Ouvrir un restaurant dans un local décrit comme une « boutique » au règlement de copropriété ne conduit pas automatiquement à demander un vote de l’assemblée générale. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 juillet 2026, RG n° 23/14773, rappelle toutefois que cette réponse dépend de la destination de l’immeuble, des droits des autres copropriétaires et des travaux envisagés. Le mot « boutique » ne suffit donc ni à autoriser tous les usages, ni à interdire par principe une activité de restauration.

La difficulté vient du fait que trois dossiers se superposent. Le premier concerne la copropriété : l’activité peut-elle être exercée dans le lot sans porter atteinte à l’immeuble ou aux voisins ? Le deuxième concerne le bail commercial : le locataire a-t-il le droit de passer d’une activité de vente à une activité de restauration et le bailleur a-t-il été régulièrement informé ? Le troisième concerne les autorisations administratives : extraction, évacuation des fumées, façade, sécurité, accessibilité et éventuel changement de destination peuvent imposer des démarches particulières.

La bonne méthode consiste à ne pas confondre ces régimes. Un restaurant peut être compatible avec la destination commerciale du lot mais nécessiter une autorisation pour percer une dalle, installer un conduit en façade ou utiliser une partie commune. À l’inverse, un bail peut autoriser une activité commerciale alors que le règlement de copropriété l’interdit ou que les nuisances rendent le projet impossible. Voici les vérifications à mener avant de signer, de commencer les travaux ou de saisir le juge.

I. Faut-il l’accord de l’assemblée générale pour ouvrir un restaurant dans un local commercial ?

A. Que disent le règlement de copropriété et le jugement du 2 juillet 2026 ?

Le premier document à lire est le règlement de copropriété dans son intégralité, et non la seule désignation du lot dans l’état descriptif de division. L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur Légifrance prévoit que le règlement « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il faut donc comparer plusieurs clauses : destination générale de l’immeuble, destination du bâtiment ou de l’escalier, usage autorisé du lot, interdiction des commerces bruyants ou malodorants, règles relatives aux parties communes et régime des travaux.

La désignation « local commercial à usage de boutique » est un indice, mais elle ne permet pas toujours de déduire une interdiction absolue de toute restauration. Une boutique peut renvoyer à une activité commerciale ouverte au public sans figer chaque activité possible pour toute la durée de l’immeuble. La portée du terme dépend de sa rédaction, de la destination générale, de la configuration des lieux et de la manière dont l’activité sera effectivement exercée. Une vente de vêtements, une épicerie froide, une activité de services et un restaurant avec cuisson sur place ne présentent pas le même impact pour les voisins.

Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 juillet 2026, RG n° 23/14773 illustre cette analyse. Dans cette affaire, le lot était décrit comme un local commercial à usage de boutique et la question portait sur la possibilité d’y exercer une activité de restauration. Le tribunal a retenu qu’un copropriétaire pouvait « procéder librement et sans autorisation de l’assemblée générale à un changement d’affectation », à la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. Cette décision ne donne pas un permis général d’ouvrir n’importe quel restaurant : elle impose de vérifier concrètement l’activité et ses effets.

Il faut distinguer la destination du lot, la destination de l’immeuble et la destination contractuelle du bail. La destination de l’immeuble correspond à l’équilibre collectif prévu par le règlement : habitation bourgeoise, usage mixte, activité commerciale autorisée au rez-de-chaussée, tranquillité des lieux ou restrictions particulières. La destination du lot est plus précise. La destination du bail relève du contrat conclu avec le propriétaire. Une clause autorisant le commerce ne neutralise pas une restriction de copropriété, et une tolérance du syndic ne remplace pas l’accord du bailleur.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version publiée sur Légifrance, pose le principe selon lequel chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, « sous condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Cette limite est centrale pour la restauration. Elle vise autant les nuisances déjà constatées que le risque objectivement prévisible d’odeurs, de fumées, de vibrations, de livraisons nocturnes, de terrasse bruyante, de déchets ou de fréquentation excessive.

