Depuis le 12 août 2026, un décret et un arrêté publiés à la suite des épisodes répétés de sécheresse précisent le cadre applicable aux entreprises qui réalisent, pour les assureurs, les expertises liées aux mouvements de terrain différentiels provoqués par le retrait-gonflement des argiles. Pour le propriétaire qui découvre des fissures, cette évolution est concrète : l’identité de l’expert, sa compétence technique, son indépendance, la formation de ses équipes et la conservation de son rapport peuvent désormais être examinées avec davantage de précision.
Cette réforme ne signifie pas que toute fissure sera automatiquement indemnisée, ni qu’un rapport établi avant le 12 août 2026 deviendra nul. La garantie dépend toujours du contrat, de la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, de la cause déterminante des dommages et de la preuve apportée par l’assuré. En revanche, un refus fondé sur une expertise trop sommaire, contradictoire ou réalisée dans des conditions discutables peut être contesté. Le nouveau dispositif fournit des points de contrôle utiles pour demander des explications, obtenir les pièces techniques et préserver un recours.
Un propriétaire dont la maison se fissure doit donc agir sur deux plans : documenter immédiatement l’évolution du bâtiment et vérifier la régularité de l’analyse d’assurance. Les photographies datées, les relevés de largeur, les déclarations de sinistre, les arrêtés de catastrophe naturelle, les échanges avec l’assureur et les rapports des professionnels doivent être classés dans une chronologie unique. Le présent article explique ce que changent le décret n° 2026-765 du 9 août 2026 et l’arrêté du 9 août 2026 relatif à la qualification professionnelle, puis décrit les démarches à engager contre une expertise insuffisante ou un refus de garantie.
I. Fissures de sécheresse et expertise d’assurance : quelles règles s’appliquent depuis le 9 août 2026 ?
A. Que créent le décret n° 2026-765 et l’arrêté du 9 août 2026 pour les experts des sinistres argileux ?
Le retrait-gonflement des argiles produit des mouvements du sol qui peuvent se répéter au fil des périodes de sécheresse et de réhydratation. Une maison peut présenter des fissures en façade, des lézardes traversantes, des décollements entre extensions et bâtiment principal, des portes qui frottent ou des planchers qui se déforment. La difficulté ne consiste pas seulement à constater la fissure. Il faut déterminer si le sol, les fondations, la structure et les épisodes météorologiques expliquent ensemble le dommage, puis vérifier si le régime d’assurance applicable couvre le sinistre.
Le législateur avait déjà prévu, à l’article L. 125-2-1 du Code des assurances, qu’un décret en Conseil d’État précise « les obligations incombant aux experts désignés par les assureurs » pour les dommages causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Le même texte vise le contenu du rapport, ainsi que les modalités et les délais d’élaboration de l’expertise. Le décret du 9 août 2026 s’inscrit dans cette habilitation : il ne crée pas une garantie autonome au profit du propriétaire, mais encadre l’organisation et la compétence des entreprises qui interviennent dans cette expertise.
Le nouvel article R. 125-40, 6° du Code de la construction et de l’habitation mentionne désormais le « dispositif de qualification des entreprises qui réalisent des expertises en assurance » dans les sinistres liés aux mouvements de terrain différentiels. Le texte rattache cette qualification au mécanisme d’agrément et de contrôle placé sous la responsabilité du ministre chargé de la construction. L’article D. 125-45 du même code organise la commission compétente, avec la représentation des entreprises d’expertise en assurance et des assureurs.
L’arrêté du 9 août 2026 donne un contenu technique à cette qualification. Il vise les compétences relatives à la pathologie des bâtiments, aux investigations géotechniques, à la mécanique des sols et aux interactions entre le sol et la structure. Il prévoit aussi une vérification des compétences techniques, de la formation des personnes mobilisées et d’un niveau minimal de contrôle des rapports. Cette logique est importante pour le propriétaire : l’assureur ne devrait pas se contenter d’indiquer le nom d’une société. Le dossier doit permettre de savoir qui a visité la maison, avec quelle compétence et selon quelle méthode.
