Une affaire médiatisée à Bergerac au début du mois d’août 2026 a mis en scène une situation que beaucoup de bailleurs redoutent : des locataires auxquels le propriétaire avait demandé de libérer une maison meublée ont refusé de remettre les clés, tandis que le propriétaire disait ne plus avoir de logement pour lui-même. Il a choisi de revenir vivre sur place, dans une cohabitation tendue, avant de récupérer finalement les clés. Les récits de presse évoquent ensuite des difficultés liées à l’eau, à l’électricité et à l’état du logement, avec un montant de réparations annoncé de 42 000 euros. Ces éléments relèvent encore du récit des personnes concernées et ne permettent pas, à eux seuls, de trancher les responsabilités.
La question juridique est toutefois très nette : un propriétaire ne peut pas transformer son titre de propriété en autorisation de se faire justice lui-même. La réponse dépend d’abord de la fin réelle du bail. Un congé irrégulier peut laisser subsister le contrat ; un congé valable ou l’arrivée du terme peut priver le locataire de son titre, mais cette perte de titre n’autorise pas pour autant le bailleur à entrer par contrainte, à changer la serrure ou à couper les fluides. La reprise du logement passe par le commissaire de justice, le juge et, si nécessaire, le concours de l’État.
Ce guide distingue donc le locataire encore titulaire d’un bail, l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre et l’occupant entré sans autorisation. Il précise les vérifications à effectuer, les pièces à réunir, les délais de l’expulsion et les demandes financières possibles. Pour approfondir le cadre du bail d’habitation, le lecteur peut également consulter la page dédiée du cabinet. Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, la compétence territoriale reste liée à la localisation du bien, mais la préparation du dossier et le calendrier procédural obéissent aux mêmes règles nationales.
I. Locataire qui refuse de partir après la fin du bail : le propriétaire récupère-t-il automatiquement son logement ?
A. Le bail est-il réellement terminé et l’occupant devient-il sans droit ni titre ?
La première erreur serait de confondre la propriété du logement avec la fin du droit d’occupation. Le propriétaire dispose d’un droit réel sur le bien. L’article 544 du code civil présente la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », mais ajoute immédiatement la limite des usages prohibés par les lois et les règlements. Un bail est précisément l’un des droits consentis par le propriétaire qui organise temporairement la jouissance du logement par une autre personne.
Pour un contrat écrit à durée déterminée, l’article 1737 du code civil prévoit que « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé ». Cette règle ne signifie pas que tout occupant présent le lendemain devient un squatteur au sens courant. Elle signifie que le titre doit être recherché dans le contrat, dans les textes spéciaux applicables au bail d’habitation et dans les actes adressés au locataire. Elle ne dispense pas de vérifier si le bail s’est renouvelé, si un congé a été reçu dans les délais ou si le locataire a contesté sa validité.
Le même code civil prévoit, à l’article 1738, que « si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail ». Cette disposition rappelle le rôle du comportement du bailleur après l’échéance. Des échanges laissant entendre que le propriétaire accepte le maintien, l’encaissement non contesté de sommes présentées comme des loyers ou l’absence de réaction peuvent alimenter une discussion sur la nature de l’occupation. Le régime spécial des locations d’habitation doit ensuite être appliqué : l’analyse ne se réduit pas à la date inscrite sur la première page du contrat.
Pour une location meublée soumise à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit respecter l’article 25-8. Le texte indique que « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois ». Le congé doit être motivé par la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux. En cas de reprise, il doit identifier le bénéficiaire et le lien avec le bailleur. La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’un commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception ou de la remise, et non à compter de la date à laquelle le bailleur a rédigé sa lettre.
L’article 25-8 prévoit aussi que le juge peut vérifier la réalité du motif et le respect des obligations légales, puis déclarer le congé non valide si la non-reconduction n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Lorsque le congé est régulièrement notifié et que le délai est arrivé à son terme, le locataire est déchu de son titre d’occupation. Le texte l’exprime clairement : « à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ». Le bailleur doit conserver la preuve de chacune de ces étapes, car la date et la validité du congé déterminent toute la suite.
