La découverte, après une vente immobilière, d’un ancien atelier, d’une blanchisserie, d’une station-service ou d’une activité industrielle ne signifie pas à elle seule que le terrain est pollué. Elle déclenche toutefois une vérification sérieuse lorsque le passé du site apparaissait dans les documents de copropriété ou dans les informations remises aux parties. Le 28 mai 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui précise la responsabilité du notaire dans cette situation. Le professionnel ne peut pas toujours se limiter à consulter CASIAS, BASOL, Géorisques ou la base publique des installations classées lorsque ces bases ne répondent pas aux questions posées par le dossier.
La solution ne crée pas une obligation générale de réaliser une étude de pollution pour chaque immeuble ancien. Elle impose une démarche proportionnée à un indice connu : passé industriel identifié, déclarations imprécises, incohérence entre l’usage actuel et l’historique du site, mention d’une activité réglementée ou document administratif incomplet. L’acquéreur doit donc distinguer trois questions : que prouve réellement CASIAS, quelle information le vendeur devait-il fournir, et quelles investigations le notaire devait-il poursuivre auprès de l’autorité chargée de la police des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ?
I. Que devait vérifier le notaire lorsqu’un immeuble révèle un passé industriel ?
A. Pourquoi CASIAS constitue un indice historique et non une preuve de pollution
CASIAS signifie « Carte des anciens sites industriels et activités de services ». La base reprend l’histoire connue des activités exercées sur un territoire : ateliers, garages, blanchisseries, dépôts, stations-service, activités manufacturières ou autres établissements susceptibles d’avoir utilisé des produits polluants. Elle peut attirer l’attention sur un immeuble qui paraît aujourd’hui résidentiel alors qu’il se trouve dans l’emprise d’une activité ancienne.
Le premier réflexe consiste à ne pas confondre la présence d’une fiche et la réalité d’un dommage. Géorisques rappelle que l’inscription d’un site dans CASIAS « ne préjuge pas d’une éventuelle pollution à son endroit ». La carte conserve une mémoire administrative et historique ; elle ne remplace ni un diagnostic des sols, ni une étude des eaux souterraines, ni une analyse des matériaux présents dans l’immeuble. Elle peut être incomplète, mal localisée ou fondée sur des archives anciennes. L’absence de fiche ne suffit donc pas davantage à certifier l’absence de pollution.
Cette distinction est essentielle pour le vendeur comme pour l’acquéreur. Un acquéreur ne peut pas obtenir automatiquement l’annulation de la vente en produisant une simple capture d’écran CASIAS. Il doit établir le lien entre l’information ancienne, une pollution constatée ou un risque juridiquement pertinent, l’usage prévu du bien et le préjudice invoqué. Inversement, un vendeur ne peut pas répondre que le bien n’est pas inscrit sur CASIAS si d’autres documents révèlent une activité industrielle qui devait être portée à la connaissance de l’acheteur.
Le cadre administratif est complété par l’article L. 125-6 du code de l’environnement. Ce texte organise les secteurs d’information sur les sols et prévoit que l’État publie une carte des anciens sites industriels et activités de services ; il prévoit aussi que le certificat d’urbanisme indique si le terrain se trouve sur un site répertorié ou connu du service instructeur. Le certificat d’urbanisme n’est pas une expertise privée et ne répond pas à toutes les questions d’un acquéreur, mais il constitue une pièce à demander lorsque la parcelle est destinée à être transformée, divisée ou construite.
Il faut également rechercher un éventuel secteur d’information sur les sols (SIS). Un terrain classé en SIS obéit à une logique différente : l’information publique porte sur une connaissance de la pollution justifiant des études de sols et des mesures de gestion, notamment en cas de changement d’usage. L’article L. 125-7 du code de l’environnement impose au vendeur ou au bailleur d’un terrain situé en SIS d’informer l’acquéreur ou le locataire par écrit. En cas d’omission et de pollution rendant le terrain impropre à sa destination, ce texte prévoit notamment un choix entre résolution, restitution d’une partie du prix ou réhabilitation dans les conditions prévues par la loi.
