Une décision rendue à Paris le 10 juin 2026 remet au premier plan une question que de nombreux copropriétaires découvrent trop tard : le syndic peut-il réclamer une commission de 15 % sur la vente de combles ou d’une autre partie commune sans avoir expliqué clairement cette rémunération avant le vote de son contrat ? Dans l’affaire jugée, la vente des combles devait permettre la création d’un nouveau logement. Le prix de cession avait atteint 310 000 euros. Après la vente, le syndic avait adressé une facture de 46 500 euros TTC au syndicat des copropriétaires.
La cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, arrêt du 10 juin 2026, RG n° 23/07507, n’a pas retenu une règle automatique selon laquelle toute rémunération proportionnelle serait interdite. Elle a examiné le moment auquel la clause avait été introduite, l’importance de la somme, l’imminence de la vente, l’information réellement donnée à l’assemblée et les diligences accomplies par le syndic. Elle a conclu à un manquement à l’information et à la loyauté, puis évalué le préjudice à 90 % des honoraires facturés, soit 41 850 euros.
Pour un syndicat confronté à une facture comparable, la question ne se résume donc pas au pourcentage affiché. Il faut reconstituer le contrat applicable, les convocations, les résolutions, les échanges du conseil syndical, la facture et la réalité du travail effectué. La réponse dépend aussi de la voie choisie : contestation d’une décision d’assemblée générale, demande de restitution, action en responsabilité contre le syndic ou combinaison de ces démarches. Cette analyse s’inscrit dans le droit de la copropriété, qui encadre les pouvoirs de l’assemblée et du syndic.
I. Honoraires du syndic sur la vente de combles : peut-il facturer 15 % sans prévenir les copropriétaires ?
A. Que doit révéler le syndic avant le vote d’une rémunération sur une partie commune ?
La copropriété n’est pas une relation dans laquelle le syndic pourrait déterminer seul le prix de ses interventions. Le syndic agit pour le compte du syndicat des copropriétaires, qui est son mandant. Les décisions structurantes appartiennent à l’assemblée générale et le contrat de syndic est approuvé dans les conditions prévues par la loi. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rappelle que le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble et de représenter le syndicat dans les actes civils. Cette mission de représentation ne transforme pas le syndic en propriétaire des parties communes et ne l’autorise pas à modifier unilatéralement l’économie de son propre mandat.
L’article 17 de la même loi pose une distinction essentielle : les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et leur exécution est confiée au syndic. Une vente de combles, de toiture, de cour, de local commun ou d’un droit accessoire doit donc être séparée de la question de la rémunération du syndic. Le vote qui autorise la disposition d’un bien commun ne vaut pas, par lui-même, accord éclairé sur une commission qui n’aurait pas été présentée avec son assiette, son taux, sa TVA éventuelle, son exigibilité et la nature des diligences rémunérées.
Le contrat doit être lu avec une attention particulière. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire ». Le même texte admet une rémunération complémentaire pour des prestations particulières qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par le décret applicable. Cette architecture interdit de confondre trois situations : le forfait de gestion courante, une prestation particulière expressément prévue et une intervention exceptionnelle présentée après coup comme une commission de transaction.
Le contrôle se renforce lorsque l’intervention ne relève pas de la mission habituelle du syndic. L’article 18-1 A prévoit que le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission, après autorisation expresse de l’assemblée générale à la majorité prévue par le texte. Il précise aussi que « Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic » et que les conventions conclues en méconnaissance de ces règles ne sont pas opposables au syndicat. Cette disposition ne signifie pas que toute clause de rémunération sur une vente de partie commune est automatiquement inexistante. Elle impose de qualifier l’opération : service compris dans le mandat, prestation particulière, convention distincte ou véritable mission d’intermédiation.
