Le bail réel solidaire revient au premier plan à Paris à l’approche de la rentrée. Le 25 août 2026, la Foncière de la Ville de Paris a annoncé l’ouverture progressive, à partir du 3 septembre, de six opérations représentant 122 logements dans les 14e, 18e et 19e arrondissements, à environ 5 000 euros le mètre carré. Cette annonce ouvre une question très concrète pour les ménages candidats et pour ceux qui ont déjà acheté : que devient le logement si le couple se sépare, si le titulaire décède ou si la famille doit revendre ? Le BRS rend l’accession plus abordable parce que l’organisme de foncier solidaire conserve le terrain. En contrepartie, les droits sur le logement sont temporaires, la résidence principale est au cœur du dispositif, la redevance reste due et les mutations sont encadrées. Une séparation ne permet donc pas de transférer le bien comme un appartement détenu en pleine propriété. Une succession ne garantit pas davantage que chaque héritier pourra conserver le logement. Pour sécuriser la situation, il faut relire l’acte notarié et le bail, identifier les titulaires des droits réels, prévenir l’OFS, calculer la valeur selon la formule contractuelle et respecter les délais de transmission. La présente analyse expose la méthode applicable à Paris et en Île-de-France, y compris lorsque l’agrément est refusé ou qu’aucun acquéreur ne se présente.
I. Bail réel solidaire à Paris : que devient le logement en cas de séparation ou de décès ?
A. Séparation ou divorce en BRS : un conjoint peut-il garder le logement ?
La réponse dépend d’abord de la personne qui détient les droits réels immobiliers. Un bail réel solidaire n’est pas seulement une modalité de financement d’un appartement. C’est un contrat conclu avec un organisme de foncier solidaire, qui conserve le foncier et consent au preneur des droits sur le bâti pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. L’article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation définit le mécanisme et précise que les logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale. Le couple qui se sépare doit donc examiner à la fois la propriété des droits réels, la situation matrimoniale et les obligations attachées à l’occupation.
La première pièce à consulter est l’acte reçu par le notaire, avec ses annexes et le bail signé avec l’OFS. Il faut y rechercher les noms des preneurs, la quote-part de chacun, la date de prise d’effet, la durée initiale, le montant de la redevance, la formule de cession, les règles de résidence principale et les clauses relatives à l’accord de l’OFS. Une attestation de financement ou une fiche de candidature ne remplace pas l’acte. Le fait qu’un seul membre du couple ait remboursé les échéances du prêt ne suffit pas nécessairement à modifier la titularité des droits réels. À l’inverse, le fait que deux personnes vivent dans le logement ne crée pas, à lui seul, une copropriété entre elles.
Le régime matrimonial doit ensuite être identifié. Lorsque le logement a été acquis pendant le mariage, la liquidation de la communauté peut conduire à intégrer les droits réels dans les opérations de partage, même si la rédaction de l’acte nécessite une lecture précise. Sous séparation de biens, l’acte, les quotes-parts et les flux financiers jouent un rôle central. En union libre, la personne qui n’est pas titulaire des droits ne bénéficie pas automatiquement des mêmes droits patrimoniaux que le preneur. Un contrat de mariage, une convention de PACS, une reconnaissance de dette ou une contribution aux charges peuvent modifier l’analyse économique, sans remplacer les formalités propres au BRS.
Le droit commun de l’indivision peut aider à organiser la sortie du couple, mais il ne neutralise pas le bail. L’article 815 du Code civil dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Ce principe autorise une demande de partage lorsque les deux ex-conjoints détiennent ensemble les droits, mais le partage doit rester compatible avec les règles du CCH. Il n’autorise pas une vente libre au prix du marché, ni un transfert silencieux de la quote-part à la personne qui demeure dans les lieux.
Trois scénarios doivent être distingués. Dans le premier, les deux preneurs s’accordent pour que l’un conserve le logement et indemnise l’autre. La soulte se calcule sur la valeur des droits réels et non sur la valeur d’un appartement libre de toute contrainte foncière. Le montant du prêt restant dû, les frais de remboursement anticipé, la redevance, les charges de copropriété, les travaux financés par le couple et les apports personnels doivent être intégrés dans la liquidation. Le transfert de la quote-part doit être présenté au notaire et à l’OFS afin de vérifier s’il constitue une mutation soumise à agrément et si le preneur restant respecte les conditions du bail.