La présence d’une activité soumise à autorisation ou à enregistrement au titre des ICPE appelle une analyse encore plus précise. Une blanchisserie-teinturerie ancienne peut avoir utilisé des solvants ; une station-service peut avoir comporté des cuves enterrées ; un atelier de mécanique peut avoir produit des huiles usagées ; un dépôt peut avoir manipulé des substances particulières. La qualification ne se déduit pas de la seule apparence actuelle des lieux. Elle suppose de rechercher la période d’exploitation, le régime administratif applicable, l’exploitant, les arrêtés préfectoraux, les mises en demeure, les mesures de cessation d’activité et l’usage qui avait été envisagé lors de la réhabilitation.
Le notaire ne devient pas pour autant un expert en pollution des sols. Son obligation porte sur la sécurité et l’efficacité de l’acte, ainsi que sur les informations qui conditionnent le consentement ou la portée juridique de la vente. S’il dispose d’un signal sérieux, il doit identifier les vérifications utiles et alerter les parties sur les investigations techniques à faire réaliser. La vente peut être poursuivie, suspendue, assortie d’une condition ou renégociée ; mais elle ne doit pas être signée comme si l’indice n’existait pas.
Le devoir général d’information de l’article 1112-1 du code civil renforce ce raisonnement. Le texte vise l’information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie, lorsque celle-ci l’ignore légitimement. Il précise que celui qui prétend qu’une information lui était due doit établir que cette information était due, tandis que l’autre partie doit prouver qu’elle l’a fournie. La discussion ne porte donc pas seulement sur le mot « pollution » : elle porte sur l’information concrète qui aurait pu modifier le prix, la destination, le financement ou la décision d’acheter.
Le point de départ probatoire est souvent caché dans des documents que l’acquéreur ne lit pas assez tôt : état descriptif de division, règlement de copropriété, anciens actes, procès-verbaux d’assemblée générale, plans de division, servitudes, autorisations de travaux, diagnostics, correspondances avec la mairie et annexes de l’acte. Une mention d’ancienne blanchisserie dans le règlement de copropriété peut peser davantage qu’une recherche rapide par adresse dans une base en ligne, parce qu’elle démontre que l’information était déjà attachée à l’immeuble et accessible au professionnel qui a établi ou repris ces documents.
B. Quelles investigations complémentaires faut-il demander avant ou après la signature ?
La première vérification consiste à établir une chronologie documentaire. Il faut dater la cessation de l’activité, identifier les propriétaires et exploitants successifs, relever les travaux réalisés lors du changement d’usage et vérifier si les bâtiments actuels occupent exactement l’emprise de l’ancien site. Une fiche CASIAS peut localiser un établissement à l’échelle d’une adresse sans démontrer la position exacte d’une cuve ou d’un atelier. Les plans cadastraux, plans de masse, archives municipales et documents de copropriété servent à rapprocher l’histoire du site de la parcelle vendue.
La seconde vérification porte sur les bases et documents administratifs. CASIAS doit être consultée, mais aussi les informations relatives aux sites et sols pollués, aux SIS, aux installations classées et aux arrêtés préfectoraux. Le dossier expert de Géorisques sur CASIAS expose les limites des inventaires : archives incomplètes, erreurs de localisation, périodes non couvertes et établissements non localisés. Il indique aussi que des études complémentaires peuvent être nécessaires pour connaître l’état réel du terrain.
Lorsque l’historique fait apparaître une activité potentiellement soumise à autorisation ou à enregistrement, la demande doit être adressée au service compétent de la préfecture, ou à l’autorité administrative qui détient les dossiers ICPE. L’objectif n’est pas de demander une réponse vague sur la réputation du quartier. Il faut demander si une installation classée a été exploitée sur l’emprise, sous quel régime, par quelle société, pendant quelle période, avec quelles prescriptions et selon quelles conditions de cessation ou de remise en état. Une réponse négative limitée à l’existence d’une fiche CASIAS ne répondrait pas nécessairement à la question.
L’arrêt de la première chambre civile du 28 mai 2026, pourvoi n° 24-16.354, publié au Bulletin, donne un critère très concret. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté un bien en copropriété en 2015, puis l’avaient revendu en 2019. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avaient été établis par la notaire. En février 2020, l’acquéreuse a appris que l’immeuble se trouvait dans l’emprise d’une blanchisserie-teinturerie exploitée depuis 1965. Un arrêté préfectoral du 6 janvier 2021 a ordonné le relogement de la famille en raison de risques sanitaires liés à des polluants volatils. Une lettre préfectorale du 20 août 2021 a confirmé que des activités relevant du régime de l’autorisation ICPE avaient été exploitées sans régularisation.