Pour une location vide, le régime principal se trouve à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit justifier le congé par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux. Le texte exige également, en cas de reprise, les informations relatives au bénéficiaire et le caractère réel et sérieux de la décision. « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur », rappelle l’article 15. Un bailleur qui se fonde sur un délai de trois mois alors que le contrat est une location vide peut donc exposer son congé à une contestation.
Avant de conclure que le locataire refuse de partir sans droit, le bailleur doit réunir une chronologie écrite. Elle doit mentionner la date de signature du bail, sa nature exacte, la durée initiale, la date d’échéance, les éventuels renouvellements, la date d’envoi du congé, son mode de notification, la date de réception, le motif invoqué, le bénéficiaire de la reprise et les échanges intervenus ensuite. Il faut également contrôler les règles protectrices applicables à certains locataires âgés et à faibles ressources, l’existence d’un logement adapté proposé lorsqu’elle est exigée, ainsi que les suspensions liées à la sécurité ou à la salubrité de l’immeuble.
Une reprise pour habiter suppose par ailleurs une réalité. Un bailleur peut vouloir récupérer son bien pour y vivre ; il doit cependant être capable de démontrer la cohérence de cette décision. Un projet de résidence principale, une mutation professionnelle, le retour d’un séjour à l’étranger ou une situation familiale nouvelle peuvent être documentés par des pièces personnelles, sans exposer davantage de données que nécessaire. Une reprise annoncée uniquement pour faire partir le locataire, suivie d’une remise immédiate en location ou d’une vente sans motif cohérent, peut être contestée. L’article 25-8 prévoit même une amende lorsque le congé est frauduleusement justifié par une reprise ou une vente.
La qualification d’occupant sans droit ni titre ne doit donc intervenir qu’après ce contrôle. Si le congé est nul, tardif, non reçu ou insuffisamment motivé, le locataire peut demeurer titulaire de son bail. Si le bailleur a laissé s’opérer un nouveau bail au sens de l’article 1738, il devra délivrer un nouveau congé selon le régime applicable. Si le congé est valable et que le délai est expiré, le locataire perd son titre, mais la libération matérielle du logement reste une étape distincte. Cette distinction explique pourquoi une décision judiciaire peut être nécessaire alors même que le propriétaire a, sur le fond, un droit à la restitution de son bien.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un contexte de logement de fonction. Dans son arrêt du 25 mars 2021, pourvoi n° 20-10.947, la troisième chambre civile a jugé que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre fondée sur le droit de propriété constitue une action en revendication. Cette solution protège le droit du propriétaire à récupérer le bien lorsque le titre d’occupation a réellement disparu ; elle ne transforme pas la procédure de restitution en permission d’expulser physiquement l’occupant sans décision ni acte d’exécution.
Dans une autre affaire, l’arrêt du 7 janvier 2021, pourvoi n° 19-23.469, a reconnu que le propriétaire d’un logement donné à bail « a intérêt et qualité pour agir contre ces occupants pour rétablir son locataire dans ses droits ». La décision complète de la Cour de cassation concernait des occupants sans droit ni titre qui privaient le locataire de la jouissance des lieux. Elle confirme la capacité du propriétaire à saisir le juge, mais elle ne permet pas de déduire qu’une simple affirmation de propriété suffirait à écarter un locataire dont le bail ou le congé est discuté.
Le bon réflexe consiste donc à faire examiner le bail et le congé avant toute action matérielle. La question « le propriétaire peut-il habiter sa propre maison ? » appelle une réponse en deux temps : oui, une fois la possession effectivement et régulièrement reprise ; non, tant que le locataire ou l’occupant conserve la maîtrise des lieux et que le bailleur entend imposer son retour par une pression ou une contrainte. L’entrée du propriétaire dans un logement occupé n’est pas une formalité neutre, même si le titre de propriété est incontesté.