Dans le deuxième scénario, aucun accord n’est possible. Une action en partage ou une procédure liée au divorce peut devenir nécessaire. Le juge chargé de la liquidation ne peut pas attribuer une valeur théorique en ignorant le plafonnement de la cession, la durée résiduelle du bail, la redevance et le pouvoir d’agrément de l’OFS. Le dossier doit donc contenir le bail complet, une simulation de prix établie selon la formule contractuelle et les échanges avec l’organisme. Une demande de partage présentée comme s’il s’agissait d’une pleine propriété risque de produire une évaluation irréaliste et de retarder la signature de l’acte.
Dans le troisième scénario, le logement est vendu à un ménage tiers. Le processus est celui d’une cession BRS : acquéreur éligible, offre préalable, transmission des justificatifs, agrément et acte authentique. Le conjoint qui quitte le logement ne peut pas publier une annonce annonçant une vente au prix libre, signer une promesse ordinaire ou remettre les clés avant d’avoir réglé la question des droits réels. Le contrat doit rester cohérent avec les documents fournis au futur acquéreur. Une promesse qui ne mentionnerait pas le caractère temporaire du droit ou la formule de prix exposerait la vente à une contestation.
Le bail doit être lu comme un contrat juridiquement contraignant. L’article 1103 du Code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1193 du Code civil ajoute que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». En pratique, un accord de séparation entre les deux preneurs ne suffit pas à supprimer une clause d’agrément ou à modifier la formule de cession. Une modification du bail ou de la titularité doit être constatée dans la forme adaptée, avec l’intervention des personnes et organismes concernés.
La résidence principale constitue un second point de vigilance. L’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation rattache le BRS à l’occupation du logement par le preneur et permet au contrat de prévoir que le logement doit être occupé sans pouvoir être loué. La règle réglementaire rappelle, sauf interdiction contractuelle, que le preneur qui souhaite louer tout ou partie du logement occupé à titre de résidence principale doit en informer préalablement l’OFS en précisant la période et la partie concernée : cette obligation figure à l’article R. 255-1 du même code. Après une séparation, le départ d’un des conjoints ne transforme donc pas automatiquement l’appartement en investissement locatif. Le conjoint restant doit vérifier s’il conserve la résidence principale exigée et quelles démarches sont prévues si le logement est temporairement inoccupé.
La redevance ne disparaît pas pendant les discussions. L’article L. 255-8 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le preneur s’en acquitte et organise la résiliation ainsi que l’indemnisation lorsque les obligations contractuelles ne sont pas exécutées. Les ex-conjoints doivent convenir de celui qui paie les échéances du prêt, la redevance, les charges et la taxe foncière jusqu’à la cession ou l’attribution définitive. Un accord écrit doit prévoir le remboursement des sommes avancées par un seul d’entre eux. À défaut, les relevés bancaires, les appels de redevance, les appels de charges et les factures permettront de reconstituer les comptes.
Le statut de copropriétaire doit également être surveillé. L’article L. 255-7-1 du Code de la construction et de l’habitation assimile la signature d’un BRS à une mutation pour l’application de la loi sur la copropriété et subroge le preneur dans les droits et obligations du bailleur, avec des règles particulières de vote et de participation de l’OFS. Le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale doivent être communiqués aux deux personnes qui prétendent gérer ou vendre le logement. Depuis les évolutions réglementaires applicables aux transmissions, toute convocation d’assemblée générale et la notification du procès-verbal doivent en outre être adressées au preneur et à l’OFS selon l’article R. 255-11 du même code. Une séparation conflictuelle ne justifie pas de priver l’un des titulaires d’une information relative à des travaux, à des charges ou à un sinistre.
La séparation doit enfin être signalée dans un calendrier précis. Dès que la décision de vivre séparément est prise, il faut demander au notaire une situation des droits réels, avertir l’OFS sans présenter comme acquis un transfert qui ne l’est pas, faire arrêter les comptes du prêt et des charges, et conserver les courriels échangés. Lorsque le couple envisage le rachat d’une quote-part, une simulation doit préciser le prix maximum autorisé, la redevance future et la capacité de l’occupant à rester dans le dispositif. Lorsque le couple envisage une vente, aucun mandat ne doit annoncer une valeur non validée par le bail. Cette discipline évite que le désaccord familial se transforme en conflit avec l’OFS, la banque ou le futur acquéreur.
La jurisprudence publiée récemment confirme surtout l’importance des documents de l’opération et de la preuve des difficultés, même si les décisions directement consacrées à la liquidation d’un BRS restent peu nombreuses. Dans une décision du Tribunal judiciaire de Toulouse, RG n° 24/05139, le dossier concernait l’acquisition, par acte notarié du 4 janvier 2022, de droits issus d’un bail réel solidaire donnant vocation à l’accession en l’état futur d’achèvement, ainsi qu’une réserve relative à un défaut d’entrée d’air après la livraison. La décision officielle publiée par la Cour de cassation ne tranche pas la séparation d’un couple, mais elle montre que le titulaire d’un BRS doit conserver l’acte, les réserves, les constats et les échanges techniques pour faire valoir ses droits sur le bâti.