La Cour ne reproche pas au notaire de ne pas avoir deviné une pollution inconnue. Elle relève que le passé industriel était mentionné dans les documents qu’il connaissait et que les déclarations du vendeur ne donnaient pas de précisions suffisantes sur la situation administrative et la dangerosité. Dans ce contexte, la Cour rappelle que le notaire doit vérifier « par toutes investigations utiles » les déclarations qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte. La seule consultation des bases environnementales grand public n’a pas été jugée suffisante, parce que « les sites sont incomplets » et que l’autorité chargée de la police des ICPE détenait les vérifications pertinentes.
Cette solution doit être lue avec précision. Elle ne signifie pas que chaque notaire doit interroger la préfecture pour chaque maison construite avant 1950. Le devoir se renforce lorsque plusieurs indices convergent : mention d’une activité industrielle dans un acte, incohérence entre les déclarations du vendeur et les archives, modification récente de l’usage, immeuble situé sur une ancienne emprise industrielle, suspicion de solvants ou de cuves, travaux de dépollution antérieurs ou risque sanitaire signalé par une administration.
Avant la signature, l’acquéreur peut demander au notaire et au vendeur les pièces suivantes :
- la fiche CASIAS complète et la localisation précise de l’ancien établissement ;
- les informations Géorisques, SIS, sites pollués ou potentiellement pollués et secteurs de servitudes ;
- le certificat d’urbanisme et les documents d’urbanisme applicables à la parcelle ;
- les anciens arrêtés préfectoraux, récépissés, mises en demeure et documents de cessation d’activité ;
- les actes de vente antérieurs, règlements de copropriété et états descriptifs de division ;
- les rapports de diagnostic des sols, eaux, sous-sols, cuves ou matériaux ;
- les factures et attestations relatives à une dépollution, une excavation ou une réhabilitation ;
- la destination prévue dans le contrat et les conditions liées à un projet de logement, de commerce ou de construction.
Après la signature, il faut éviter deux erreurs. La première consiste à faire immédiatement des travaux irréversibles qui détruisent les traces du site ou empêchent une expertise contradictoire. La seconde consiste à se contenter d’un échange téléphonique avec l’agence, le vendeur ou le notaire. L’acquéreur doit conserver les courriels, demander les documents par écrit, faire constater l’état des lieux et organiser, si nécessaire, une étude technique contradictoire. Les prélèvements doivent être réalisés selon un protocole identifiable et reliés aux usages du bien.
Le financement et l’usage projeté doivent aussi être intégrés. Une pollution compatible avec un usage industriel ancien ne l’est pas nécessairement avec une crèche, un logement familial, un jardin potager ou un sous-sol habitable. L’article L. 556-1 A du code de l’environnement définit l’usage comme la fonction ou les activités actuelles ou envisagées du terrain et rattache la réhabilitation à la compatibilité entre l’état des sols, la protection de la santé et l’usage futur. Le même sol peut donc appeler une réponse différente selon le projet d’aménagement.
II. Quels recours l’acquéreur peut-il exercer contre le vendeur ou le notaire ?
A. Comment choisir entre l’article L. 514-20, le vice caché et le dol ?
Le premier fondement à examiner est l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Il vise le cas où une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain. Le vendeur doit alors informer l’acheteur par écrit de cette exploitation et, s’il les connaît, des dangers ou inconvénients importants qui en résultent. Le texte précise, pour le vendeur qui était lui-même l’exploitant, l’information relative à la manipulation ou au stockage de substances chimiques ou radioactives et prévoit que l’acte atteste l’accomplissement de la formalité.
L’article ne s’applique donc pas à toute activité ancienne et à toute pollution. Il faut établir le régime de l’installation, son emprise et l’absence ou l’insuffisance de l’information écrite. Une simple mention selon laquelle « aucune pollution n’est connue » peut être insuffisante si elle ne répond pas à l’existence d’une installation classée et aux risques importants connus. À l’inverse, une activité artisanale non soumise au régime visé par le texte peut relever d’autres obligations sans ouvrir automatiquement les sanctions propres à l’article L. 514-20.
Si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination prévue au contrat, l’acheteur dispose, selon le texte, d’un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour choisir entre la résolution de la vente et la restitution d’une partie du prix. Il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur lorsque son coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. Le délai court à partir de la découverte juridiquement pertinente, ce qui doit être documenté : date du rapport, date de la mesure administrative, date de la notification préfectorale ou date à laquelle les résultats ont été suffisamment précis.
