La découverte d’une pollution après l’achat d’un terrain ou d’un logement ne se résume pas à une mauvaise surprise technique. Elle peut rendre impossible la construction prévue, imposer un relogement, faire perdre la valeur du bien ou créer des dépenses de dépollution très importantes. La question urgente devient alors concrète : l’acheteur peut-il annuler la vente, récupérer une partie du prix ou faire payer la réhabilitation du site ?
Une décision publiée au Bulletin le 28 mai 2026, Civ. 1re, n° 24-16.354, a remis cette difficulté au premier plan. La Cour de cassation a retenu qu’un notaire informé du passé industriel d’un immeuble ne pouvait pas se limiter à consulter des bases environnementales incomplètes. L’arrêt concernait notamment une ancienne activité industrielle et une pollution ayant affecté l’usage du bien. Il rappelle que la vente doit être examinée à partir des actes, de la destination contractuelle, des informations détenues par les parties et des investigations réellement effectuées.
Le recours dépend toutefois du fondement choisi. L’article L. 514-20 du code de l’environnement vise la vente d’un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée. L’article L. 125-7 concerne le terrain situé dans un secteur d’information sur les sols. Les articles 1641 et suivants du code civil peuvent s’appliquer lorsque la pollution constitue un vice caché. Le dol, le défaut de délivrance conforme ou une clause contractuelle précise peuvent ouvrir d’autres actions. Chaque voie a ses conditions de preuve, ses délais et ses conséquences financières.
Ce guide distingue ces régimes et décrit les réflexes à adopter dès la découverte : dater l’alerte, obtenir une étude de sol contradictoire, récupérer les pièces administratives, préserver les échanges avec le vendeur et choisir rapidement entre demande de résolution, restitution partielle du prix, réhabilitation ou indemnisation. À Paris et en Île-de-France, la densité des anciens sites d’activités rend la lecture du passé foncier particulièrement importante, y compris lorsque la pollution n’apparaît pas dans une base publique.
I. Terrain pollué vendu sans information : dans quels cas la vente peut-elle être remise en cause ?
A. Quelles obligations d’information pèsent sur le vendeur lorsque le terrain a accueilli une activité polluante ?
La première étape consiste à identifier la nature juridique de l’information qui manquait. Le seul constat d’un sol pollué ne déclenche pas automatiquement un droit d’annulation. Il faut relier la pollution à l’histoire du terrain, à l’usage prévu dans le contrat et à une obligation d’information ou de garantie applicable à la vente.
L’article L. 514-20 du code de l’environnement constitue le régime le plus spécifique lorsque le terrain a accueilli une installation classée pour la protection de l’environnement. Le texte vise une installation « soumise à autorisation ou à enregistrement » qui a été exploitée sur le terrain. Le vendeur doit alors avertir l’acheteur par écrit de l’existence de cette exploitation et, dans la mesure où il les connaît, des dangers ou inconvénients importants qui en résultent. L’article L. 514-20 du code de l’environnement indique précisément : « Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. »
Lorsque le vendeur exploitait lui-même l’installation, il doit aussi préciser par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente doit attester l’accomplissement de cette formalité. Une mention vague telle que « le bien est vendu en l’état » ne décrit pas nécessairement l’activité passée, les substances manipulées, le risque connu ou la compatibilité du sol avec la destination envisagée.
La qualification d’installation classée mérite une vérification autonome. Une activité industrielle connue des voisins, une ancienne blanchisserie, un garage, une station-service, une décharge ou un atelier ne relèvent pas tous du même régime administratif. Les archives préfectorales, les arrêtés d’autorisation, les déclarations, les dossiers de cessation d’activité, les échanges avec la direction régionale compétente et les documents d’urbanisme peuvent être nécessaires. Une recherche limitée à un moteur de cartographie ou à une base grand public ne suffit pas toujours à établir l’existence, le périmètre ou le régime de l’exploitation.
La Cour de cassation a posé une limite dans son arrêt du 22 novembre 2018, pourvoi n° 17-26.209, publié au Bulletin. Elle juge que l’article L. 514-20 « nécessite, pour son application, qu’une installation classée ait été implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu ». La décision Civ. 3e, 22 novembre 2018, n° 17-26.209 a donc écarté le manquement lorsque les installations classées se trouvaient sur d’autres parcelles et qu’aucune installation connexe n’était établie sur les terrains cédés. Une simple proximité géographique ne suffit pas, même si elle justifie des investigations supplémentaires sur l’origine des polluants.
