Une saisie immobilière ne se résume pas à la question de savoir si la banque a envoyé une mise en demeure. La date à laquelle l’argument est soulevé, le contenu du commandement de payer, le montant réellement exigible et la façon dont le juge de l’exécution peut adapter la créance sont décisifs. Dans un arrêt publié au Bulletin le 11 juin 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision particulièrement utile : lorsque l’emprunteur invoque pour la première fois en appel le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, la banque peut former une demande incidente pour tirer les conséquences de cette contestation sur le montant poursuivi.
Cette solution ne donne pas à l’établissement prêteur un droit général de refaire son dossier après l’audience d’orientation. Elle ne transforme pas non plus une clause réputée non écrite en déchéance du terme valable. Elle organise la réponse procédurale à un moyen nouveau et impose un recalcul contradictoire de la dette. L’arrêt n° 25-11.291 doit donc être lu avec l’avis de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n° 24-70.001, sur l’office du juge de l’exécution, ainsi qu’avec la jurisprudence relative aux clauses qui permettent d’exiger immédiatement tout le capital après un incident de paiement. Le débiteur doit agir vite, reconstituer la chronologie et distinguer chaque poste réclamé.
I. Saisie immobilière et clause de déchéance du terme abusive : que décide l’arrêt n° 25-11.291 ?
A. Pourquoi l’audience d’orientation concentre-t-elle le débat sur la dette et la saisie ?
La banque ne peut engager une saisie immobilière que si elle dispose d’un titre exécutoire et d’une créance liquide et exigible. L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution pose ce point de départ en termes directs : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ». Un acte notarié revêtu de la formule exécutoire peut constituer le titre, mais il ne dispense pas de vérifier la naissance et l’exigibilité de la créance invoquée.
Dans un prêt immobilier remboursable par échéances, la déchéance du terme est la stipulation ou le mécanisme par lequel le prêteur prétend rendre immédiatement exigible le capital restant dû. Tant que cette exigibilité anticipée est valable, la banque peut généralement présenter un décompte qui ne se limite pas aux échéances déjà échues. Si la clause est écartée, l’analyse change : les échéances impayées peuvent rester discutées, mais le capital à venir ne devient pas automatiquement exigible par le seul effet de la clause défaillante.
La saisie suit ensuite une séquence très encadrée. Le commandement de payer valant saisie identifie le titre, la somme réclamée et l’immeuble. Il doit être publié. Dans les deux mois qui suivent cette publication, le créancier poursuivant assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation, conformément à l’article R. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution. La même disposition prévoit que l’assignation est délivrée entre un et trois mois avant l’audience. Ces dates se lisent sur les actes, non sur le seul relevé bancaire.
À l’audience d’orientation, le juge vérifie les conditions de la saisie, tranche les contestations et arrête la suite de la procédure. L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il « statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure ». Il peut autoriser une vente amiable demandée par le débiteur ou ordonner la vente forcée. La contestation de la créance, la validité du commandement, le pouvoir du créancier et le caractère abusif d’une clause doivent donc être examinés avec une vision complète du dossier.
Cette concentration explique la rigueur de l’article R. 311-5 du même code. Le texte prévoit : « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. » Lorsque l’audience est renvoyée, il faut encore déterminer si le juge a réellement conservé une partie de sa saisine ou si les contestations auraient dû être déposées avant la première audience utile.
La jurisprudence ancienne permet de comprendre ce verrou. Dans l’arrêt du 17 novembre 2011, pourvoi n° 10-25.439, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a examiné la portée d’un renvoi après une audience d’orientation et la possibilité de présenter des contestations distinctes. Dans l’arrêt du 4 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.433, la même chambre a jugé irrecevable une offre de retrait litigieux formée alors que le cessionnaire s’était prévalu de la cession avant l’audience et que le débiteur pouvait agir à temps. Cette décision rappelle que l’audience d’orientation n’est pas une étape théorique : le débiteur doit y présenter les moyens et demandes qui concernent la créance et la procédure.
Il faut distinguer quatre questions qui sont souvent mélangées dans les dossiers de banque :
- Le titre permet-il de poursuivre une mesure d’exécution et le commandement décrit-il correctement ce titre ?
- La déchéance du terme a-t-elle été valablement prononcée, après une mise en demeure régulière et un délai permettant de régulariser ?
- La clause de déchéance du terme crée-t-elle un déséquilibre significatif au détriment d’un consommateur et doit-elle être réputée non écrite ?
