La liquidation judiciaire du promoteur immobilier Fiducim, prononcée le 9 juillet 2026, a replacé la fragilité des achats en vente en l’état futur d’achèvement au cœur de l’actualité. Dans un reportage publié le 5 août 2026, TF1 Info a décrit des chantiers interrompus concernant environ 1 200 logements, dont 431 appartements à Arras, avec des investisseurs qui continuent de rembourser leur crédit sans percevoir les loyers attendus. Pour un acquéreur, la question urgente n’est pourtant pas seulement de savoir si l’immeuble sera achevé. Elle consiste aussi à déterminer si les sommes déjà versées peuvent être récupérées, auprès de quel interlocuteur et dans quel délai. Pour comprendre le régime général de la vente et les obligations du promoteur, le lecteur peut également consulter le guide général de la VEFA.
Le mot « acompte » recouvre plusieurs réalités : dépôt de garantie versé lors de la réservation, appel de fonds payé au fur et à mesure du chantier, solde du prix ou somme séquestrée chez le notaire. Ces paiements ne suivent pas tous le même régime. La réponse dépend du contrat signé, de la garantie financière délivrée au programme, de l’état réel des travaux et du choix entre l’achèvement de l’opération et la résolution de la vente. Le droit de la VEFA prévoit une protection forte, mais il impose une méthode : identifier la bonne garantie, préserver les preuves, déclarer la créance et ne pas confondre remboursement par le garant, restitution du prix et indemnisation des pertes financières.
I. Promoteur en faillite : pourquoi l’acompte VEFA n’est-il pas automatiquement remboursé ?
A. Quelle différence entre dépôt de garantie, acompte et appel de fonds en VEFA ?
La première erreur consiste à traiter toute somme versée au promoteur comme un acompte immédiatement exigible en restitution. En VEFA, la somme peut avoir été versée avant l’acte authentique, au titre d’un contrat de réservation, ou après la signature de la vente, en fonction de l’avancement des travaux. La qualification inscrite sur le reçu bancaire ne suffit pas : il faut rapprocher la somme de la clause du contrat, de l’échéancier et de la situation juridique du chantier.
Le contrat préliminaire de réservation obéit à des règles spécifiques. L’article R. 261-28 du Code de la construction et de l’habitation plafonne le dépôt de garantie à 5 % du prix prévisionnel lorsque la vente doit être réalisée dans l’année, à 2 % lorsque ce délai ne dépasse pas deux ans, et interdit tout dépôt lorsque le délai excède deux ans. Ce dépôt doit être conservé sur un compte spécial ou chez un notaire, conformément à l’article R. 261-29. Il ne se confond donc pas avec un paiement librement absorbé par la trésorerie du vendeur.
Le réservataire peut obtenir la restitution de ce dépôt dans les hypothèses prévues par l’article R. 261-31 du même code. Le texte vise notamment l’absence de conclusion de la vente du fait du vendeur dans le délai prévu, une augmentation excessive du prix prévisionnel ou la non-réalisation de certaines conditions. Il prévoit que « le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire ». Lorsque l’acte authentique a finalement été signé, le dépôt a en principe été imputé sur le prix ; sa restitution relève alors du régime de la vente et des garanties attachées à la VEFA, non d’une simple demande adressée au notaire.
Après l’acte authentique, les paiements suivent normalement l’avancement de la construction. L’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation fixe les plafonds usuels : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant payable lors de la mise à disposition du local. Il indique également que les versements sont déterminés en fonction de l’avancement des travaux. Un appel de fonds reçu au stade des fondations ne devient donc pas juridiquement identique à un dépôt de réservation parce que l’acquéreur le désigne comme un acompte dans son courrier.
Cette distinction permet de vérifier deux choses avant toute action. D’abord, le promoteur a-t-il appelé une somme correspondant au pourcentage réellement atteint ? Ensuite, la somme a-t-elle été payée, consignée ou seulement demandée ? Les relevés bancaires, attestations du notaire, appels de fonds, procès-verbaux de chantier et photographies datées servent à établir la différence. Une créance de restitution ne se calcule pas à partir du prix total annoncé, mais à partir des sommes effectivement versées et du fondement juridique de la demande.
La protection centrale figure à l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation. Avant la conclusion de la vente, le vendeur doit souscrire une garantie financière d’achèvement ou une garantie financière de remboursement. Le texte précise que « la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur ». Il ajoute que, lorsque cette garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.