Le dossier de séparation doit ainsi répondre à des questions simples mais déterminantes : qui est preneur au sens de l’acte, quelle quote-part chacun détient-il, quel régime matrimonial s’applique, quelle valeur la formule du bail donne-t-elle aux droits, qui occupe le logement, qui assume la redevance, et quelle opération l’OFS doit-il agréer ? Tant que ces réponses ne sont pas réunies, une attribution provisoire du logement peut organiser la vie quotidienne, mais elle ne règle pas la propriété des droits réels. La convention entre les ex-conjoints doit être rédigée sous réserve de la liquidation notariale et des formalités du bail.
B. Décès en BRS : l’héritier, le conjoint survivant ou l’enfant peuvent-ils conserver le logement ?
Le décès du preneur déclenche une règle spéciale. En droit commun, l’article 724 du Code civil dispose que « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt ». Cette saisine ne signifie pas que chaque héritier peut conserver indéfiniment un logement BRS. Le Code de la construction et de l’habitation organise une transmission particulière pour maintenir la vocation sociale du dispositif, tout en protégeant la situation du conjoint survivant ou du partenaire de PACS.
L’article L. 255-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de décès du preneur, les droits réels sont transmis à son ayant droit. Si celui-ci satisfait aux conditions d’éligibilité, le bail est prorogé de plein droit afin de lui donner une durée identique à celle prévue dans le bail initial. Le même texte précise que les conditions d’éligibilité ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ni au partenaire de PACS. Il s’agit d’une protection ciblée : elle évite qu’un époux ou un partenaire qui vivait dans le logement perde son droit du seul fait des plafonds de ressources.
Cette protection ne confère pas automatiquement au conjoint survivant la pleine propriété de tous les droits réels. Le règlement de la succession peut faire apparaître plusieurs ayants droit, une indivision, un testament, des droits du conjoint et des créances entre héritiers. La dispense de condition d’éligibilité ne supprime ni les droits des autres héritiers, ni l’intervention du notaire, ni l’obligation de signaler le décès à l’OFS. Le conjoint doit donc produire l’acte de décès, l’acte de notoriété, le bail, l’acte d’acquisition et les documents établissant sa qualité. Il doit aussi préciser s’il souhaite occuper le logement ou organiser sa transmission.
Lorsque l’ayant droit n’est pas le conjoint survivant ou le partenaire de PACS, son éligibilité doit être examinée. Le texte lui accorde un délai de douze mois à compter du décès pour céder les droits réels à un acquéreur qui remplit les conditions du BRS et qui est agréé par l’OFS. Ce délai peut être prolongé par l’organisme pour la durée correspondant aux démarches de régularisation par acte notarié de la cession. À défaut de cession dans les délais, le bail est résilié et l’ayant droit reçoit une indemnisation de la valeur des droits réels selon les modalités du bail. L’héritier ne doit donc pas attendre la fin de la succession pour interroger l’OFS : le délai de douze mois court à partir du décès.
Le décret d’application détaille les documents à remettre. L’article R. 255-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’ayant droit précise à l’OFS son intention d’occuper ou de donner le bien en location. Lorsqu’il souhaite l’occuper, il transmet notamment les avis d’imposition ou de situation déclarative requis pour apprécier la situation fiscale du ménage appelé à jouir des droits. L’organisme dispose d’un délai de deux mois pour agréer la transmission, vérifie la complétude et peut suspendre ce délai lorsque des pièces manquent. Le bail est ensuite adapté pour tenir compte du nouveau preneur et de l’usage du bien.
Le conjoint survivant doit lui aussi respecter une démarche formalisée, même si l’OFS ne peut pas lui opposer les conditions de ressources mentionnées par l’article L. 255-14. L’exemption ne dispense pas de prouver l’identité, la qualité d’ayant droit et le lien avec le bail. Elle ne transforme pas non plus un partenaire de vie non pacsé en conjoint ou partenaire protégé par le texte. Le concubin survivant doit examiner les droits qu’il tient de l’acte, de la succession et de la propriété des droits réels ; il ne peut pas déduire de la seule occupation du logement une transmission automatique comparable à celle prévue pour le conjoint ou le partenaire de PACS.