- Quel montant reste exigible si le capital à venir ne peut plus être réclamé immédiatement, en tenant compte des paiements, de l’assurance, des intérêts et des frais ?
Une erreur sur la quatrième question ne disparaît pas parce que les trois premières sont tranchées. Un commandement peut viser un titre existant tout en réclamant une somme qui n’est pas exigible dans son intégralité. À l’inverse, la constatation d’un abus ne suffit pas à fixer le nouveau solde : il faut produire un décompte reconstitué à partir des échéances effectivement arrivées à terme et des stipulations encore applicables.
L’arrêt du 11 juin 2026 s’inscrit précisément dans cette tension. Dans l’affaire, une banque poursuivait une saisie fondée sur deux actes de prêt. Le commandement réclamait plus de 256 000 euros. Le jugement d’orientation avait annulé le commandement. En appel, le débiteur a soulevé pour la première fois le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. La banque a alors demandé que, si cette clause était réputée non écrite, le montant de la créance soit adapté aux échéances échues demeurées impayées. L’enjeu n’était donc pas de permettre une nouvelle saisie, mais de savoir si cette demande de recalcul pouvait encore être examinée dans l’instance d’appel.
Cette situation est fréquente dans les contentieux où l’emprunteur reçoit plusieurs actes, change de conseil ou découvre en appel la portée d’une clause standard de son contrat. Elle ne justifie pas d’attendre. La personne saisie doit comparer la clause, la mise en demeure, la lettre de déchéance, le commandement et le décompte. La question du délai de préavis ne se traite pas en lisant seulement la dernière lettre de la banque : elle exige de retrouver la clause et les conditions générales applicables au contrat signé.
Pour revoir la chronologie complète, le débiteur peut aussi consulter le guide de la procédure de saisie immobilière et de l’audience d’orientation. Ce lien renvoie vers la page pilier du cluster ; le présent article en précise le sous-angle consacré à la clause abusive soulevée en appel et au recalcul de la créance.
B. Pourquoi la demande incidente de la banque reste-t-elle recevable en appel ?
Dans son arrêt du 11 juin 2026, pourvoi n° 25-11.291, la deuxième chambre civile a statué sur le lien entre le moyen nouveau du débiteur et la réponse financière du créancier. La décision est accessible sur le site de la Cour de cassation et sur Légifrance. La formule de principe est la suivante :
Lorsque le débiteur a soulevé, pour la première fois en appel d’un jugement d’orientation, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme du prêt notarié fondant les poursuites de saisie immobilière, le créancier est recevable, au regard de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, à former une demande incidente tendant à tirer les conséquences sur le montant de sa créance de l’éventuel caractère non écrit de cette clause.
Cette réponse comporte plusieurs limites importantes.
Première limite : l’arrêt ne dit pas que toute demande tardive de la banque est recevable. La demande doit être la conséquence du moyen invoqué. Si l’emprunteur soutient que la clause ne peut pas produire l’exigibilité du capital, le créancier peut demander au juge de déterminer ce qui resterait dû sans cette clause. La banque ne reçoit pas pour autant l’autorisation de modifier librement le titre, d’ajouter une nouvelle cause de poursuite ou de réclamer une somme sans lien avec les échéances du prêt.
Deuxième limite : la recevabilité de la demande incidente ne préjuge pas de son bien-fondé. La banque doit toujours démontrer le contrat, les échéances, les impayés, les mises en demeure et le calcul. Le juge peut retenir que la clause est valable, la déclarer réputée non écrite, ou écarter certains postes du décompte. Il peut aussi constater que les pièces ne permettent pas de reconstituer la dette avec une précision suffisante.
Troisième limite : la décision ne transforme pas l’irrégularité en validation rétroactive de la déchéance du terme. Si la clause est réputée non écrite, elle est privée d’effet. La banque doit expliquer sur quelle autre base elle demande les échéances échues, les intérêts et les frais. Le débat porte donc sur le montant et sur la capacité de la procédure en cours à accueillir ce montant, non sur une faculté générale de relancer le prêt comme si la clause avait produit tous ses effets.
Le raisonnement se rapproche du régime des prétentions nouvelles en appel. L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf notamment pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger une question née d’un fait nouveau. Ici, la demande de la banque répond au moyen qui remet en cause le montant poursuivi. Elle est présentée comme la conséquence nécessaire du débat, et non comme l’ouverture d’un litige étranger à la saisie.