B. Le propriétaire peut-il habiter la maison, changer la serrure ou couper l’eau et l’électricité ?
Lorsque le logement est encore occupé, la réponse pratique est négative : le bailleur ne doit pas s’installer pour forcer le départ, ni déplacer les affaires, ni changer la serrure, ni couper l’eau ou l’électricité afin de rendre la vie quotidienne impossible. La question n’est pas de savoir qui est propriétaire du compteur ou qui paie la facture. Elle est de savoir si un acte est utilisé comme moyen de pression pour contourner le juge ou priver l’occupant de la jouissance du lieu.
Pendant le bail, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». Cette obligation comprend la délivrance du bien, le maintien des équipements prévus au contrat en état de fonctionnement et l’entretien qui n’incombe pas au locataire. Un bailleur qui entre sans accord, installe ses affaires dans les pièces ou rend les équipements inutilisables peut engager sa responsabilité contractuelle, même s’il estime que le locataire a déjà perdu son titre.
Le changement de serrure est particulièrement risqué. Dans un arrêt du 22 mai 2013, pourvoi n° 12-17.083, la troisième chambre civile a examiné la situation d’une bailleresse qui avait changé la serrure, fait réaliser des travaux et déplacé les objets des locataires. La Cour de cassation a censuré le raisonnement qui écartait le trouble de jouissance sans rechercher si le bail était encore en cours et si l’entrée avait été autorisée. Le propriétaire qui veut faire visiter, effectuer des travaux ou préparer une reprise doit organiser l’accès selon les règles du bail et avec l’accord nécessaire ; il ne peut pas utiliser un jeu de clés comme une autorisation permanente.
La violation de domicile doit aussi être envisagée. L’article 226-4 du code pénal réprime l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet. Le texte définit largement le domicile en visant notamment « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant », que la personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. La propriété du logement ne suffit donc pas à faire disparaître la protection pénale attachée à la vie privée de l’occupant.
L’article 226-4-2 du code pénal vise plus directement l’expulsion privée. Il sanctionne « le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite » sans avoir obtenu le concours de l’État, lorsqu’il est recouru à des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. La peine prévue est de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. La qualification pénale dépendra des faits établis : une discussion sur une facture n’est pas automatiquement cette infraction, mais une stratégie organisée pour priver un occupant d’eau, d’électricité, d’accès ou de ses biens peut faire naître un risque pénal sérieux.
Une coupure de fluide doit être traitée avec la même prudence. Si le compteur, l’abonnement ou la facture est contesté, le bailleur peut réunir les contrats, relever les index, demander une régularisation au fournisseur, adresser une mise en demeure et saisir le juge du litige financier. Il ne doit pas couper lui-même le tuyau, diminuer volontairement la puissance ou désactiver une installation pour obtenir un départ. Une difficulté imputable au fournisseur peut être discutée avec celui-ci ; elle ne justifie pas une mesure de représailles du propriétaire. Chaque intervention technique doit être documentée par un professionnel et répondre à un motif de sécurité, de réparation ou de gestion régulière, jamais à une volonté de rendre le logement inhabitable.
Le locataire a lui aussi des obligations. L’article 1728 du code civil lui impose d’user raisonnablement de la chose louée et de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 7 de la loi de 1989 ajoute notamment l’obligation d’user paisiblement des locaux et de répondre des dégradations survenues pendant la durée du contrat, sauf causes exonératoires. Ces obligations donnent au bailleur des moyens d’action : impayés, dégradations, troubles de voisinage, occupation après congé ou consommation anormale peuvent être établis et réclamés. Elles ne donnent pas un droit de sanction privée.
La qualification de « squat » doit également être maniée avec précision. Un ancien locataire qui est entré avec un bail, a reçu les clés et s’est maintenu après un congé contestable n’est pas dans la même situation qu’une personne entrée par effraction dans un logement vide. Les règles relatives à la trêve hivernale, aux délais et au concours de la force publique peuvent différer selon le mode d’entrée, la décision rendue et la nature du lieu. Employer le mot squat dans une lettre ne remplace pas la preuve du terme du bail et de la régularité du congé.