La présence d’enfants héritiers impose une opération de partage. Un enfant qui souhaite reprendre le logement doit vérifier son éligibilité et s’assurer que le bail autorise la transmission envisagée. Si plusieurs enfants héritent, l’un peut éventuellement recevoir les droits réels dans le partage en indemnisant les autres, mais cette attribution ne doit pas ignorer l’accord ou l’agrément de l’OFS lorsque la mutation entre dans le champ des articles L. 255-10 et suivants. Si aucun héritier ne peut ou ne veut occuper le bien, une cession à un ménage éligible doit être organisée. Le notaire doit articuler le calendrier de l’acte de partage, le délai de douze mois, la recherche d’un acquéreur et le versement de l’indemnisation.
La clause testamentaire ne permet pas davantage de contourner le régime du BRS. Une personne peut organiser sa succession dans les limites du droit des libéralités, mais le donataire ou légataire qui reçoit les droits doit respecter les conditions et procédures imposées par le CCH lorsque le transfert prend la forme d’une donation ou d’une mutation. L’article L. 255-5 du Code de la construction et de l’habitation vise expressément l’acquéreur, le donataire et l’ayant droit de la succession, qui doivent répondre aux conditions prévues pour le preneur. Un testament utile doit donc être relu avec le bail et présenté au notaire avant toute affirmation sur l’avenir du logement.
Le délai de douze mois doit être suivi dans un tableau. La première ligne est celle du décès. La deuxième rappelle la date à laquelle l’OFS a été informé et les pièces transmises. La troisième mentionne la réponse de l’organisme, les demandes de complément et la date à laquelle le délai de deux mois a commencé ou a été suspendu. La quatrième indique la date limite de la cession lorsque l’ayant droit n’est pas éligible. La dernière recense la signature de l’acte notarié et la mise à jour du bail. Un échange oral avec un gestionnaire ne suffit pas à établir une prorogation : toute extension doit être demandée et confirmée par écrit.
Les dettes attachées au logement doivent être intégrées à la succession. Il faut recenser le capital restant dû, l’assurance emprunteur, les mensualités impayées, la redevance foncière, les provisions et régularisations de charges, la taxe foncière, les travaux votés et les éventuelles indemnités d’occupation. L’article L. 255-8 rappelle que la redevance demeure une obligation contractuelle et que la défaillance peut avoir un effet sur la résiliation et l’indemnisation. Un héritier ne doit pas cesser de payer en pensant que la succession suspend automatiquement le BRS. Si la trésorerie successorale est insuffisante, le notaire et l’OFS doivent être prévenus rapidement.
La valeur de l’indemnisation n’est pas nécessairement égale au prix payé par le défunt, ni à une estimation du marché parisien. L’article R. 255-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les méthodes d’évaluation des indemnisations sont fixées par le contrat de bail et que le preneur est indemnisé dans un délai de six mois à compter de la décision de l’OFS conduisant à indemnisation ou de l’expiration du bail. Le notaire doit donc demander le calcul contractuel, le détail de l’indice appliqué, la prise en compte des travaux et les conséquences d’un manquement avant de conseiller une résiliation ou une vente.
À Paris, les familles qui se positionnent sur les opérations annoncées pour septembre et octobre doivent conserver dès la candidature les règles de l’OFS, les plafonds, les modalités de vie dans le logement et les clauses de transmission. Les six opérations annoncées par la Foncière de la Ville de Paris se déploient dans des calendriers distincts : avenue de la Porte de la Villette le 3 septembre, rue Armand Carrel le 16 septembre, rue Lamarck et Saint-Vincent-de-Paul le 25 septembre, puis Hébert et le 100 boulevard Ney le 4 octobre. Ces dates ont été annoncées par la Foncière de la Ville de Paris et peuvent évoluer selon les opérations. Le candidat doit lire les documents de son programme, car l’OFS local peut appliquer des seuils ou des modalités contractuelles plus précises que le cadre général.
Le décès exige donc une action dans les premiers jours : informer le notaire et l’OFS, sécuriser le paiement de la redevance, demander le dossier de transmission, identifier les héritiers, choisir entre occupation et cession, puis organiser le partage. Si l’ayant droit est éligible, le bail peut être prorogé à durée identique. S’il ne l’est pas, la vente à un ménage éligible doit être engagée sans attendre, en gardant la preuve de chaque démarche. Une erreur sur la qualité du bénéficiaire ou une omission de délai peut conduire à une résiliation alors que la situation aurait pu être régularisée.