La solution est particulièrement utile parce qu’une lecture mécanique de l’article R. 311-5 conduirait à un résultat difficile à articuler avec la protection du consommateur. Si la clause est déclarée non écrite, le juge doit pouvoir tirer une conséquence concrète sur la dette examinée dans la mesure d’exécution. Interdire tout recalcul conduirait soit à maintenir artificiellement un montant fondé sur une clause écartée, soit à annuler la procédure sans examiner les échéances qui pouvaient être arrivées à terme. L’arrêt n° 25-11.291 autorise une réponse procédurale étroite : le créancier peut demander le recalcul provoqué par le moyen nouveau.
Cette réponse doit être lue avec l’avis du 11 juillet 2024, n° 24-70.001, rendu par la deuxième chambre civile sur demande du tribunal judiciaire de Paris. La décision officielle rappelle que le juge de l’exécution peut constater le caractère réputé non écrit d’une clause abusive et définir les conséquences sur la créance. L’avis énonce notamment :
Le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive. Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.
Le message pratique est double. Le débiteur ne doit pas croire que la clause abusive entraîne automatiquement l’effacement de toutes les sommes. La banque ne doit pas croire non plus que le juge peut simplement reprendre le capital total figurant dans le premier décompte. Le calcul doit repartir du contrat débarrassé de la clause écartée, des échéances échues, des paiements imputables et des postes justifiés.
Le même avis ajoute que, lorsque le débiteur ne doit plus aucune somme, la mainlevée de la mesure doit être ordonnée. Cette hypothèse est distincte de celle où un solde demeure. Dans le second cas, le juge doit encore rattacher la mesure d’exécution à une créance liquide et exigible, sans confondre le pouvoir de recalcul avec le pouvoir de condamner au paiement d’une dette nouvelle.
Pour l’avocat qui intervient en appel, le dossier doit donc présenter deux colonnes : d’un côté, le moyen relatif à la clause et à la déchéance du terme ; de l’autre, le calcul subsidiaire de la créance après retrait de la clause. Pour l’emprunteur, la réponse doit contrôler chaque ligne du calcul subsidiaire et demander les pièces nécessaires. Une contestation générale du montant ne suffit pas lorsque la banque produit un échéancier et un historique : il faut identifier les dates, les imputations et les intérêts précisément contestés.
La portée de l’arrêt est aussi différente selon la position procédurale. La banque appelante peut être tentée de présenter le recalcul comme une simple défense. Le débiteur doit vérifier s’il s’agit réellement d’une demande incidente rattachée à son moyen ou si le créancier ajoute une prétention autonome. La distinction peut influencer la recevabilité, le contradictoire et la possibilité de répondre. Une demande qui tend seulement à maintenir une créance réduite n’a pas le même objet qu’une demande nouvelle qui réclame, par un autre fondement, des sommes jamais intégrées à la saisie.
Enfin, la décision ne dispense pas de discuter la recevabilité du moyen du débiteur. La Cour formule sa solution dans l’hypothèse où le caractère abusif a été soulevé en appel ; elle ne consacre pas une liberté générale de conserver tous les arguments pour la seconde instance. Les règles de la saisie, l’effet dévolutif de l’appel, le contenu du jugement d’orientation et les éléments déjà soumis au premier juge doivent être examinés ensemble. Le meilleur dossier est celui qui explique pourquoi le moyen concerne le titre ou la créance, quelles pièces le rendent vérifiable et quelle conséquence précise est demandée.
II. Que faire après une clause abusive : recalcul de la créance, délais et recours ?
A. Comment contester la clause, le préavis et le montant de la créance ?
Le caractère abusif se mesure d’abord dans le contrat. L’article L. 212-1 du code de la consommation prévoit que, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui créent, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Le texte précise aussi que l’appréciation se fait au regard des circonstances entourant la conclusion et des autres clauses du contrat. Il ne suffit donc pas de constater que la banque a finalement laissé un délai plus long dans une affaire donnée : le texte de la clause et son effet juridique doivent être analysés.
La Cour de cassation a développé une ligne jurisprudentielle précise sur les clauses qui permettent de réclamer immédiatement le capital à la suite du non-paiement d’une échéance. Dans l’arrêt du 22 mars 2023, pourvoi n° 21-16.476, la première chambre civile a reproché à une cour d’appel d’avoir appliqué une clause sans examiner d’office son caractère abusif. La décision officielle rappelle la formulation suivante : « qu’est abusive la clause d’un contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans mise en demeure ou sommation préalable de l’emprunteur ni préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date ».
