L’article L. 724-1 du code de la consommation impose de regarder si « les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent ». Lorsque la personne est encore propriétaire d’un immeuble, sa valeur, les inscriptions, le capital restant dû et les coûts d’une vente doivent être expliqués. Lorsque la vente à réméré a déjà transféré la propriété, le logement ne doit pas être déclaré comme si le vendeur en était encore pleinement propriétaire. En revanche, la faculté de rachat, les droits issus de l’acte, les sommes nécessaires pour la reprise et les obligations d’occupation doivent être exposés. La qualification économique d’un droit de rachat dépend de l’acte et de la situation ; il n’est pas prudent de lui attribuer une valeur nulle ou certaine sans justificatif.

Le même article distingue le traitement ordinaire de la situation irrémédiablement compromise. Si l’actif réalisable permet des mesures, la commission peut organiser un plan ou des mesures imposées. Si aucune mesure ne peut être mise en œuvre et que les conditions sont réunies, elle peut orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation ou saisir le juge pour une liquidation judiciaire. Le texte prévoit, pour l’absence de liquidation, des biens meublants nécessaires à la vie courante, des biens professionnels indispensables, ou un actif dépourvu de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés. Il est accessible sur l’article L. 724-1 du code de la consommation.

Un vendeur qui conserve une faculté de rachat ne doit donc pas demander un rétablissement personnel sans liquidation en partant de l’idée que le bien a disparu du dossier. Il faut expliquer ce qui a été vendu, ce qui peut encore être repris, le délai et le coût. La commission et, le cas échéant, le juge apprécieront si le droit restant possède une portée patrimoniale, si le bien est déjà sorti du patrimoine et si les autres ressources sont compatibles avec la procédure. Cette transparence protège aussi le débiteur contre une décision fondée sur une situation incomplète.

Si la vente est envisagée après le dépôt du dossier ou pendant son instruction, une prudence accrue s’impose. Il ne faut pas signer un nouvel acte, déplacer le prix, souscrire une nouvelle dette ou modifier l’occupation sans mesurer les conséquences sur la procédure. Une demande écrite à la commission doit présenter le projet, sa valeur, les frais, le créancier payé, le reliquat et la solution de logement. Selon l’acte et le stade de la procédure, un accord de la commission, une décision du juge ou l’intervention du notaire peut être nécessaire. Une réponse téléphonique non documentée ne suffit pas à sécuriser une opération patrimoniale.

La commission peut demander des observations complémentaires. Il faut y répondre avec des copies lisibles et un tableau mis à jour. Une contestation du prix de rachat ou de la valeur du logement doit être étayée par des éléments objectifs : avis de valeur, décompte notarial, justificatifs de travaux, offres écrites, état hypothécaire, relevés et calculs. L’objectif n’est pas de présenter le meilleur scénario, mais le scénario vérifiable à la date de la décision.

II. Après la recevabilité, peut-on racheter le logement et empêcher la vente à réméré ?

A. La recevabilité suspend certaines saisies, mais ne prolonge pas le délai de rachat

La décision de recevabilité produit des effets importants, mais son champ doit être respecté. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Le texte vise les procédures d’exécution contre les biens du débiteur et certaines cessions de rémunération. Il ne dit pas que toutes les obligations contractuelles sont suspendues, ni qu’un terme civil est automatiquement reporté. Le texte est consultable sur Légifrance, à l’article L. 722-2.

Dans une vente à réméré déjà signée, le bien a précisément fait l’objet d’une vente. L’acquéreur est en principe propriétaire sous réserve de l’exercice valable de la faculté de rachat. Le vendeur peut disposer d’un droit contractuel à exercer, d’une occupation à poursuivre ou d’une action à engager, mais il ne faut pas présenter le logement comme un bien encore saisi par un créancier du vendeur. La recevabilité peut empêcher certaines voies d’exécution dirigées contre les biens qui appartiennent au débiteur ; elle ne recrée pas la propriété et ne modifie pas, par une simple notification, la date de l’acte de vente ou le terme du pacte de rachat.

