I. Le fondement et les conditions d’ouverture de l’action oblique en copropriété
A. L’ancrage de la créance contractuelle du syndicat dans le règlement de copropriété
La vie en collectivité au sein d’un ensemble immobilier exige une discipline contractuelle rigoureuse entre tous les copropriétaires afin de garantir la tranquillité générale. Le statut de la copropriété des immeubles bâtis repose sur un équilibre complexe entre la liberté d’usage des parties privatives et la préservation de l’intérêt commun. À cet égard, le règlement de copropriété constitue la charte fondamentale qui organise les droits et devoirs de chaque occupant et définit la destination exclusive de l’immeuble. Or, lorsqu’un copropriétaire décide de donner son lot privatif à bail, l’occupant locataire peut générer de graves perturbations excédant les inconvénients normaux du voisinage. Face à cette situation, l’inaction du bailleur prive la collectivité des moyens conventionnels directs pour mettre fin à l’atteinte portée aux stipulations du règlement contractuel.
Pour surmonter cette défaillance, le droit civil offre une prérogative patrimoniale essentielle par le biais de l’action oblique consacrée à l’article 1341-1 du Code civil. Ce mécanisme permet à tout créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur défaillant lorsque l’inaction de ce dernier compromet l’efficacité de ses propres droits. En droit immobilier, la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires trouve son fondement direct dans la nature conventionnelle du règlement de copropriété. Dès lors, chaque membre de la collectivité détient un droit personnel d’exiger le respect scrupuleux des clauses régissant l’immeuble à l’encontre des autres copropriétaires. La Cour de cassation a précisé la nature contractuelle de cet acte dans un arrêt rendu par la Troisième chambre civile le 8 avril 2021.
Dans cette décision majeure, la haute juridiction a rappelé avec une clarté remarquable le principe fondamental régissant les relations entre les copropriétaires et leurs locataires respectifs. La haute juridiction a affirmé que « le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres ». Les magistrats ont jugé que « titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur ». Cette solution confère une légitimité incontestable à l’intervention des organes de la copropriété pour poursuivre la résolution du bail consenti au preneur fautif. L’obligation de respecter la destination de l’immeuble s’impose ainsi à tous les occupants successifs en vertu de la publication régulière du règlement au fichier immobilier.
L’opposabilité du règlement de copropriété aux ayants cause à titre particulier a été réaffirmée par la Troisième chambre civile le 12 février 2026. La juridiction suprême a jugé que « le règlement de copropriété et les modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier qu’à dater de leur publication ». Dès lors, les clauses limitant l’usage des lots privatifs ou interdisant certaines activités nuisibles s’imposent à l’acquéreur ainsi qu’aux locataires tenant leurs droits de ce dernier. En conséquence, le contrat de location doit impérativement respecter les stipulations du règlement de copropriété sous peine de vicier la jouissance des lieux loués. Le bailleur qui néglige d’insérer ces restrictions contractuelles dans le bail engage directement sa responsabilité civile envers l’ensemble des autres copropriétaires de la résidence.
L’action oblique permet de pallier l’absence de lien contractuel direct entre le syndicat des copropriétaires et le locataire occupant un lot privatif de l’immeuble. En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont valablement souscrits entre eux. Or, l’article 1341-1 du Code civil déroge précisément à cette limite en autorisant le créancier à se substituer à son débiteur négligent pour agir en justice. À cet égard, le syndicat agit non pas en son nom propre, mais pour le compte et dans l’intérêt patrimonial du copropriétaire bailleur défaillant. Cette action emprunte l’ensemble des fondements juridiques que le propriétaire négligent aurait lui-même pu mobiliser pour sanctionner les fautes contractuelles de son preneur.
La légitimité de cette prérogative repose également sur les dispositions protectrices de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Ce texte confère au syndicat la personnalité morale et la qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Par ailleurs, chaque copropriétaire conserve le droit d’exercer individuellement les actions relatives à la jouissance de son lot privatif aux côtés du syndicat. La Cour de cassation a confirmé cette autonomie procédurale dans un arrêt rendu par la Troisième chambre civile le 16 octobre 2025. Les hauts magistrats ont énoncé que « si le copropriétaire doit en informer le syndic, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande ».
L’exercice des droits d’usage sur les parties communes et privatives est encadré par les stipulations expresses du règlement de copropriété qui lient les occupants. Dans un arrêt rendu le 3 juillet 2025, la Troisième chambre civile a examiné l’articulation entre le bail commercial et les autorisations prévues par le règlement. La juridiction a relevé que « le règlement de copropriété conférait aux propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée le droit d’utiliser les parties communes ». À cet égard, toute exploitation commerciale excédant les limites fixées par le règlement constitue une violation manifeste justifiant une action immédiate des copropriétaires. Le respect de la destination des lieux s’impose ainsi avec une rigueur absolue tant au locataire commerçant qu’à l’occupant titulaire d’un bail d’habitation classique.