Cette qualification doit être faite à la date du contrat et au regard du texte alors applicable. Un dossier ancien ne peut pas être jugé uniquement avec une version ultérieure de la loi. En revanche, les principes de transparence contractuelle et de bonne foi permettent d’analyser concrètement la manière dont le syndic a obtenu le renouvellement de son contrat et l’accord de la copropriété. Pour un contrat actuel, une clause qui annonce seulement « honoraires conformes au contrat » ne donne pas nécessairement une information suffisante lorsqu’une vente précise est déjà identifiée et qu’elle déclenche plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Le contrat de syndic et ses annexes doivent donc faire apparaître au minimum :
- la prestation exacte : recherche d’un acquéreur, négociation, préparation d’une résolution, suivi juridique, coordination notariale ou simple représentation du syndicat ;
- le bénéficiaire de la prestation et le débiteur de la rémunération ;
- l’assiette de calcul : prix hors taxes, prix toutes taxes comprises, montant effectivement encaissé ou autre base ;
- le taux, le montant prévisible et le traitement de la TVA ;
- le moment du vote et les conditions d’exigibilité ;
- les diligences attendues et les justificatifs qui permettront de vérifier leur réalité.
La formule utilisée dans le procès-verbal est tout aussi importante. Une résolution qui autorise la vente et indique seulement que « les honoraires du syndic seront conformes à son contrat » ne permet pas toujours de démontrer que les copropriétaires ont discuté d’une nouvelle rémunération de 15 %. La résolution doit isoler cette question, reprendre les éléments financiers essentiels et permettre un vote identifiable. Le conseil syndical doit demander que le projet de résolution et le contrat soient adressés assez tôt pour que les copropriétaires puissent comparer la prestation, négocier le taux ou envisager un autre professionnel.
La bonne foi ne se limite pas à joindre un document volumineux à la convocation. L’article 1112 du code civil rappelle que « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres » mais qu’elles doivent satisfaire aux exigences de la bonne foi. L’article 1112-1 du code civil ajoute que la partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer lorsque l’autre l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Le texte précise également : « Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. »
Dans une copropriété, l’information déterminante peut être la proximité d’une vente, l’existence d’un acquéreur, le prix déjà proposé, la modification récente du barème, le passage d’un forfait à un pourcentage ou l’ajout de la TVA. La question n’est pas de savoir si chaque copropriétaire a lu chaque ligne du contrat. Elle consiste à rechercher si le syndic a donné une information loyale sur un élément qui modifiait substantiellement le coût de l’opération et si la copropriété a réellement pu en débattre.
Le principe de force obligatoire du contrat, prévu par l’article 1103 du code civil, ne renverse pas cette analyse. Un contrat régulièrement formé s’impose aux parties, mais encore faut-il déterminer ce qui a été accepté, dans quelles conditions et avec quelle information. Une clause claire, communiquée en temps utile, discutée et approuvée par l’organe compétent n’est pas traitée comme une clause dissimulée. À l’inverse, l’insertion matérielle d’une stipulation dans un contrat ne prouve pas nécessairement que son impact a été porté à la connaissance du mandant.
Le conseil syndical a un rôle pratique déterminant. Avant le renouvellement du syndic, il doit demander :
- la version du contrat qui sera soumise au vote et la comparaison avec le contrat précédent ;
- le détail de toute clause concernant les actes de disposition, la création de lots ou la vente de parties communes ;
- une estimation chiffrée de la rémunération dans le projet connu ;
- la description des diligences réellement attendues du syndic ;
- la présentation d’une résolution séparée si le montant dépasse la gestion courante ou si la clause est nouvelle.
Cette préparation protège les copropriétaires, mais elle protège aussi le syndic lorsqu’il a effectivement négocié et fait approuver une rémunération. La transparence permet d’éviter qu’un débat ultérieur porte sur une facture surprise plutôt que sur la valeur du travail réalisé. Elle permet également de distinguer le désaccord sur le prix d’une véritable absence d’information.
B. Pourquoi la vente de combles à Paris a-t-elle conduit au remboursement de 41 850 euros ?
Les faits de l’arrêt parisien sont précis. La société DM Gestion administrait un immeuble soumis au statut de la copropriété. Une société civile immobilière avait proposé de racheter les combles pour réaliser une surélévation et créer un lot d’habitation. Une première proposition de 150 000 euros avait été rejetée. Lors d’une assemblée générale du 27 juin 2018, la copropriété a finalement autorisé la cession du lot issu des parties communes au prix de 310 000 euros.