La formation initiale prévue par l’annexe technique de l’arrêté représente 70 heures, dont au moins 35 heures de pratique sur le terrain. L’exigence est destinée aux personnes qui empruntent la voie de formation initiale. Le texte prévoit aussi une équivalence tenant à l’expérience de dossiers antérieurs et à une formation complémentaire pour les professionnels déjà expérimentés. La formation continue est ensuite organisée par périodes de deux ans. Un propriétaire ne peut donc pas déduire, de la seule absence d’un stage de 70 heures, que le rapport est nécessairement irrégulier. Il peut en revanche demander sur quelle voie la compétence de l’intervenant a été établie.
La qualification professionnelle concerne en premier lieu l’entreprise et son organisation. Elle ne transforme pas chaque salarié, ingénieur ou technicien en expert judiciaire. Elle n’empêche pas non plus l’assureur de choisir un professionnel qui ne possède pas encore le certificat nouvellement prévu, si les règles applicables à sa compétence, à son indépendance et au contenu du rapport sont respectées. Le propriétaire doit examiner le dispositif avec nuance : une qualification obtenue après le sinistre ne prouve pas à elle seule que le dommage est garanti, tandis que l’absence de qualification ne suffit pas à établir automatiquement la partialité ou la fausseté d’un rapport.
Le nouveau cadre donne toutefois des demandes précises à formuler par écrit. Après la désignation de l’expert, l’assuré peut demander :
- le nom de la personne qui a réalisé la visite, son rôle dans l’entreprise et les coordonnées de la société qui porte le rapport ;
- la qualification professionnelle de l’entreprise, ou le fondement documentaire de la compétence de l’équipe affectée au dossier ;
- la liste des investigations réalisées sur le sol, les fondations, les réseaux d’eau, la structure et les ouvrages ajoutés à la maison ;
- la méthode utilisée pour comparer les fissures avec les épisodes de sécheresse et les caractéristiques géotechniques de la parcelle ;
- la version complète du rapport, ses annexes, les photographies, les mesures et les éventuelles réserves ;
- les modalités de présentation d’observations contradictoires et de demande d’une nouvelle visite.
La mise en place du dispositif ne permet pas à l’assureur de répondre que la réforme est sans effet sur les dossiers en cours. Un dossier ouvert avant le 12 août 2026 reste soumis aux règles applicables à la date du sinistre, à la date de la déclaration et à la police d’assurance. Mais les nouvelles exigences peuvent servir de grille de lecture lorsqu’un rapport est encore en préparation ou lorsqu’une décision de garantie n’a pas été définitivement prise. Elles peuvent également aider à identifier les pièces manquantes dans une expertise déjà remise.
Les rapports doivent être conservés et contrôlés. L’arrêté prévoit que l’organisme de qualification examine notamment les réclamations écrites, la liste des personnes intervenantes et les rapports définitifs. Le suivi n’est donc pas limité à l’obtention d’un certificat affiché sur un site internet. Pour le sinistré, cela renforce l’intérêt d’une contestation documentée : une lettre qui indique la date de la visite, l’erreur technique relevée, la pièce ignorée et la question restée sans réponse est plus utile qu’une accusation générale de partialité.
B. Quelles obligations d’impartialité, de compétence et de formation pouvez-vous contrôler ?
La compétence de l’expert n’est qu’un aspect de la régularité de l’expertise. L’article R. 125-8 du Code des assurances impose que les experts agissent « avec conscience, objectivité et impartialité ». Le même texte encadre les liens financiers, capitalistiques ou professionnels susceptibles de compromettre leur indépendance. Il exclut aussi certaines relations avec les entreprises chargées des travaux de réparation et avec l’assuré lorsqu’elles affectent l’objectivité de l’analyse.
Un propriétaire peut donc examiner les liens entre l’expert, l’assureur, le gestionnaire du sinistre et l’entreprise de réparation proposée. Une société qui réalise l’expertise puis offre directement les travaux n’est pas automatiquement disqualifiée dans toutes les situations, mais cette organisation doit être expliquée au regard de l’indépendance et de la rémunération. Une expertise qui conclut à l’absence de lien entre fissures et sécheresse, tout en renvoyant le propriétaire vers une entreprise liée au même groupe pour des travaux, mérite une vérification attentive.