Une activité de restauration sans cuisson, avec faible fréquentation et sans modification des parties communes, sera plus facile à défendre qu’une cuisine produisant des fumées grasses et nécessitant un conduit traversant les planchers ou la toiture. Cette différence doit apparaître dans le dossier. Une formule générale telle que « restaurant » ne suffit pas : le juge et l’assemblée doivent pouvoir connaître le type de cuisson, les horaires, le nombre de couverts, les équipements, les flux de livraison, le traitement des déchets et le parcours de l’extraction.

Le règlement doit aussi être interprété sans isoler une interdiction. Une clause interdisant les commerces générant des odeurs ou des bruits peut être licite si elle protège la destination de l’immeuble. Une clause qui interdit toute activité commerciale alors que des commerces sont expressément prévus au rez-de-chaussée appelle une analyse de cohérence. L’article 8 interdit les restrictions qui ne sont pas justifiées par la destination de l’immeuble. L’examen doit porter sur l’ensemble des stipulations, leur cohérence et les caractéristiques réelles de l’immeuble.

Avant tout engagement, le propriétaire ou le porteur du projet doit réunir :

• le règlement de copropriété et tous ses modificatifs publiés ;
• l’état descriptif de division, les plans et la description des parties communes ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale des trois à cinq dernières années ;
• les décisions ou litiges antérieurs relatifs aux commerces, aux odeurs, aux livraisons et aux conduits ;
• les plans du restaurant, la notice technique et l’étude de l’extraction ;
• le bail commercial, ses annexes, la destination contractuelle et les clauses relatives aux travaux.

Les procès-verbaux sont particulièrement utiles. Ils révèlent parfois qu’un conduit existe déjà, qu’une précédente activité a été autorisée, qu’un copropriétaire a obtenu une résolution sur la façade ou que des plaintes récurrentes ont été formulées. Ils ne remplacent pas le règlement, mais ils permettent de mesurer le risque de contestation et la manière dont les règles ont été appliquées.

B. Dans quels cas l’assemblée générale doit-elle autoriser le projet ?

Le changement d’activité n’exige pas systématiquement une résolution. En revanche, les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble appellent souvent une autorisation préalable. L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 vise « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Le vote porte alors sur les travaux, leur emplacement, leurs conditions d’exécution et leurs conséquences, non sur une approbation abstraite de toute l’activité commerciale.

Dans un projet de restaurant, l’autorisation peut être nécessaire pour créer ou modifier un conduit d’extraction, traverser une dalle, intervenir dans une gaine commune, poser une sortie en toiture, fixer un équipement sur une façade, modifier une devanture, installer une enseigne ou utiliser une cour, une terrasse, un local poubelle ou une colonne technique. Le fait que le conduit soit situé dans le lot privatif ne règle pas la question si son trajet traverse une partie commune, modifie l’aspect extérieur ou affecte la structure et la sécurité de l’immeuble.

Il faut présenter à l’assemblée un projet complet. Une résolution qui autoriserait seulement « l’installation d’une extraction » sans plan, débit, sortie, dispositifs anti-odeurs, niveau sonore, entretien et remise en état expose le copropriétaire à une nouvelle contestation. Le syndic doit pouvoir inscrire une question précise à l’ordre du jour, avec les plans et documents utiles. Le copropriétaire doit demander la convocation suffisamment tôt et conserver la preuve de la transmission de son dossier.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance prévoit, dans certaines hypothèses, la possibilité pour le tribunal judiciaire d’autoriser des travaux conformes à la destination de l’immeuble lorsque l’autorisation relevant de l’article 25 b) a été refusée. Cette voie ne transforme pas un projet incompatible en projet licite. Elle suppose des travaux admissibles, un refus contestable au regard de l’intérêt collectif et un dossier technique sérieux. Elle est surtout distincte d’une demande visant à écarter une interdiction claire du règlement ou à imposer une modification de la destination de l’immeuble.