Enfin, la délimitation précise entre parties communes et parties privatives déterminée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les obligations des copropriétaires. La haute juridiction a rappelé ce principe fondamental dans un arrêt rendu par la Troisième chambre civile le 10 septembre 2020. En conséquence, les atteintes portées aux parties communes par le locataire engagent nécessairement la responsabilité du copropriétaire bailleur envers l’ensemble du syndicat. Le cadre juridique étant ainsi posé, la recevabilité de l’action oblique demeure subordonnée à la démonstration rigoureuse de la carence fautive du propriétaire débiteur. Cette condition préalable constitue le pivot central du contentieux locatif initié par la collectivité des copropriétaires devant les juridictions civiles compétentes.
B. La caractérisation impérative de la carence du copropriétaire bailleur
La mise en œuvre de l’action oblique est subordonnée à une condition déterminante tenant à l’inaction injustifiée du copropriétaire à l’égard de son locataire. En droit commun des obligations, le créancier ne peut s’immiscer dans la gestion contractuelle de son débiteur que si ce dernier demeure totalement inactif. À cet égard, l’article 1341-1 du Code civil exige expressément que la carence du débiteur compromette directement la sauvegarde des droits de son créancier. La Cour d’appel de Paris a rappelé ce principe fondamental dans un arrêt rendu par le Pôle 4 le 4 juin 2025. Les magistrats parisiens ont souligné que « la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier ».
Dans le cadre des baux d’habitation, le législateur a instauré un devoir spécifique de vigilance à la charge de chaque propriétaire bailleur d’immeuble. Selon l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles causés. Cette obligation impose au bailleur de mettre en demeure son locataire et d’engager, si nécessaire, une procédure de résiliation judiciaire du bail conclu. Or, si le copropriétaire bailleur reste passif face aux réclamations réitérées du syndic, sa carence juridique et matérielle se trouve alors pleinement caractérisée. Dès lors, le syndicat des copropriétaires acquiert le droit d’agir directement aux lieu et place du bailleur défaillant devant la juridiction compétente.
La démonstration de cette inaction fautive a été minutieusement analysée par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 7 décembre 2022. La juridiction a jugé que « l’exercice de l’action oblique par le syndicat des copropriétaires suppose l’inaction du bailleur » régulièrement averti des nuisances. Les magistrats ont relevé que la société bailleresse, informée par le syndic et les copropriétaires, « n’avait pas engagé de démarches pour faire respecter le règlement ». En conséquence, les juges d’appel ont déclaré le syndicat recevable et fondé à solliciter directement la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur. Cette décision illustre parfaitement la rigueur avec laquelle les juges du fond apprécient l’inertie du bailleur face aux troubles constatés dans l’immeuble.
La jurisprudence judiciaire récente confirme cette exigence probatoire dans une décision rendue par le Tribunal judiciaire de Nice le 6 novembre 2025. Dans ce litige, le tribunal a validé l’action oblique du syndicat en constatant l’absence de réaction adéquate de la société civile immobilière propriétaire du logement. Le juge a retenu que la bailleresse « n’établissait pas avoir contacté directement ses locataires afin de les mettre en demeure de cesser les nuisances ». Par ailleurs, les simples contacts informels avec les services sociaux ne sauraient suffire à exonérer le propriétaire de son obligation de diligence juridique. Dès lors, la passivité du bailleur justifie l’intervention directe du syndicat des copropriétaires pour solliciter l’expulsion de l’occupant perturbateur.
Pour établir la carence avec certitude, le syndic doit constituer un dossier probatoire solide comprenant les courriers recommandés et les sommations délivrées au bailleur. Une simple allégation verbale ou un échange informel ne permet pas d’établir l’inaction coupable exigée par les juridictions de première instance et d’appel. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Nice a rappelé cette rigueur probatoire dans une décision rendue le 18 juin 2025. Le juge des contentieux a sanctionné un syndicat qui n’apportait pas la preuve formelle des signalements adressés au propriétaire avant l’introduction de l’instance. En conséquence, la mise en demeure préalable adressée au bailleur demeure la pièce maîtresse pour sécuriser la recevabilité de toute procédure oblique ultérieure.