Cette dernière règle explique pourquoi la faillite ne produit pas automatiquement un droit au remboursement. La garantie d’achèvement, souvent appelée GFA, a pour objet de financer la poursuite des travaux ou de faire réaliser les travaux nécessaires. Elle peut protéger l’acquéreur en conservant une perspective de livraison, mais elle ne transforme pas la vente en opération annulée. Si le chantier peut être repris sous le contrôle du garant, le choix juridique peut rester l’achèvement, avec maintien du contrat et des obligations correspondantes.
La garantie de remboursement, ou GFR, répond à une autre logique. L’article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « la garantie financière de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement ». La caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement. La résolution de la vente et le défaut d’achèvement sont donc des éléments de déclenchement : la seule annonce d’une liquidation ne suffit pas toujours à obtenir le virement du garant.
La GFA elle-même peut prendre la forme d’une ouverture de crédit ou d’un cautionnement. L’article R. 261-21 précise que, dans le cas d’un cautionnement, la caution s’engage envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement. Le garant n’est donc pas un simple créancier du promoteur. Il devient l’interlocuteur à saisir lorsque les éléments du chantier caractérisent la défaillance et lorsque la convention de garantie couvre le programme concerné.
Enfin, la garantie figurant dans le contrat peut avoir évolué. L’article R. 261-23 autorise la substitution de la garantie d’achèvement à la garantie de remboursement, ou l’inverse, lorsque cette faculté a été prévue dans l’acte. Il faut donc lire l’attestation finale et ses avenants, plutôt que se fier à une brochure commerciale ou à un courriel ancien. Un document intitulé « garantie financière » ne permet pas, à lui seul, de savoir si l’acquéreur peut demander des fonds ou doit solliciter la reprise du chantier.
La Cour de cassation a rappelé cette autonomie de la garantie d’achèvement dans son arrêt du 18 avril 2019, n° 17-23.350. Elle a jugé que « l’ouverture d’une procédure collective n’est pas […] un préalable nécessaire à la mise en œuvre de cette garantie », en examinant les règles propres à la défaillance du vendeur et à l’arrêt du chantier. Cette décision est utile dans les dossiers où le promoteur n’est pas encore officiellement liquidé mais où les travaux sont arrêtés et les entreprises impayées. Elle montre aussi que l’acquéreur ne doit pas attendre passivement le jugement de liquidation pour réunir les pièces et appeler le garant.
B. Quels documents faut-il réunir avant de demander le remboursement au garant ?
La réponse du garant dépend du dossier transmis. Un courrier affirmant que le promoteur est en faillite, accompagné d’une capture d’écran de presse, ne suffit généralement pas à lui permettre de vérifier le programme, la qualité de l’acquéreur, la nature de la garantie et le montant sollicité. L’acquéreur doit construire un dossier qui relie le contrat, les paiements, l’état du chantier et l’événement juridique qui justifie la demande.
Le premier ensemble de pièces concerne la vente :
- contrat de réservation et éventuels avenants ;
- acte authentique de VEFA et règlement de copropriété lorsqu’il a été remis ;
- notice descriptive, plan, calendrier contractuel et date prévisionnelle de livraison ;
- attestation de garantie d’achèvement ou de remboursement, avec le nom et l’adresse du garant ;
- correspondances du promoteur sur les retards, modifications, appels de fonds ou reports de livraison ;
- documents notariés indiquant la destination du dépôt de garantie et son éventuelle imputation sur le prix.
Le deuxième ensemble établit les sommes versées. Il faut classer les appels de fonds par date, pourcentage et stade de travaux, puis joindre le relevé bancaire correspondant. Le tableau doit séparer le dépôt de réservation, le prix payé au promoteur, les frais versés au notaire, les intérêts du prêt, l’assurance emprunteur, les frais de gestion et les éventuels travaux supplémentaires. Ces postes ne suivent pas tous le même régime. La GFR porte sur les versements effectués au titre de la vente ; elle ne rembourse pas automatiquement les loyers espérés, les intérêts futurs ou une perte fiscale. Ces préjudices peuvent relever d’une demande distincte contre le vendeur, les dirigeants, le garant ou un professionnel fautif, selon les faits démontrés.
Le troisième ensemble concerne la procédure collective et le chantier. Il faut demander le jugement d’ouverture ou de liquidation, vérifier sa date de publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, identifier le mandataire ou le liquidateur, conserver les procès-verbaux de constat d’arrêt des travaux et solliciter l’état des garanties auprès du notaire. Une annonce médiatique peut signaler la crise, mais elle ne remplace pas la décision judiciaire ni la publication qui fait courir certains délais. Un acquéreur qui agit à partir de la date de l’article de presse risque de calculer son délai sur un mauvais point de départ.