L’article R. 125-9 du Code des assurances dispose que l’assureur « s’assure que l’expert dispose des compétences nécessaires à la réalisation de l’expertise ». Le texte définit les voies de preuve de cette compétence et prévoit qu’une personne morale peut la démontrer par une qualification professionnelle d’entreprise portant sur les techniques de réparation des désordres liés à la sécheresse. La charge pratique du contrôle commence donc par une question simple : l’assureur a-t-il identifié une personne compétente pour le type précis de bâtiment et de désordre examinés ?
Une expertise sérieuse doit relier les observations à une hypothèse causale vérifiable. Le rapport doit dire si les fissures sont superficielles ou structurelles, si elles suivent un mouvement différentiel, si les fondations sont adaptées au sol, si des fuites ou des arbres ont pu contribuer au dommage, et pourquoi ces facteurs sont retenus ou écartés. Une formule telle que « absence de sécheresse visible » ne suffit pas à répondre à la question de l’évolution du sol. De même, l’absence de fissure sur une photographie ancienne ne permet pas de dater précisément le désordre si aucune visite intermédiaire n’a été réalisée.
Le régime de catastrophe naturelle reste le pivot de la garantie. L’article L. 125-1 du Code des assurances prévoit que les contrats garantissant les dommages aux biens « ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». Pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le texte exige que les dommages aient eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel et que l’état de catastrophe naturelle soit constaté par arrêté. L’apparition d’une fissure et la présence d’argile sur une carte ne suffisent donc pas, seules, à déclencher l’indemnisation.
Le propriétaire doit obtenir l’arrêté applicable à la commune et à la période concernée, puis comparer ses dates avec la chronologie des dommages. Il doit aussi vérifier si les dommages sont directs et non assurables par une autre garantie. Une extension, une terrasse, un mur de soutènement, une piscine ou des travaux récents peuvent suivre des régimes différents de celui de la structure principale. Le rapport doit examiner ces éléments au lieu de regrouper toutes les fissures sous une conclusion unique.
L’article L. 125-2 du Code des assurances prévoit que les entreprises d’assurance doivent insérer une clause étendant leur garantie aux dommages visés par le régime des catastrophes naturelles. Il fixe aussi des délais pour le versement des indemnités : « les indemnisations résultant de cette garantie doivent être attribuées aux assurés dans un délai de trois mois » à compter de la remise de l’état estimatif ou de la publication de la décision administrative, selon le cas, avec un mécanisme d’avance dans certaines hypothèses. Un rapport technique contesté ne supprime pas ces obligations de traitement du sinistre.
Le coût de la recherche technique peut également faire partie du dossier. L’article L. 125-4 du Code des assurances prévoit que la garantie inclut le remboursement du coût des études géotechniques rendues préalablement nécessaires à la remise en état des dommages, ainsi que certains frais d’architecte et de maîtrise d’œuvre associés. Il faut conserver les devis et factures, vérifier leur lien direct avec la réparation et les adresser à l’assureur au moment opportun. Cette disposition ne signifie pas que toutes les études privées commandées sans information de l’assureur seront remboursées, mais elle justifie de ne pas écarter les investigations indispensables.
La contestation doit porter sur des éléments vérifiables. Les griefs les plus utiles sont, par exemple, l’absence de visite de certaines fissures, l’absence d’examen des fondations, l’omission d’une étude de sol, une erreur sur l’année de construction, une confusion entre une fuite et un mouvement du sol, l’absence de réponse aux observations du propriétaire ou un lien non expliqué avec une entreprise de réparation. Il est préférable d’annexer un tableau à deux colonnes : le passage contesté du rapport et la pièce ou l’observation qui exige une réponse.
Un ancien sinistre peut avoir une importance dans une vente ou dans l’analyse de l’évolution du bâtiment. Dans son arrêt du 7 novembre 2019, n° 18-13.463, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que « l’information tenant à l’existence d’un précédent sinistre sécheresse avec mouvement de terrain constituait une information essentielle pour l’acquéreur ». Cette décision officielle concerne l’information due lors de la vente. Elle ne permet pas de refuser mécaniquement une indemnisation au propriétaire actuel, mais elle montre pourquoi les arrêtés, déclarations et rapports antérieurs doivent être recherchés avant toute conclusion sur l’origine des fissures.