La solution est différente lorsque la parcelle vendue était incluse dans le périmètre fonctionnel ou administratif de l’installation. Dans son arrêt du 21 septembre 2022, pourvoi n° 21-21.933, la troisième chambre civile a censuré une décision qui avait écarté l’obligation d’information au motif qu’aucune activité classée n’était directement exercée sur la parcelle. La Cour de cassation, Civ. 3e, 21 septembre 2022, n° 21-21.933, a retenu que l’obligation ne pouvait pas être écartée alors que le terrain, qui constituait l’entrée de l’usine et abritait la maison du gardien, était inclus dans le périmètre de l’installation classée soumise à autorisation. Le périmètre, l’usage de la parcelle et son rôle dans le fonctionnement de l’usine doivent donc être documentés.
Un autre régime intervient lorsque le terrain se situe dans un secteur d’information sur les sols, souvent désigné par l’acronyme SIS. L’article L. 125-6 du code de l’environnement prévoit que l’État élabore ces secteurs lorsque la connaissance d’une pollution justifie des études de sol et des mesures de gestion afin de préserver la sécurité, la santé ou l’environnement. Le texte dispose : « L’Etat élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage au sens de l’article L. 556-1 A, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. »
Le vendeur d’un terrain en SIS doit transmettre cette information par écrit. L’article L. 125-7 du code de l’environnement précise : « Sans préjudice de l’article L. 514-20 et de l’article L. 125-5, lorsqu’un terrain situé en secteur d’information sur les sols mentionné à l’article L. 125-6 fait l’objet d’un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. » L’acte doit attester l’accomplissement de la formalité et les informations publiées par l’État doivent être communiquées.
L’article L. 125-7 ajoute une sanction propre lorsque la pollution rend le terrain impropre à la destination prévue au contrat ou à l’usage envisagé. Le texte prévoit que, dans un délai de deux ans à compter de la découverte, l’acquéreur peut demander la résolution, une restitution partielle du prix ou, pour un locataire, une réduction du loyer. Il peut aussi demander la réhabilitation aux frais du vendeur lorsque le coût n’est pas disproportionné par rapport au prix de vente. Cette disposition ne remplace pas l’article L. 514-20 : les faits doivent être qualifiés selon le classement du terrain, la nature de l’activité et les documents annexés à la vente.
La destination du bien est un élément central. L’article L. 556-1 A du code de l’environnement définit l’usage comme « la fonction ou la ou les activités ayant cours ou envisagées pour un terrain ou un ensemble de terrains donnés, le sol de ces terrains ou les constructions et installations qui y sont implantées ». Il définit la réhabilitation comme la mise en compatibilité de l’état des sols avec la protection des intérêts environnementaux et l’usage futur envisagé. Un sol compatible avec un parking extérieur ne l’est pas nécessairement avec une école, un jardin potager, une crèche, une maison avec sous-sol ou une résidence avec ventilation des vapeurs.
La destination doit être recherchée dans la promesse, l’acte authentique, les conditions suspensives, le permis de construire, les échanges entre les parties et les documents remis à l’acquéreur. Un terrain vendu comme constructible pour une maison individuelle ne se compare pas à un terrain vendu pour du stockage industriel. Si le contrat prévoit un usage précis, l’expert doit analyser la compatibilité de la pollution avec cet usage et non avec une utilisation théorique moins exigeante.
La décision du 28 mai 2026 a aussi renforcé le rôle du notaire dans la chaîne de preuve. Dans l’arrêt Civ. 1re, n° 24-16.354, la Cour a énoncé : « Il résulte de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. » La Cour a ensuite approuvé le raisonnement selon lequel la seule consultation de bases environnementales grand public ne suffisait pas lorsque les documents de copropriété révélaient un passé industriel.
La même décision précise que les bases publiques peuvent être incomplètes et ne recenser que certaines exploitations. La Cour a retenu que le notaire aurait dû effectuer les vérifications nécessaires auprès de l’autorité chargée de la police des installations classées. Cela ne signifie pas que le notaire garantit la qualité du sol ou qu’il doit réaliser lui-même une expertise environnementale dans chaque vente. Cela signifie qu’un indice précis dans le dossier — ancienne activité, cuve, atelier, mention d’usine, pollution voisine ou incohérence dans les déclarations — impose une réaction proportionnée et traçable.