Entre-temps, le syndic avait été renouvelé dans ses fonctions le 17 mai 2018. Son nouveau contrat prévoyait une rémunération de 15 % du prix de vente pour certaines diligences liées à la disposition des parties communes. Après la vente, une facture du 10 janvier 2019 de 46 500 euros TTC a été adressée au syndicat. Le calcul correspondait à 38 750 euros hors taxes, soit 15 % de 310 000 euros, augmenté de 7 750 euros de TVA.
Le syndicat a contesté la somme et demandé son remboursement. Il soutenait notamment que les contrats précédents incluaient les diligences de préparation des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes dans le forfait. Il reprochait au syndic d’avoir modifié la tarification à proximité immédiate de la vente sans attirer clairement l’attention des copropriétaires sur la portée économique de cette modification.
La cour n’a pas retenu la qualification de manœuvre dolosive avancée par le syndicat. Cette précision est importante : une demande de remboursement ne gagne pas automatiquement parce que le taux paraît élevé. La juridiction a plutôt retenu un manquement contractuel à l’obligation d’information, de conseil et de loyauté. Elle a considéré que le renouvellement du mandat intervenait alors qu’une vente importante se préparait et qu’un pourcentage de 15 % produisait des conséquences immédiates et considérables pour le syndicat.
La formule de l’arrêt est explicite. La cour indique que ces circonstances imposaient au syndic « un devoir d’information accru ». Elle ajoute que la société a commis « un manquement à son devoir d’information et de loyauté » à l’égard du syndicat des copropriétaires. Ces citations ne consacrent pas un plafond général de rémunération. Elles montrent que l’intensité du devoir d’information est appréciée en fonction du montant, du calendrier et du contexte de confiance entre le syndic et son mandant.
La cour a également distingué la présence matérielle du contrat et l’information effective. Le fait que le projet de contrat ait été joint à la convocation et paraphé pendant l’assemblée ne suffisait pas, dans ce contexte, à établir une discussion loyale sur une clause nouvelle et particulièrement coûteuse. Les copropriétaires pouvaient avoir accès au document sans avoir été mis en mesure de comprendre que la vente imminente entraînerait une rémunération de 46 500 euros.
Le comportement postérieur à la signature a compté. La cour a constaté que le syndic ne justifiait pas de diligences spécifiques accomplies en exécution du contrat litigieux. Les échanges produits montraient une participation à la réflexion générale, mais ils ne démontraient pas que les démarches rémunérées par le nouveau pourcentage avaient été accomplies après le renouvellement du mandat. Plusieurs négociations sur le prix émanaient des copropriétaires et de l’acquéreur.
La décision rappelle ainsi quatre contrôles cumulatifs :
- le contenu du contrat précédent et du contrat renouvelé ;
- la connaissance qu’avait le syndic de la vente au moment où il a fait approuver sa nouvelle rémunération ;
- la qualité de l’information donnée au conseil syndical et à l’assemblée générale ;
- la preuve des diligences ayant justifié le montant facturé.
Le montant finalement alloué n’a pas été égal à la totalité de la facture. Le tribunal judiciaire avait condamné le syndic à rembourser 46 500 euros. En appel, la cour a analysé le dommage comme une perte de chance : le syndicat avait perdu la possibilité de négocier la suppression de la clause, d’obtenir de meilleures conditions ou de choisir un autre syndic. Elle a évalué cette chance à 90 % des sommes facturées et condamné DM Gestion à payer 41 850 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, en plus des frais procéduraux confirmés et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.
Cette méthode de réparation donne une indication concrète aux copropriétés. L’objectif n’est pas nécessairement de réclamer mécaniquement le taux facturé. Il faut démontrer ce qui aurait probablement été négocié si l’information avait été donnée : suppression de la rémunération, baisse du pourcentage, forfait fixe, rémunération à la vacation, mise en concurrence du syndic ou choix d’un professionnel distinct pour une mission de vente. Plus les pièces rendent cette alternative crédible, plus la perte de chance est sérieuse.
La vente de combles ne doit pas être confondue avec une simple mutation d’un lot privatif. Une cession de partie commune modifie la consistance de l’immeuble, peut nécessiter la création d’un lot, une modification de l’état descriptif de division, une modification du règlement de copropriété et l’autorisation de travaux. La décision sur l’acte de disposition relève de la majorité adaptée. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 vise notamment « les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition » adoptés à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sous réserve des limites et exceptions du texte.
