Le statut des baux commerciaux confère au preneur une stabilité économique considérable par le bénéfice du droit au renouvellement du contrat. Cette protection légale vigoureuse suppose néanmoins que l’immeuble loué puisse faire l’objet d’une exploitation commerciale pérenne et juridiquement licite. Or la conclusion d’un bail commercial sur une dépendance du domaine public soulève une contrariété fondamentale avec les principes de la domanialité. Les personnes publiques et les contractants privés se heurtent fréquemment aux règles impératives qui régissent les biens inaliénables et imprescriptibles de la collectivité. Pour sécuriser leurs engagements locatifs, les parties sollicitent régulièrement l’expertise d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris afin d’anticiper ces difficultés. La jurisprudence de la Cour de cassation a récemment apporté des clarifications déterminantes quant aux sanctions attachées à de telles conventions locatives. Par un arrêt remarqué du 21 mai 2026, la Haute Juridiction a fixé le régime de cette nullité d’ordre public particulièrement rigoureuse.
La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré des principes essentiels dans son arrêt Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483. Elle a jugé de manière formelle qu’un bail commercial consenti sur le domaine public est atteint d’une nullité absolue pour objet illicite. Cette décision remarquable précise également les conditions d’application de l’article 2224 du code civil relatif à la prescription quinquennale de l’action en nullité. Par ailleurs, les hauts magistrats ont tranché la question délicate des restitutions réciproques entre les parties après l’annulation rétroactive du contrat de bail. La Cour affirme avec force que le bailleur ayant procuré la jouissance effective des lieux est fondé à réclamer une indemnité d’occupation légitime. Cette solution s’applique même lorsque le bailleur n’est pas le propriétaire du bien litigieux relevant directement du domaine public de la collectivité. Dès lors, l’analyse combinée du droit des contrats, de la domanialité publique et du statut des baux commerciaux révèle un équilibre prétorien remarquable.
L’examen approfondi de cette matière impose d’analyser en premier lieu l’incompatibilité absolue entre la domanialité publique et le statut des baux commerciaux. Il conviendra d’étudier ensuite les conséquences patrimoniales de l’annulation rétroactive ainsi que le droit à l’indemnité d’occupation reconnu au bailleur.
I. L’incompatibilité absolue entre la domanialité publique et le statut des baux commerciaux
A. Le principe fondamental de la nullité d’ordre public pour objet illicite
Le domaine public est soumis à un régime juridique d’ordre public caractérisé par les principes cardinaux d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité des biens publics. Ces principes résultent des dispositions impératives de l’article L. 2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques prohibant toute occupation privative sans titre régulier. Or le statut des baux commerciaux issu de l’article L. 145-1 du code de commerce confère au commerçant preneur une véritable propriété commerciale pérenne et stable. Ce statut assure au preneur un droit au renouvellement de son bail ou le versement corrélatif d’une indemnité d’éviction financièrement très substantielle. Ces prérogatives légales exorbitantes se révèlent totalement inconciliables avec le caractère précaire et essentiellement révocable des autorisations d’occupation du domaine public. Les juridictions judiciaires et administratives affirment de manière constante cette incompatibilité structurelle entre le statut des baux commerciaux et le domaine public.
La volonté commune des parties contractantes ne saurait en aucun cas déroger à cette interdiction formelle d’ordre public protectrice de l’intérêt général. Dans son arrêt rendu le 21 mai 2026, la Cour de cassation a énoncé une règle de portée générale concernant ces conventions immobilières irrégulières. La décision Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483 affirme de manière péremptoire le principe de la sanction encourue par les contractants imprudents. La Haute Juridiction retient expressément : « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite. » Cette formulation sans équivoque rappelle que la soumission conventionnelle au statut commercial est juridiquement impossible sur les dépendances du domaine public. En conséquence, les clauses contractuelles prévoyant l’application du statut commercial sont irrémédiablement privées d’effet par les juridictions civiles et commerciales françaises. La sanction prononcée est celle de la nullité absolue car la règle méconnue protège directement un intérêt général supérieur touchant au domaine public.