II. Revente d’un BRS à Paris : quelles conditions, quel prix et quels recours en cas de refus ?
A. Comment vendre un logement BRS : prix plafonné, offre préalable et agrément OFS ?
La revente commence par une lecture de la formule inscrite dans le bail, non par une comparaison avec les annonces d’appartements libres à Paris. Le BRS dissocie la valeur du terrain et celle des droits sur le bâti. En cas de mutation, l’article L. 255-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le prix de vente ou la valeur maximale des droits réels est limitée à la valeur initiale actualisée selon les modalités réglementaires. L’article R. 255-3 du même code précise que le prix de cession n’excède pas le prix d’acquisition actualisé par l’indice choisi par l’OFS, majoré de la valorisation des travaux effectués entre l’acquisition et la cession, selon les modalités du bail.
Cette formule ne signifie pas que chaque BRS se revend au même montant. L’indice retenu, la date de départ, le prix des droits réels, la nature des travaux pris en compte, la vétusté, les éventuelles dégradations et les clauses propres à l’opération peuvent modifier le résultat. L’acquéreur doit demander un calcul écrit à l’OFS et vérifier que le prix affiché dans l’annonce, le prix de l’offre préalable, le prix de l’avant-contrat et le prix de l’acte authentique sont identiques. Une estimation d’agence fondée sur les ventes libres du quartier ne suffit pas pour fixer le plafond. Elle peut seulement donner un point de comparaison économique, sans créer un droit à une plus-value.
Le vendeur doit ensuite identifier un acquéreur éligible. Le BRS vise un ménage qui occupe le logement comme résidence principale et qui respecte les plafonds applicables. Depuis les règles introduites pour les demandes présentées à compter du 1er janvier 2025, l’article R. 255-1-1 du Code de la construction et de l’habitation réserve la cession à un preneur qui n’est pas propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités susceptible de constituer sa résidence principale, ou d’un logement susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour établir sa résidence principale dans le parc privé. Le respect de cette obligation prend la forme d’une déclaration sur l’honneur. Le candidat doit donc fournir ses justificatifs au stade de la cession et non seulement lors d’un premier contact.
La première formalité de vente est l’offre préalable de cession. L’article L. 255-10 du Code de la construction et de l’habitation exige que l’acquéreur reçoive une offre mentionnant le caractère temporaire du droit réel, sa date d’extinction, la nouvelle durée du bail si l’OFS agrée la transmission, les conditions de l’agrément et la méthode de calcul du prix. L’offre doit reproduire les dispositions du chapitre consacré au BRS. Le cédant doit la maintenir pendant au moins trente jours à compter de sa réception par l’acquéreur potentiel, et l’acceptation ne peut intervenir avant dix jours. Ces délais protègent l’acquéreur contre une signature précipitée et permettent de mesurer la portée du bail.
Après acceptation, le cédant informe l’OFS de son intention de céder dans les trente jours et sollicite l’agrément de l’acquéreur. Il joint l’offre, les pièces établissant l’éligibilité et le dossier de diagnostic immobilier mentionné par le texte. Le règlement d’application de l’article R. 255-6 prévoit que le bail fixe la liste des pièces à remettre et que l’OFS vérifie la complétude du dossier. Lorsque des documents manquent, le délai d’instruction peut être suspendu selon les formes prévues. Le vendeur doit donc demander une liste exhaustive à l’OFS, conserver le récépissé de transmission et ne pas déduire du silence de l’organisme que le dossier est complet.
L’agrément est une condition de la vente. L’article L. 255-11 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « La vente ou la donation de droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire est subordonnée à l’agrément de l’acquéreur ou du donataire par l’organisme de foncier solidaire ». Le texte donne à l’OFS un délai de deux mois à compter de la transmission de l’offre pour délivrer son agrément. Il contrôle l’éligibilité, la conformité de l’offre avec le bail, le respect de la formule de prix et, si nécessaire, la validité du plan de financement. Les règles sont prescrites à peine de nullité de la vente ou de la donation et la preuve du contenu et de la notification de l’offre pèse sur le cédant ou le donateur.
L’OFS dispose aussi d’un droit de préemption lorsqu’il est prévu dans le BRS. L’article L. 255-15 du Code de la construction et de l’habitation indique que l’organisme peut racheter les droits réels ou les faire acquérir par un bénéficiaire éligible. Il doit faire connaître sa décision dans les deux mois à compter de la transmission de l’offre préalable ; ce délai est prorogé d’un mois en cas de refus de l’agrément. Le vendeur doit donc vérifier dans son bail la procédure de notification, la valeur d’indemnisation et la personne qui signera l’acte si la préemption est exercée. Une préemption n’est pas une confiscation : l’indemnisation reste calculée selon le bail et le plafond légal.
Lorsque l’acquéreur est agréé, la durée du BRS est rechargée. L’article L. 255-12 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « la durée du bail est de plein droit prorogée afin de permettre à tout nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial ». Le nouveau ménage ne reprend donc pas simplement le nombre d’années restant à courir au vendeur. Cette prorogation explique pourquoi l’avant-contrat doit mentionner la nouvelle durée et pourquoi la signature de l’acte authentique doit être coordonnée avec l’adaptation du bail.