Le quatrième ensemble documente la réalité matérielle. Des photographies datées du chantier, les comptes rendus de réunions, les échanges avec le syndic provisoire, les courriels des entreprises, les attestations des autres acquéreurs et les rapports d’expert peuvent montrer le niveau d’avancement et la durée de l’arrêt. Le constat d’un commissaire de justice est particulièrement utile lorsqu’il faut prévenir une contestation sur l’état des travaux. Il ne prouve pas à lui seul le montant de la créance, mais il fixe la situation à une date identifiable et peut faciliter l’appel de la garantie d’achèvement.
Le dossier doit également répondre à une question souvent négligée : l’acquéreur souhaite-t-il encore recevoir le logement ou veut-il sortir de l’opération ? Une demande de remboursement suppose une stratégie de résolution, tandis qu’une demande de livraison suppose la mise en œuvre de la GFA. Envoyer au garant une lettre demandant simultanément la reprise intégrale du chantier et la restitution immédiate de toutes les sommes peut créer une ambiguïté sur le choix exercé. La lettre doit exposer une demande principale et, si nécessaire, une demande subsidiaire, en réservant expressément les droits sur les autres postes.
Il ne faut pas non plus arrêter unilatéralement tous les paiements sans analyse du contrat. Un appel de fonds manifestement prématuré ou dépourvu de justificatif peut être contesté. À l’inverse, un appel régulier entrant dans l’échéancier peut produire des conséquences contractuelles si l’acquéreur le bloque sans précaution. Lorsque la GFA est effectivement mise en œuvre, l’article L. 261-10-1 confie au garant le droit d’exiger le solde du prix ; cette règle rend dangereux tout conseil général consistant à suspendre automatiquement les échéances.
Les acquéreurs peuvent se coordonner pour partager les informations sur le garant, le calendrier du chantier et les interlocuteurs de la procédure. Chaque personne doit cependant conserver son dossier individuel : lot, prix, appels de fonds, financement, correspondances et préjudices ne sont pas nécessairement identiques. Un document collectif peut prouver l’arrêt d’un chantier, mais il ne remplace pas la déclaration personnelle de chaque créance ni la demande propre à chaque contrat.
Le site propose déjà une analyse distincte sur le crédit immobilier d’un acquéreur dont le logement VEFA n’est pas livré. Le remboursement de l’acompte et la suspension des échéances bancaires sont liés par les faits, mais ils restent deux questions juridiques différentes. La banque n’est pas le garant financier de l’achèvement, et la résolution de la vente ne règle pas mécaniquement le contrat de prêt. Cette séparation doit apparaître dans les courriers et dans les demandes adressées aux différents interlocuteurs.
II. Comment récupérer son acompte VEFA après la liquidation du promoteur ?
A. Quelles démarches engager dans les premiers jours après la faillite du promoteur ?
La première démarche consiste à établir une chronologie certaine. Il faut dater la suspension des travaux, le dernier appel de fonds, la mise en demeure du promoteur, le jugement d’ouverture de la procédure et sa publication au BODACC. Le délai de déclaration de créance ne part pas de la date à laquelle l’acquéreur a appris la faillite par un groupe de discussion ou par la presse. L’article R. 622-24 du Code de commerce énonce que « le délai de déclaration […] est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ». Les créanciers qui ne résident pas en France métropolitaine bénéficient, dans les conditions du texte, d’une majoration de délai.
Dans les quarante-huit premières heures suivant la confirmation de la procédure, l’acquéreur peut donc :
- télécharger le jugement et l’avis BODACC, puis noter le tribunal, le numéro de procédure et le nom du mandataire ou du liquidateur ;
- adresser au garant une notification formelle de la défaillance, en demandant la confirmation écrite de la garantie applicable au lot ;
- informer le notaire, le syndic provisoire et le mandataire de la situation contractuelle et du montant déjà payé ;
- rassembler les pièces dans un dossier numéroté, avec un tableau des versements et des demandes distinctes ;
- calculer la date limite de déclaration au passif et prévoir une marge pour obtenir les documents manquants ;
- faire constater l’état du chantier lorsque la reprise ou la démolition d’ouvrages risque de modifier la preuve.