Le propriétaire qui possède déjà un rapport d’assurance peut aussi solliciter un avis technique indépendant, sans demander à ce professionnel de reprendre automatiquement toutes ses conclusions. L’objectif est de répondre à trois questions : les observations sont-elles complètes, la méthode est-elle adaptée au sol et au bâtiment, et la conclusion découle-t-elle réellement des mesures effectuées ? Si l’avis relève une incertitude, cette incertitude doit être formulée clairement dans la lettre à l’assureur et, si nécessaire, dans la demande d’expertise judiciaire.
II. Rapport d’expertise contesté : quels recours, quelles preuves et quels délais ?
A. Comment répondre à un refus d’assurance ou à un rapport insuffisant ?
Un refus de garantie ne doit pas rester une phrase isolée dans un courrier. L’assuré doit demander le fondement contractuel et légal du refus, la description des causes retenues, les passages du rapport utilisés par l’assureur et la liste des investigations réalisées. Il doit également demander si la décision est définitive ou si elle constitue une position provisoire dans l’attente d’une pièce. Cette distinction peut ouvrir une discussion technique sans attendre le contentieux.
La première lettre de contestation doit rappeler les faits sans exagération. Elle indique la date d’apparition des fissures, les épisodes de sécheresse connus, la date de déclaration, la visite de l’expert, le contenu du refus et les éléments nouveaux. Elle demande une nouvelle réunion contradictoire et réserve les droits de l’assuré. Les pièces doivent être numérotées : contrat, conditions particulières, déclaration, arrêté de catastrophe naturelle, photographies, plans, rapport, devis, étude géotechnique et observations déjà envoyées.
La preuve n’est pas seulement une question de quantité. L’article 1353 du Code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». Dans un dossier d’assurance, l’assuré doit donc établir les faits qui rendent la garantie plausible, tandis que l’assureur qui invoque une exclusion ou un refus doit expliquer la règle et les éléments sur lesquels il s’appuie. Le rapport de l’expert ne dispense aucune partie de produire les documents permettant de discuter sa conclusion.
Il faut distinguer la contestation de la garantie et la contestation de la qualité du rapport. Une maison peut être située dans une commune couverte par un arrêté sans que toutes les fissures soient causées par le phénomène reconnu. À l’inverse, un rapport peut relever une cause concurrente sans démontrer pourquoi elle serait déterminante. La lettre doit donc traiter successivement le périmètre de la garantie, la réalité du dommage, la cause principale, les causes concurrentes, les investigations manquantes et le montant des travaux.
Si l’assureur ne communique pas une pièce nécessaire, une demande formelle doit être envoyée avec un délai. Il faut demander le rapport complet plutôt qu’une simple page de conclusion, les annexes photographiques, les relevés, les plans annotés, les résultats de sondage et les échanges techniques pris en compte. Le propriétaire peut aussi demander que ses observations soient jointes au dossier de sinistre. Une absence de réponse doit être conservée : elle pourra montrer que la discussion contradictoire n’a pas été menée jusqu’à son terme.
Une contre-expertise amiable peut aider à corriger une erreur rapidement, mais elle doit être organisée avec l’assureur. Le professionnel indépendant doit recevoir les mêmes documents que l’expert initial, visiter les mêmes désordres et expliciter ses propres limites. Un rapport privé n’a pas automatiquement la force d’une expertise judiciaire. Il peut cependant constituer un élément de preuve, justifier une nouvelle réunion ou montrer qu’une mesure d’instruction est nécessaire.
Lorsque les fissures évoluent, la conservation de la preuve devient urgente. Le propriétaire peut faire établir un constat de commissaire de justice, installer des jauges ou des témoins adaptés, demander un relevé topographique et photographier les points fixes. Les travaux de rebouchage et de peinture doivent être différés lorsque la sécurité le permet, car ils peuvent masquer l’évolution du désordre. Si une mise en sécurité est indispensable, il faut photographier l’état avant intervention, faire décrire les travaux et conserver les éléments retirés.