La rémunération du syndic doit alors être présentée comme une décision financière autonome. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la règle générale selon laquelle les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées, sauf règle spéciale. L’article 25 fixe, pour les décisions qu’il énumère, la majorité des voix de tous les copropriétaires, notamment pour la désignation du syndic et certaines délégations. La majorité de la vente et la majorité du mandat du syndic ne doivent donc pas être amalgamées dans une phrase générale du procès-verbal.
Le syndicat peut enfin examiner où ont été comptabilisés les fonds. Le produit de la vente de la partie commune appartient au syndicat selon les décisions adoptées et l’acte notarié. Une facture de syndic doit être enregistrée, justifiée et rapprochée du contrat. L’article 10 de la loi de 1965 rappelle que les copropriétaires participent aux charges d’administration des parties communes selon les règles de répartition. Cette disposition ne règle pas à elle seule la validité d’une commission de vente, mais elle invite à séparer les charges communes, le produit d’une cession et la rémunération du mandataire dans les comptes présentés à l’assemblée.
II. Comment contester les honoraires cachés d’un syndic et obtenir réparation ?
A. Quelles pièces réunir et quel délai respecter ?
La première étape est de figer la preuve. Une contestation fragile repose souvent sur un souvenir de réunion ou sur une facture isolée. Une contestation solide permet de comparer les engagements successifs et de reconstituer ce que le syndicat savait à chaque date. Il faut réunir le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et ses modificatifs, les contrats de syndic successifs, les annexes tarifaires, les convocations, les projets de résolutions, les procès-verbaux, les feuilles de présence, les pouvoirs, les courriels du conseil syndical, les offres d’achat, les échanges avec le notaire, l’acte de vente, la facture, les écritures comptables et les relevés bancaires.
Les contrats doivent être comparés ligne par ligne. Recherchez les mots « disposition », « cession », « parties communes », « création de lot », « honoraires divers », « commission », « transaction », « pourcentage », « TVA » et « diligences spécifiques ». Une clause identique dans les anciens contrats peut affaiblir une demande de restitution fondée sur une modification récente. Une clause passée du forfait à un pourcentage, ou d’un montant fixe à une rémunération proportionnelle, peut au contraire démontrer une évolution qui devait être expliquée.
La convocation permet de vérifier si le projet de contrat était joint et à quelle date il a été adressé. Le procès-verbal permet de savoir quelle résolution a été votée, à quelle majorité, avec quelle formulation et avec quels résultats. Il faut rechercher si la rémunération était mentionnée dans l’ordre du jour, si le taux était lisible, si le montant prévisible pouvait être calculé et si un débat a eu lieu. Une résolution approuvant la vente sans chiffre sur la rémunération ne produit pas le même effet qu’une résolution soumettant séparément une commission de 15 % sur un prix annoncé.
Les échanges du conseil syndical peuvent établir que le syndic connaissait déjà l’opération. Un courriel annonçant une offre, une estimation, une réunion avec l’acquéreur ou une signature prochaine permet de situer la clause dans son contexte. La proximité temporelle entre le renouvellement du contrat et le vote de la vente constitue un indice à examiner, non une preuve suffisante à elle seule. Il faut relier cette proximité au changement de tarif et à l’absence d’explication.
La facture doit être contrôlée sur quatre points : son fondement contractuel, l’identité du débiteur, l’assiette de calcul et la TVA. Une facture intitulée « honoraires divers » ne décrit pas nécessairement une prestation. Si le syndic réclame un pourcentage, le syndicat doit demander le détail du prix servant de base, les diligences facturées, les dates d’intervention et les documents remis. Si la facture a été payée, le paiement ne vaut pas toujours renonciation à agir, surtout si la contestation est intervenue rapidement et si le syndicat n’avait pas reçu d’information claire.
La preuve de la réalité du travail est distincte de la preuve de l’existence de la clause. Le syndic peut produire des courriels, comptes rendus, projets, consultations ou échanges avec un acquéreur. Le juge peut ensuite vérifier si ces diligences correspondent à la prestation annoncée, si elles sont postérieures au contrat qui les rémunère et si elles justifient le montant demandé. Une participation générale à la vie de la copropriété ne suffit pas forcément à justifier une commission calculée sur le prix total d’une vente.