Cette distinction est souvent perdue lorsqu’un courrier mentionne une « suspension de saisie ». Une saisie immobilière engagée par une banque n’est pas la même opération qu’une vente amiable avec faculté de rachat conclue devant notaire. Dans le premier cas, un créancier cherche à faire vendre un immeuble du débiteur dans une procédure d’exécution. Dans le second, la vente a été conclue et le débat porte sur le droit de reprendre le bien, le paiement du prix de rachat, l’occupation, une éventuelle prolongation ou la validité de la convention.

Le code de la consommation contient une règle spéciale pour la saisie immobilière. L’article L. 722-4 prévoit qu’en cas de vente forcée déjà ordonnée, « le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière ». La demande doit être présentée par la commission et reposer sur des causes graves et dûment justifiées. Cette règle figure sur l’article L. 722-4 du code de la consommation. Elle ne constitue pas un mécanisme général de prolongation d’une faculté de rachat privée.

La deuxième chambre civile l’a précisé dans son arrêt du 5 septembre 2019, pourvoi n° 18-15.547. La recevabilité était intervenue après un jugement d’orientation ayant ordonné la vente forcée ; la Cour a jugé que le report ne pouvait résulter que d’une décision du juge de la saisie immobilière saisi par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. L’arrêt publié au Bulletin est disponible sur Légifrance. Sa portée doit être conservée : il concerne une vente forcée dans une saisie immobilière, non la date limite d’un réméré.

Dans un arrêt du 7 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.908, la deuxième chambre civile a également rappelé, dans le contexte de la vente forcée antérieure à la recevabilité, que « seule la commission de surendettement pouvait saisir le juge de la saisie immobilière » d’une demande de report pour causes graves et dûment justifiées. La décision, rendue dans le régime particulier applicable en Alsace-Moselle, peut être lue sur la base officielle de Légifrance. Elle montre surtout qu’une demande adressée par le débiteur au mauvais juge ou sous la mauvaise forme peut être déclarée irrecevable.

Une autre décision de la deuxième chambre civile, du 1er juin 2017, pourvoi n° 15-25.519, concernait le délai de forclusion d’une action en paiement relative à un crédit et l’ancien état du code de la consommation. La Cour a retenu que le dépôt d’une demande « n’a pas pour effet d’interrompre le délai de forclusion ». Cet arrêt publié au Bulletin est accessible sur Légifrance. Il ne règle pas le réméré, mais il justifie une précaution générale : le dépôt d’un dossier ne doit jamais être considéré comme un bouton qui arrête tous les délais civils, contractuels ou procéduraux. Chaque délai doit être identifié dans son propre texte ou dans l’acte concerné.

Si la date de rachat approche, les démarches utiles sont concrètes :

1. relire l’acte et relever la date de départ, la date d’échéance, la forme de la notification et les sommes à payer ;
2. demander au notaire un décompte écrit du prix de reprise, des frais, des travaux et des sommes liées à l’occupation ;
3. faire établir une situation actualisée du passif et vérifier les créanciers déjà payés grâce au prix de vente ;
4. informer immédiatement la commission de la date limite et de la solution envisagée ;
5. si le rachat est possible, formaliser l’exercice selon l’acte et sécuriser la disponibilité des fonds avant l’échéance ;
6. si un délai supplémentaire est négocié, obtenir un accord écrit signé avant l’expiration du terme, avec l’intervention notariale lorsque cela est nécessaire ;
7. si le contrat est contesté, réunir les éléments sur le prix, les promesses faites, la valeur du bien, les paiements et les conditions de consentement ;
8. si une mesure de la commission est contestée, respecter le délai et la voie indiqués dans la notification, sans attendre l’expiration du délai de rachat.

Une négociation peut aboutir à une prorogation contractuelle, mais elle ne doit pas être supposée. L’article 1661 du code civil indique que le terme fixé ne peut être prolongé par le juge. Une promesse de l’acquéreur, un échange de messages ou une demande en cours auprès de la Banque de France ne donne pas automatiquement un droit nouveau. Le notaire doit vérifier la forme de l’accord et ses conséquences sur la publicité foncière, l’occupation, les inscriptions et les tiers.