La notification au garant doit reprendre les références exactes du programme et du lot. Elle doit joindre l’acte authentique, l’attestation de garantie, les justificatifs des paiements et les éléments établissant l’arrêt ou la défaillance. Le courrier peut demander, selon la stratégie retenue, l’ouverture d’un dossier de GFA, la communication des conditions de mise en œuvre de la GFR ou la position du garant sur la poursuite du chantier. Une lettre précise évite que le garant renvoie l’acquéreur vers le liquidateur alors que la convention de cautionnement peut être appelée directement dans les conditions prévues par le contrat et les textes.
La déclaration au passif poursuit un objectif différent. Elle informe le mandataire ou le liquidateur de la créance que l’acquéreur entend faire admettre dans la procédure collective. L’article L. 622-24 du Code de commerce exige la déclaration des créances antérieures au jugement d’ouverture et prévoit qu’elles peuvent être déclarées même lorsqu’elles ne sont pas établies par un titre, sur la base d’une évaluation lorsque le montant n’est pas définitivement fixé. La créance peut donc être déclarée à titre provisionnel, mais l’acquéreur doit expliquer son calcul et actualiser les informations au fur et à mesure de la résolution, de l’admission ou de la mise en œuvre de la garantie.
La déclaration doit distinguer la restitution du prix, les pénalités contractuelles, les frais justifiés et les dommages-intérêts demandés. Une formulation globale du type « remboursement de tout le préjudice » ne permet pas au mandataire d’identifier la créance. Il faut indiquer la date du contrat, le prix, la somme versée, les appels de fonds concernés, le fondement de la restitution et les montants complémentaires avec leur justification. Les frais d’avocat ou les pertes de loyers ne sont pas automatiquement admis dans la même catégorie que le prix de vente.
Le retard de déclaration peut compromettre la répartition. L’article L. 622-26 du Code de commerce prévoit qu’à défaut de déclaration dans les délais, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions, sauf relevé de forclusion par le juge-commissaire. Il précise que « l’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois ». Ce recours ne doit pas être considéré comme un délai de confort : il suppose de démontrer les conditions légales de la forclusion et ne rétablit pas toujours la situation financière de l’acquéreur.
La déclaration au passif ne remplace pas la demande au garant. Un acquéreur peut être créancier de la société en liquidation tout en disposant d’un droit contre la caution financière. Les deux démarches doivent se répondre sans se contredire. Le courrier au liquidateur peut annoncer que la créance est déclarée sous réserve des droits contre le garant ; la lettre au garant peut préciser que la déclaration au passif est conservatoire et ne vaut pas renonciation à la garantie. Cette rédaction évite qu’un interlocuteur prétende que l’autre a été choisi définitivement.
Lorsque le contrat et l’état du chantier rendent l’achèvement irréaliste, la résolution de la vente doit être demandée selon la voie adaptée. Une résolution amiable peut être négociée avec les organes de la procédure et le garant, mais elle doit être rédigée avec une attention particulière aux effets sur les sûretés, au rang de la créance et à l’engagement du garant. À défaut d’accord, une action judiciaire peut être nécessaire pour faire constater le défaut d’achèvement, obtenir la résolution et fixer les restitutions. La date de la résolution peut dépendre d’une clause, d’une notification valable ou de la décision du juge.
L’article 1229 du Code civil rappelle que la résolution met fin au contrat et que, lorsque les prestations n’avaient d’utilité que par l’exécution complète, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré. Il précise que « les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ». Dans une VEFA non achevée, cette règle donne un fondement à la restitution du prix après résolution, mais elle n’identifie pas à elle seule le débiteur solvable : le vendeur peut être liquidé et le garant peut être soumis aux conditions de sa convention.
B. Faut-il choisir la garantie d’achèvement ou demander la résolution et le remboursement ?
Le choix dépend moins du mot « faillite » que de la réalité du projet. Une liquidation peut conduire à la reprise du programme par un autre opérateur, à la réalisation de la GFA et à une livraison tardive. Elle peut aussi révéler une impossibilité durable d’achever, une absence de financement, un terrain grevé ou des contrats de travaux irrécupérables. Le dossier doit comparer le coût et le délai d’une reprise, la valeur du logement une fois achevé, l’état des appels de fonds, la situation du garant et la position des autres acquéreurs.
