I. Le principe de la vente préalable du patrimoine immobilier face aux demandes d’effacement
A. L’affectation prioritaire de la valeur vénale de l’immeuble au désintéressement des créanciers
Le traitement des situations de surendettement repose sur la recherche d’un équilibre délicat entre le rétablissement de la situation financière du particulier et la sauvegarde légitime des droits pécuniaires des créanciers. Aux termes de l’article L. 711-1 du code de la consommation, le bénéfice des mesures légales est réservé aux personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes. La présence d’un actif immobilier dans le patrimoine du débiteur soulève immédiatement la question de sa réalisation en vue d’apurer le passif exigible. La jurisprudence rappelle avec une parfaite constance que les mécanismes d’effacement de créances ne sauraient constituer un instrument d’enrichissement injustifié au détriment des établissements prêteurs. Dès lors, la commission administrative et le juge judiciaire doivent vérifier si la cession du bien immobilier permet de désintéresser les créanciers inscrits ou chirographaires. Selon une règle traditionnelle fermement réaffirmée par la Cour de cassation, l’effacement des dettes suppose que le débiteur mobilise l’ensemble de ses facultés contributives réelles et réalisables.
Dans son arrêt de principe rendu le 22 mai 2025, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-10.900) a posé en règle fondamentale que « La commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ». Cette solution consacre la primauté de l’actif patrimonial existant sur le sacrifice financier imposé aux contractants et aux organismes financiers. En conséquence, un propriétaire ne peut prétendre conserver son bien tout en sollicitant l’annulation pure et simple de ses engagements contractuels auprès de ses créanciers. La valeur vénale de l’immeuble doit prioritairement servir d’assiette au règlement des créances exigibles avant toute remise de dette accordée par l’autorité publique. Par ailleurs, cette orientation jurisprudentielle préserve la cohérence globale du droit des sûretés réelles et des garanties hypothécaires souscrites lors de l’acquisition immobilière.
L’obligation de liquider les biens immobiliers découle directement de la hiérarchie des mesures d’apurement édictées par les textes législatifs régissant la matière. Le législateur a conçu le traitement du surendettement comme une gradation de remèdes financiers successifs adaptés aux capacités réelles du ménage. En application de l’article L. 733-1 du code de la consommation, la commission peut rééchelonner les dettes sur une durée maximale de sept années et imputer les règlements prioritairement sur le capital. Or, lorsque la capacité de remboursement mensuelle s’avère insuffisante pour résorber l’intégralité du passif dans ce délai légal, l’apurement nécessite la vente de l’immeuble. Les mesures d’effacement partiel prévues par l’article L. 733-4 du code de la consommation présentent un caractère exceptionnel et subsidiaire qui interdit leur octroi automatique. À cet égard, le recours à l’abandon de créance ne devient envisageable qu’après constatation que le produit prévisible de la vente du logement ne suffira pas à désintéresser la totalité des créanciers.
La Cour de cassation veille scrupuleusement au respect de ce principe économique élémentaire par les juridictions du fond saisies des contestations. Dans une décision rendue le 26 mars 2026, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-17.670) a souligné la nécessité d’une analyse rigoureuse de la consistance de l’actif réalisable du débiteur. La Haute juridiction a jugé qu’« Ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées ». Dès lors, l’absence avérée de tout bien réalisable conditionne la validité des mesures de désendettement sans aliénation patrimoniale préalable. Le juge du surendettement doit donc caractériser l’insuffisance de l’actif immobilier avant d’entériner la moindre réduction autoritaire du montant des créances.
La mise en œuvre de la vente du bien immobilier peut s’effectuer de manière amiable sous le contrôle vigilant des organes de la procédure de surendettement. Afin d’éviter une saisie immobilière dévastatrice et génératrice de frais substantiels, la commission incite fréquemment le débiteur à entreprendre des démarches de cession conventionnelle. L’article L. 733-4, 1°, du code de la consommation encadre explicitement la réduction du solde résiduel des prêts immobiliers après réalisation du logement principal. Cette disposition permet de combiner la vente du bien avec un rééchelonnement du reliquat de dette afin d’offrir une issue définitive au particulier en difficulté. En outre, le débiteur peut s’appuyer sur les conseils d’un professionnel afin d’analyser les incidences procédurales d’une éventuelle saisie et de s’informer sur les règles des ventes aux enchères immobilières judiciaires. Or, si le débiteur refuse obstinément de mettre en vente son bien immobilier sans motif légitime, la commission est en droit de rejeter sa demande de traitement. Le refus de mobiliser la valeur d’un actif disponible peut en effet caractériser une déloyauté incompatible avec la condition impérative de bonne foi exigée du demandeur. En conséquence, le débiteur propriétaire doit aborder la procédure avec une parfaite transparence sur la composition de son patrimoine foncier.