Il faut aussi distinguer l’exercice du rachat d’une action en requalification ou en nullité. Si les éléments montrent que l’opération ne correspond pas à la vente annoncée, que le prix est manifestement dérisoire, que les obligations économiques ont transformé le montage en prêt ou que le consentement a été vicié, une action civile peut être étudiée. Le simple dépôt d’un dossier de surendettement ne permet pas au juge du surendettement de prononcer automatiquement cette requalification. Une telle action nécessite l’acte, les preuves des échanges, les flux financiers, les évaluations du bien et une analyse de la compétence de la juridiction saisie.

Les mesures imposées obéissent à leur propre cadre. L’article L. 733-1 autorise notamment la commission à rééchelonner les dettes et, sous certaines conditions, à suspendre l’exigibilité de créances autres qu’alimentaires. Il prévoit que la commission intervient après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations. Le texte officiel est disponible sur l’article L. 733-1 du code de la consommation. Une mesure de rééchelonnement des dettes personnelles n’a toutefois pas pour objet de transformer le prix du rachat en mensualité si le contrat ne l’organise pas ainsi.

L’article L. 733-4 prévoit des mesures spéciales liées à la vente forcée ou amiable du logement principal lorsque l’inscription bénéficie à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à l’acquisition. Il autorise aussi, dans le cadre légal, un effacement partiel combiné aux mesures de rééchelonnement. Le texte précise que « La même mesure est applicable en cas de vente amiable » lorsque les conditions qu’il énonce sont réunies. L’article est consultable sur Légifrance.

Cette précision limite les attentes dans un dossier de réméré. Un acquéreur à réméré n’est pas automatiquement un établissement de crédit ou une société de financement ayant fourni les fonds d’acquisition du logement. Une vente amiable déjà réalisée avec un investisseur ne devient donc pas, par le seul dépôt du dossier, la vente amiable organisée par l’article L. 733-4. La commission peut analyser les dettes et les charges, mais elle ne peut pas être présentée comme le notaire de l’opération ni comme l’autorité qui prolongerait unilatéralement le pacte.

L’article L. 733-7 donne toutefois à la commission un outil utile lorsque les mesures doivent être garanties. Il permet que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à des actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Le texte parle d’« actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ». Il figure dans la section officielle des mesures imposées. Dans le dossier concret, cela peut rendre nécessaire la présentation d’un projet de vente, d’un versement, d’une garantie ou d’une démarche notariale, mais le contenu exact dépend de la mesure et des observations des parties.

B. Contester la mesure, négocier le rachat ou saisir le juge avec les bonnes pièces

Une décision de recevabilité favorable ne clôt pas le dossier. Après l’état détaillé des dettes, l’orientation et l’élaboration des mesures, le débiteur peut recevoir un plan conventionnel, des mesures imposées ou une proposition de rétablissement personnel. Chaque notification doit être conservée avec son enveloppe, son accusé de réception ou la preuve de mise à disposition, car le point de départ du recours dépend de la notification et du texte applicable.

L’article L. 733-10 du code de la consommation dispose qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans le délai prévu par les textes, les mesures imposées en application des articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7. La règle est reproduite dans l’article L. 733-10 sur Légifrance. Le recours doit identifier la mesure critiquée et expliquer ce qui doit être corrigé : capacité de remboursement, valeur retenue, dette omise, charge de logement, condition de vente ou calendrier.

Le juge dispose d’un pouvoir de reprise des mesures. L’article L. 733-13 prévoit que « Le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ». Il peut également, dans les conditions prévues, prononcer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Le texte est disponible sur Légifrance, à l’article L. 733-13. Une contestation utile doit donc fournir au juge un dossier complet et une solution précise, plutôt qu’une simple demande de suspension générale.

La question de la vente du logement doit être traitée avec précision. Dans deux arrêts publiés au Bulletin le 22 mai 2025, pourvois n° 23-10.900 et n° 23-12.659, la deuxième chambre civile a encadré l’effacement partiel lorsque le débiteur est encore propriétaire d’un bien immobilier. Dans le premier arrêt, la Cour indique que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances » sans respecter la règle de vente préalable, sous l’exception liée à la résidence principale et au coût manifeste du relogement. L’arrêt n° 23-10.900 est accessible sur Légifrance ; l’arrêt n° 23-12.659 figure également sur la base officielle.