Ce régime spécial ne dispense pas d’examiner les autres actions. L’article 1641 du code civil prévoit la garantie des vices cachés lorsque le défaut rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix. Une pollution peut relever de ce régime si elle était cachée, antérieure à la vente, suffisamment grave et non connue de l’acheteur. Le texte ne transforme cependant pas CASIAS en preuve automatique : la gravité, l’antériorité et la connaissance effective doivent être établies.
La sanction de la garantie des vices cachés peut être reliée à l’article 1644 du code civil. L’acheteur peut choisir de rendre la chose et de récupérer le prix, ou de conserver la chose et d’obtenir une restitution partielle du prix. Le choix dépend du coût de la dépollution, de la possibilité de rendre le terrain compatible avec son usage, de la sécurité des occupants et de la faisabilité d’une revente. Dans un dossier complexe, il faut chiffrer chaque scénario plutôt que demander une somme globale sans méthode.
L’action doit être engagée dans le délai prévu par l’article 1648 du code civil, soit deux ans à compter de la découverte du vice. Ce point est distinct du délai de deux ans mentionné par l’article L. 514-20 : les conditions et le point de départ ne se confondent pas automatiquement. L’acte de vente, la clause d’exclusion de garantie, la qualité du vendeur, la nature de l’usage et le contenu des rapports doivent être examinés avant de choisir le fondement et de laisser passer une date utile.
Le dol constitue une troisième voie possible. L’article 1137 du code civil qualifie de dol la dissimulation intentionnelle d’une information dont le contractant connaît le caractère déterminant pour l’autre partie. Il faut alors démontrer davantage qu’une omission objective : connaissance de l’information, caractère déterminant, volonté de la cacher et lien avec le consentement. Une déclaration rassurante contredite par des rapports anciens, des travaux de dépollution ou des échanges internes peut être déterminante ; la simple existence d’un établissement dans CASIAS ne suffit pas à prouver une dissimulation intentionnelle.
Le recours contre le notaire obéit à une logique différente. Le notaire n’est pas automatiquement garant de toutes les déclarations du vendeur et ne se substitue pas au laboratoire. Sa responsabilité peut toutefois être engagée s’il connaissait un indice sérieux, s’il a rédigé ou reçu les documents qui le révélaient, et s’il n’a pas accompli les investigations utiles ou attiré l’attention de l’acquéreur. L’article 1240 du code civil pose le principe selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il faudra ensuite établir la faute, le préjudice et le lien causal.
L’arrêt du 28 mai 2026, n° 24-16.354, est central parce qu’il retient précisément le défaut d’investigations complémentaires du notaire lorsque les documents de copropriété révélaient le passé industriel et que les bases publiques ne permettaient pas de vérifier la situation réelle. La Cour a confirmé la responsabilité de la société notariale à l’égard de l’acquéreuse. Le dossier comportait notamment des préjudices matériels, de jouissance, moral et d’anxiété, ainsi qu’une perte de chance et des demandes liées au prix de vente. Chaque poste devait toutefois être prouvé séparément.
La jurisprudence antérieure permet d’éviter une lecture trop large de cette décision. Dans l’arrêt du 21 septembre 2022, Civ. 3e, n° 21-21.933, la Cour a jugé que l’obligation d’information du vendeur ne pouvait pas être écartée au seul motif qu’il n’était pas démontré qu’une activité classée avait été exercée sur la parcelle, lorsque le terrain vendu était inclus dans le périmètre de l’installation classée. Dans l’arrêt du 22 novembre 2018, Civ. 3e, n° 17-26.209, la question de la vente d’une parcelle issue de la division d’un ancien site industriel a également été examinée au regard de l’obligation d’information.
Ces décisions montrent la nécessité de qualifier l’emprise. Une maison de gardien, un parking, une cour ou un lot séparé peuvent faire partie du site industriel sans avoir accueilli l’atelier principal. Le vendeur et le notaire doivent donc vérifier la relation entre la parcelle, le périmètre administratif et l’installation. Une erreur de plan ou une lecture trop étroite de l’adresse peut déplacer le débat sur le terrain de la preuve, alors que l’enjeu est la connaissance du site et de ses risques.