La majorité applicable doit être vérifiée avec soin. Une résolution peut concerner des travaux privatifs ayant un impact collectif, une modification des modalités de jouissance, une autorisation personnelle ou une modification du règlement. Ces objets ne se votent pas tous à la même majorité. Il ne faut donc pas reprendre mécaniquement une ancienne résolution ou demander au syndic d’inscrire un projet sous un intitulé imprécis. Le procès-verbal doit identifier la base juridique du vote et le périmètre exact de l’autorisation.

La question de l’extraction est souvent le point de rupture. Un restaurant peut être compatible avec la destination commerciale tout en étant refusé si l’extraction proposée crée une atteinte disproportionnée à la toiture, à la façade, aux logements ou à la sécurité incendie. Le projet doit alors être repensé : conduit indépendant, filtration adaptée, autre parcours technique, limitation de la cuisson, horaires de livraison, sas acoustique, contrat d’entretien et engagement de remise en état. Une solution moins invasive peut faire passer le dossier d’un risque de refus à une autorisation encadrée.

La jurisprudence montre que l’activité et les nuisances ne sont pas séparables. Dans un arrêt du 19 novembre 2015, troisième chambre civile, n° 14-18.752, la Cour de cassation a validé l’analyse d’une activité de restauration exercée dans une boutique, en tenant compte notamment d’un dispositif de cuisine et des nuisances susceptibles d’en résulter. La décision rappelle qu’un local commercial peut avoir une activité de restauration en théorie, sans que les modalités concrètes d’exploitation soient automatiquement conformes au règlement.

Un restaurant exploité sans autorisation alors que les travaux la rendaient nécessaire s’expose à une demande de remise en état. Le syndicat des copropriétaires peut également demander la cessation d’une nuisance, une astreinte et la réparation d’un préjudice collectif ou individuel. L’urgence ne dispense pas de l’autorisation. Commencer les travaux avant le vote fragilise la position du porteur de projet, complique les assurances et permet au voisin de soutenir que la situation acquise ne doit pas être privilégiée.

Le locataire doit être particulièrement prudent. Même si le propriétaire du lot accepte l’activité, il ne peut pas toujours autoriser seul un percement de façade ou un passage dans les parties communes. Le bailleur doit également être en mesure de représenter le copropriétaire à l’assemblée. Une autorisation de copropriété obtenue sans accord contractuel du bailleur ne sécurise pas le bail ; l’accord du bailleur obtenu sans vote de copropriété ne sécurise pas les travaux.

II. Quelles démarches accomplir avant de changer l’activité du local ?

A. Comment sécuriser le bail commercial, l’urbanisme et les travaux ?

Le deuxième filtre est le bail commercial. Le contrat peut limiter l’activité à la vente de marchandises, à une activité de bouche sans cuisson, à une restauration sur place ou à une liste précise d’activités. Il faut relire la clause de destination, la clause travaux, les obligations d’assurance, les stipulations relatives aux livraisons, aux déchets, aux horaires et aux équipements techniques. Un bail « tous commerces » n’autorise pas nécessairement toutes les transformations matérielles et ne dispense pas de respecter la copropriété.

Le Code de commerce distingue l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire et le changement d’activité. L’article L. 145-47 du Code de commerce sur Légifrance permet au locataire d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires, avec une notification au bailleur. Le texte prévoit notamment que le bailleur dispose d’un délai pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. Une petite restauration liée à une activité principale peut parfois relever de ce régime, mais une conversion complète d’une boutique en restaurant avec cuisine, salle et extraction peut constituer un changement plus profond.

Lorsque l’activité nouvelle est différente de celle prévue au bail, l’article L. 145-48 du Code de commerce encadre la demande de déspécialisation. Le locataire doit expliquer l’activité souhaitée, son intérêt économique et sa compatibilité avec la destination et les caractéristiques de l’immeuble. Le propriétaire n’est pas réduit à un rôle de formalité : il peut discuter la nature du changement, les travaux, la solidité financière du projet, la concurrence avec une activité prévue dans l’immeuble et l’incidence sur le loyer.