Il faut ensuite déterminer la cible juridique de la contestation. Si le problème porte sur la résolution d’assemblée générale elle-même — majorité, ordre du jour, information préalable, pouvoir, irrégularité du vote — l’action en contestation relève du délai spécial de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le texte prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes. Un copropriétaire qui entend agir sur ce terrain doit donc préserver sa qualité d’opposant ou de défaillant et ne pas attendre une facture plusieurs mois plus tard.
Une autre action peut viser le syndic sur le terrain de l’exécution de son contrat. Le syndicat peut soutenir que le syndic a manqué à son devoir d’information, de conseil et de loyauté, qu’il a facturé une prestation non autorisée ou qu’il n’a pas accompli les diligences rémunérées. Le délai n’est alors pas automatiquement celui de deux mois applicable à l’annulation d’une décision d’assemblée. L’article 42 renvoie, pour les actions personnelles relatives à la copropriété, à l’article 2224 du code civil, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.
Cette distinction ne doit pas être utilisée pour contourner le délai de deux mois. Si la demande tend en réalité à faire annuler la résolution d’assemblée générale, la qualification donnée dans l’assignation ne suffit pas à écarter l’article 42. Si elle tend au contraire à obtenir réparation d’un manquement contractuel autonome, le débat porte sur la faute, le préjudice, le lien causal et le point de départ de la prescription. Une analyse précise des demandes et des actes votés est indispensable.
Une mise en demeure est utile avant la procédure. Elle doit identifier le syndicat, le syndic, la facture, la clause invoquée, le défaut d’information reproché, les sommes demandées et le délai de règlement. Elle peut demander la communication du contrat complet, de ses annexes et des justificatifs de diligences. Elle doit être adressée par un moyen permettant de dater la réception. Une mise en demeure ne remplace pas une assignation lorsqu’un délai judiciaire court, mais elle fixe la position du syndicat, peut faire courir les intérêts selon le fondement retenu et favorise une résolution amiable.
La décision de poursuivre doit être autorisée par l’assemblée générale lorsque le syndic doit être remplacé ou lorsqu’une habilitation particulière est nécessaire. L’article 25, i), de la loi du 10 juillet 1965 vise la délégation de pouvoir au président du conseil syndical pour introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. Dans d’autres configurations, l’assemblée peut donner mandat au nouveau syndic ou décider les mesures adaptées. Le procès-verbal doit décrire l’action envisagée et éviter une habilitation trop vague.
Le délai de prescription doit être calculé avec prudence. La date de la facture, la date du paiement, la date de la découverte de la clause, la date de la mise en demeure et la date de la décision de l’assemblée peuvent produire des effets différents selon la demande. Les actes interruptifs ou suspensifs doivent être vérifiés avec un professionnel. Une négociation prolongée ne doit pas conduire le syndicat à laisser expirer le délai pertinent.
B. Quelle action engager à Paris et en Île-de-France ?
À Paris et en Île-de-France, le dossier doit être préparé autour de l’immeuble, du syndicat et du contrat, non autour du seul montant de la facture. Le tribunal compétent dépend notamment de la nature de l’action, de la qualité des parties et du lieu de situation de l’immeuble. Une copropriété parisienne qui conteste une facture de syndic doit identifier le syndicat comme demandeur, le syndic comme défendeur, la représentation actuelle du syndicat et les décisions d’assemblée qui autorisent la procédure.
Trois voies peuvent être envisagées, séparément ou ensemble lorsque les conditions en sont réunies. La première est la contestation de la résolution d’assemblée générale dans le délai de deux mois. Elle vise un vice du vote ou une décision qui n’a pas été régulièrement adoptée. La deuxième est l’action en restitution ou en paiement d’une somme, lorsque le syndicat soutient que la rémunération n’était pas opposable, qu’elle n’a pas été autorisée ou qu’elle a été facturée sans prestation correspondante. La troisième est l’action en responsabilité contractuelle contre le syndic, lorsque la faute réside dans l’absence d’information, le défaut de conseil, le manque de loyauté ou l’exécution défaillante du mandat.