La responsabilité du notaire et le recours de l’acquéreur contre le vendeur sont deux questions distinctes. Le vendeur peut avoir omis une information qu’il détenait ; le notaire peut avoir manqué à son devoir de vérification ; l’agent immobilier peut avoir diffusé une présentation inexacte ; le vendeur successif peut avoir ignoré l’historique complet. Les responsabilités peuvent se cumuler selon les faits, mais la demande doit identifier, pour chaque professionnel ou partie, la faute, le dommage et le lien causal. L’arrêt de 2026 est donc utile à l’acquéreur pour préserver un recours contre le rédacteur de l’acte, sans dispenser d’analyser les garanties dues par le vendeur.
B. L’acheteur peut-il demander l’annulation, une réduction du prix ou la réhabilitation du terrain ?
Lorsque les conditions de l’article L. 514-20 sont réunies, le texte prévoit une option précise. « À défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. » La citation figure dans l’article L. 514-20 du code de l’environnement et a été reprise par la Cour de cassation dans son arrêt du 28 mai 2026.
La résolution correspond à l’annulation de la vente pour inexécution du régime spécial : le bien revient au vendeur et le prix doit être restitué selon les conséquences de la décision. Elle suppose de démontrer que l’information requise faisait défaut et que la pollution rend le terrain impropre à la destination contractuelle. La restitution partielle du prix est adaptée lorsque l’acquéreur conserve le bien mais demande que le coût ou la perte de valeur soit pris en compte. La réhabilitation vise une remise en compatibilité du site avec l’usage prévu ; elle n’autorise pas automatiquement toutes les dépenses imaginables. Le coût, la technique, le calendrier et la proportionnalité doivent être documentés par une étude et des devis sérieux.
Le régime des secteurs d’information sur les sols reprend une logique proche mais mentionne aussi l’usage envisagé. L’article L. 125-7 prévoit : « A défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat ou, à défaut, l’usage envisagé au sens de l’article L. 556-1 A, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acquéreur ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d’obtenir une réduction du loyer. » Le délai et la date de découverte doivent être établis avec une grande précision.
À côté de ces régimes environnementaux, l’acquéreur peut examiner la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une pollution peut constituer un vice si elle était non apparente lors de la vente, antérieure, suffisamment grave et incompatible avec l’usage prévu ou avec la valeur économique du bien.
Le défaut doit être caché au moment de la vente. Si l’acte et ses annexes décrivent précisément la pollution, sa localisation, les substances, les mesures de gestion et le coût attendu, l’acquéreur aura plus de difficulté à soutenir qu’il ignorait le vice. Une formule générale ou une référence à une ancienne activité ne répond pas nécessairement à cette question : la connaissance d’un risque n’équivaut pas toujours à la connaissance de son ampleur, de son extension ou de son incompatibilité avec le projet. Le juge apprécie les informations réellement accessibles à l’acquéreur et la qualité des avertissements reçus.
Cette garantie doit être distinguée du régime spécial de l’information environnementale. La page consacrée au vice caché en immobilier, aux clauses exonératoires et aux recours de l’acquéreur expose le cadre général des articles 1641, 1644 et 1648. Le présent angle porte plus précisément sur la pollution, la destination du terrain, le secteur d’information sur les sols et la preuve de l’activité classée : cette articulation doit être faite à partir des pièces de chaque vente.
L’article 1643 du code civil prévoit : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » Une clause de non-garantie doit être lue avec l’identité du vendeur, sa qualité éventuelle de professionnel, les déclarations particulières de l’acte, l’article L. 514-20 et le dol. Elle ne transforme pas une information obligatoire en information facultative. Elle ne neutralise pas davantage une présentation contractuelle précise promettant un terrain compatible avec un usage déterminé.
L’acquéreur dispose, en matière de vices cachés, d’un choix entre la restitution du bien et du prix ou la conservation du bien avec restitution d’une partie du prix. L’article 1644 du code civil indique : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. » Cette action estimatoire ne se confond pas avec la demande de réhabilitation prévue par le code de l’environnement. Dans un dossier de pollution, le choix entre remboursement, conservation et travaux doit être relié au projet réel et à la capacité de financer les mesures urgentes.