La demande de changement d’activité doit être formalisée. L’article L. 145-49 du Code de commerce impose que la demande précise les activités envisagées et soit notifiée selon les formes prévues, notamment par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le bailleur dispose ensuite du délai prévu par le texte pour répondre. Une discussion orale avec le gestionnaire de l’immeuble ou un courriel commercial ne constitue pas forcément la notification requise.

Le locataire doit conserver l’avis de réception, le contenu intégral de la demande, les pièces jointes, la réponse du bailleur et les éventuelles réserves. La demande doit décrire la réalité du projet : nombre de couverts, présence ou non de cuisson, puissance des appareils, horaires, livraisons, salariés, extraction, déchets et travaux. Un accord obtenu sur une « activité de restauration » alors que le projet réel prévoit une cuisson intensive et une terrasse tardive sera contestable si ces éléments ont été dissimulés ou minimisés.

Le changement peut avoir des conséquences financières. La modification d’activité peut influer sur la valeur locative, les charges, la répartition des travaux, les assurances et la fixation du loyer lors du renouvellement. Il faut négocier un avenant qui précise la nouvelle destination, les travaux autorisés, les autorisations à obtenir, la responsabilité de chaque partie, la remise en état et le sort des équipements en fin de bail. Un simple accord de principe ne doit pas être présenté comme un avenant définitif.

L’article L. 145-52 du Code de commerce prévoit que le tribunal judiciaire peut, dans certaines conditions, autoriser la transformation malgré le refus du bailleur si ce refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime. Cette procédure ne remplace pas les autorisations de copropriété et d’urbanisme. Elle ne permet pas non plus de modifier matériellement un immeuble sans démontrer que les travaux sont techniquement réalisables et juridiquement admissibles.

Le troisième filtre est administratif. L’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme sur Légifrance rappelle que certaines constructions et certains travaux doivent être précédés d’un permis de construire, notamment lorsque sont en cause les travaux ou changements de destination définis par le code. Selon le projet, une déclaration préalable, un permis, une autorisation concernant l’enseigne, une autorisation d’établissement recevant du public ou une validation de sécurité et d’accessibilité peuvent être nécessaires.

Il ne faut pas assimiler un changement d’activité commerciale à un changement de destination au sens du droit de l’urbanisme. Le passage d’une boutique à un restaurant peut relever de la même destination urbanistique dans certaines configurations, mais des travaux sur la façade, la structure, la toiture ou les réseaux peuvent déclencher une autorisation. À Paris et en Île-de-France, le porteur du projet doit interroger le service urbanisme de la commune, vérifier le règlement local applicable et demander une position écrite lorsque le dossier est borderline.

Le régime du changement d’usage prévu par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation vise principalement la transformation d’un local à usage d’habitation en un autre usage dans les communes concernées. Un local déjà commercial destiné à accueillir un restaurant n’est pas automatiquement soumis à ce régime. Le dispositif officiel du Code de la construction et de l’habitation doit néanmoins être vérifié si le local a une histoire administrative incertaine, s’il existe une partie d’habitation ou si le projet modifie réellement la nature du local.

Les travaux de restaurant appellent aussi une étude technique indépendante. Elle doit décrire le parcours de l’air, le rejet, la filtration, la protection contre les graisses, le niveau sonore et vibratoire, la résistance au feu, l’entretien et les opérations de nettoyage. Un installateur qui promet une extraction « sans nuisance » sans fournir de note de calcul ne donne pas au syndic une base suffisante. Il faut obtenir des plans cotés et vérifier les interfaces avec la structure, la toiture et les lots voisins.

Le dossier à déposer au bailleur, au syndic et à la mairie peut être organisé en cinq parties :

1. la note juridique expliquant la compatibilité du projet avec le règlement et le bail ;
2. le plan de l’état existant et le plan de l’état projeté ;
3. la note technique sur extraction, acoustique, sécurité et ventilation ;
4. le calendrier des travaux, les entreprises, les assurances et la remise en état ;
5. les engagements d’exploitation sur horaires, livraisons, déchets, terrasse et prévention des nuisances.