L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », une mesure d’instruction peut être ordonnée. Le référé-expertise est particulièrement utile lorsqu’un rapport unilatéral ne permet pas de trancher la cause, lorsque les fissures évoluent ou lorsque des travaux vont faire disparaître les indices. La demande doit expliquer le litige possible, les mesures techniques attendues et la nécessité d’entendre les parties concernées.
La mesure d’instruction doit être ciblée. Une demande qui sollicite une analyse générale de toute la maison sans préciser les désordres, les périodes et les questions techniques risque d’être moins lisible. Il faut demander à l’expert de déterminer l’origine des fissures, de rechercher le rôle du retrait-gonflement des argiles, d’examiner les causes concurrentes, d’évaluer les travaux nécessaires et, si nécessaire, de chiffrer les dommages. Il peut également être utile de lui demander d’indiquer les mesures conservatoires et les travaux qui ne doivent pas attendre.
La jurisprudence rappelle que le bon fondement doit être choisi. Dans son arrêt du 28 mai 2026, n° 24-10.463, la troisième chambre civile a jugé, dans un litige relatif à l’assurance dommages-ouvrage, que « les manquements invoqués par les assurés, consistant en la notification d’un refus de garantie sans investigations suffisantes et sans reproduction de la mention de la possibilité pour l’assuré de demander une expertise, ne pouvaient donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ». L’arrêt officiel doit être lu avec prudence : il ne porte pas sur toutes les garanties catastrophe naturelle et ne permet pas de transformer chaque insuffisance d’expertise en responsabilité autonome. Il invite à identifier le contrat, la procédure spéciale et le préjudice exact avant de choisir l’action.
Le propriétaire doit aussi éviter de confondre l’expert de l’assureur avec un expert judiciaire. Le premier intervient dans le cadre du contrat et formule une analyse pour permettre à l’assureur de prendre position. Le second est désigné par un juge, reçoit une mission contradictoire et rend un rapport destiné à éclairer la juridiction. Une conclusion défavorable de l’expert d’assurance n’interdit pas une expertise judiciaire, mais elle impose de présenter les critiques techniques et les pièces qui justifient la mesure.
Un nouveau dommage peut modifier l’analyse d’un dossier ancien. Dans un arrêt du 8 février 2024, n° 22-10.614, la deuxième chambre civile a rappelé que « l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice ». La décision publiée par la Cour de cassation ne constitue pas une autorisation générale de rouvrir n’importe quel litige. Elle montre néanmoins qu’une aggravation objectivée, une nouvelle période de sécheresse ou un désordre distinct doivent être décrits comme des événements propres, avec leurs dates et leurs preuves.
Le propriétaire peut enfin utiliser la médiation ou la procédure de réclamation de l’assureur lorsque la discussion technique reste ouverte. Ces démarches ne doivent pas retarder la conservation des preuves ni faire oublier la prescription. Toute proposition transactionnelle doit préciser les désordres couverts, les travaux pris en charge, les délais de paiement, le sort des dommages futurs et l’éventuelle renonciation à agir. Une signature rapide contre une indemnité forfaitaire peut fermer un recours alors que l’évolution du bâtiment n’est pas connue.
B. Quelle procédure engager avant la prescription, notamment à Paris et en Île-de-France ?
Le délai doit être calculé dès l’ouverture du dossier. L’article L. 114-1 du Code des assurances prévoit en principe un délai de deux ans pour les actions dérivant du contrat d’assurance, mais il prévoit un délai de cinq ans pour les actions relatives aux dommages résultant des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols lorsque les conditions du texte sont réunies. La date de départ dépend de la nature de l’action et des événements établis. Elle ne peut pas être déduite automatiquement de la date du premier courriel adressé à l’assureur.
Dans son arrêt du 11 juillet 2024, n° 22-21.366, la deuxième chambre civile a formulé une règle directement utile aux sinistres de catastrophe naturelle : « le point de départ de la prescription de l’action en indemnisation des conséquences dommageables d’un sinistre de catastrophe naturelle se situe à la date de publication de l’arrêté, mais peut être reporté au-delà si l’assuré n’a eu connaissance des dommages causés à son bien par ce sinistre qu’après cette publication ». L’arrêt officiel impose de réunir l’arrêté, la date de publication, les premières constatations des dommages et les éléments établissant le moment où leur rattachement au sinistre a pu être connu.