Le délai de la garantie des vices cachés est également de deux ans, mais son point de départ est la découverte du vice. L’article 1648 du code civil prévoit : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » La découverte ne correspond pas forcément à la première odeur, à une fissure ou à une rumeur de voisinage. Elle peut être discutée à partir du rapport qui révèle la nature, l’étendue et la gravité de la pollution. Il faut néanmoins agir dès le premier signal sérieux et ne pas attendre le rapport définitif si une mesure conservatoire est nécessaire.
La jurisprudence ancienne montre le risque d’un retard. Dans l’arrêt du 10 septembre 2008, pourvoi n° 07-17.086, la troisième chambre civile a relevé qu’une commune avait acquis une friche industrielle dont la pollution était visible et connue, puis a déclaré tardive son action estimatoire engagée plus de quatre ans après l’acquisition. La décision Civ. 3e, 10 septembre 2008, n° 07-17.086 ne doit pas être transposée sans tenir compte des textes et des dates applicables au dossier actuel. Elle donne toutefois une leçon constante : la date à laquelle l’acquéreur savait ou devait savoir doit être construite à partir de pièces datées, et non d’une affirmation tardive.
Le défaut de délivrance conforme peut aussi être discuté lorsque la vente contient une promesse précise sur l’état du sol ou la destination du terrain. L’article 1604 du code civil définit la délivrance ainsi : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. » Si les parties ont intégré l’absence de pollution importante, la compatibilité avec des équipements publics ou une obligation de remise en état dans le champ contractuel, la chose livrée peut être différente de celle promise.
Dans son arrêt du 12 novembre 2014, pourvoi n° 13-25.079, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait constaté une pollution aux métaux lourds et retenu que l’absence de pollution importante était entrée dans le champ contractuel. La décision Civ. 3e, 12 novembre 2014, n° 13-25.079 énonce qu’il existait « une différence substantielle entre la chose livrée et ce qui avait été contractuellement prévu » et que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance des parcelles conformes à la convention. La portée de cet arrêt dépend du contenu exact de l’acte : une clause d’information sur un risque ne vaut pas toujours engagement de résultat sur l’absence de pollution.
Le dol forme un autre fondement lorsque le vendeur connaissait une information déterminante et l’a intentionnellement dissimulée, ou lorsqu’il a formulé des déclarations mensongères. L’article 1137 du code civil prévoit : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » Il faut établir la connaissance, le caractère déterminant de l’information et l’intention de la taire ou de mentir. La seule existence d’une pollution ne prouve pas la connaissance du vendeur.
La nullité fondée sur un vice du consentement ne produit pas exactement le même raisonnement que la résolution spéciale de l’article L. 514-20. L’article 1178 du code civil dispose : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. » Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations donnent lieu à restitution. L’article ajoute que la partie lésée peut demander réparation du dommage, dans les conditions de la responsabilité extracontractuelle, indépendamment de l’annulation.
Le point de départ de l’action en nullité doit être distingué de celui du régime environnemental ou des vices cachés. L’article 1144 du code civil indique : « Le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé. » Le dossier doit donc identifier le jour où l’acquéreur a découvert la dissimulation déterminante, et pas seulement la date de la vente ou de la première alerte environnementale.
Les demandes peuvent inclure des dommages-intérêts lorsque le vendeur, le notaire, l’intermédiaire ou un autre intervenant a commis une faute ayant causé un préjudice. L’article 1240 du code civil énonce : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Les postes doivent être prouvés : études, travaux provisoires, perte de jouissance, relogement, frais financiers, perte de valeur, frais de conservation, surcoût de construction ou différence entre le prix payé et la valeur réelle. Une demande globale non ventilée est plus difficile à évaluer.
Enfin, l’article 1217 peut aider à organiser les sanctions de l’inexécution contractuelle. L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment « obtenir une réduction du prix », « provoquer la résolution du contrat » ou « demander réparation des conséquences de l’inexécution ». Il précise que des sanctions compatibles peuvent être cumulées et que des dommages-intérêts peuvent toujours s’y ajouter. Cette base générale ne dispense pas de respecter les conditions spécifiques de la vente immobilière et de l’article L. 514-20.