Cette présentation permet à chaque interlocuteur de répondre sur son propre terrain. Le syndic peut instruire les travaux de copropriété, le bailleur peut se prononcer sur la destination contractuelle et la mairie peut contrôler le volet administratif. Les réponses doivent être conservées dans un dossier unique afin d’éviter qu’une pièce contradictoire soit transmise à l’un et non aux autres.

B. Que faire en cas de refus, de nuisances ou de contestation ?

Un refus n’a pas toujours la même portée. Le syndic peut refuser d’inscrire une question à l’ordre du jour parce que le dossier est incomplet. L’assemblée peut rejeter les travaux pour des motifs techniques ou juridiques. Le bailleur peut s’opposer à la déspécialisation. Un voisin peut contester l’activité en invoquant une nuisance. La mairie peut demander une pièce ou refuser une autorisation administrative. Il faut identifier l’auteur, le motif et le texte invoqué avant de choisir un recours.

Lorsque l’assemblée rejette un projet d’extraction, le copropriétaire doit demander le procès-verbal complet, le détail du vote, les résolutions soumises, les oppositions et les réserves. Il peut ensuite faire analyser la décision au regard du règlement, de la destination de l’immeuble et de l’étude technique. Un refus motivé par une atteinte à la toiture ou par un risque d’odeurs ne se traite pas comme un refus reposant uniquement sur la volonté de conserver la boutique sans activité concurrente.

Un copropriétaire qui estime qu’une résolution porte atteinte à ses droits doit respecter les délais et les conditions de contestation des décisions d’assemblée. Le porteur de projet, lui, doit vérifier sa qualité pour agir et la décision qui lui fait grief. Il est déconseillé de commencer les travaux dans l’attente d’un procès : la procédure ne neutralise ni le règlement ni le risque de remise en état.

Les nuisances se prouvent par des faits précis. Une plainte isolée, sans date ni description, sera discutée. À l’inverse, un dossier comprenant des constats de commissaire de justice, des relevés acoustiques, des photographies de dépôts graisseux, des témoignages concordants, des courriers d’alerte et des interventions répétées du syndic peut établir une atteinte aux droits des voisins. Le restaurateur doit conserver les preuves inverses : contrats de maintenance, mesures acoustiques, registres de nettoyage, attestations de conformité, horaires effectivement respectés et réponses données aux réclamations.

L’arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2015, n° 14-18.752 est utile à cet égard : l’analyse ne s’arrête pas au nom de l’activité, elle porte sur la capacité de l’installation à générer des nuisances sonores ou olfactives et sur les stipulations du règlement. Une activité autorisée en principe peut devenir illicite par ses modalités d’exploitation. Le restaurateur doit donc agir avant les premiers incidents et non attendre une assignation.

Une autre décision de la cour d’appel de Nouméa du 31 mai 2021, n° 20/004461 illustre la même idée : le changement d’activité s’apprécie au regard de l’absence de troubles ou de nuisances incompatibles avec l’immeuble et les droits des autres occupants. La décision n’est pas une règle automatique applicable à tous les immeubles, mais elle confirme la nécessité d’une analyse concrète des effets de l’exploitation.

Le propriétaire ou le restaurateur qui répond à une contestation doit éviter deux erreurs. La première consiste à soutenir que tout est privatif alors que le conduit, la façade, la toiture, une gaine ou un local technique relève des parties communes. La seconde consiste à reconnaître une nuisance générale sans vérifier sa cause. Il faut distinguer l’activité elle-même, l’équipement installé, l’entretien, l’occupation du domaine public, les livraisons et le comportement de la clientèle.

Une mise en demeure peut demander des mesures précises : réduction d’horaires, arrêt d’un équipement, nettoyage, réglage de la ventilation, suppression d’une terrasse non autorisée, pose d’un dispositif acoustique ou production d’un rapport technique. Une réponse utile indique les mesures déjà prises, le calendrier des mesures restantes et les pièces justificatives. Les engagements doivent être réalistes : promettre l’absence absolue de toute odeur dans un restaurant est moins crédible que détailler une installation, une maintenance et un contrôle.