Le vendeur doit préparer un dossier qui permet de vérifier la vente sans reconstituer l’opération dans l’urgence. Il réunit l’acte d’acquisition, le bail et ses annexes, les avenants, le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de charges, les justificatifs de redevance, les factures de travaux, les diagnostics, les assurances, le tableau du prêt et la simulation de prix de l’OFS. L’acquéreur réunit de son côté les pièces d’identité, les avis d’imposition requis pour le ménage, les justificatifs de résidence, les éléments relatifs à l’absence de logement incompatible avec l’éligibilité et le plan de financement. La transparence sur les conditions du BRS réduit le risque de désistement après l’offre préalable.
Une attention particulière s’impose pour la copropriété. Le preneur BRS n’est pas un occupant extérieur au syndicat : il dispose des droits et obligations organisés par l’article L. 255-7-1. L’acheteur doit recevoir les documents de copropriété et comprendre les travaux votés, les charges récupérables, les procédures en cours, les impayés et les restrictions d’usage. L’article R. 255-6 concerne les pièces de la transmission, tandis que l’article R. 255-11 impose l’information du preneur et de l’OFS pour les assemblées générales. Le dossier de vente doit faire apparaître ces interlocuteurs et éviter de présenter le logement comme une propriété libre de toute organisation collective.
À Paris, l’actualité de la rentrée rend cette procédure particulièrement concrète. Les candidatures annoncées pour la Porte de la Villette, Armand Carrel, Lamarck, Saint-Vincent-de-Paul, Hébert et le boulevard Ney attirent des ménages qui se projettent dans un logement familial. Leur décision ne doit pas reposer sur le seul prix d’entrée. Les candidats doivent lire la durée du bail, la redevance, la résidence principale, la formule de revente, les conséquences d’une mutation familiale et les pièces demandées à un futur acquéreur. La Foncière de la Ville de Paris expose le principe de dissociation du foncier et du bâti, mais le contrat remis pour chaque opération reste le document déterminant.
Pour une opération située en Île-de-France hors Paris, le même raisonnement s’applique avec l’OFS compétent. Les plafonds, la redevance, l’indice et les modalités de commercialisation peuvent varier. Un acheteur ne doit pas transposer automatiquement une règle annoncée par la Foncière de la Ville de Paris à un programme porté par un autre organisme. Le bail doit être demandé avant la signature de la promesse et relu avec l’acte de cession. Le notaire peut alors vérifier le titre, le régime de copropriété, le financement et les conditions de transmission avant que le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence à produire ses effets.
B. Refus d’agrément, absence d’acquéreur ou conflit avec l’OFS : quels recours ?
Un refus d’agrément ne doit pas être résumé par la formule « l’OFS refuse l’acheteur ». Le vendeur doit demander la motivation précise, le document ou la pièce qui fait défaut, la méthode de calcul utilisée et la date à laquelle la décision a été prise. Il faut distinguer un refus lié aux ressources de l’acquéreur, une déclaration sur l’honneur incomplète, un prix supérieur au plafond, un plan de financement insuffisant, une offre préalable irrégulière et une clause du bail qui n’a pas été respectée. Chaque motif appelle une réponse différente. Un dossier incomplet peut être complété ; un acquéreur non éligible doit être remplacé ; une erreur de prix peut être discutée avec le calcul contractuel.
Le silence de l’OFS ne doit pas être traité comme un agrément implicite sans vérification du bail et des textes applicables. Le vendeur doit conserver la preuve de la date de transmission, des pièces jointes et des demandes de complément. Il adresse une relance formelle qui rappelle la date de départ du délai de deux mois, demande une réponse écrite et réserve ses droits. Le notaire peut être associé à cette relance afin d’éviter qu’une promesse arrive à son terme sans agrément. Une vente signée malgré une condition non satisfaite expose les parties à la nullité visée par l’article L. 255-11 et à des difficultés de restitution, de financement et de responsabilité.
Lorsque le refus persiste, l’article L. 255-13 organise une solution de sortie. L’article L. 255-13 du Code de la construction et de l’habitation permet au cédant de demander à l’OFS de lui proposer un acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité, avec un prix calculé selon le bail. Si l’organisme n’est pas en mesure de proposer un acquéreur dans les six mois suivant la demande du cédant, le BRS peut être résilié conventionnellement et le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels dans les conditions contractuelles. Cette voie n’est pas un rachat automatique au prix espéré : elle suppose une demande claire, un suivi des six mois et un calcul d’indemnisation.