L’action oblique s’articule également avec les règles strictes gouvernant la procédure civile et l’administration des preuves devant les juridictions de l’ordre judiciaire. Dans un arrêt rendu le 30 avril 2025, la Troisième chambre civile a examiné la portée procédurale des demandes formulées par voie d’action oblique. La haute juridiction veille scrupuleusement au respect des droits de la défense et à la bonne foi prescrite par l’article 1104 du Code civil. Or, lorsque la carence du débiteur est établie, le demandeur peut valablement solliciter l’anéantissement rétroactif ou la résiliation du contrat litigieux. Cette prérogative confère au syndicat une force juridique redoutable pour neutraliser les dérives comportementales des occupants indélicats au sein de la copropriété.
La notification préalable permet en outre au bailleur d’échapper à la substitution s’il engage lui-même les poursuites requises contre son locataire indélicat. Si le propriétaire assigne son preneur en résiliation dès réception de la sommation, l’action oblique engagée parallèlement par le syndicat devient alors sans objet. En revanche, si le copropriétaire se contente de promesses dilatoires sans introduire d’instance judiciaire, la carence demeure pleinement caractérisée devant les tribunaux. Dès lors, le juge du fond apprécie souverainement la sincérité et l’efficacité des démarches accomplies par le bailleur avant de statuer sur la recevabilité. Le contrôle juridictionnel garantit ainsi un juste équilibre entre la liberté de gestion du propriétaire et la sauvegarde légitime de la tranquillité collective.
L’action oblique se distingue nettement de l’action directe fondée sur la responsabilité extracontractuelle pour trouble anormal de voisinage de l’article 1253 du Code civil. Alors que l’action directe sanctionne un dommage personnel causé par l’occupant, l’action oblique permet de prononcer la résiliation même du contrat de bail. En conséquence, seule l’action oblique permet d’obtenir l’éviction définitive du preneur récalcitrant lorsque le propriétaire persiste dans son inertie coupable. Cette distinction technique met en lumière l’intérêt stratégique majeur de la voie oblique pour les syndics et les conseils syndicaux confrontés aux abus. Dès lors que la carence est judiciairement constatée, le juge examine le bien-fondé des manquements reprochés au locataire pour prononcer la résiliation.
II. Le prononcé de la résiliation judiciaire et les sanctions prétoriennes
A. La gravité des manquements du preneur justifiant la résiliation du bail
Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail exige la démonstration d’une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier l’anéantissement de la convention locative. L’article 1224 du Code civil prévoit en effet que la résolution d’un contrat peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution substantielle. Dans les baux d’habitation, cette exigence s’articule avec l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose l’usage paisible des locaux. Par ailleurs, l’article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n’use pas raisonnablement de la chose louée, le bailleur peut faire résilier le bail. Ces obligations légales s’incorporent au statut du preneur et sont complétées par les stipulations expresses contenues dans le règlement de copropriété de l’immeuble.
Dans l’exercice de l’action oblique, le syndicat des copropriétaires doit prouver que les agissements fautifs du locataire violent directement les clauses du règlement. Les manquements récurrents concernent le tapage nocturne répété, l’encombrement abusif des parties communes, la dégradation des équipements collectifs ou l’exercice d’activités illicites. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Nice a fait une stricte application de ces principes dans un jugement du 14 janvier 2025. Le tribunal a prononcé « la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs sur le fondement de l’article 1341-1 du Code civil ». Les magistrats ont retenu que l’entreposage prolongé d’encombrants et les violences verbales constituaient des manquements caractérisés justifiant l’expulsion immédiate de l’occupant fautif.
La caractérisation des infractions s’étend également aux activités commerciales non autorisées qui perturbent la quiétude des résidents au sein des ensembles immobiliers mixtes. La Cour d’appel de Toulouse a statué sur cette problématique dans un arrêt rendu par la 2ème chambre le 19 mai 2026. La juridiction a confirmé que la résiliation du bail commercial avait été prononcée à la demande du syndicat en raison des troubles graves de voisinage. Les juges ont relevé des nuisances sonores nocturnes, des dégradations dans la cour intérieure et une atteinte avérée à la réputation de l’immeuble. En conséquence, la transformation d’un local en débit de boissons nocturne sans autorisation de la copropriété justifie pleinement la résiliation du titre locatif.
La persistance des désordres malgré les interventions répétées du syndic renforce la gravité de la faute commise par l’occupant du lot privatif. Le Tribunal judiciaire d’Évry a rappelé cette sévérité prétorienne dans une décision rendue en audience de fond le 27 mars 2025. Le tribunal a jugé que les occupants d’un logement associatif causaient des troubles anormaux caractérisés par des incivilités répétées et des tapages constants. Les juges ont conclu que ces désordres constituaient « une violation du règlement de copropriété justifiant la résiliation du bail et l’expulsion des occupants ». Cette jurisprudence illustre le pouvoir souverain dont disposent les juridictions pour sanctionner la violation continue des règles collectives de la vie résidentielle.