Le principe de bonne foi s’applique aussi aux relations contractuelles. L’article 1104 du Code civil sur Légifrance prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Le locataire doit révéler l’ampleur du changement au bailleur ; le bailleur doit répondre à une demande complète sans créer artificiellement une incertitude ; le copropriétaire doit présenter des plans sincères ; le syndic doit transmettre les documents nécessaires à l’instruction de la résolution. La bonne foi ne rend pas un projet compatible, mais elle évite que la procédure soit faussée.

À Paris et en Île-de-France, la préparation doit intégrer les contraintes locales sans les confondre. Le tribunal judiciaire de Paris peut connaître de nombreux litiges liés aux copropriétés parisiennes, mais la compétence dépend de la situation de l’immeuble et de la nature du recours. La mairie de Paris ou la commune de petite couronne peut contrôler l’urbanisme, la façade, l’enseigne, l’occupation du trottoir et l’établissement recevant du public. Le syndic et l’architecte de l’immeuble peuvent imposer des prescriptions techniques compatibles avec le règlement. Le porteur de projet doit donc demander une réponse à chaque autorité plutôt que présenter un accord administratif comme une autorisation de copropriété.

En cas de projet à risque, une stratégie progressive est souvent plus sûre :

1. faire établir un audit du règlement et du bail avant la signature définitive ;
2. prévoir dans la promesse ou l’avenant des conditions suspensives liées aux autorisations ;
3. obtenir un accord de principe technique du syndic, sans le présenter comme un vote ;
4. notifier au bailleur la demande d’activité avec les pièces complètes ;
5. faire voter une résolution détaillée sur les travaux nécessaires ;
6. déposer les demandes administratives compatibles avec les plans votés ;
7. ne commencer le chantier qu’après expiration des recours ou obtention des autorisations nécessaires ;
8. mettre en place un registre de maintenance et un protocole de traitement des plaintes.

Cette chronologie protège aussi le propriétaire du lot. Elle évite de financer un local, un fonds de commerce ou des travaux alors que le bail, le règlement et l’urbanisme n’autorisent pas le même projet. Si le vendeur ou le bailleur affirme que « le précédent restaurant fonctionnait ainsi », il faut vérifier les autorisations réelles, leur périmètre, les éventuelles prescriptions et la continuité juridique de l’installation. Une tolérance ancienne peut avoir disparu avec la fermeture du commerce ou ne pas couvrir le nouveau matériel.

Le contentieux doit enfin être chiffré et documenté. Le copropriétaire qui demande la cessation doit établir la violation et son intérêt à agir. Le restaurateur qui demande réparation après un refus fautif doit établir l’autorisation qu’il aurait dû obtenir, le caractère injustifié du refus, le lien avec son préjudice et ses efforts pour limiter les impacts. Factures, devis, études, procès-verbaux, courriers, attestations bancaires et contrats de réservation peuvent devenir déterminants. La question n’est pas seulement de savoir qui a raison sur le principe, mais de démontrer quelle solution est juridiquement possible et techniquement maîtrisable.

Conclusion

L’ouverture d’un restaurant dans un local commercial en copropriété ne dépend pas du seul mot « boutique ». Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 2 juillet 2026 rappelle qu’un changement d’affectation peut être libre lorsque l’activité reste compatible avec la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux autres copropriétaires. Cette liberté s’arrête dès que le règlement interdit l’activité, que l’exploitation crée des nuisances ou que les travaux touchent les parties communes, la façade, la toiture ou la structure.

Le dossier doit donc être construit sur trois plans : règlement de copropriété et autorisation d’assemblée, bail commercial et déspécialisation, urbanisme et travaux. La demande doit décrire le restaurant réel, son extraction, ses horaires et ses effets. En cas de refus ou de contestation, le recours dépend du document qui bloque le projet et des preuves disponibles. Un audit préalable du règlement, du bail et des plans coûte généralement moins cher qu’un chantier interrompu ou une demande de remise en état.

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