Le bailleur doit enfin éviter la confrontation. Si l’occupant menace, détériore le bien, empêche une intervention urgente ou commet des violences, il faut appeler les services compétents, déposer plainte si nécessaire et recueillir les preuves. Une main courante ou un dépôt de plainte ne remplace pas la procédure civile d’expulsion, mais peut préserver les éléments d’un dossier. Les photographies datées, les témoignages, les certificats, les constats et les échanges conservés dans leur format original ont davantage de portée qu’une série de messages accusatoires.
II. Comment récupérer le logement sans se faire justice et obtenir paiement ou réparation ?
A. Quelle procédure suivre pour faire constater le refus de départ et obtenir l’expulsion ?
Une fois la fin du bail vérifiée, le bailleur doit suivre une séquence procédurale qui protège sa demande. La procédure d’expulsion doit être préparée dès les premiers refus, sans attendre que les dettes ou les dégradations s’accumulent. Il peut commencer par une mise en demeure claire, rappelant le terme, la validité du congé, la demande de remise des clés, le montant provisoire de l’indemnité d’occupation et l’interdiction de toute nouvelle dégradation. Cette lettre ne doit pas contenir de menace de coupure, de changement de serrure ou d’expulsion physique. Elle sert à dater la position du bailleur et à proposer une remise des clés contradictoire, pas à remplacer l’acte du commissaire de justice.
Le commissaire de justice peut ensuite établir un procès-verbal de constat. Il peut constater l’occupation, les échanges, l’état apparent des lieux, une absence de remise des clés, une impossibilité d’accès ou des dégradations visibles. Il ne doit pas entrer par la force et son constat ne donne pas, à lui seul, le pouvoir d’expulser. Le propriétaire doit lui remettre les documents du dossier : acte de propriété, bail, congé et preuve de réception, décompte, courriers, photographies, justificatifs de charges, éventuelles plaintes et éléments établissant le besoin de reprise.
L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution fixe la règle centrale : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ». Le texte exige aussi, sauf disposition spéciale, un procès-verbal de conciliation exécutoire et la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Le bailleur saisit donc le juge compétent pour obtenir la constatation de la fin du titre, l’expulsion de l’occupant et, si le dossier le permet, le paiement des sommes dues.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est généralement la juridiction à saisir pour un litige portant sur un bail d’habitation. Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation du logement. À Paris, le dossier relève du tribunal judiciaire de Paris et de son juge des contentieux de la protection ; en Île-de-France, le tribunal à saisir dépend de la commune du bien, notamment dans les ressorts de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour les départements concernés. Cette indication ne dispense pas de vérifier la compétence exacte au regard de l’adresse, du contrat, de la procédure choisie et d’une éventuelle clause ou situation particulière.
Le référé peut être utile lorsqu’une mesure rapide est justifiée et que les éléments du dossier permettent d’établir le trouble. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires « soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut aussi accorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.
Le référé ne doit toutefois pas être présenté comme une voie automatique. Si le locataire conteste sérieusement la date de début du bail, l’identité du bénéficiaire de la reprise, la réception du congé, la réalité du motif ou l’existence d’un renouvellement, le juge peut considérer que le litige exige un examen au fond. L’arrêt du 23 septembre 2014, pourvoi n° 12-29.555, montre que la qualification d’occupant sans droit ni titre repose sur les éléments du dossier et sur la possibilité de statuer sans trancher une contestation sérieuse. Dans cette affaire, la Cour de cassation a validé la constatation que l’occupant « occupait les locaux sans droit ni titre », au vu des circonstances propres à la cession et à la résiliation du bail.