Ces arrêts ne signifient pas que toute personne ayant vendu son logement à réméré doit automatiquement obtenir un effacement ou perdre sa possibilité de rachat. Ils imposent une méthode. Le juge doit savoir si le débiteur est encore propriétaire, si la vente a été réalisée, si un droit de reprise subsiste, si l’opération a dégagé une somme, si un coût de relogement existe et si la demande porte sur les dettes ou sur la propriété du bien. Le dossier doit éviter de présenter une vente à réméré comme une simple saisie évitée ou comme un logement demeuré dans le patrimoine sans changement.

La différence est aussi essentielle pour le rétablissement personnel. L’article L. 741-1 prévoit que, lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que les biens visés par l’article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Le texte officiel est disponible sur l’article L. 741-1 du code de la consommation. La présence d’un droit de rachat, d’un bien encore détenu ou d’un actif réalisable doit être décrite avant de conclure qu’aucune liquidation n’est envisageable.

Lorsque le rétablissement personnel sans liquidation est imposé et n’est pas contesté, l’article L. 741-2 prévoit l’effacement des dettes arrêtées à la date de la décision de la commission, sous réserve des exceptions légales. L’article peut être vérifié sur Légifrance. L’effacement d’un passif ne vaut pas annulation automatique d’une vente immobilière. Il ne transforme pas l’acquéreur en créancier effacé si celui-ci est propriétaire du bien ; il ne prolonge pas non plus un délai de rachat expiré. La nature de chaque somme doit être déterminée.

La deuxième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535. Dans cette affaire, la Cour a censuré une décision qui avait fixé l’effacement au passif existant au jour de l’admission du dossier alors que « l’effacement des dettes concernait le passif existant au jour de la décision de la commission ». La décision publiée au Bulletin est consultable sur Légifrance. Cette date est importante pour les créances, mais elle ne donne pas un effet rétroactif à l’effacement sur la propriété d’un tiers ou sur la clause de rachat d’un acte de vente.

Si un créancier ou une partie conteste le rétablissement personnel sans liquidation, l’article L. 741-4 permet de saisir le juge des contentieux de la protection dans le délai réglementaire. Le texte prévoit qu’« Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection » le rétablissement imposé par la commission. La règle peut être lue sur l’article L. 741-4 du code de la consommation. Le débiteur qui veut démontrer qu’un bien n’est plus dans son patrimoine, qu’un droit de rachat est limité ou qu’un coût de relogement rend une solution irréaliste doit fournir l’acte et les documents comptables, pas seulement une explication orale.

Les pièces utiles devant le juge peuvent être regroupées en cinq ensembles :

• le dossier de procédure : demande, décision de recevabilité, état des dettes, orientation, proposition et notification ;
• le dossier immobilier : titre antérieur, acte de vente à réméré, publication, état hypothécaire, valeur du bien et conditions d’occupation ;
• le dossier financier : prix reçu, frais, paiements aux créanciers, relevés, passif restant et coût détaillé du rachat ;
• le dossier de calendrier : échéance, lettres recommandées, rendez-vous notariaux, demandes d’extension, offres de financement et réponses de l’acquéreur ;
• le dossier de contestation : avis de valeur, preuves des promesses, échanges, anomalies du décompte, contraintes personnelles et proposition concrète de mesure.

Une contestation peut viser la capacité de remboursement retenue. Par exemple, la commission a pu comptabiliser une indemnité d’occupation sans intégrer une charge nécessaire, retenir un revenu exceptionnel comme permanent, ou ne pas tenir compte du coût réel du rachat. Elle peut aussi avoir considéré que le débiteur possède toujours un bien alors que l’acte a transféré la propriété, ou inversement ne pas avoir examiné la valeur d’un droit de rachat encore ouvert. Le juge doit recevoir les chiffres sur une période comparable et les justificatifs de chaque poste.

Une contestation peut encore viser une condition de vente. Si la commission subordonne un rééchelonnement à une vente qui n’est pas juridiquement possible avant l’expiration du réméré, le débiteur doit l’expliquer immédiatement. Si elle prévoit une vente sans prendre en compte le droit d’occupation, le montant net, les inscriptions et le logement futur, ces éléments doivent apparaître dans le recours. La demande peut proposer une mesure alternative : délai de présentation d’un acquéreur, versement d’une somme déterminée, maintien temporaire d’une charge indispensable ou réexamen après obtention du décompte notarial.