Cette règle ne dispense pas de vérifier les actes qui ont pu interrompre ou suspendre la prescription, ni les stipulations et notifications du contrat. Une déclaration de sinistre, une expertise amiable, une mise en demeure ou une demande en justice n’ont pas nécessairement les mêmes effets selon le texte applicable et les circonstances. Un calcul sérieux doit être écrit dans un tableau : événement, date, document, délai invoqué, effet juridique allégué et date de sécurité retenue. Lorsqu’un doute subsiste, l’action ou la mesure d’instruction ne doit pas être repoussée jusqu’aux derniers jours.
Le droit commun peut aussi être discuté pour certains dommages ou certains responsables. L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Ce texte ne remplace pas le délai spécial de l’assurance catastrophe naturelle. Il peut concerner une action contre un constructeur, un vendeur, un voisin ou un responsable de travaux lorsque le fondement juridique n’est pas celui du contrat d’assurance.
La première saisine judiciaire peut être une demande d’expertise en référé. Elle doit présenter le propriétaire, le bien, l’assureur, l’entreprise d’expertise et les autres personnes susceptibles d’être responsables. Il faut joindre la police, la déclaration, le rapport contesté, les photographies, les arrêtés, la correspondance et les avis techniques. La mission doit permettre d’établir une cause et un chiffrage, pas seulement de constater que des fissures existent. Le juge peut ordonner que les opérations se déroulent en présence de toutes les parties qui pourraient être concernées par l’action au fond.
Lorsque l’assuré habite Paris ou l’Île-de-France, la localisation du bien reste essentielle. Un logement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, dans l’Essonne, dans les Yvelines, en Seine-et-Marne ou dans le Val-d’Oise relève du tribunal judiciaire du ressort correspondant, sous réserve des règles particulières du litige. Le siège de l’assureur ou du cabinet d’expertise ne suffit pas à fixer la compétence. Les plans cadastraux, les arrêtés municipaux, les documents d’urbanisme et les accès au terrain doivent être préparés en tenant compte de la commune concernée.
La densité urbaine francilienne modifie souvent les investigations. Une maison mitoyenne peut recevoir les effets d’un mouvement du sol transmis par une extension voisine, une fuite enterrée ou un terrassement. Une copropriété peut avoir plusieurs bâtiments, des parkings, des murs de soutènement et des réseaux communs. L’expert doit isoler les désordres propres au bâtiment assuré et ceux qui relèvent d’un autre propriétaire ou d’une partie commune. Une conclusion globale sur « l’immeuble » peut être insuffisante si la garantie porte seulement sur un lot ou une construction déterminée.
La procédure doit aussi préserver la sécurité. Une fissure qui s’ouvre rapidement, une façade qui se désolidarise, une cheminée instable ou une déformation de plancher justifie une évaluation urgente, même si la discussion sur la garantie n’est pas terminée. Les occupants doivent être informés des précautions, des zones interdites et des travaux nécessaires. Le propriétaire ne doit pas attendre l’accord de l’assureur pour prendre une mesure de sécurité indispensable, mais il doit documenter sa décision et prévenir l’assureur afin que le lien entre la dépense et le sinistre reste vérifiable.
Le rapport d’expertise judiciaire ne garantit pas le succès de l’action. Il éclaire le juge, qui peut retenir une cause différente, estimer que le dommage n’est pas garanti ou répartir les responsabilités. Il reste néanmoins un moyen de replacer le débat sur des données contradictoires. Les parties peuvent adresser des dires à l’expert, demander des investigations complémentaires et contester une réponse insuffisante. Le silence sur une pièce essentielle doit être signalé dans le calendrier de l’expertise plutôt que découvert seulement au moment des plaidoiries.