II. Comment prouver la pollution et agir après la découverte ?
A. Quelles pièces réunir pour démontrer le défaut d’information et l’incompatibilité du sol avec le projet ?
Le dossier doit commencer par une chronologie. Il faut inscrire la date de signature de la promesse, la date de l’acte authentique, les visites, les conversations sur l’histoire du site, la remise des diagnostics, la date des premiers travaux, la date de l’alerte, la date du prélèvement et la date de la remise du rapport. Cette chronologie sert à déterminer le délai d’action, à vérifier ce que l’acquéreur savait avant de signer et à distinguer une suspicion d’une découverte juridiquement exploitable.
Le premier groupe de pièces est contractuel. Il comprend la promesse, l’acte authentique, les annexes, l’état des risques, les études de sol, les diagnostics, le certificat d’urbanisme, les documents du permis, les plans, les conditions suspensives et les clauses relatives à l’état du terrain. Il faut ajouter les réponses au questionnaire du vendeur, les déclarations de l’agence, les publicités, les courriels, les comptes rendus de rendez-vous et les messages échangés avec le notaire. Une phrase comme « aucune activité polluante n’a été exercée » n’a pas la même portée qu’une mention indiquant qu’une ancienne activité industrielle a existé sans précision sur son régime administratif.
Le deuxième groupe retrace l’histoire foncière et administrative. Il faut rechercher les anciennes activités, les changements de propriétaire, les divisions de parcelles, les autorisations ou déclarations au titre des installations classées, les arrêtés de mise en demeure, les dossiers de cessation, les rapports de l’inspection, les travaux de retrait de cuves et les échanges avec la préfecture. Les documents cadastraux et les plans anciens aident à vérifier si le terrain vendu correspondait à l’emprise de l’activité. Une ancienne adresse d’usine ne suffit pas : il faut relier les parcelles cadastrées à l’installation et à la source possible de pollution.
Les bases de données environnementales sont utiles pour orienter la recherche, mais leur absence ne ferme pas le dossier. L’arrêt du 28 mai 2026 est clair sur ce point. Dans la décision Civ. 1re, n° 24-16.354, la Cour a approuvé l’analyse selon laquelle la seule consultation des bases Basias, Basol, Géorisques et de la base des installations classées ne suffisait pas à prouver le respect du devoir d’information, car ces sites peuvent être incomplets. Il faut donc confronter les données publiques aux actes, aux archives administratives, aux plans et aux constatations techniques.
Le troisième groupe est technique. Une étude de sol doit indiquer la méthode de prélèvement, les points examinés, la profondeur, les substances recherchées, les seuils utilisés, la circulation des eaux ou des vapeurs, l’existence d’une source, le périmètre touché et la compatibilité avec l’usage projeté. Elle doit aussi distinguer la pollution du sol, du sous-sol, des eaux souterraines, de l’air intérieur et des matériaux rapportés. Un rapport qui indique seulement la présence d’un hydrocarbure ou d’un métal sans analyser la destination du terrain ne répond pas entièrement à la question juridique.
Lorsque le projet est une habitation, l’expertise doit examiner les risques liés aux sous-sols, aux réseaux, aux jardins, aux espaces de jeux, aux fondations et aux éventuelles remontées de vapeurs. Pour une activité professionnelle, elle doit tenir compte des salariés, du stockage, des terrassements, des eaux de process et des obligations liées au permis. Pour un projet de logements collectifs, l’étude doit distinguer les parties communes, les espaces extérieurs et chaque usage annoncé. Le coût d’une réhabilitation doit être chiffré avec plusieurs postes : excavation, tri, transport, traitement, confinement, suivi, ventilation, évacuation des déchets et mesures de contrôle.
Il faut éviter de faire disparaître la preuve en lançant seul des terrassements ou en retirant une cuve avant constat. Des travaux urgents peuvent être nécessaires pour protéger les personnes ou éviter la dispersion d’un polluant, mais ils doivent être documentés avant leur réalisation autant que possible. Photographies datées, prélèvements conservés, localisation GPS, factures, rapports d’intervention et procès-verbal de constat contribuent à préserver l’état initial. Les déchets ou terres évacués ne doivent pas être mélangés avec d’autres matériaux si une analyse judiciaire est susceptible d’être ordonnée.