La jurisprudence judiciaire applique régulièrement cette sanction dans des hypothèses variées impliquant des installations commerciales privatives sur des dépendances publiques. À cet égard, le jugement prononcé par le TJ Montpellier, Pôle Civil section 2, 15 avril 2025, n° 23/00259 a sanctionné l’intégration irrégulière d’une terrasse publique. Le tribunal a jugé que la convention qui mettait abusivement à la disposition du locataire une terrasse sur le domaine public était dépourvue d’efficacité. De même, la décision rendue par la CA Versailles, 12e chambre, 7 juillet 2022, n° 19/08576 a exclu l’application du statut commercial aux locaux portuaires. La cour d’appel a souligné que l’occupation des dépendances portuaires demeure exclusivement soumise au régime administratif des redevances d’occupation domaniale. Dès lors, les exploitants commerciaux ne peuvent invoquer aucune prérogative statutaire pour contester les titres précaires délivrés par l’autorité administrative compétente.
Il convient de distinguer scrupuleusement la situation du domaine public de celle des biens appartenant au domaine privé des personnes publiques. L’article L. 145-2 du code de commerce autorise en effet expressément la conclusion de baux commerciaux sur les immeubles du domaine privé de l’État et des collectivités. Le jugement rendu par le TJ Thonon-les-Bains, Chambre Civile, 18 septembre 2025, n° 23/01162 a analysé cette frontière juridique entre domaine public et domaine privé. Le tribunal a précisé que le statut s’applique pleinement aux locaux des personnes publiques dès lors qu’aucune affectation au service public n’est caractérisée. Par ailleurs, l’article L. 2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques permet désormais l’exploitation d’un fonds de commerce sur le domaine public. Toutefois, cette reconnaissance législative d’un fonds de commerce n’a nullement conféré au commerçant le bénéfice des règles statutaires du bail commercial. Le jugement rendu par le TJ Grenoble, 4ème chambre civile, 30 mars 2026, n° 23/05590 a confirmé cette autonomie stricte des régimes juridiques applicables.
L’incompatibilité avec la domanialité publique interdit également toute requalification des conventions d’occupation précaire en bail commercial soumis au statut protecteur. L’article L. 145-5-1 du code de commerce régit les conventions d’occupation précaire autorisées en raison de circonstances particulières indépendantes des parties. Dans son arrêt CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 18 septembre 2025, n° 21/13236, la cour d’appel a rejeté la requalification d’un titre précaire en bail commercial. Les magistrats d’appel ont retenu que la nature domaniale des lieux faisait obstacle de manière absolue à l’octroi des droits statutaires commerciaux. De surcroît, la décision du TJ Paris, 3ème Chambre, 9 janvier 2026, n° 24/07928 a réaffirmé la validité des conventions précaires domaniales face aux occupants. En conséquence, toute tentative conventionnelle d’importer le statut commercial sur une dépendance publique expose le contrat à une annulation judiciaire inéluctable.
Le droit au renouvellement garanti par l’article L. 145-14 du code de commerce heurte frontalement le principe d’affectation à l’utilité publique. La jurisprudence rappelle que le bailleur public ou privé ne peut conférer des droits statutaires excédant les prérogatives permises par la domanialité publique. Dans son arrêt CA Bastia, Ch. civile et commerciale, 4 septembre 2025, n° 24/02495, la juridiction a examiné la durée des engagements locatifs commerciaux. La cour d’appel a rappelé que la pérennité statutaire de neuf ans ne peut prospérer sur un espace soumis aux impératifs d’intérêt général. De même, le jugement rendu par le TJ Lyon, Chambre 10 cab 10 H, 24 juillet 2025, n° 23/00911 a souligné la rigueur du cadre statutaire. Dès lors, l’objet même d’un bail commercial portant sur une dépendance du domaine public demeure vicié d’une illicéité fondamentale et insurmontable.
B. Le régime procédural et le point de départ de la prescription quinquennale
La qualification de la nullité emporte des conséquences directes sur les règles de recevabilité et sur la prescription de l’action. Dans le contentieux général des baux commerciaux, l’article L. 145-60 du code de commerce institue une prescription biennale particulièrement abrégée. Ce délai de deux ans s’applique traditionnellement aux actions exercées en vertu du chapitre statutaire relatif aux baux commerciaux. Or l’action en nullité d’un bail commercial pour illicéité de son objet échappe intégralement à ce délai statutaire de deux années. Cette action en nullité absolue relève du régime de droit commun des actions personnelles régi par le code civil français. Les plaideurs doivent donc articuler leurs prétentions conformément aux règles générales de la prescription extinctive du droit privé.