Le choix de la demande influence la preuve et le résultat attendu. Une demande de restitution de la totalité des 46 500 euros suppose de démontrer l’absence de fondement ou l’inopposabilité de la facture. Une demande fondée sur la perte de chance doit démontrer ce que le syndicat aurait pu négocier et la probabilité d’une issue différente. L’arrêt du 10 juin 2026 illustre cette seconde logique : la cour n’a pas affirmé que le syndic ne pouvait jamais recevoir de rémunération sur une vente de parties communes ; elle a réparé la chance perdue de négocier la clause ou de retenir un autre professionnel, à hauteur de 90 % du montant facturé.
Le fondement contractuel est cohérent lorsque le syndic a renouvelé son mandat puis a exécuté ce contrat. L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation ou du retard dans son exécution. Le syndicat doit alors établir le contrat, l’obligation d’information ou de loyauté qui en découlait, le manquement, le préjudice et le lien entre le défaut d’information et la chance perdue.
Le dol peut être évoqué lorsque la dissimulation volontaire d’une information déterminante a provoqué le consentement. L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait d’obtenir le consentement par des manœuvres ou des mensonges et assimile à un dol la dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant est connu. Mais cette qualification exige une preuve plus exigeante. L’arrêt parisien montre qu’un dossier peut conduire à une condamnation sur le devoir d’information et de loyauté sans que les manœuvres dolosives soient retenues.
La responsabilité extracontractuelle de l’article 1240 du code civil énonce qu’un fait fautif ayant causé un dommage oblige son auteur à le réparer. Elle n’est pas toujours le meilleur fondement lorsque le grief découle du contrat de syndic. Dans l’arrêt du 10 juin 2026, la cour a expressément analysé le manquement sur un terrain contractuel. La demande doit donc éviter l’empilement automatique des fondements et expliquer quel devoir a été violé dans quelle relation juridique.
La contestation d’une clause ne signifie pas que toute la vente doit être remise en cause. La copropriété peut avoir obtenu un prix intéressant et souhaiter conserver l’acte de vente tout en discutant la rémunération du syndic. Le litige peut porter uniquement sur les honoraires, leur montant, la TVA, l’absence de diligences ou la chance de les négocier. Cette séparation rend la demande plus lisible et évite de demander l’anéantissement d’une opération immobilière lorsque le préjudice se concentre sur une facture.
La copropriété doit aussi anticiper la défense du syndic. Celui-ci peut soutenir que la clause figurait dans le contrat, que le contrat a été approuvé, que la vente a été votée, que les comptes ont été approuvés ou qu’un quitus a été donné. Il peut produire des échanges établissant son intervention, invoquer l’augmentation du prix obtenu ou contester le lien entre le défaut d’information et le dommage. La réponse doit distinguer l’approbation des comptes, le quitus, l’approbation du contrat et l’accord spécifique sur une commission. Ces actes n’ont pas nécessairement le même objet ni le même effet.
Le quitus n’efface pas automatiquement un manquement non révélé. Il peut avoir une portée selon les informations connues des copropriétaires au moment où il est voté, mais il ne transforme pas une facture apparue après la vente en rémunération préalablement négociée. Le juge examine la connaissance concrète du syndicat, la formulation de la résolution et la possibilité d’agir. Un syndic ne peut donc pas répondre à toute contestation par la seule référence à un quitus, surtout si la clause litigieuse n’a pas été expliquée.
La question de la TVA doit être traitée avec précision. Dans l’affaire parisienne, la facture de 46 500 euros comprenait 38 750 euros hors taxes et 7 750 euros de TVA. Le syndicat contestait notamment l’information donnée sur cette taxe. Dans un autre dossier, la TVA peut être légalement due mais mal présentée, ou être incluse dans un montant annoncé différemment. La demande doit donc chiffrer séparément le principal hors taxes, la taxe, les éventuels intérêts et les frais, sans confondre l’irrégularité de la présentation avec l’absence totale d’assujettissement.
La preuve du montant qui aurait été négocié peut être apportée par les anciens contrats, les offres d’autres syndics, les taux proposés pour une prestation comparable, les procès-verbaux de discussions et les échanges du conseil syndical. Il n’existe pas de tarif légal unique garantissant qu’une cour retiendra un taux déterminé. Les comparaisons doivent rester utiles : nature de l’opération, montant de la vente, travail effectivement réalisé, risque assumé, caractère exclusif ou non de la mission et coût d’un prestataire distinct.