B. Le contrôle de la recevabilité et la prise en compte de la valeur du logement du débiteur
L’ouverture de la procédure de traitement du surendettement est subordonnée à la constatation formelle de la situation de surendettement par la commission départementale. Historiquement, la détention d’un bien immobilier dont la valeur dépassait le montant du passif excluait fréquemment le débiteur du bénéfice de la protection légale. Le législateur est intervenu pour assouplir cette condition afin de protéger les propriétaires confrontés à des crises de liquidités insurmontables. Selon l’article L. 711-1 du code de la consommation, « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ». Cette disposition fondamentale garantit la recevabilité du dossier même lorsque la valeur marchande du logement excède le montant cumulé des impayés. Dès lors, un ménage qui ne dispose pas de liquidités suffisantes pour honorer ses mensualités courantes peut valablement saisir la commission de surendettement.
La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond n’instaurent aucune distinction injustifiée entre les différentes catégories d’engagements financiers du débiteur. Par un arrêt solennel du 2 juillet 2026, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-21.550) a rappelé la portée universelle de la définition légale du surendettement. La Cour a énoncé qu’« Il résulte de l’article L. 711-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, que la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste, pour le débiteur, de faire face à l’ensemble de ses dettes professionnelles et non professionnelles. Aucune distinction n’est posée par ce texte selon la part respective de ces dettes ». À cet égard, l’évaluation du passif global s’opère sans considération de l’origine professionnelle ou personnelle des engagements contractés. En conséquence, un entrepreneur individuel propriétaire de son logement peut faire admettre son dossier sans que la prédominance de ses dettes d’activité n’y fasse obstacle.
La recevabilité du dossier de surendettement emporte des effets protecteurs immédiats sur le patrimoine immobilier du débiteur. Dès la notification de la décision de recevabilité, toutes les voies d’exécution forcée dirigées contre l’immeuble se trouvent suspendues de plein droit par l’effet de la loi. Aux termes de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette protection légale s’applique directement aux commandements de payer valant saisie immobilière et aux mesures d’expulsion ordonnées par les tribunaux. Dans le même temps, le législateur a imposé des devoirs stricts au propriétaire pour éviter toute déperdition de la valeur du gage commun. L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit formellement au débiteur de consentir des sûretés ou d’accomplir des actes de disposition sans autorisation judiciaire.
La Cour de cassation contrôle rigoureusement le respect réciproque des interdictions pesant sur le débiteur et sur les établissements bancaires poursuivants. Dans son arrêt du 28 mars 2024, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-12.797) a jugé qu’« Il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». En conséquence, aucun créancier ne peut inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur la résidence principale du débiteur durant cette période probatoire. Par ailleurs, cette neutralisation temporaire des voies d’exécution offre au débiteur le répit indispensable pour élaborer un plan d’apurement équilibré.
Le contrôle de la recevabilité implique également une vérification scrupuleuse de la bonne foi de chaque individu composant le ménage demandeur. La dissimulation volontaire d’un bien immobilier ou la sous-évaluation manifeste de la résidence principale entraîne l’irrecevabilité immédiate de la procédure. Or, lorsque la demande émane d’époux co-propriétaires, le juge ne peut porter une appréciation collective et indifférenciée sur leur comportement respectif. Par une décision majeure du 21 mai 2026, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-20.970) a censuré une décision ayant privé des conjoints de la protection légale sans examen individualisé. La Haute juridiction a jugé que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. Mais doit être censurée la décision du juge du fond qui, saisi par des époux d’une demande conjointe de traitement de leur situation financière, statue par des motifs impropres qui ne distinguent pas la situation individuelle de chacun des époux ». Dès lors, la bonne foi du conjoint doit être analysée personnellement, notamment lorsqu’il s’agit d’apprécier la gestion du patrimoine immobilier commun. Par ailleurs, l’évaluation sincère du logement familial constitue le gage indispensable pour prétendre aux mécanismes protecteurs dérogatoires institués par la loi.
II. Les exceptions protectrices du logement familial et l’office du juge des contentieux de la protection
A. La dispense de vente préalable en cas d’impossibilité manifeste de relogement du ménage
Bien que la vente préalable de l’immeuble constitue la règle de principe en présence d’une demande d’effacement, le droit positif consacre une exception humaine fondamentale. Le législateur et la Cour de cassation ont admis que la cession forcée du logement ne saurait être ordonnée lorsqu’elle entraînerait des conséquences économiques absurdes ou destructrices. La perte de la résidence principale peut en effet plonger le débiteur dans une détresse sociale accrue si le coût d’une location dépasse ses mensualités d’emprunt résiduelles. Dans l’arrêt précité du 22 mai 2025, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-10.900) a délimité très précisément les conditions de cette dérogation essentielle. La Cour a jugé que « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ». Cette formule fixe les critères cumulatifs indispensables pour conserver la propriété de sa maison tout en obtenant un effacement partiel de ses dettes.
