L’accession à la propriété immobilière au sein d’un immeuble collectif soumet chaque copropriétaire à l’obligation stricte de participer aux dépenses communes nécessaires à la conservation et à l’administration des biens. Lorsque survient une rupture professionnelle, une maladie ou une crise familiale, l’accumulation des appels de fonds peut rapidement précipiter le débiteur dans une situation financière particulièrement éprouvante. La législation protectrice du surendettement des particuliers offre alors un cadre légal impératif destiné à prévenir l’insolvabilité totale des personnes physiques tout en garantissant un apurement structuré de leur passif global.
Les dettes issues de la vie en copropriété constituent des dettes civiles contractuelles et légales qui relèvent pleinement du champ d’application des mesures de traitement du surendettement. En application expresse de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, le dispositif est ouvert aux débiteurs personnes physiques de bonne foi qui sont dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes exigibles ou à échoir.
La jurisprudence de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille avec constance à ce que cette protection ne soit pas restreinte par la nature des créances en présence. Dans un arrêt de principe prononcé le 2 juillet 2026, la haute juridiction a ainsi affirmé qu’« il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 2 juillet 2026, n° 23-21.550).
Face à un copropriétaire en difficulté, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, dispose de prérogatives rigoureuses destinées à sauvegarder la trésorerie de l’immeuble. Ces prérogatives se heurtent toutefois aux règles d’ordre public instituées par le livre VII du Code de la consommation. L’ouverture d’un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France modifie profondément les rapports d’obligation entre les parties et suspend immédiatement les poursuites individuelles engagées à l’encontre du débiteur.
Le traitement du contentieux relatif aux arriérés de charges suppose dès lors une parfaite maîtrise des interactions entre le droit de la copropriété immobilière et les règles protectrices du surendettement. Il convient d’examiner dans un premier temps l’intégration des charges de copropriété dans la procédure de surendettement à travers la décision de recevabilité et la suspension des poursuites du syndicat (I), avant d’analyser dans un second temps le traitement contentieux de ce passif à travers l’articulation entre sûretés réelles, mesures de réaménagement et effacement légal de la dette (II).
I. L’intégration des charges de copropriété dans la procédure de surendettement : recevabilité et suspension des poursuites du syndicat
A. La nature juridique des impayés de copropriété et la portée de la recevabilité du dossier
La qualification des impayés de charges au regard du droit du surendettement ne soulève aucune ambiguïté textuelle. Les provisions pour charges courantes et les cotisations pour travaux décidées par l’assemblée générale des copropriétaires forment des créances de nature personnelle et patrimoniale. Dès lors que le débiteur est une personne physique agissant en dehors de toute activité commerciale, artisanale ou libérale autonome, ces sommes constituent un passif non professionnel qui doit être intégré dans la déclaration initiale adressée à la commission de surendettement.
L’appréciation de l’état d’insolvabilité exige une prise en compte exhaustive de l’ensemble des engagements financiers du ménage sans exclusion préalable. Conformément à l’analyse retenue par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 11 septembre 2025, « selon ce texte, la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 24-13.323). Les arriérés dus au syndicat participent donc directement à la caractérisation du déséquilibre financier ouvrant droit à la procédure.
Le copropriétaire qui dépose un dossier auprès de la commission de surendettement est présumé agir de bonne foi, cette condition étant expressément requise par l’article L. 711-1 du Code de la consommation. Le simple fait de ne plus être en mesure de payer ses charges collectives ne saurait constituer une faute intentionnelle ou une manœuvre déloyale. La charge de prouver la mauvaise foi éventuelle du débiteur pèse exclusivement sur les créanciers opposants, lesquels doivent établir une volonté délibérée de dissimuler des ressources ou d’aggraver sciemment l’endettement.
Lorsque la commission déclare la demande recevable, cette décision produit des conséquences immédiates et automatiques sur l’ensemble des créanciers inscrits ou non à l’état du passif. En vertu des dispositions impératives de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur.
Ce principe cardinal a été réaffirmé avec vigueur par la Cour de cassation dans son arrêt rendu par la Deuxième chambre civile le 8 février 2024. Les hauts magistrats ont expressément jugé qu’« il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 8 février 2024, n° 22-14.528). Le syndic ne peut donc plus poursuivre de mesures de contrainte contre le copropriétaire dès la notification de cette décision.
Par ailleurs, l’effet protecteur attaché à la décision de recevabilité modifie le cours des délais légaux imposés aux créanciers pour faire valoir leurs droits pécuniaires. La loi prévoit en effet un gel temporaire des délais pour tenir compte de l’interdiction légale d’agir qui frappe les créanciers. Dans son arrêt rendu le 23 octobre 2025, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 23 octobre 2025, n° 23-12.623).
Cette règle de suspension s’applique à l’identique pour les créances de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne se trouve pas privé de ses droits par l’écoulement du temps durant la procédure collective, mais il lui est strictement interdit d’engager ou de poursuivre des actes coercitifs. Dès lors, le copropriétaire se trouve temporairement mis à l’abri des poursuites judiciaires pendant toute la phase d’instruction de son dossier par la commission.