Dans le scénario de la GFA, l’acquéreur demande au garant de faire financer les travaux ou de désigner un intervenant chargé de les poursuivre. L’article R. 261-21 prévoit notamment que la convention peut obliger la caution à payer les sommes nécessaires à l’achèvement. La créance de l’acquéreur porte alors prioritairement sur la délivrance du logement conforme au contrat, avec les conséquences du retard et des défauts. Les sommes déjà payées ne sont pas nécessairement reversées pendant cette phase, car elles participent au financement du bien que l’acquéreur souhaite encore recevoir.
Dans le scénario de la GFR, l’acquéreur demande la résolution de la vente pour défaut d’achèvement, puis le remboursement des versements couverts. L’article R. 261-22 vise expressément la résolution amiable ou judiciaire. La demande doit donc démontrer que la vente ne peut plus produire l’objet convenu, que le défaut d’achèvement est établi et que les conditions de la garantie sont réunies. Le garant peut discuter la date, le montant, le type de garantie ou la procédure de résolution ; d’où l’importance du contrat et d’une notification complète.
La jurisprudence fournit plusieurs repères. Dans son arrêt du 7 juillet 2010, pourvoi n° 09-15.081, la troisième chambre civile a présenté la règle selon laquelle « en cas de résolution d’une vente, la restitution du prix perçu par le vendeur est la contrepartie de la chose remise ». La décision rappelle une limite pratique : la restitution du prix doit être demandée à celui qui a reçu la chose ou le prix selon la relation juridique concernée. L’acquéreur ne doit donc pas présumer qu’un constructeur, un intermédiaire ou une banque remboursera automatiquement les sommes versées au promoteur. L’arrêt est consultable sur le site de la Cour de cassation.
Dans l’arrêt du 18 janvier 2023, pourvoi n° 21-16.812, la chambre commerciale a appliqué les articles 1217, 1227 et 1229 du Code civil à une prestation inexécutée. Elle retient qu’une partie qui a versé un acompte « est par conséquent fondée à en obtenir restitution » lorsque l’inexécution entraîne la résolution du contrat. La décision publiée sur Légifrance ne porte pas sur une VEFA, mais son raisonnement éclaire la logique de l’acompte : la restitution suppose l’inexécution juridiquement constatée et la résolution, pas une simple inquiétude sur la solvabilité future du débiteur.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 avril 2019, pourvoi n° 17-23.350, est directement lié à la garantie d’achèvement. La Cour y examine un chantier arrêté et la carence du garant, en rappelant que la procédure collective n’est pas le préalable nécessaire à la mise en œuvre de la garantie. Elle souligne aussi que l’acquéreur ne dispose pas toujours des éléments comptables du promoteur pour prouver sa défaillance financière. La décision, disponible sur Légifrance, renforce l’intérêt d’un constat du chantier, d’une mise en demeure et d’une saisine rapide du garant lorsque les travaux sont déjà interrompus.
Dans un arrêt du 23 mai 2019, pourvoi n° 17-17.908, la troisième chambre civile a examiné la perte de chance liée à l’absence de protection propre à la VEFA, dans une opération qui n’avait pas été soumise au régime attendu. La décision publiée sur Légifrance montre que la qualification de l’opération et l’information donnée à l’acquéreur peuvent avoir des conséquences indemnitaires autonomes. Cette voie ne remplace pas la GFR, mais elle peut compléter une analyse lorsque l’acte, la garantie annoncée ou les conseils reçus ne correspondent pas à la réalité de la vente.
Un autre arrêt de la troisième chambre civile, rendu le 18 février 2016 sous le pourvoi n° 15-12.709, a retenu la qualification de VEFA au regard de l’engagement du promoteur de construire et a examiné les conséquences de l’annulation sur le prix, les frais et le prêt accessoire. La référence est disponible sur Légifrance. Elle rappelle que la qualification ne dépend pas seulement du titre choisi par les parties : le contenu réel de l’opération, les travaux pris en charge et les documents précontractuels doivent être examinés. Cette vérification peut modifier la garantie applicable et la nature de la créance.
La liquidation du vendeur ne règle pas tous les postes indemnitaires. Dans son arrêt du 14 décembre 2022, pourvoi n° 21-23.386, la troisième chambre civile a distingué la restitution consécutive à l’anéantissement d’un contrat et le dommage réparable imputable à un tiers, en examinant la preuve de l’irrécouvrabilité. La décision est accessible sur Légifrance. Pour un acquéreur de VEFA, cette distinction invite à séparer dans les écritures le remboursement du prix garanti, les pertes de loyers, les intérêts du financement, les frais de relogement et les fautes éventuelles d’un professionnel.