B. Quelles preuves réunir et quelles démarches engager à Paris et en Île-de-France ?
La première démarche après la découverte est de figer la preuve. L’acquéreur doit conserver l’acte authentique et ses annexes, l’état des risques, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les diagnostics, les courriels et les échanges avec l’agence. Il doit télécharger les fiches administratives avec leur date, conserver les versions des pages Géorisques et demander les documents préfectoraux par écrit. Une capture isolée n’indique pas toujours la date de consultation, la parcelle concernée ou la nature exacte de l’activité ; un dossier probatoire doit permettre à un tiers de reconstituer la recherche.
La deuxième démarche consiste à obtenir une analyse technique indépendante. Un diagnostic de sol doit préciser les points de prélèvement, les substances recherchées, les voies d’exposition, la profondeur et l’usage actuel ou projeté. Un rapport qui se borne à conclure « pollution probable » sans rattacher les résultats à la parcelle ou à l’usage ne suffit pas nécessairement pour chiffrer le préjudice. À l’inverse, une analyse révélant des solvants volatils dans un logement occupé, une migration vers les parties communes ou une incompatibilité avec un projet d’habitation peut modifier immédiatement la stratégie.
La troisième démarche consiste à adresser une mise en demeure précise au vendeur et une demande documentée au notaire. La lettre doit rappeler la date de la découverte, l’activité identifiée, les documents qui la révélaient, les résultats techniques, l’usage prévu au contrat et les mesures demandées. Elle doit préserver les droits sans affirmer prématurément que toutes les responsabilités sont établies. Le notaire doit être invité à communiquer les pièces dont il disposait, les recherches effectuées, les réponses administratives reçues et les raisons pour lesquelles une interrogation de la préfecture ou du service ICPE n’aurait pas été nécessaire.
La quatrième démarche est de calculer les délais. Pour l’action spéciale fondée sur l’article L. 514-20, le délai de deux ans part de la découverte de la pollution lorsque les autres conditions du texte sont réunies. Pour le vice caché, l’article 1648 prévoit également deux ans à compter de la découverte du vice. Une action en responsabilité notariale peut obéir au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil, qui vise les actions personnelles à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. La qualification du dommage et le point de départ ne doivent pas être laissés à une simple estimation calendaire.
Il faut aussi tenir compte des procédures administratives. Lorsque l’acquéreur sollicite un certificat d’urbanisme, une autorisation de travaux ou une information de la préfecture, il doit identifier l’autorité compétente et demander une réponse écrite. Une décision administrative défavorable ou incomplète peut faire l’objet d’un recours dans les conditions du code de justice administrative. L’article R. 421-1 du code de justice administrative prévoit en principe un délai de deux mois contre une décision à compter de sa notification ou de sa publication, tandis que l’article R. 421-5 du même code encadre l’opposabilité des délais et voies de recours mentionnés dans la notification. Ces règles concernent le contentieux administratif ; elles ne remplacent pas les délais civils de la vente.
À Paris et en Île-de-France, le dossier appelle une vigilance supplémentaire lorsque l’immeuble est en copropriété, lorsque l’ancienne activité occupait plusieurs parcelles ou lorsque le projet prévoit un changement d’usage. La densité du bâti augmente le risque de confusion entre une adresse historique et l’emprise cadastrale actuelle. Il faut comparer les plans anciens et récents, vérifier les caves, parkings, cours et canalisations, et demander les procès-verbaux de copropriété qui évoquent une odeur, une cuve, une ventilation ou des travaux de traitement. Pour une décision d’urbanisme concernant Paris, le tribunal administratif compétent est celui de Paris ; pour les autres communes franciliennes, la compétence dépend de la commune et de l’acte contesté. Le recours doit être préparé à partir de la notification exacte, pas d’une information orale.
La copropriété ne fait pas disparaître la responsabilité individuelle du vendeur ou du notaire. Elle peut toutefois multiplier les interlocuteurs et les préjudices : parties communes, lots privatifs, voisins, syndic, assureur de l’immeuble et occupants. L’acquéreur doit déterminer qui avait connaissance de l’activité et qui détenait les documents. Le syndic peut conserver des archives utiles ; le conseil syndical peut avoir des échanges techniques ; le vendeur peut avoir reçu des rapports sans les annexer à l’acte. Chaque source doit être datée et rattachée à une personne.