Une expertise amiable contradictoire peut être proposée au vendeur, à son assureur, au notaire et à l’agent immobilier. La convocation doit décrire les opérations prévues et offrir une possibilité réelle de participer. Le refus d’un intervenant ne rend pas automatiquement l’étude inutilisable, mais il faut alors expliquer les conditions de prélèvement et conserver les échantillons. Une expertise privée n’a pas la même force qu’une expertise judiciaire ; elle peut toutefois déclencher une négociation, préciser les mesures d’urgence et fournir une base pour une demande de référé.
Lorsque l’origine, l’étendue ou le coût de la pollution sont contestés, une mesure d’instruction avant procès peut être demandée. L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Depuis le 1er septembre 2025, le texte prévoit aussi que, lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où il est situé est seule compétente pour cette demande.
Le référé-expertise permet de demander la désignation d’un expert indépendant, la description de la mission, les opérations de prélèvement, l’identification des responsables possibles et le chiffrage des travaux. La mission doit être assez précise : rechercher les polluants, leur origine probable, leur antériorité, leur extension, leur impact sur l’usage contractuel, les mesures immédiates et le coût des solutions raisonnables. Une mission trop générale risque de retarder la réponse ; une mission qui demanderait à l’expert de trancher lui-même la responsabilité juridique dépasserait son rôle.
Une expertise ne doit pas être demandée uniquement pour confirmer une conclusion déjà arrêtée. L’acquéreur doit accepter que l’expert distingue une pollution imputable à l’ancienne activité, une contamination extérieure, un remblai apporté après la vente ou une pollution qui ne rend pas le terrain impropre à l’usage convenu. La qualité du dossier vient de la traçabilité et de la contradiction, y compris lorsque les résultats sont moins favorables que prévu.
La preuve de la connaissance du vendeur est différente de la preuve de la pollution. Pour la garantie des vices cachés ou l’article L. 514-20, il faut principalement établir l’état du bien, son antériorité et son incompatibilité avec l’usage. Pour le dol, il faut ajouter les indices de connaissance et d’intention : travaux de dépollution antérieurs, factures, courriers de l’administration, déclarations contradictoires, anciennes études, dissimulation d’une activité, modification d’une clause ou avertissement transmis à un précédent acquéreur. Un vendeur peut être responsable d’une garantie sans avoir eu conscience de toute l’étendue de la pollution ; cette distinction doit apparaître dans les écritures.
Les pièces du notaire doivent être sollicitées avec méthode. Il faut demander les versions successives du projet d’acte, les questionnaires, les recherches sur les risques, les réponses des administrations, les mentions relatives aux anciennes activités et les échanges ayant conduit à la rédaction finale. Le notaire peut avoir reçu une information qui n’a pas été reprise dans l’acte. À l’inverse, l’acte peut contenir un avertissement précis que l’acquéreur n’a pas compris. La comparaison des versions et des dates est souvent plus utile qu’une lecture isolée de l’acte signé.
La charge de la preuve doit être répartie selon les demandes. Une demande de réhabilitation exige un diagnostic des mesures nécessaires et un coût proportionné. Une demande de réduction du prix exige d’évaluer la valeur du bien avec et sans le défaut, ou le coût raisonnable de la mise en compatibilité. Une demande de résolution exige de démontrer la gravité de l’incompatibilité avec la destination. Une demande contre le notaire exige de relier le manquement d’investigation à une perte : achat qui n’aurait pas été conclu, prix qui aurait été négocié, travaux qui auraient été évités ou décision qui aurait été prise différemment.
B. Quels délais et quelles démarches suivre à Paris et en Île-de-France ?
Le premier courrier adressé au vendeur doit être prudent. Il doit signaler la découverte, rappeler les documents contractuels, demander la communication des informations détenues et réserver les droits de l’acquéreur. Il ne faut pas y reconnaître que la pollution était visible, que l’acheteur aurait accepté le risque ou que le bien serait définitivement inhabitable avant qu’une expertise ait établi ces points. Le courrier peut proposer une réunion contradictoire et demander que les travaux non urgents soient suspendus jusqu’à la conservation des éléments.