Le même jour, dans le pourvoi n° 21-16.044, la première chambre civile a statué sur un prêt immobilier et une procédure de vente forcée. La décision n° 192 est utile pour la méthode : le juge doit examiner le caractère abusif de la clause lorsqu’il dispose des éléments nécessaires et ne peut maintenir une exigibilité immédiate sans regarder le délai de régularisation et le préavis prévus par le contrat.
La jurisprudence antérieure sur la mise en demeure complète ce contrôle. Dans l’arrêt du 3 juin 2015, pourvoi n° 14-15.655, la première chambre civile a jugé : « Si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle. » Le texte intégral est disponible sur la page officielle du pourvoi n° 14-15.655.
L’arrêt du 22 juin 2017, pourvoi n° 16-18.418, a repris cette exigence dans une autre affaire de prêt. La Cour de cassation indique qu’une mise en demeure restée sans effet doit préciser le délai dont dispose l’emprunteur pour empêcher la déchéance, sauf stipulation expresse et non équivoque. Le contrôle porte donc sur plusieurs documents : le contrat, la lettre de mise en demeure, la preuve de sa réception ou de sa présentation, la lettre annonçant la déchéance et le commandement de payer.
Dans l’arrêt du 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, la Cour a appliqué cette grille à une clause qui prévoyait la résiliation de plein droit après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. Elle a retenu que « la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement ». L’arrêt est consultable sur le site de la Cour de cassation.
La question n’est pas de transformer chaque retard de paiement en clause abusive. Le juge doit lire la stipulation, sa place dans le contrat et le mécanisme qu’elle met à la disposition de la banque. Une clause qui exige un incident isolé, autorise l’exigibilité de tout le capital sans préavis réel et ne laisse aucune possibilité sérieuse de régularisation appelle un examen différent d’une clause qui organise un délai clair, une mise en demeure complète et un mécanisme contractuel cohérent. Le dossier doit exposer cette différence avec les mots exacts du contrat.
L’arrêt du 3 octobre 2024, pourvoi n° 21-25.823, apporte une illustration dans le contexte d’une saisie immobilière. La deuxième chambre civile y rappelle qu’une clause d’exigibilité immédiate abusive est réputée non écrite et contrôle les conditions de la déchéance du terme à l’égard de chacun des emprunteurs. La mise en demeure adressée à un seul conjoint, son contenu et la portée du contrat peuvent donc produire des conséquences différentes selon les personnes poursuivies.
La contestation doit ensuite s’attaquer au décompte. Un montant global ne permet pas de savoir si la banque réclame :
| Poste | Question à poser | Pièces utiles |
|---|---|---|
| Échéances échues | Quelles mensualités étaient impayées à la date retenue ? | Tableau d’amortissement, relevé du compte, historique des prélèvements |
| Capital restant dû | Ce capital est-il devenu exigible par une clause valable ? | Contrat, conditions générales, lettre de déchéance, mise en demeure |
| Intérêts | À partir de quelle date et sur quelle assiette sont-ils calculés ? | Décompte détaillé, taux contractuel, relevés de paiement |
| Assurance | Les primes ou prestations ont-elles été imputées correctement ? | Contrat d’assurance, appels de prime, décisions de prise en charge |
| Frais et indemnités | Le poste est-il prévu, justifié et proportionné ? | Contrat, factures, frais d’actes, détail des accessoires |
Le retrait de la clause ne signifie pas que le débiteur peut ignorer les échéances échues. Il signifie que l’assiette de la dette doit être reconstruite. Si la banque soutient qu’une résolution judiciaire ou un autre fondement permet de demander davantage, ce fondement doit être identifié et soumis au contradictoire. Le juge de l’exécution ne peut pas, sous couvert de recalcul, accorder une condamnation qui sortirait de son office.
Le débiteur doit aussi vérifier l’identité de la personne mise en demeure. Dans un prêt souscrit par deux époux ou deux co-emprunteurs, la réception d’une lettre par l’un ne répond pas nécessairement aux exigences applicables à l’autre. La décision n° 21-25.823 montre que le caractère exigible de la créance peut être apprécié séparément selon la situation de chaque emprunteur. Les adresses, accusés de réception, plis non réclamés, dates de présentation et signatures doivent être conservés.