Dans le ressort de Paris et en Île-de-France, l’urgence peut apparaître avant la signature de l’acte. Si l’assemblée n’a pas encore voté, les copropriétaires peuvent demander l’ajout d’une résolution précise, solliciter un report, obtenir les documents du contrat et faire inscrire une rémunération distincte. Si la vente est déjà autorisée mais que la facture n’est pas réglée, le syndicat peut formaliser ses réserves et demander les justificatifs avant tout paiement. Si la facture a été payée, la conservation des preuves et le calcul des délais deviennent prioritaires.
Une stratégie de prévention peut être inscrite dans le procès-verbal. La résolution peut indiquer le prix ou sa méthode d’évaluation, le lot ou la partie commune concernée, la majorité appliquée, la rémunération exacte du syndic en euros et en pourcentage, le caractère TTC ou hors taxes du montant, les diligences incluses, les diligences exclues et la décision relative à l’autorisation d’une convention distincte. Cette rédaction donne au juge un élément concret pour apprécier le consentement de la copropriété.
Une stratégie de contentieux peut, de son côté, demander au tribunal de constater le manquement, de dire la clause ou la convention inopposable selon le cas, d’ordonner la restitution ou d’allouer des dommages et intérêts correspondant à la chance perdue. Les demandes doivent être accompagnées d’un calcul lisible. Dans un dossier de vente de combles à 310 000 euros, le calcul de 15 % doit être présenté avec la TVA et la somme de 41 850 euros retenue par la cour dans l’affaire de 2026, tout en expliquant que ce montant résulte des circonstances propres à ce litige et ne constitue pas une indemnité automatique pour toutes les copropriétés.
Le juge peut aussi examiner la compétence de l’assemblée et la régularité de la représentation du syndicat. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic un pouvoir de représentation dans les actes civils, mais la représentation suppose que le syndic agisse dans le cadre des décisions prises et de son mandat. Une autorisation de vendre ne vaut pas habilitation générale à négocier sa propre rémunération sans information. Inversement, une assemblée peut valablement autoriser une mission et un prix si elle dispose des informations nécessaires et adopte la résolution à la majorité applicable.
Pour un immeuble parisien, il faut enfin vérifier les actes notariés et les éventuelles modifications de l’état descriptif de division. Les combles peuvent être des parties communes générales, des parties communes spéciales, ou être déjà rattachés à un lot selon le règlement. La qualification détermine les droits du syndicat, la majorité, le contenu de la vente et la répartition du produit. Le contentieux des honoraires ne doit pas masquer une irrégularité plus profonde de l’aliénation. Une lecture coordonnée du règlement, des plans, des procès-verbaux et de l’acte authentique est souvent nécessaire.
Conclusion
Un syndic n’est pas privé par principe de toute rémunération lorsqu’il participe à la vente de combles ou d’une autre partie commune. En revanche, une commission de 15 % ne peut pas être traitée comme une ligne secondaire lorsque le syndic connaît déjà la vente, que la rémunération a changé récemment, que la somme prévisible est élevée et que les copropriétaires n’ont pas été invités à en discuter. Le contrat, la résolution, l’information transmise et les diligences réellement accomplies doivent être examinés ensemble.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 juin 2026, RG n° 23/07507, fournit un repère concret : sur une vente de combles à 310 000 euros, une facture de 46 500 euros TTC a conduit à une condamnation de 41 850 euros au titre de la perte de chance, après constat d’un manquement à l’information et à la loyauté. La copropriété qui rencontre une situation comparable doit préserver les délais de l’article 42, reconstituer les contrats et les votes, demander les justificatifs, puis choisir entre contestation de la décision, restitution de la facture et responsabilité contractuelle.
La prévention reste la meilleure protection : une rémunération distincte doit être chiffrée, expliquée, votée par une résolution identifiable et rattachée à des diligences vérifiables. À défaut, le syndicat conserve des arguments sérieux pour demander une négociation, une restitution ou une indemnisation, sans remettre en cause plus largement une vente qui peut rester utile à l’immeuble.
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