Une décision favorable ne permet pas encore au bailleur de vider les lieux lui-même. Elle doit être signifiée par un commissaire de justice, puis suivie du commandement d’avoir à libérer les locaux. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, qu’elle ne peut avoir lieu qu’à « l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sous réserve des exceptions et des délais accordés par le juge. Le propriétaire peut demander que le jugement constate la fin du titre, ordonne la libération, fixe l’indemnité d’occupation, autorise l’expulsion de tous occupants de leur chef et condamne l’occupant aux dépens selon les circonstances.
Le juge peut réduire ou supprimer le délai de deux mois dans les cas prévus par le texte, notamment lorsque la mauvaise foi est constatée ou lorsque l’entrée dans les lieux a été réalisée avec manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette règle ne doit pas être appliquée par le bailleur lui-même. Elle doit figurer dans une décision ou être mise en œuvre par le commissaire de justice conformément au titre exécutoire. L’occupant qui estime que la procédure est irrégulière peut saisir le juge de l’exécution ou le juge compétent ; cette possibilité ne doit pas conduire le propriétaire à intervenir physiquement pour accélérer les choses.
Les délais accordés à l’occupant doivent être anticipés dans le calendrier. L’article L. 412-3 précise que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités » lorsque leur relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Le texte écarte cette possibilité dans certaines situations, notamment en cas de mauvaise foi ou d’entrée obtenue par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. L’article L. 412-4 encadre la durée : elle ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Le juge regarde notamment la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, son âge, son état de santé, sa situation familiale et ses démarches de relogement.
Le commissaire de justice doit également saisir le représentant de l’État dans le département dès le commandement. L’article L. 412-5 dispose que « dès le commandement d’avoir à libérer les locaux », cette saisine permet notamment l’information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et du ménage sur les voies de relogement. L’omission de cette formalité suspend le délai avant lequel l’expulsion ne peut avoir lieu. Le bailleur doit donc vérifier que le commissaire de justice a bien effectué les diligences et conserver les actes qui le prouvent.
La trêve hivernale doit être intégrée au calendrier dès le premier échange. L’article L. 412-6 prévoit un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées « du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement suffisant ou exceptions légales. Le sursis ne s’applique notamment pas lorsque la mesure est fondée sur une introduction sans droit ni titre au domicile d’autrui réalisée avec manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Un ancien locataire entré régulièrement avec un bail ne doit pas être assimilé mécaniquement à cette dernière hypothèse. Le propriétaire qui veut récupérer sa maison avant l’hiver doit agir rapidement, mais il ne peut pas supprimer la trêve par une initiative personnelle.
Dans l’arrêt du 18 janvier 2012, pourvoi n° 11-30.003, la troisième chambre civile a admis les conséquences d’un congé valable et d’une occupation maintenue après la perte du titre, en relevant la déchéance du titre et le caractère indemnitaire de la somme due. La décision officielle montre le lien entre la validité du congé, l’expulsion judiciaire et l’indemnité d’occupation. Le propriétaire doit donc demander les bonnes mesures dans le bon ordre, plutôt que d’improviser une reprise des lieux.
B. Comment réclamer l’indemnité d’occupation, les dégradations et les frais ?
Le maintien dans les lieux après la fin du titre peut ouvrir droit à une indemnité d’occupation. Cette somme n’est pas automatiquement un nouveau loyer : elle compense la privation de jouissance subie par le propriétaire et est fixée selon le dossier, la valeur locative, la situation du logement, les paiements déjà reçus et les éventuels abattements liés à la précarité de l’occupation. Le recouvrement des loyers et indemnités doit reprendre cette distinction dans le décompte. La date de départ doit être calculée avec prudence : elle peut correspondre à l’expiration du bail ou du congé valable, mais une contestation sur le titre, un accord temporaire ou une remise partielle des clés peuvent modifier le raisonnement.