Une clause abusive peut être relevée par le juge lorsqu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires, mais il reste dangereux de compter sur un examen spontané. Les écritures doivent reproduire la clause, expliquer le défaut de préavis ou de mise en demeure, indiquer le déséquilibre créé et proposer le calcul qui en résulte. Une demande de « nullité de toute la saisie » sans analyse de la créance peut laisser le juge sans solution sur les échéances éventuellement exigibles.
Le dossier doit enfin éviter une confusion entre le commandement et la dette contractuelle. Le commandement est un acte de poursuite ; il ne réécrit pas le contrat. S’il mentionne un capital total rendu exigible par une clause qui doit être réputée non écrite, la discussion porte sur l’effet de cette clause dans l’acte de poursuite. Les autres irrégularités — absence de titre, erreur d’identité, défaut de décompte, mauvaise désignation du bien ou défaut de notification — doivent être présentées séparément et dans le délai propre à la procédure.
B. Quels réflexes adopter dans les délais, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs ?
La première urgence est de dater les actes. Il faut relever la date du commandement de payer valant saisie, la date de sa publication, la date de l’assignation, la date de l’audience d’orientation, la date du jugement, la date de sa signification, la date de la déclaration d’appel et les dates de remise des conclusions. Une photographie de la première page ne suffit pas : les mentions de délai peuvent se trouver dans les pages finales ou dans un acte distinct.
La compétence territoriale est spécifique. L’article R. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve l’immeuble saisi. À Paris et en Île-de-France, le lieu du bien détermine donc le tribunal compétent ; le domicile de la banque ou celui du conseil ne déplace pas la procédure. Si plusieurs immeubles sont saisis dans des ressorts différents, l’article R. 311-3 prévoit une règle particulière qui doit être examinée à partir de la situation de chaque bien.
L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire confie au juge de l’exécution la procédure de saisie immobilière, les contestations qui s’y élèvent et les demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement. Cette compétence explique pourquoi la question du caractère abusif d’une clause peut être examinée dans le contentieux de l’exécution, sans obliger le débiteur à engager une action séparée sur chaque ligne du contrat. Elle ne supprime pas les règles de recevabilité, de compétence d’appel et de représentation qui s’appliquent aux actes déposés.
Le calendrier prévu autour de l’audience est court. L’assignation doit permettre au débiteur de comprendre que l’audience sert à examiner la validité de la saisie, les contestations, les demandes incidentes et les modalités de poursuite. Le texte de l’article R. 322-15 impose au juge de vérifier les conditions de la saisie et de statuer sur les contestations. Un débiteur absent ou non représenté risque que la procédure se poursuive sur les éléments fournis par le créancier. La présence à l’audience et la préparation des écritures ne sont donc pas de simples formalités.
Lorsque la situation financière le permet, la vente amiable peut constituer une voie de sortie différente de l’adjudication. L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution distingue la vente amiable sur autorisation judiciaire et la vente par adjudication. L’article R. 322-17 prévoit que la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable est dispensée du ministère d’avocat et peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation. Cette règle ne dispense pas de présenter un prix crédible, un acquéreur ou des démarches de commercialisation et un calendrier compatible avec la dette.
La contestation de la clause et la recherche d’une vente amiable peuvent être menées ensemble, mais elles ne poursuivent pas le même objectif. La première tend à réduire ou à remettre en cause le montant exigible. La seconde tend à éviter la vente forcée ou à obtenir un prix plus cohérent avec la valeur du bien. Une proposition de vente ne vaut pas reconnaissance de la dette au montant indiqué dans le commandement ; elle doit préciser, lorsque cela est nécessaire, que le décompte est contesté et que la solution amiable est recherchée sans renonciation aux moyens.
Dans un dossier d’appel, la chronologie peut être organisée en cinq enveloppes :
- Contrat : offre de prêt, acte notarié, conditions générales, avenants, tableau d’amortissement et éventuelles clauses de déchéance du terme.
- Incident : échéances impayées, échanges avec la banque, demande de report, assurance, paiements partiels et preuve de la situation financière.
- Déchéance : mise en demeure, délai laissé, preuve de réception, lettre de déchéance et calcul arrêté à cette date.
- Saisie : commandement, publication, assignation, cahier des conditions de vente, jugement d’orientation et actes de signification.
- Appel : déclaration, conclusions de chaque partie, pièces communiquées, moyen nouveau et demande incidente présentée en réponse.