Sur le plan procédural, l’action oblique en résiliation pour infraction au contrat de bail est soumise aux règles de prescription de droit commun. Le Tribunal judiciaire de Paris a clarifié ce régime temporel dans un jugement rendu le 25 avril 2024 par la 8ème chambre. Le tribunal a énoncé que « relèvent de la prescription quinquennale les actions en résiliation judiciaire pour infraction aux obligations contractuelles du bail ». Dès lors, les infractions continues ou répétées permettent au syndicat d’agir tant que les manquements subsistent au cours des cinq dernières années écoulées. Cette solution préserve l’efficacité de l’action collective contre les abus locatifs qui perdurent dans le temps au détriment des habitants de l’immeuble.
L’administration de la preuve revêt une importance capitale pour emporter la conviction du juge des contentieux de la protection ou du tribunal judiciaire. Le syndicat doit produire des constats de commissaire de justice, des rapports de police, des mains courantes et des attestations régulières de copropriétaires. Or, les témoignages doivent être suffisamment précis, circonstanciés et concordants pour établir la réalité et la récurrence des nuisances subies dans l’immeuble. À cet égard, les simples attestations vagues ou les rumeurs dépourvues de corroboration matérielle sont systématiquement écartées par les magistrats lors des débats. En conséquence, un constat dressé par un officier public constitue l’élément déterminant pour prouver les infractions matérielles aux clauses du règlement.
L’appréciation souveraine des juges porte également sur la proportionnalité entre la gravité des manquements constatés et la sanction drastique de la résiliation. Une infraction mineure ou isolée ne saurait justifier l’anéantissement du contrat de location et l’expulsion corrélative du locataire de son logement. En revanche, la réitération délibérée des troubles après mises en demeure caractérise une volonté d’insoumission contractuelle inadmissible en copropriété. Dès lors, les tribunaux n’hésitent pas à prononcer la résiliation immédiate dès lors que la tranquillité des autres résidents est gravement compromise. Cette fermeté prétorienne assure le respect indispensable de la destination de l’immeuble et protège le droit de chaque copropriétaire à une jouissance paisible.
Le contrôle de la destination de l’immeuble constitue une garantie fondamentale pour préserver la valeur patrimoniale de chaque lot privatif composant la copropriété. Dans un arrêt du 9 février 2022, la Troisième chambre civile a veillé au strict respect des règles gouvernant l’organisation collective des copropriétaires. Lorsque le règlement consacre une clause d’habitation bourgeoise, toute activité commerciale ou libérale non autorisée est prohibée de manière absolue par les tribunaux. Par ailleurs, les locations touristiques répétées de courte durée de type meublé touristique sont fréquemment jugées contraires à la destination bourgeoise de l’immeuble. Dès lors, le syndicat peut mobiliser l’action oblique pour faire résilier le bail principal souscrit par le locataire qui sous-loue irrégulièrement son logement.
B. L’expulsion du locataire et la responsabilité indemnitaire solidaire
Le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail emporte l’expulsion corrélative du locataire ainsi que de tout occupant de son chef. Pour assurer l’exécution effective du jugement, la décision autorise le concours de la force publique ainsi que l’assistance d’un serrurier en justice. À cet égard, le sort des meubles et objets mobiliers laissés sur place est rigoureusement régi par le Code des procédures civiles d’exécution. Les articles L. 433-1 et R. 433-1 prévoient leur remise au locataire ou leur séquestration dans un lieu approprié aux frais du débiteur. Cette procédure formelle garantit la préservation des droits patrimoniaux des parties tout en permettant la reprise matérielle effective du lot privatif libéré.
En principe, l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution accorde un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Or, ce délai légal peut être expressément supprimé par le magistrat lorsque la mauvaise foi de l’occupant expulsé est manifestement établie lors des débats. Le Tribunal judiciaire de Nice a fait une stricte application de cette dérogation dans un jugement rendu le 6 novembre 2025. Le juge a supprimé le délai de deux mois « en considération de la mauvaise foi des locataires qui n’ont pas respecté la jouissance paisible ». Cette mesure d’éviction accélérée permet d’abréger sans délai le calvaire des autres copropriétaires victimes de nuisances insupportables au sein de leur résidence.