Le vendeur doit donc écrire à l’OFS en précisant qu’il sollicite, sur le fondement de l’article L. 255-13, la présentation d’un acquéreur éligible après le refus d’agrément. Il joint le refus, la preuve de sa notification, le bail, l’offre préalable, les échanges avec l’acquéreur initial et une demande de calcul du prix maximum. La date de réception de cette demande doit être certaine. Si un acquéreur est proposé, il faut reprendre le contrôle de son éligibilité, de son financement et de la conformité de l’offre. Si aucun acquéreur n’est proposé à l’issue du délai, le vendeur demande la résiliation conventionnelle, l’état de l’indemnité et les modalités de signature chez le notaire.
La question de l’indemnité nécessite une lecture détaillée du contrat. L’article R. 255-5 prévoit que les méthodes d’évaluation des indemnisations correspondant notamment aux articles L. 255-13 à L. 255-16 sont prévues par le bail. Le contrat peut retenir une formule tenant compte de l’indice, de la durée, des travaux, de la dépréciation, d’un manquement contractuel ou d’une préemption. Il faut demander un décompte écrit et vérifier si les sommes dues au titre de la redevance, des charges ou du prêt sont déduites. L’organisme doit indemniser dans le délai réglementaire applicable, mais le montant lui-même dépend de la clause et des éléments du dossier.
Un conflit sur le calcul ou la procédure se prépare par la preuve. Le vendeur doit établir une chronologie : date du projet de vente, notification à l’OFS, réception de l’offre par l’acquéreur, acceptation après le délai légal, transmission des justificatifs, demande de complément, refus, relance, demande de présentation d’un acquéreur et expiration des six mois. Il ajoute les versions successives du bail, les calculs de prix, les courriels, les lettres recommandées, les accusés de réception et les comptes rendus d’entretien. Une expertise comptable ou immobilière peut éclairer la valeur des travaux et l’application de l’indice, mais elle ne peut pas remplacer la formule contractuelle.
Les principes du droit des contrats encadrent le dialogue avec l’OFS. L’article 1103 impose le respect du bail légalement formé ; l’article 1193 interdit une modification unilatérale sauf consentement mutuel ou cause prévue par la loi. L’OFS peut appliquer les règles impératives du CCH et les clauses du contrat, mais il ne peut pas demander au vendeur de signer un document contradictoire avec le bail sans expliquer le fondement de sa demande. De son côté, le vendeur doit répondre loyalement aux demandes de pièces, déclarer les travaux et ne pas dissimuler une location, une dette de redevance ou une procédure de copropriété.
La voie à suivre dépend du litige. Une demande de complément ou une erreur matérielle appelle d’abord un échange écrit avec l’OFS et le notaire. Une contestation sur le prix ou la formule peut justifier un calcul contradictoire, une mise en demeure puis une action fondée sur le contrat. Une urgence liée à une promesse, un financement ou l’expiration du délai doit être signalée immédiatement afin d’identifier la juridiction et la procédure adaptées. Le juge ne pourra pas reconstruire un dossier qui n’établit ni la date de l’offre, ni le contenu du refus, ni le montant réclamé. Le demandeur doit formuler une prétention précise : agrément, reprise de l’instruction, communication d’un calcul, présentation d’un acquéreur, résiliation conventionnelle ou indemnisation.
Deux décisions publiées permettent de situer les enjeux sans leur faire dire davantage qu’elles ne jugent. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une ordonnance de référé du 18 août 2025, RG n° 25/54222, a examiné une demande d’expertise préventive dans le cadre d’un projet comprenant des logements en BRS porté avec la Foncière de la Ville de Paris. La décision officielle concerne un projet et la conservation de preuves techniques ; elle ne constitue pas une règle sur l’agrément d’un acquéreur. Elle rappelle cependant l’intérêt de documenter rapidement les désordres, travaux et réserves lorsqu’un litige affecte le bâti ou le calendrier d’une opération.
Dans un autre contexte, la Cour d’appel de Paris, par une décision du 28 juin 2024, RG n° 22/15375, a évoqué la situation d’une propriétaire empêchée de vendre son logement et son inéligibilité à un logement en BRS dans un litige familial. La décision officielle publiée par la Cour de cassation ne tranche pas le régime de transmission du BRS et ne remplace pas l’article L. 255-14. Elle illustre seulement qu’une difficulté de vente ou de financement peut produire des conséquences familiales et financières distinctes de la seule valeur du bien. Il faut donc traiter ensemble la vente, le logement des enfants, le prêt et les obligations envers l’OFS.