La Cour de cassation a apporté une clarification capitale sur cette articulation procédurale dans son arrêt du 21 mai 2026. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, les hauts magistrats ont fixé avec précision le régime applicable à cette action en nullité. La Haute Juridiction énonce : « l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat. » Cette solution applique le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil aux actions en nullité absolue pour objet illicite. Dès lors, le point de départ du délai est glissant et dépend de la découverte effective ou présumée de la domanialité publique.
La fixation du point de départ de ce délai quinquennal constitue un enjeu probatoire majeur pour les parties au procès commercial. Le preneur ou le bailleur ne voit pas son action prescrite par le simple écoulement de cinq années depuis la conclusion contractuelle initiale. La prescription commence à courir au moment précis où le demandeur a pris conscience que le bien relevait du domaine public inaliénable. Cette prise de conscience peut résulter de la délivrance d’un titre administratif, d’un contrôle cadastral ou d’une sommation administrative formelle. À cet égard, l’arrêt rendu par la CA Nîmes, 4ème chambre commerciale, 4 avril 2025, n° 23/02550 a vérifié scrupuleusement la date de révélation du vice. La cour d’appel a déclaré recevable l’action intentée dans les cinq ans de la notification du procès-verbal de contravention de grande voirie.
La mise en œuvre de cette action soulève également des questions complexes de répartition des compétences entre les ordres juridictionnels judiciaire et administratif. Selon l’article L. 2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques, le juge administratif connaît des litiges relatifs aux titres d’occupation domaniale. Dans son arrêt CA Caen, 2ème Chambre civile, 20 février 2025, n° 24/02190, la cour d’appel a précisé les contours de cette compétence juridictionnelle. La juridiction normande énonce : « Si le juge judiciaire est seul compétent pour connaître de l’action de la SARL Le Bento JR visant à voir obtenir l’indemnisation par la bailleresse des préjudices subis du fait de la violation par cette dernière de la clause d’exclusivité stipulée au contrat de bail sur le fondement de l’article 1719 du code civil, tel n’est pas le cas de sa demande visant à voir ordonner le retrait de l’autorisation d’occupation du domaine public consentie par la commune de [Localité 7] à un tiers, en l’espèce le foodtruck Sushi Panda, laquelle relève de la seule compétence de la juridiction administrative en vertu de l’article L 2331-1 susvisé. » De même, la Cour de cassation a rappelé dans son arrêt Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-23.920 que les redevances domaniales relèvent exclusivement du juge administratif. En conséquence, les juridictions judiciaires demeurent compétentes pour annuler le contrat de droit privé liant les parties et ordonner les restitutions.
L’action en nullité absolue peut être invoquée par tout intéressé justifiant d’un intérêt légitime à agir devant le tribunal judiciaire. Le preneur commercial évite ainsi la forclusion biennale et peut soulever la nullité même plusieurs années après son entrée dans les lieux. Par ailleurs, l’exception de nullité opposée en défense à une action en paiement de loyers demeure perpétuelle sous certaines conditions procédurales. Le jugement rendu par le TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 26 septembre 2024, n° 19/13676 a accueilli la contestation de la validité du titre d’occupation. Les tribunaux judiciaires vérifient toujours si le contrat n’a pas reçu un commencement d’exécution faisant obstacle à l’exception perpétuelle. Or la nullité absolue d’ordre public autorise le juge civil à écarter sans délai les stipulations conventionnelles contraires aux lois domaniales.
II. Les conséquences patrimoniales de l’annulation et le droit à indemnité d’occupation
A. L’obligation de restitution en valeur de la jouissance des locaux
L’annulation rétroactive d’un contrat de bail commercial anéantit rétroactivement l’ensemble des obligations conventionnelles souscrites par les parties contractantes. Aux termes de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est réputé n’avoir jamais existé et impose des restitutions réciproques intégrales. Le jugement rendu par le TJ Paris, PCP JCP fond, 3 février 2026, n° 25/07603 a rappelé ce principe fondamental du droit commun des contrats. La juridiction parisienne souligne : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 352 à 1352-9. » En conséquence de cette fiction rétroactive, le locataire est en principe fondé à réclamer la restitution de tous les loyers versés. Or le bailleur ne peut matériellement restituer la jouissance passée des locaux dont le preneur a effectivement bénéficié au fil du temps.