La date de découverte doit être fixée par un événement identifiable : remise d’un rapport, réception d’une analyse, notification administrative, constat d’un risque jusque-là inconnu ou résultat suffisamment précis pour comprendre l’incompatibilité avec l’usage. Une simple alerte orale peut constituer un indice, mais elle est plus difficile à dater et à qualifier. L’acquéreur doit archiver le courriel de transmission, le rapport complet, les annexes, les photographies et les échanges qui montrent ce qu’il savait à chaque étape.
Pour le régime de l’article L. 514-20 et celui de l’article L. 125-7, le délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution est central. La mise en demeure ou la discussion amiable ne doit pas être utilisée comme prétexte pour repousser indéfiniment la saisine du juge. Lorsque la date est discutée, l’acquéreur peut saisir rapidement le tribunal tout en poursuivant les opérations techniques. Il faut choisir la demande avec précision : résolution, restitution partielle du prix, réhabilitation, réduction du loyer lorsqu’un bail est concerné, ou combinaison compatible de ces demandes.
Pour les vices cachés, l’article 1648 impose également une action dans les deux ans de la découverte. Le délai ne se confond pas avec le délai de droit commun de cinq ans de l’article 2224 du code civil, qui prévoit : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Il ne faut pas appliquer mécaniquement le délai le plus long sans identifier la qualification exacte de l’action et les règles spéciales qui l’encadrent.
La résolution judiciaire peut être sollicitée sur le fondement du contrat. L’article 1227 du code civil dispose : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » Cette voie est utile lorsque le vendeur conteste la pollution, refuse de financer les travaux ou soutient que l’information était complète. Une demande de résolution doit préciser les restitutions attendues : prix, frais d’acquisition, frais de financement, coûts de conservation, travaux urgents et préjudices directement liés. Une demande de réduction doit expliquer la méthode de calcul et éviter une double indemnisation du même coût de dépollution.
En cas d’urgence, l’article 835 du code de procédure civile peut servir à demander des mesures provisoires. Le texte officiel prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le référé n’a pas vocation à trancher définitivement la responsabilité lorsque l’analyse technique est complexe, mais il peut organiser une mesure de sécurité, empêcher une aggravation ou ordonner une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
À Paris, la première vérification pratique porte sur la parcelle et son historique administratif. Le propriétaire ou l’acquéreur peut réunir le plan cadastral, les documents du plan local d’urbanisme, le certificat d’urbanisme, les annexes relatives aux secteurs d’information sur les sols, les données de Géorisques et les éléments détenus par la préfecture ou les services régionaux compétents. Le dossier doit être rattaché aux numéros de parcelles et aux adresses successives : les anciens sites industriels parisiens ont souvent été divisés, renommés ou transformés en immeubles d’habitation.
En petite couronne et dans le reste de l’Île-de-France, il faut ajouter les risques liés aux transformations rapides des friches, aux remblais, aux anciennes activités artisanales et aux changements d’usage. Une parcelle peut avoir accueilli une activité sans apparaître sous le nom actuel de l’immeuble. Le dossier d’urbanisme et les archives municipales peuvent révéler une ancienne usine, un atelier, un garage, une cuve ou une activité qui n’est pas identifiée par le seul intitulé de la copropriété. Les services administratifs ne remplacent pas l’expertise du sol, mais leurs documents peuvent aider à établir l’emprise, la chronologie et la destination officielle.
La demande d’expertise fondée sur l’article 145 doit être présentée devant la juridiction territorialement compétente pour l’immeuble. Le texte prévoit expressément cette compétence exclusive lorsque la mesure concerne un bien immobilier. Cela facilite la conservation de la preuve près du site, notamment pour organiser une visite, un prélèvement ou l’accès aux parties communes. Après l’ordonnance, l’acquéreur doit respecter la mission de l’expert, transmettre les pièces à toutes les parties et éviter toute modification du site qui ne serait pas justifiée par une urgence documentée.
La situation d’une copropriété demande une précaution supplémentaire. La pollution peut toucher les parties communes, le sol d’une cour, les sous-sols, les réseaux ou plusieurs lots. L’acquéreur doit vérifier qui a commandé les travaux, qui détient les rapports et quelles décisions d’assemblée générale ont été prises. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division peuvent aussi révéler une ancienne activité, comme l’a montré l’arrêt du 28 mai 2026. Le recours contre le vendeur du lot, le syndicat des copropriétaires, le syndic, le constructeur ou le notaire n’obéit pas aux mêmes règles.