Une action au fond peut suivre l’expertise. Elle pourra tendre au paiement de l’indemnité contractuelle, au remboursement des études et travaux, à la réparation d’un préjudice complémentaire ou à la prise en charge d’une reprise structurelle. Si un constructeur, un vendeur ou un voisin est concerné, les demandes et les garanties doivent être articulées séparément. La mention d’un arrêté de catastrophe naturelle ne fait pas disparaître les autres causes possibles du dommage et ne permet pas de demander à un assureur la réparation d’un préjudice qui relève d’un tiers.
Lorsqu’une vente est envisagée, le propriétaire doit également régler la question de l’information de l’acquéreur. Il ne faut ni cacher un ancien rapport, ni présenter une fissure non stabilisée comme un simple défaut esthétique. Le dossier de vente doit comprendre les déclarations, les arrêtés, les travaux et les expertises disponibles, avec une présentation exacte de ce qui est établi et de ce qui demeure discuté. La décision du 7 novembre 2019 précitée montre qu’un précédent sinistre sécheresse peut être regardé comme une information déterminante. Une information complète protège l’acquéreur, mais elle protège aussi le vendeur contre le reproche d’avoir dissimulé un élément connu.
Avant de mandater un avocat ou un expert, le propriétaire peut préparer une fiche de synthèse comprenant :
- l’adresse exacte du bien, sa date de construction, les extensions et les travaux réalisés ;
- la date de chaque fissure, son emplacement, son évolution et les mesures relevées ;
- les périodes de sécheresse, les arrêtés de catastrophe naturelle et les déclarations déjà effectuées ;
- le nom de l’assureur, le numéro de contrat, la date du sinistre et la position écrite reçue ;
- l’identité de l’expert, la date de visite, les documents remis et les observations non traitées ;
- les devis, études de sol, constats, photographies, factures de mise en sécurité et rapports antérieurs ;
- les actions urgentes demandées, les délais qui approchent et les personnes susceptibles d’être responsables.
Cette fiche permet de choisir une stratégie proportionnée : demande de pièces, nouvelle expertise amiable, réclamation, médiation, référé-expertise ou action au fond. Elle évite aussi qu’un rapport très technique masque une lacune simple, comme l’absence d’arrêté, une mauvaise adresse, une période mal retenue ou l’oubli d’une fissure importante. La réforme de 2026 renforce l’attention portée à la qualification des entreprises, mais la réussite du dossier dépend toujours de la cohérence entre le contrat, les dates, les mesures et les travaux demandés.
Le propriétaire doit enfin surveiller les écrits qu’il signe. Une reconnaissance de responsabilité, une acceptation d’indemnité, une autorisation de travaux ou une transaction peut avoir des effets durables. Les échanges avec l’assureur doivent rester précis et réservés lorsque la cause du sinistre est discutée. Les réparations définitives doivent être réalisées après conservation des preuves, sauf urgence de sécurité. Un rapport d’expertise contesté ne doit pas être ignoré, mais il ne doit pas non plus être traité comme une décision judiciaire intangible.
Conclusion
Le décret n° 2026-765 et l’arrêté du 9 août 2026 apportent un cadre plus lisible pour la qualification, la formation et le contrôle des entreprises qui expertisent les sinistres de sécheresse liés au retrait-gonflement des argiles. Ils donnent au propriétaire des questions concrètes à poser sur la compétence de l’équipe, l’indépendance de l’expert, la méthode employée et les documents conservés. Ils ne créent pas une indemnisation automatique et ne rendent pas nuls, par principe, les rapports antérieurs.
En cas de fissures, la priorité reste la conservation des preuves : photographies datées, mesures, constat, arrêté de catastrophe naturelle, rapport complet, avis indépendant et chronologie des échanges. Un refus d’assurance doit être contesté sur ses fondements, tandis qu’une expertise insuffisante peut justifier une mesure d’instruction contradictoire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. Le délai applicable doit être calculé avec soin, notamment au regard de la règle rappelée par la Cour de cassation le 11 juillet 2024. À Paris comme en Île-de-France, la localisation du bien, la densité du bâti et les désordres affectant plusieurs ouvrages rendent la préparation technique particulièrement importante.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Un premier échange permet d’examiner le rapport d’expertise, les arrêtés de catastrophe naturelle, les délais et les pièces utiles à une contestation.
Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France. 06 46 60 58 22 — formulaire de contact.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.