Pour résoudre cette asymétrie matérielle inhérente aux contrats à exécution successive, le droit civil impose une restitution équivalente en valeur. L’article 1352-3 du code civil dispose expressément que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance procurée. Dans sa décision Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, la Haute Juridiction réaffirme avec netteté la portée générale de cette obligation de remise en état. La Cour de cassation énonce : « Il résulte de ces textes que les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies. » La règle prétorienne s’impose avec une force absolue même lorsque le contrat a été annulé en raison d’une illicéité domaniale grave. Dès lors, l’annulation du bail ne dispense jamais le preneur de payer l’équivalent financier de la jouissance qu’il a effectivement consommée.
La jurisprudence judiciaire refuse systématiquement que la nullité du bail permette au commerçant de jouir gratuitement d’un local professionnel exploité. L’arrêt rendu par la CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 30 avril 2025, n° 21/07519 a confirmé cette compensation nécessaire entre loyers restitués et indemnité. Les magistrats aixois refusent tout enrichissement sans cause au détriment de la partie ayant procuré une prestation immobilière continue et effective. Par ailleurs, la décision rendue par la CA Versailles, Chambre commerciale 3-1, 21 mai 2025, n° 22/05158 a illustré ce mécanisme de liquidation après nullité. La cour d’appel a opéré une compensation arithmétique rigoureuse entre la créance de restitution des loyers et l’indemnité d’occupation due au bailleur. En conséquence, le preneur commercial ne récupère effectivement des fonds que si le loyer contractuel versé excédait la valeur locative réelle.
La fixation du montant de cette indemnité d’occupation consécutive à l’annulation du bail répond à des critères économiques et juridiques précis. L’évaluation s’opère par référence à la valeur locative des lieux, conformément aux usages applicables dans le secteur géographique et commercial concerné. Le jugement rendu par le TJ Paris, Loyers Commerciaux, 19 décembre 2025, n° 22/08753 détaille les critères d’évaluation de la valeur locative. De même, l’arrêt prononcé par la CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 9 novembre 2023, n° 20/16587 démontre l’importance des expertises judiciaires. La cour d’appel prend en considération les avantages et sujétions pesant sur l’exploitation pour arrêter le juste montant de l’indemnité d’occupation. À cet égard, la décision de la CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 23 novembre 2023, n° 21/18209 confirme cette démarche d’évaluation globale et équilibrée.
L’indemnité d’occupation due au titre de la restitution en valeur se distingue de l’indemnité due par un occupant sans titre déchu. Elle ne présente aucun caractère punitif ou indemnitaire supplémentaire mais constitue la contrepartie financière exacte de la jouissance des locaux d’exploitation. En revanche, si le preneur refuse de restituer les lieux après la décision d’annulation, une indemnité d’occupation majorée peut être judiciairement fixée. L’ordonnance rendue par la CA Amiens, REFERES 1ER PP, 11 septembre 2025, n° 25/00028 a sanctionné le maintien indu dans les lieux. Le premier président a validé la condamnation provisionnelle de l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux. Dès lors, les créances réciproques s’éteignent par le jeu de la compensation légale sous le contrôle souverain des juges du fond.
B. La titularité de l’indemnité d’occupation au profit du bailleur non-propriétaire
Une controverse doctrinale et jurisprudentielle persistante opposait la titularité de l’indemnité d’occupation au droit de propriété sur le bien immobilier litigieux. Certaines juridictions du fond considéraient que seul le propriétaire légitime du domaine public pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation. Selon cette thèse restrictive, le bailleur privé n’étant pas propriétaire de la dépendance publique devait être débouté de toute prétention financière. Cette analyse conduisait à une situation inéquitable où le preneur commerçant conservait la jouissance gratuite du local sans verser aucune contrepartie. Or le contrat de louage régi par l’article 1709 du code civil repose sur l’obligation de faire jouir temporairement le locataire d’une chose. L’article 1719 du code civil impose au bailleur d’assurer la délivrance effective de la chose louée pendant la durée contractuelle.