Pendant toute la période postérieure au prononcé de la résiliation, le preneur déchu est redevable d’une indemnité d’occupation fixée par le juge. La Cour d’appel de Toulouse a rappelé les modalités de calcul de cette indemnité dans son arrêt rendu le 19 mai 2026. La cour a condamné le preneur à verser au bailleur « une indemnité égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération complète ». Cette somme répare le préjudice financier né de l’occupation indue des lieux et compense l’indisponibilité matérielle du bien pour le propriétaire. Dès lors, l’occupant sans titre ne saurait prétendre se maintenir gratuitement dans les locaux pendant le déroulement des opérations matérielles d’expulsion.
Au-delà de la libération matérielle des lieux, l’action oblique permet de sanctionner financièrement le préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires. L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de son obligation. Par ailleurs, l’article 1240 du même code fonde la responsabilité délictuelle de l’occupant dont les fautes ont causé un dommage direct à la collectivité. À cet égard, la jurisprudence retient couramment la responsabilité solidaire in solidum du locataire fautif et du copropriétaire bailleur défaillant. Le bailleur est sanctionné pour n’avoir pas exercé les droits dont il disposait pour faire cesser les troubles dénoncés par le syndic.
Cette condamnation solidaire a été confirmée par le Tribunal judiciaire de Nice dans sa décision rendue le 6 novembre 2025. Le tribunal a condamné in solidum la société civile immobilière bailleresse et les locataires à verser 5 000 euros de dommages et intérêts au syndicat. Les juges ont retenu la défaillance fautive de la bailleresse « qui n’est pas intervenue auprès de ses locataires en dépit des doléances ». En conséquence, le propriétaire qui fait preuve d’une passivité coupable s’expose à devoir supporter personnellement une lourde indemnisation financière au profit du syndicat. Cette solution responsabilisante incite fermement chaque bailleur à engager sans retard les poursuites requises dès les premiers signalements de troubles locatifs.
La Cour d’appel de Paris a également consacré ce principe indemnitaire dans son arrêt de référence prononcé le 7 décembre 2022. La cour a condamné le preneur et le bailleur aux dépens et alloué au syndicat une indemnité substantielle au titre de l’article 700. Les magistrats ont relevé que les frais d’avocat engagés par la copropriété pour contraindre les parties au respect du règlement devaient être intégralement compensés. Dès lors, les défendeurs succombants supportent la charge intégrale des frais de justice et des dépens afférents à la procédure de résiliation judiciaire. Cette charge financière supplémentaire dissuade les propriétaires négligents de laisser perdurer des situations d’anarchie locative au détriment de leurs voisins immédiats.
Les condamnations pécuniaires prononcées par le tribunal s’exécutent de plein droit à titre provisoire conformément à l’article 514 du Code de procédure civile. Le Tribunal judiciaire de Nice a expressément rappelé cette force exécutoire immédiate dans sa décision rendue le 14 janvier 2025. Le juge a souligné que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucun motif légitime ne justifiait de suspendre les mesures ordonnées en jugement. Par ailleurs, les demandes de délais de paiement formulées par les locataires de mauvaise foi sont systématiquement rejetées par les juridictions de proximité. Cette articulation harmonieuse entre droit du bail d’habitation et statut de la copropriété garantit l’équilibre patrimonial et humain de la vie collective.
Conclusion
L’action oblique en résiliation du bail d’habitation ou commercial s’affirme comme une arme juridique essentielle au service des syndicats de copropriétaires. En permettant à la collectivité de se substituer au bailleur défaillant, ce mécanisme surmonte l’obstacle de l’effet relatif des conventions locatives privées. Dès lors, la carence du propriétaire ne fait plus obstacle au rétablissement immédiat de la paix et de la sécurité dans l’ensemble immobilier. Or, le succès de cette action demeure tributaire d’une préparation probatoire minutieuse orchestrée par les praticiens du droit de la copropriété et de la gestion locative.
La constitution d’un dossier irréfutable comprenant des procès-verbaux de commissaire de justice et des mises en demeure formelles conditionne la recevabilité de l’action. En conséquence, les syndics doivent réagir avec une célérité exemplaire dès la survenance de violations caractérisées au règlement régissant l’immeuble collectif. Par ailleurs, les copropriétaires bailleurs doivent comprendre que la passivité face aux abus de leurs locataires engage lourdement leur responsabilité patrimoniale personnelle. À cet égard, la jurisprudence rigoureuse de la troisième chambre civile trace une frontière limpide entre tolérance de voisinage et fautes contractuelles sanctionnées. L’action oblique garantit ainsi la pérennité de l’ordre collectif en restaurant la force obligatoire du contrat fondamental liant tous les copropriétaires.
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