À Paris et en Île-de-France, le recours doit aussi tenir compte de l’interlocuteur réel. La Foncière de la Ville de Paris est l’OFS des programmes qu’elle porte ; un programme voisin peut dépendre d’un autre OFS, d’un bailleur social ou d’un opérateur qui applique son propre circuit de candidature. Le vendeur doit identifier l’organisme désigné dans son bail, son adresse de notification et la personne habilitée à délivrer l’agrément. Une lettre adressée au promoteur ou au syndic ne remplace pas nécessairement la notification à l’OFS. Le notaire doit recevoir toutes les réponses, car il préparera l’acte de cession, l’adaptation du bail et la répartition des fonds.
Le contentieux peut également porter sur une condition d’éligibilité mal appréciée. Le candidat dont le dossier est refusé doit demander les éléments retenus par l’OFS, rectifier une erreur d’avis d’imposition, démontrer que le logement détenu n’est pas adapté aux besoins du ménage ou expliquer la situation du patrimoine dans les limites du texte. Le vendeur ne doit pas présenter un acquéreur dont l’éligibilité est manifestement incertaine pour gagner du temps. Une offre préalable maintenue trente jours, puis refusée deux mois plus tard, peut laisser le logement immobilisé et entraîner des frais de prêt ou de copropriété. Mieux vaut vérifier le dossier avant de formaliser la cession.
Le cas d’un acquéreur qui se désiste avant l’agrément doit être séparé du cas d’un refus de l’OFS. Le vendeur vérifie les conditions de l’offre préalable, le délai de dix jours avant acceptation, les obligations du candidat et la clause éventuelle de dédit ou de condition suspensive. Il ne doit pas réutiliser le même dossier au nom d’un autre ménage sans refaire les vérifications. Si un nouveau candidat est présenté, l’offre, les pièces d’éligibilité et le financement doivent être actualisés. La traçabilité protège le vendeur contre une accusation de favoritisme et protège l’OFS contre un dossier incomplet.
Enfin, un logement BRS ne doit pas être commercialisé comme un actif spéculatif. La valeur d’entrée attractive peut créer une différence avec les prix du marché libre, mais cette différence finance précisément l’objectif d’accession sociale et la conservation du foncier par l’OFS. Le prix encadré, la résidence principale, l’éligibilité du nouvel acquéreur, l’agrément et la préemption forment un ensemble. Une clause du bail qui limite la location, impose une information préalable ou prévoit une indemnité en cas de manquement doit être expliquée au candidat. La clarté de l’annonce et de l’avant-contrat constitue une protection juridique, pas seulement une précaution commerciale.
La démarche pratique peut être résumée sans raccourci. Le vendeur demande d’abord le calcul du prix et la liste des documents. Il notifie ensuite l’offre préalable conforme au bail, respecte les dix jours avant acceptation et les trente jours de maintien, puis transmet l’acceptation et les justificatifs à l’OFS dans le délai prévu. Il attend l’agrément écrit, vérifie la préemption et fait signer l’acte authentique avec adaptation du bail. En cas de refus, il demande le motif, corrige ce qui peut l’être et, si nécessaire, sollicite un acquéreur proposé par l’OFS. Si aucun acquéreur n’est présenté dans les six mois, il étudie la résiliation conventionnelle et l’indemnisation. Chaque étape doit être datée et prouvée.
Conclusion
Le bail réel solidaire permet à des ménages de devenir propriétaires du bâti à Paris et en Île-de-France en laissant le foncier à un organisme solidaire. La contrepartie est une propriété encadrée : résidence principale, redevance, prix de cession plafonné, acquéreur éligible, agrément de l’OFS et droit de préemption. En cas de séparation, le conjoint qui souhaite garder le logement doit faire liquider les droits, les dettes et la quote-part avant tout transfert ; un accord familial ne suffit pas à modifier le BRS. En cas de décès, le conjoint survivant et le partenaire de PACS bénéficient d’une protection particulière, tandis que l’ayant droit non éligible dispose en principe de douze mois pour céder à un ménage agréé. La revente exige une offre préalable maintenue trente jours, une acceptation après dix jours, une notification à l’OFS et un agrément dans le délai légal. Un refus doit être motivé et peut ouvrir la demande de présentation d’un acquéreur, puis, après six mois sans solution, une résiliation conventionnelle selon le bail. Pour les règles générales du dispositif, vous pouvez consulter notre présentation du bail réel solidaire ; pour la procédure de prix, d’agrément et de recours, notre article consacré à la revente d’un BRS complète cette analyse. Ces ressources ne remplacent pas la lecture de votre acte notarié, de votre bail et des échanges avec l’OFS.
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