La Cour de cassation a tranché définitivement ce débat dans sa décision marquante rendue le 21 mai 2026 au visa du droit des obligations. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, la Troisième chambre civile a censuré la cour d’appel en des termes particulièrement nets. La Cour énonce : « Pour rejeter la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par le bailleur, l’arrêt retient que, si conformément à l’effet rétroactif de la nullité, la conséquence de l’annulation du bail est le droit du propriétaire à percevoir une indemnité d’occupation, le bailleur, qui n’est pas propriétaire du bien litigieux, n’est pas fondé à solliciter une telle indemnité. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Cette censure éclatante consacre le principe selon lequel le droit à restitution en valeur découle directement de la prestation matérielle de jouissance fournie. Dès lors, la qualité de propriétaire n’est nullement requise pour réclamer l’indemnisation de la jouissance conférée au locataire commercial.
La solution adoptée par la Cour de cassation protège l’équilibre synallagmatique des relations contractuelles privées nonobstant le vice affectant le contrat initial. Le bailleur qui a mis le preneur en possession et lui a permis d’exploiter son commerce est légitime à percevoir l’indemnité. La circonstance que le bailleur soit lui-même titulaire d’une concession domaniale précaire ou dépourvu de titre régulier n’efface pas cette jouissance. En conséquence, la contestation de la qualité de propriétaire soulevée par le preneur est totalement inopérante pour échapper au règlement de l’indemnité. Par ailleurs, l’arrêt prononcé par la CA Bastia, Ch. civile et commerciale, 4 septembre 2025, n° 24/02495 illustre la rigueur des obligations de paiement contractuelles. Les cours d’appel veillent à ce que les contestations de titre ne paralysent pas indûment le recouvrement des créances locatives dues.
Cette solution prétorienne laisse entière la question d’un éventuel recours exercé par la personne publique propriétaire du domaine public concerné. La collectivité publique conserve le droit d’engager la responsabilité de l’occupant sans titre ou de poursuivre le recouvrement des redevances domaniales impayées. Toutefois, ce contentieux administratif distinct n’altère pas les rapports financiers nés entre le bailleur privé et son preneur commercial judiciaire. À cet égard, le jugement prononcé par le TJ Lyon, Chambre 10 cab 10 H, 24 juillet 2025, n° 23/00911 a examiné l’articulation des réclamations pécuniaires des parties. Le tribunal a jugé que les relations financières entre les cocontractants doivent être liquidées indépendamment des réclamations potentielles des tiers publics. Dès lors, le bailleur privé conserve la créance d’indemnité d’occupation face au preneur tant qu’aucune éviction administrative n’a été exécutée.
En pratique, la gestion des baux commerciaux sur les dépendances domaniales exige un audit juridique préventif rigoureux lors de la conclusion contractuelle. Les conseils doivent vérifier scrupuleusement la domanialité de l’assiette foncière afin d’adapter les stipulations contractuelles à la réglementation domaniale spécifique. Lorsque le bien relève du domaine public, la rédaction d’une convention d’occupation précaire ou d’une sous-concession administrative s’avère indispensable et obligatoire. La décision rendue par la CA Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 18 septembre 2025, n° 21/13236 rappelle la validité de ces montages précaires adaptés aux contraintes publiques. Par ailleurs, en cas de litige né de la nullité du bail, le bailleur dispose d’une action solidement étayée pour obtenir compensation. En conséquence, les praticiens du droit des affaires et de l’immobilier commercial disposent désormais d’une jurisprudence parfaitement stabilisée et cohérente.
Conclusion
L’arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 mai 2026 apporte une contribution doctrinale et pratique essentielle. La Haute Juridiction réaffirme l’incompatibilité absolue entre les règles impératives de la domanialité publique et le statut des baux commerciaux français. Tout bail commercial portant sur une dépendance du domaine public encourt une nullité absolue d’ordre public pour objet illicite incontestable. Cette action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la date où l’illicéité a été connue ou révélée. Or la rigueur de cette sanction domaniale n’autorise pas le preneur commercial à bénéficier d’une jouissance gratuite des lieux mis à disposition. Le bailleur ayant fourni la jouissance effective de l’immeuble est pleinement fondé à réclamer une indemnité d’occupation en restitution de valeur. Cette indemnité lui est due même lorsqu’il n’est pas lui-même propriétaire du domaine public mis en valeur par l’exploitation commerciale. Dès lors, cette jurisprudence assure un équilibre remarquable entre la protection impérative du domaine public et la justice contractuelle entre les parties.
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