À Paris et en Île-de-France, la méthode reste la même, mais le dossier peut impliquer plusieurs ressorts et plusieurs acteurs. Le tribunal compétent ne se déduit pas automatiquement de l’adresse du cabinet ou du siège social du promoteur. Le lieu de l’immeuble, la nature de la demande, les règles de compétence territoriale et la présence d’une procédure collective doivent être vérifiés avant l’assignation. Le notaire peut être établi dans une autre commune, le garant dans une autre région et le liquidateur rattaché au tribunal qui a ouvert la procédure. Une requête adressée au mauvais interlocuteur fait perdre du temps sans faire courir un nouveau délai.
Pour un programme situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans les autres départements franciliens, le dossier pratique doit mentionner l’adresse exacte du chantier, le tribunal de la procédure, le notaire instrumentaire, le garant et le statut de la copropriété. Les acquéreurs doivent conserver les appels de fonds, car l’état d’avancement matériel peut différer d’un bâtiment ou d’une tranche à l’autre. Un programme présenté comme un seul ensemble peut comporter plusieurs sociétés civiles de construction-vente, plusieurs garanties et plusieurs contrats de travaux.
La voie du référé peut être utile pour obtenir rapidement une mesure d’instruction, faire constater l’état d’un chantier ou préserver une preuve menacée de disparaître. Elle ne tranche pas toujours la résolution définitive de la vente ni le montant final des restitutions. Une expertise judiciaire peut également aider à chiffrer l’avancement, les travaux nécessaires et les surcoûts, mais elle ne suspend pas automatiquement les délais de déclaration de créance. Toute mesure urgente doit donc être menée en parallèle de la notification au garant et de la déclaration au passif.
Avant de choisir la GFA ou la GFR, l’acquéreur peut établir un tableau de décision :
- Le chantier est arrêté, mais un garant propose un plan crédible : demander les garanties, le calendrier, le financement et les conditions de livraison avant d’accepter la poursuite.
- Le garant ne répond pas ou refuse d’agir : mettre en demeure, faire constater l’arrêt des travaux et saisir la juridiction compétente pour obtenir l’exécution de la garantie.
- L’achèvement devient objectivement impossible ou excessivement incertain : préparer la résolution de la vente et la demande de remboursement des versements couverts par la GFR.
- Le contrat de réservation n’a pas été suivi de l’acte authentique : examiner d’abord le régime de restitution du dépôt prévu par les articles R. 261-28 à R. 261-31.
- Des appels de fonds ont été encaissés avant le stade de travaux correspondant : vérifier les justificatifs, le contrat et les responsabilités avant de demander une restitution ou de suspendre le paiement.
Cette décision doit être prise après lecture des pièces, pas à partir d’un modèle de lettre identique pour tous les acquéreurs. L’acompte réellement récupérable peut être limité aux versements couverts par la garantie ; les autres demandes peuvent nécessiter une action contre le vendeur, une déclaration au passif ou un recours autonome. La préservation des droits passe par des demandes compatibles et des réserves claires, surtout lorsque plusieurs procédures avancent en même temps.
Conclusion
Un promoteur placé en liquidation judiciaire ne fait pas disparaître les droits de l’acquéreur VEFA, mais la faillite ne déclenche pas, à elle seule, le remboursement de chaque somme versée. Le contrat doit être relu pour distinguer le dépôt de réservation, les appels de fonds et le solde du prix. L’attestation doit ensuite être vérifiée pour savoir si le programme bénéficie d’une garantie d’achèvement ou d’une garantie de remboursement, et si une substitution a été prévue.
La démarche utile commence par la confirmation du jugement et de sa publication au BODACC. Elle se poursuit par la notification au garant, l’information du notaire et du mandataire, la conservation de la preuve du chantier et la déclaration de créance dans le délai applicable. Si la poursuite de l’opération reste crédible, la GFA peut permettre l’achèvement. Si le défaut d’achèvement rend la vente sans objet, la résolution amiable ou judiciaire peut ouvrir la voie à la restitution des versements couverts par la GFR. Les intérêts du prêt, les loyers non perçus et les autres pertes doivent être chiffrés séparément.
Les acquéreurs d’un programme situé à Paris ou en Île-de-France doivent réunir rapidement l’acte, l’attestation de garantie, les justificatifs bancaires, les appels de fonds, le jugement de liquidation et les échanges avec le promoteur. Une stratégie personnalisée permet de ne pas choisir trop tôt entre livraison et remboursement, tout en préservant les délais qui continuent de courir.
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