La démonstration de l’impossibilité manifeste de relogement impose la production d’éléments matériels précis relatifs aux conditions de vie du débiteur. Le juge des contentieux de la protection prend en considération l’âge des occupants, leur état de santé, la scolarisation des enfants et la proximité du lieu de travail. En conséquence, le débiteur doit apporter la preuve chiffrée que le montant d’un loyer de remplacement excéderait la charge du remboursement de son crédit immobilier. À cet égard, la comparaison entre les charges actuelles de propriété et le coût locatif du marché local constitue le pivot de l’argumentation juridique. Dès lors que la conservation du bien s’avère moins onéreuse que la location d’un logement similaire, la vente perd sa justification économique et sociale. Par ailleurs, le juge apprécie souverainement la pertinence des devis de relogement et des attestations fournies pour justifier ce maintien dans les lieux.
L’octroi de cette dispense exceptionnelle de vente suppose impérativement que la situation financière du ménage ne soit pas irrémédiablement compromise. Aux termes de l’article L. 724-1 du code de la consommation, lorsque la situation est irrémédiablement compromise, la commission doit orienter le dossier vers un rétablissement personnel. Or, la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire implique la vente de l’ensemble du patrimoine immobilier par un mandataire de justice. Si le débiteur dispose d’une capacité de remboursement même modeste lui permettant d’assumer un plan réaménagé, le rétablissement personnel doit être écarté au profit des mesures imposées. L’article L. 733-7 du code de la consommation permet alors à la commission d’imposer des mesures d’apurement assorties d’obligations spécifiques destinées à garantir le paiement.
La Cour de cassation rappelle que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire produit un effacement total dont la portée temporelle est strictement encadrée par la loi. Dans son arrêt du 26 mars 2026, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-18.726) a précisé la portée extinctive de cette mesure radicale. La Cour a énoncé qu’« à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission ». Dans le même sens, l’arrêt rendu le 23 novembre 2023 par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-11.535) a confirmé que l’effacement s’applique aux créances existant au jour de la décision de la commission. Dès lors, le débiteur propriétaire qui conserve son logement grâce aux mesures imposées évite la liquidation judiciaire tout en assainissant son passif.
L’office du juge s’étend également à la vérification de la nature des dettes dont l’effacement est sollicité par le débiteur propriétaire. Certaines créances particulières échappent par détermination de la loi à toute remise ou extinction par voie de surendettement. Les dettes alimentaires, les réparations pécuniaires allouées aux victimes d’infractions pénales et les créances issues de fraudes sociales ne peuvent faire l’objet d’aucun effacement légal. Dans une décision du 12 décembre 2024, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-20.051) a précisé les modalités de preuve de la fraude sociale. La Haute juridiction a jugé qu’« Il résulte de l’article L. 711-4, 3°, du code de la consommation que le caractère frauduleux des dettes envers les organismes de protection sociale s’apprécie au jour où le juge statue et sur le fondement d’une décision de justice ou d’une sanction, notifiée et non contestée, prononcée par un organisme de sécurité sociale ». En conséquence, les dettes régulières contractées auprès des organismes sociaux ou des banques peuvent valablement être effacées sans sacrifice du domicile familial. Par ailleurs, le débiteur bénéficie de la protection de son reste à vivre pour subvenir aux besoins fondamentaux de sa famille au sein du logement préservé.
B. Le rééchelonnement dérogatoire au-delà de sept ans et les contestations des mesures imposées
Pour permettre au propriétaire en difficulté de conserver son logement sans exiger un effacement massif de dettes, la loi a instauré un assouplissement temporel remarquable. En principe, la durée globale des mesures imposées par la commission de surendettement ne peut jamais dépasser un plafond strict de sept années. Or, l’article L. 733-3 du code de la consommation introduit une exception majeure expressément dédiée à la sauvegarde de la résidence principale du particulier. Ce texte prévoit que les mesures d’apurement « peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale ». Ce mécanisme d’étalement prolongé offre la faculté d’allonger les échéances d’emprunt immobilier sur dix, quinze ou vingt ans si nécessaire. Le juge du surendettement dispose ainsi d’un pouvoir d’appréciation individualisé pour adapter les mensualités aux capacités financières du ménage.