La jurisprudence rappelle également que l’information environnementale n’est pas un simple sujet de formalité. Dans l’arrêt du 10 septembre 2008, Civ. 3e, n° 07-17.086, la Cour a examiné une vente portant sur une friche industrielle et l’articulation entre l’article L. 514-20, la garantie des vices cachés et la connaissance qu’avait l’acquéreur de l’état du terrain. Dans l’arrêt du 30 septembre 2021, Civ. 3e, n° 20-18.665, elle a encore examiné les conséquences d’un manquement à l’information prévue par l’article L. 514-20. Ces arrêts doivent être lus avec les faits propres à chaque vente : date, activité, usage, connaissance du risque et clause contractuelle.
Le cas de l’acquéreur qui a déjà revendu le bien doit être traité avec soin. La revente ne fait pas disparaître les conséquences de la première acquisition, mais elle peut modifier le préjudice, le lien causal et les recours entre vendeurs successifs. Il faut réunir les deux actes, comparer les déclarations faites à chaque date et déterminer qui a découvert l’information, quand et dans quelles conditions. L’arrêt du 28 mai 2026 illustre cette configuration : le bien avait été acquis une première fois puis revendu avant la découverte du passé industriel par la seconde acquéreuse.
Le dossier doit enfin distinguer la réparation du risque et la réparation de la perte de valeur. Une mesure de confinement, une ventilation, une dépollution, une démolition ou un changement d’usage n’ont pas le même coût ni le même effet sur la valeur du bien. L’acquéreur peut réclamer plusieurs chefs de préjudice, mais chacun doit être relié à une faute et à une pièce : devis, rapport d’expert, facture, refus de financement, perte de loyer, impossibilité d’occuper, frais de relogement, frais de diagnostic ou différence de valeur. Les préjudices d’anxiété ou de jouissance exigent également une démonstration concrète de l’exposition et de ses conséquences.
Une action judiciaire peut être précédée d’une expertise amiable contradictoire ou d’une mesure d’instruction. Si les preuves risquent de disparaître, une demande de mesure d’instruction avant tout procès peut être envisagée devant la juridiction compétente. Si l’acquéreur demande la résolution de la vente, il doit vérifier les conséquences de la restitution du bien, du financement, des garanties bancaires et des droits des occupants. Si son objectif est de conserver le bien, il doit chiffrer le coût de la réhabilitation et la perte de valeur. La stratégie dépend de l’usage possible du terrain et non d’un seul indicateur de base de données.
La checklist suivante permet de sécuriser les premières semaines :
- dater la découverte et conserver le document qui l’a révélée ;
- identifier l’activité ancienne, son exploitant, sa période et son périmètre ;
- comparer CASIAS, Géorisques, SIS, certificat d’urbanisme et archives ICPE ;
- relire les actes, diagnostics, règlements de copropriété et déclarations du vendeur ;
- faire réaliser une étude technique adaptée à l’usage du bien ;
- ne pas détruire les éléments utiles avant un constat ou une expertise ;
- adresser des demandes écrites au vendeur, au notaire, au syndic et à l’administration ;
- calculer séparément les délais de l’article L. 514-20, du vice caché et de la responsabilité civile ;
- chiffrer résolution, réduction du prix, réhabilitation et perte de valeur ;
- faire relire la stratégie avant toute transaction, renonciation ou signature de travaux.
Conclusion
La présence d’un immeuble dans CASIAS ne prouve pas, à elle seule, une pollution et son absence ne garantit pas un terrain sain. En revanche, lorsque le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou un acte ancien révèle un passé industriel, le vendeur et le notaire doivent traiter cet indice comme une question juridique et technique à vérifier. L’arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2026, n° 24-16.354, confirme que la consultation de bases publiques incomplètes peut être insuffisante lorsque le notaire connaissait le passé du site et que les déclarations étaient imprécises. Une demande auprès de l’autorité ICPE, une étude de sols et une information claire de l’acquéreur peuvent alors éviter une vente litigieuse.
Après la découverte, la priorité est de préserver la preuve, qualifier le régime applicable, calculer les délais et choisir le recours adapté. L’action fondée sur l’article L. 514-20, la garantie des vices cachés, le dol et la responsabilité du notaire répondent à des conditions différentes. Une analyse dossier par dossier est indispensable pour ne pas confondre une simple trace historique, une pollution incompatible avec l’usage convenu et une faute d’information ayant déterminé le consentement.
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