La négociation avec l’acquéreur peut se dérouler parallèlement au recours, mais les deux démarches ne doivent pas être confondues. Une proposition de prorogation, de rachat partiel, de cession à un tiers ou de départ négocié doit être chiffrée et rédigée. Elle doit préciser ce qui advient du droit de rachat, de l’occupation, des sommes déjà payées, des travaux et des frais. Le débiteur doit informer la commission si cette négociation modifie les ressources, les charges ou le patrimoine. Une solution amiable non déclarée peut créer un nouveau problème de bonne foi.

Lorsque le délai est presque expiré, l’ordre des actions est déterminant. Il faut d’abord obtenir la copie complète de l’acte et vérifier la date. Il faut ensuite demander le décompte du rachat, puis rechercher si une somme disponible, une vente à un tiers ou une aide familiale peut légalement être mobilisée. Une nouvelle dette souscrite pour racheter le bien doit être étudiée avec prudence, car elle peut aggraver la situation et compromettre les mesures en cours. Le notaire doit être informé du dossier de surendettement et de la nature des fonds.

Si l’acquéreur engage une procédure d’exécution pour une dette distincte, il faut identifier la dette et le bien visé. L’article L. 722-2 peut produire des effets sur certaines mesures d’exécution contre les biens du débiteur, mais le débiteur doit opposer la décision de recevabilité à l’intervenant compétent, avec sa date et le justificatif de notification. Une simple mention « je suis en surendettement » ne permet pas de déterminer si l’acte doit être suspendu, contesté ou poursuivi. L’acte reçu, sa date et l’identité de l’huissier ou du créancier doivent être conservés.

Si le litige porte sur la validité de la vente, le juge du surendettement ne remplace pas le juge civil compétent pour examiner toutes les demandes relatives au contrat. Une requalification en prêt, une demande de nullité, une résolution pour inexécution, une contestation du prix ou une demande de dommages-intérêts obéissent à des règles de preuve et de compétence propres. La procédure de surendettement doit mentionner le litige et le montant en jeu, mais il faut solliciter un avis procédural adapté avant de choisir la juridiction et la demande.

Enfin, un dossier peut évoluer. Si le rachat devient impossible après une mesure imposée, ou si une vente a finalement lieu, il faut signaler le changement à la commission. L’article L. 724-2 permet au débiteur dont la situation devient irrémédiablement compromise en cours d’exécution de saisir la commission afin de bénéficier d’un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire. Le texte est accessible sur Légifrance. Cette démarche n’efface pas les étapes antérieures : elle suppose une situation actualisée, les preuves de l’évolution et l’identification des dettes à la date pertinente.

Conclusion

Un dossier de surendettement après une vente à réméré doit être construit autour de deux calendriers : le calendrier de la procédure Banque de France et le terme civil de la faculté de rachat. La recevabilité peut suspendre certaines procédures d’exécution, mais elle ne prolonge pas automatiquement le délai prévu par l’acte, ne rend pas le vendeur propriétaire du logement et ne permet pas de traiter une vente amiable comme une saisie immobilière. Les articles 1659 à 1673 du code civil, l’acte notarié et les décomptes financiers doivent être lus ensemble avec les articles L. 711-1, L. 722-2, L. 724-1, L. 733-1, L. 733-4, L. 733-10, L. 733-13 et L. 741-1 à L. 741-4 du code de la consommation.

La priorité pratique est de dater l’échéance, de faire chiffrer le rachat, de déclarer toutes les sommes et de conserver les preuves de l’emploi du prix de vente. Le recours contre une mesure imposée ou un rétablissement personnel doit respecter le délai de la notification et présenter une solution vérifiable. Pour comprendre la procédure générale de contestation d’une décision de recevabilité, il est possible de consulter le dossier consacré à la contestation de la recevabilité et à la saisine du juge. L’article général du cabinet sur la vente à réméré et la faculté de rachat peut également servir de point de comparaison, sans remplacer l’examen du contrat et des dates de votre propre opération.

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