Par un arrêt du 4 juillet 2024, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-17.625) a confirmé l’étendue des prérogatives du juge de l’exécution. La Cour a affirmé que « C’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, et sans être tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil, que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur ». Dès lors, le magistrat peut librement moduler les taux d’intérêt et reporter les échéances pour sanctuariser le foyer du débiteur. Cette flexibilité permet d’éviter l’effacement en étalant la charge de la dette sur une durée compatible avec les revenus réels de l’emprunteur.
L’adoption des mesures imposées par la commission n’est pas intangible et peut être contestée par les créanciers comme par le débiteur devant l’autorité judiciaire. En application de l’article L. 733-10 du code de la consommation, les parties disposent d’un recours ouvert devant le juge des contentieux de la protection. Le juge saisi d’un tel recours est investi d’une plénitude de juridiction pour réexaminer l’intégralité de la situation d’endettement du particulier. Selon l’article L. 733-13 du code de la consommation, le juge prend tout ou partie des mesures d’apurement et fixe souverainement la part des ressources nécessaires aux dépenses courantes. La Cour de cassation veille à ce que le juge n’écarte aucune créance nouvelle signalée lors des débats judiciaires afin d’assurer un apurement global.
Dans un arrêt du 17 mai 2023, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 21-15.373) a précisé la mission dévolue au juge du surendettement. La Cour a posé qu’« Il résulte de la combinaison des articles L. 733-10 et L. 733-13 du code de la consommation que, par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission. Dès lors, il appartient au juge, qui ne peut refuser d’examiner une créance déclarée pour la première fois par le débiteur à l’occasion de la contestation des mesures imposées, d’appeler à la cause, par convocation, en application de l’article 14 du code de procédure civile, le créancier concerné ». À cet égard, le juge doit convoquer tous les créanciers pour réorganiser équitablement le remboursement du passif tout en maintenant le débiteur dans sa maison.
La contestation judiciaire des mesures et le déroulement de la procédure de surendettement obéissent à des règles procédurales strictes concernant la prescription et la forclusion. L’action en contestation engagée par un établissement bancaire suspend les délais et interrompt le cours des prescriptions extinctives de droit commun. Dans une décision rendue le 23 mars 2023, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 20-18.306) a consacré l’effet interruptif des recours. La Haute juridiction a énoncé que « La contestation par le créancier de mesures recommandées ou imposées par une commission de surendettement constitue une demande en justice qui interrompt le délai de prescription. Cette contestation tendant au même but que la demande en paiement engagée ultérieurement par le créancier, la seconde action est virtuellement comprise dans la première ». Par ailleurs, dans son arrêt du 8 février 2024, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-14.528) a jugé que la suspension légale des poursuites fait obstacle à ce que la prescription soit opposée au prêteur notarié.
Concernant la forclusion biennale des crédits à la consommation, la Deuxième chambre civile (23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623) a rappelé que la recevabilité du dossier suspend seulement le cours du délai sans l’interrompre. De surcroît, selon l’arrêt du 8 juin 2023 rendu par la Deuxième chambre civile (pourvoi n° 21-17.735), « le point de départ du délai de forclusion est reporté, dans ce cas, au premier incident de paiement non régularisé intervenu après la décision du juge conférant force exécutoire aux mesures ». Enfin, le débiteur doit exécuter loyalement le plan validé, car la Deuxième chambre civile (13 avril 2023, pourvoi n° 21-18.121) a jugé que « lorsque par l’effet d’une inexécution, le plan devient de plein droit caduc en application d’une clause de caducité, le créancier recouvre son droit de poursuite individuel à la suite d’une mise en demeure infructueuse, fut-elle délivrée au débiteur après le terme du plan ». En conséquence, le respect scrupuleux des échéances réaménagées constitue la garantie indispensable de la conservation pérenne du domicile.
Conclusion
L’articulation entre la protection de la résidence principale et les impératifs du traitement du surendettement témoigne de la maturité du droit contemporain de la consommation. Si le principe demeure que l’effacement partiel ou total des dettes impose la liquidation préalable du patrimoine immobilier du débiteur, la jurisprudence a su consacrer une exception protectrice réaliste et humaine. La démonstration rigoureuse d’une impossibilité manifeste de relogement et l’utilisation judicieuse de l’étalement des dettes au-delà de sept ans permettent de préserver le toit familial tout en restaurant durablement l’équilibre budgétaire du ménage. Face aux subtilités procédurales de la recevabilité, du respect des délais de contestation et de l’office du juge des contentieux de la protection, l’assistance d’un avocat permet d’élaborer une stratégie d’apurement sur mesure et de sauvegarder efficacement les droits patrimoniaux du débiteur.
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