La Cour de cassation l’a illustré dans un dossier d’habitation où des locataires étaient restés dans les lieux jusqu’à leur départ effectif. L’arrêt du 18 juin 2002, pourvoi n° 99-16.683, est consacré à la dette d’une indemnité d’occupation après l’expiration du bail. Dans un autre arrêt du 18 janvier 2012, la Cour a rappelé que l’indemnité d’occupation tend à réparer le préjudice du bailleur causé par l’occupation illégitime. Le bailleur doit toutefois déduire les sommes déjà versées et ne pas réclamer à la fois un loyer et une indemnité pour la même période sans explication.
Le décompte doit distinguer quatre périodes : le temps pendant lequel le bail était encore en vigueur, le préavis du congé, la période d’occupation après perte du titre et la période postérieure à la remise effective des clés. Il faut préciser les loyers ou indemnités payés, les charges récupérables justifiées, les régularisations, les aides reçues et les éventuels frais. Un tableau daté est plus utile qu’une somme globale. Le juge doit pouvoir identifier le montant demandé chaque mois, la cause de la dette et la pièce qui l’établit.
Les dégradations suivent une logique distincte. L’article 1732 du code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance », sauf s’il démontre qu’elles sont survenues sans sa faute. L’article 7, c, de la loi du 6 juillet 1989 reprend une règle voisine pour les dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat. Ces textes n’autorisent pas à retenir n’importe quelle somme : la vétusté, l’usure normale, un défaut antérieur ou un événement extérieur doivent être séparés des dommages imputables à l’occupant.
Le dossier de preuve devrait contenir l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie s’il existe, un constat de commissaire de justice, des photographies datées, des factures, des devis détaillés, les rapports d’assurance, les relevés de compteurs et la preuve des demandes de réparation. Un devis ne prouve pas toujours que les travaux ont été réalisés, mais il peut contribuer à évaluer le dommage. Une facture payée, des photographies avant et après, une expertise contradictoire et un état des lieux signé donnent une base plus solide. La vétusté doit être calculée ou discutée avec un barème adapté, et non remplacée par une remise à neuf systématique.
Le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé comme une sanction forfaitaire. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 organise sa restitution et autorise seulement la déduction des sommes restant dues ou des sommes dont le bailleur pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai est en principe d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois dans les autres cas. La Cour de cassation, dans son arrêt du 22 mai 2013, pourvoi n° 12-17.083, a rappelé que « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois » et que le juge doit préciser les sommes déduites. Une retenue non chiffrée ou non documentée expose le bailleur à une demande de restitution et à une majoration.
Les dommages causés par une occupation prolongée, une consommation anormale ou une détérioration peuvent être réclamés sur le terrain contractuel pour la période du bail et sur le terrain extracontractuel ou indemnitaire après sa fin, selon les faits. L’article 1231-1 du code civil prévoit que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts » en cas d’inexécution ou de retard, sauf force majeure. L’article 1240 du code civil pose de son côté que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage » oblige son auteur à le réparer. La qualification dépend de la période, du lien entre la faute et le dommage et des preuves produites.
La responsabilité peut fonctionner dans les deux sens. Le locataire qui reste sans titre et dégrade les lieux peut devoir une indemnité d’occupation et la remise en état. Le propriétaire qui change une serrure, entre sans autorisation, déplace des meubles ou coupe volontairement un service peut être poursuivi pour trouble de jouissance locative, préjudice matériel ou atteinte à la vie privée. Les parties doivent donc éviter d’aggraver le dossier pendant la procédure. Une négociation écrite, une date de départ précise, un état des lieux contradictoire et un versement séquencé peuvent parfois limiter les coûts, à condition que l’accord précise les droits abandonnés et les sommes restantes.
La prescription doit aussi être distinguée. L’article 2227 du code civil prévoit que le droit de propriété est imprescriptible, et la Cour de cassation a appliqué cette règle à l’action en expulsion fondée sur le droit de propriété dans son arrêt du 25 mars 2021, pourvoi n° 20-10.947. Cela ne signifie pas que toutes les demandes financières peuvent être conservées indéfiniment. Les créances de loyers, d’indemnités ou de réparations obéissent à leurs propres règles de prescription et à leur point de départ. Le bailleur doit donc agir tôt et faire chiffrer chaque poste sans attendre la dégradation de la preuve.