La négociation peut aboutir à une prise en charge amiable, mais l’accord doit être écrit et complet. Il faut préciser la technique de dépollution, le maître d’œuvre, les autorisations, les assurances, le calendrier, la destination recherchée, les contrôles de fin de travaux et la répartition des surcoûts. Une promesse de financer « la remise en état » sans définition technique peut créer un nouveau litige. L’accord doit aussi traiter la conservation des droits contre les autres responsables et l’incidence d’une pollution résiduelle sur une revente ou un changement d’usage.
Le vendeur qui reçoit une demande doit éviter deux réactions opposées : nier toute pollution au seul motif que les bases publiques sont silencieuses, ou reconnaître une responsabilité générale sans connaître la source et le coût. Il doit rassembler ses propres actes d’achat, études, factures, déclarations administratives, contrats de travaux et échanges avec les précédents propriétaires. Si l’activité ancienne était exploitée par un tiers, la chaîne des responsabilités peut nécessiter une mise en cause distincte. La transparence documentée est souvent préférable à une réponse catégorique impossible à soutenir après expertise.
Un professionnel de la vente ou un notaire peut être recherché lorsque l’information disponible dans le dossier rendait une vérification nécessaire. L’arrêt du 28 mai 2026 fournit un critère précis : le devoir porte sur les déclarations qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte, et les investigations doivent être adaptées aux indices connus. La demande doit montrer ce qui était visible ou accessible avant la signature, la démarche qui n’a pas été faite et la décision que l’acquéreur aurait prise si l’information avait été donnée. Il ne suffit pas d’invoquer après coup la gravité de la pollution pour déduire automatiquement une faute professionnelle.
Les recours peuvent également viser la remise en état ou la prévention d’un risque sanitaire. Une étude environnementale peut recommander confinement, ventilation, évacuation, surveillance des eaux ou restriction d’accès. Ces mesures ne tranchent pas la question de la responsabilité civile, mais leur urgence peut justifier une demande de référé. L’acquéreur doit distinguer les dépenses nécessaires à la protection immédiate, les travaux de mise en compatibilité avec le projet et les améliorations qui relèvent d’un choix personnel. Cette distinction facilite la discussion sur le lien causal et la proportionnalité.
La stratégie finale doit être arrêtée avant l’expiration du délai le plus court applicable. Une demande de résolution ne doit pas être engagée comme simple moyen de pression si l’acquéreur souhaite en réalité conserver le bien et obtenir une dépollution. Une demande de réhabilitation doit être accompagnée d’un usage de référence et d’un chiffrage proportionné. Une demande contre le notaire doit être séparée de celle contre le vendeur lorsque les obligations et les préjudices diffèrent. Le juge doit pouvoir comprendre, dès l’assignation, la pollution, la destination, l’information manquante, la date de découverte, la mesure demandée et le calcul du préjudice.
Conclusion
Un terrain ou un logement pollué après l’achat peut ouvrir plusieurs recours, mais aucun n’est automatique. L’article L. 514-20 du code de l’environnement vise l’exploitation d’une installation classée sur le terrain et ouvre, sous ses conditions, la résolution, la restitution partielle du prix ou la réhabilitation. L’article L. 125-7 protège l’acquéreur d’un terrain situé dans un secteur d’information sur les sols. Les articles 1641, 1644 et 1648 du code civil organisent la garantie des vices cachés ; le dol, la délivrance conforme et la responsabilité civile peuvent compléter l’analyse lorsque les pièces le justifient.
La priorité est de dater la découverte, préserver l’état des lieux, obtenir une étude technique contradictoire et récupérer les archives administratives et contractuelles. La décision Civ. 1re, 28 mai 2026, n° 24-16.354, rappelle qu’un passé industriel connu impose des vérifications adaptées et qu’une base publique silencieuse ne suffit pas à clore l’enquête. À Paris et en Île-de-France, le rapprochement entre parcelles, documents d’urbanisme, archives d’activité et étude de sol est particulièrement important. Le délai de deux ans impose ensuite de choisir sans tarder entre résolution, réduction, réhabilitation et indemnisation.
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