Cette organisation permet d’identifier le document manquant. Si la banque ne produit pas le contrat complet, la discussion sur le préavis reste incomplète. Si elle produit le contrat mais pas la preuve de la mise en demeure, la date de la déchéance peut être contestée. Si elle produit un décompte mais pas l’historique, la ventilation des paiements peut être discutée. Si elle produit un nouveau tableau en appel, il faut vérifier s’il s’agit d’un recalcul nécessaire ou d’une prétention nouvelle.
À Paris et en Île-de-France, la pratique impose la même vigilance que dans les autres ressorts : le tribunal du lieu de l’immeuble, les mentions de l’acte et le calendrier de la juridiction doivent être vérifiés sur le dossier concret. Un bien situé dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans un autre département francilien ne se rattache pas automatiquement au tribunal choisi par le débiteur. La compétence et les délais se contrôlent avant de déposer une contestation, surtout lorsqu’un jugement d’orientation a déjà été rendu.
Le moyen relatif à la clause doit être formulé de façon opératoire. Une présentation efficace peut demander, dans l’ordre : la constatation du caractère abusif de la clause ; son réputé non écrit ; l’écartement de l’exigibilité du capital qui en dépend ; le recalcul des échéances échues et accessoires justifiés ; puis la conséquence procédurale sur le commandement, la créance et la vente. Chaque demande doit être reliée à une pièce et à un texte. Cette méthode permet au juge de distinguer une contestation de la mesure d’une demande de paiement qui dépasserait sa compétence.
Il faut aussi vérifier les effets d’un jugement d’orientation déjà prononcé. L’arrêt n° 25-11.291 montre qu’un moyen nouveau peut créer une demande incidente en appel, mais il ne donne pas de délai universel pour tous les actes. La partie qui découvre une clause doit l’invoquer dès que possible, expliquer la raison de sa présentation et répondre immédiatement à toute demande de recalcul. Le silence sur un tableau produit en appel peut être interprété comme une absence de contestation détaillée, alors que les lignes peuvent être vérifiables et contestables.
La demande de délais de paiement, la procédure de surendettement et la vente amiable répondent à des conditions propres. Elles ne remplacent pas l’analyse de la déchéance du terme. Une personne peut contester la créance tout en recherchant une solution de trésorerie ; elle doit alors éviter toute formulation qui reconnaîtrait sans réserve le capital et les accessoires. Les courriers de négociation, les propositions de règlement et les attestations bancaires doivent être conservés avec les actes de procédure.
Pour finir, le débiteur doit demander une vérification du montant à une date déterminée. Un décompte doit indiquer la date d’arrêté, les paiements reçus, les intérêts postérieurs, les frais ajoutés et les sommes susceptibles de varier. Une demande incidente fondée sur l’arrêt n° 25-11.291 ne peut être utile que si la cour dispose d’un tableau lisible. Le contradictoire ne consiste pas à transmettre une somme globale : il impose de permettre une discussion poste par poste.
Conclusion
L’arrêt n° 25-11.291 du 11 juin 2026 ne ferme pas la porte au créancier lorsque l’emprunteur soulève en appel le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. Il ouvre une voie étroite : la banque peut former une demande incidente pour tirer les conséquences de ce moyen sur le montant de sa créance. Elle doit rester dans le périmètre de la saisie, produire un calcul contradictoire et accepter que la clause réputée non écrite ne puisse fonder l’exigibilité immédiate du capital.
Pour le débiteur, l’objectif n’est pas de proclamer que toute la dette disparaît. Il faut établir la différence entre les échéances échues, le capital anticipé, les intérêts, l’assurance et les frais. La clause, la mise en demeure, le délai de régularisation, le commandement, l’assignation et le jugement d’orientation doivent être lus ensemble. Les articles L. 311-2, R. 311-2, R. 311-5 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, l’article L. 212-1 du code de la consommation et les arrêts n° 21-16.476, n° 23-12.904, n° 21-25.823 et n° 25-11.291 donnent une grille concrète pour agir.
La procédure reste urgente, à Paris comme en Île-de-France et dans les autres ressorts. Une contestation précise, accompagnée des actes et d’un décompte alternatif, offre une base utile pour demander la réduction de la créance, la mainlevée lorsque plus aucune somme n’est due ou une orientation vers la vente amiable. Une discussion générale et tardive expose au contraire à l’irrecevabilité et laisse le premier décompte structurer le débat.
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