Pour un dossier à Paris ou en Île-de-France, la préparation peut suivre cette liste opérationnelle :
- classer le bail, ses annexes et tous les renouvellements dans l’ordre chronologique ;
- conserver l’original du congé, sa preuve de réception et le calcul du préavis ;
- faire établir un constat sans entrer dans les lieux contre la volonté de l’occupant ;
- séparer les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation, de loyers, de charges et de réparation ;
- documenter les compteurs, les factures d’eau et d’électricité et toute intervention technique ;
- identifier le tribunal du lieu de situation du logement et préparer les pièces pour le juge des contentieux de la protection ;
- mandater un commissaire de justice pour les actes, le commandement et l’exécution après décision.
Le bailleur qui envisage de réhabiter son logement doit en particulier préserver la preuve de son besoin personnel sans transformer ce besoin en pression. Une attestation de logement temporaire, un contrat de travail, un changement familial ou une réservation peuvent établir l’urgence pratique, mais ils ne remplacent ni le congé valable ni le titre exécutoire. Le juge peut entendre l’urgence ; il ne l’utilise pas pour autoriser un acte interdit par la loi. La meilleure stratégie est souvent de présenter une chronologie courte, des pièces numérotées et une demande financière réaliste, plutôt que d’exposer au dossier une succession de gestes de représailles.
La question des clés mérite une attention particulière. Le départ physique ne suffit pas toujours à prouver la restitution complète du logement, et le fait de laisser des meubles ou de conserver des clés peut nourrir une discussion sur la libération des lieux. Dans l’arrêt du 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-15.607, la Cour de cassation a relevé l’importance de la restitution des clés pour caractériser la libération des lieux. Le propriétaire doit organiser une remise des clés avec reçu, état des lieux et relevé des compteurs ; si l’occupant abandonne manifestement le logement, le commissaire de justice peut être sollicité pour sécuriser la reprise et éviter une entrée contestée.
Enfin, l’objectif de la procédure ne doit pas être seulement de faire partir l’occupant. Il faut demander au juge une décision qui règle le plus grand nombre de conséquences : fin du titre, expulsion, indemnité d’occupation jusqu’à la libération, réparation des dégradations établies, restitution ou imputation du dépôt de garantie, frais et, lorsque les conditions sont réunies, astreinte. La demande doit rester cohérente avec les pièces. Une estimation très élevée, non reliée à des factures ou à une expertise, peut détourner le débat de la question prioritaire : reprendre légalement la possession du bien.
Conclusion
Un propriétaire peut habiter sa propre maison lorsque le logement lui a été régulièrement restitué. Il ne peut pas, en revanche, s’y installer pour contraindre un locataire à partir, changer la serrure, déplacer ses meubles ou couper l’eau et l’électricité afin de contourner la procédure. Le titre de propriété reste essentiel, mais il s’exerce dans le respect du bail, du domicile de l’occupant et des règles de l’expulsion.
La méthode sûre commence par la vérification du bail et du congé : logement vide ou meublé, durée, préavis, motif, bénéficiaire de la reprise, réception et éventuelle protection du locataire. Si le titre est terminé, le bailleur doit faire constater le refus de départ, saisir le juge compétent, obtenir une décision, la faire signifier et confier l’exécution au commissaire de justice. Il peut réclamer une indemnité d’occupation et les réparations réellement prouvées, sans confondre vétusté et dégradation.
La médiatisation d’un propriétaire revenu vivre dans son logement rappelle surtout le risque d’une escalade. Une urgence personnelle ou financière peut justifier une action rapide, une demande en référé ou une négociation encadrée ; elle ne crée pas une autorisation de se faire justice. Le dossier le plus efficace est celui qui conserve les preuves, respecte les délais, sépare les responsabilités et demande au juge une reprise complète et exécutable.
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