Pour le débiteur propriétaire de son logement, cette phase initiale est déterminante afin de stabiliser sa situation budgétaire et de préparer un plan de redressement équilibré. Une gestion proactive des échanges avec les instances administratives et judiciaires permet de sécuriser le maintien dans les lieux tout en garantissant le respect scrupuleux des règles régissant le contentieux des charges de copropriété.
B. L’interdiction des paiements antérieurs et la paralysie des voies d’exécution du syndicat
La décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement impose au débiteur une discipline financière stricte et rigoureuse. L’article L. 722-5 du Code de la consommation interdit formellement au débiteur de payer, en tout ou partie, une créance née antérieurement à la décision de recevabilité, sous peine de commettre un acte nul et de risquer la déchéance de la procédure.
La Première chambre civile de la Cour de cassation a consacré la portée impérative de cette interdiction dans son arrêt rendu le 12 juillet 2023. La Cour a jugé que « la décision déclarant recevable la demande d’ouverture d’une procédure de surendettement emporte interdiction pour le débiteur, sauf autorisation judiciaire, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire jusqu’à l’homologation, par le juge, des mesures recommandées par la commission de surendettement » (Cour de cassation, 1re chambre civile, 12 juillet 2023, n° 22-16.653).
En conséquence de cette prohibition légale, le copropriétaire ne doit en aucun cas régler spontanément au syndic les arriérés de charges antérieurs à la recevabilité, même sous la pression de mises en demeure répétées. Tout règlement préférentiel consenti au profit du syndicat porterait atteinte à l’égalité entre les créanciers et contreviendrait aux exigences de l’ordre public économique. Or, une distinction fondamentale doit impérativement être opérée entre les dettes antérieures et les charges courantes postérieures.
Si les dettes de copropriété antérieures sont gelées par la procédure, le copropriétaire demeure en revanche tenu d’acquitter régulièrement les provisions pour charges et appels de fonds devenus exigibles postérieurement à la décision de recevabilité. Le paiement des charges courantes constitue une charge indispensable de la vie quotidienne qui conditionne la bonne conservation de l’immeuble. Dès lors, le défaut de règlement des charges postérieures exposerait le copropriétaire à de nouvelles actions en justice non couvertes par la suspension initiale.
Par ailleurs, l’effet d’interdiction s’étend aux mesures de garantie et aux sûretés réelles que le syndic tenterait de formaliser après la notification de la recevabilité. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec une fermeté exemplaire l’étendue de cette paralysie patrimoniale dans son arrêt rendu le 28 mars 2024. Elle a énoncé qu’« il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 28 mars 2024, n° 22-12.797).
Cette solution jurisprudentielle prive le syndicat des copropriétaires de la faculté d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire ou de procéder à une saisie conservatoire sur le lot de copropriété ou sur les comptes bancaires du débiteur. Toute inscription réalisée en méconnaissance de l’article L. 722-2 du Code de la consommation est frappée de nullité absolue, et le juge des contentieux de la protection ordonne la mainlevée immédiate de ces sûretés illicites.
En conséquence, les poursuites de saisie immobilière engagées par le syndicat avant la décision de recevabilité sont suspendues de plein droit à compter de celle-ci. Le commandement de payer valant saisie immobilière ne peut plus donner lieu à une audience d’orientation ou à une adjudication forcée tant que la procédure de surendettement suit son cours. À cet égard, le cadre légal confère au copropriétaire un répit substantiel lui permettant de faire examiner sa situation patrimoniale dans un cadre serein et structuré.
II. Le traitement contentieux du passif de copropriété : articulation entre sûretés réelles, réaménagement et effacement
A. Le rééchelonnement de la dette et la conciliation des prérogatives du juge avec le privilège de copropriété
Dans le cadre normal de la gestion des immeubles collectifs, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une protection juridique renforcée instituée par l’article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que toutes les créances de charges et de travaux sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du Code civil, doublée du privilège immobilier spécial conférant un droit de préférence de premier rang sur le prix de vente du lot.
Néanmoins, l’ouverture d’une procédure de surendettement subordonne le jeu des privilèges civils généraux et spéciaux aux nécessités de redressement économique du débiteur. En effet, l’article 2287 du Code civil prévoit expressément que les dispositions relatives au gage commun des créanciers ne font pas obstacle à l’application des règles régissant le traitement du surendettement des particuliers.
La Cour de cassation a mis en lumière cette primauté du droit du surendettement dans un arrêt remarquable rendu par la Deuxième chambre civile le 4 juillet 2024. La juridiction suprême a souligné que « selon l’article 2287 du même code, ces dispositions ne font pas obstacle à l’application des règles prévues en cas d’ouverture d’une procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers » et en a conclu que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 4 juillet 2024, n° 23-17.625).
Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut exiger un traitement préférentiel automatique qui ferait échec aux mesures d’échelonnement ou de réduction des intérêts ordonnées par la commission de surendettement. En application de l’article L. 733-1 du Code de la consommation, la commission peut imposer un rééchelonnement des arriérés de copropriété sur une durée maximale pouvant atteindre sept années, tout en réduisant le taux d’intérêt applicable ou en suspendant l’exigibilité des créances.
La mise en place de ces mesures imposées dépend de l’évaluation souveraine de la capacité de remboursement du débiteur et de la consistance de son actif patrimonial. Dans son arrêt rendu le 26 mars 2026, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé cette analyse en énonçant qu’« ayant retenu, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui ont été soumis, que la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes, c’est sans encourir les griefs du moyen que la cour d’appel a décidé que les mesures proposées par la commission de surendettement et adoptées par le juge devaient être confirmées » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 26 mars 2026, n° 23-17.670).
Lorsque le syndicat des copropriétaires ou le débiteur estime que les mesures imposées ne correspondent pas à la réalité économique du passif ou aux capacités contributives du ménage, une contestation judiciaire peut être formée devant le juge des contentieux de la protection en application de l’article L. 733-13 du Code de la consommation.
Saisi de cette contestation, le magistrat dispose d’une compétence plénière pour réexaminer l’intégralité du passif du débiteur sans être limité par les déclarations initiales. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé l’étendue de cet office dans son arrêt du 17 mai 2023 en jugeant que « par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission. Dès lors, il appartient au juge, qui ne peut refuser d’examiner une créance déclarée pour la première fois par le débiteur à l’occasion de la contestation des mesures imposées, d’appeler à la cause, par convocation, en application de l’article 14 du code de procédure civile, le créancier concerné » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 17 mai 2023, n° 21-15.373).
En conséquence, si des dettes de charges de copropriété avaient été omises ou contestées quant à leur quantum exact lors de la phase administrative, le juge des contentieux de la protection procède à leur vérification contradictoire. À cet égard, le juge recalcule les mensualités d’apurement pour préserver le reste à vivre du copropriétaire tout en organisant l’extinction progressive du passif de copropriété.
B. L’effacement des créances de copropriété et le rétablissement personnel du copropriétaire débiteur
Lorsque la situation financière du copropriétaire est irrémédiablement compromise et qu’aucune modalité de rééchelonnement ne permet d’envisager l’apurement des dettes, la loi prévoit l’orientation du dossier vers une procédure de rétablissement personnel en application de l’article L. 741-1 du Code de la consommation. Cette orientation conduit à l’effacement total des dettes du débiteur, sous réserve des exceptions expressément prévues par la loi.
Les créances résultant d’impayés de charges de copropriété ne figurent pas au nombre des dettes exclues de l’effacement par les articles L. 711-4 et L. 711-5 du Code de la consommation. Contrairement aux dettes alimentaires ou aux réparations de préjudices corporels, les dettes de charges de copropriété sont intégralement effacées par la décision de rétablissement personnel.
La Cour de cassation, Deuxième chambre civile, a rappelé avec une grande précision le régime de l’effacement dans son arrêt du 23 novembre 2023. La haute juridiction a énoncé que « selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 23 novembre 2023, n° 22-11.535).
Ce principe a trouvé une confirmation éclatante dans un arrêt récent rendu par la Deuxième chambre civile le 26 mars 2026. Les hauts magistrats ont expressément réaffirmé « qu’à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » (Cour de cassation, 2e chambre civile, 26 mars 2026, n° 23-18.726). L’article L. 741-2 du Code de la consommation confère ainsi à la mesure d’effacement une portée absolutoire générale.
L’effacement des arriérés antérieurs éteint définitivement l’obligation de paiement du copropriétaire et prive le syndicat des copropriétaires de toute action en recouvrement sur ce passif passé. Le syndic ne peut plus faire délivrer de sommation de payer ni exercer de poursuites fondées sur les appels de fonds antérieurs à la décision de rétablissement. Or, les créances exclues d’effacement doivent obligatoirement répondre à des critères légaux stricts et démontrés, à l’image des fraudes constatées par décision judiciaire ou administrative comme l’a rappelé la Deuxième chambre civile le 12 décembre 2024 dans son arrêt n° 22-20.051 (Cour de cassation, 2e chambre civile, 12 décembre 2024, n° 22-20.051).
Sur le plan pratique, l’effacement des charges de copropriété a des conséquences directes sur la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Les sommes effacées doivent être constatées en pertes irrécouvrables et réparties entre les autres copropriétaires au prorata de leurs tantièmes lors de l’approbation des comptes annuels. Toutefois, si le débiteur conserve son lot immobilier, il demeure pleinement assujetti au règlement des charges futures qui naîtront après la décision d’effacement.
En cas de vente ultérieure du lot de copropriété, le certificat prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et l’opposition éventuelle du syndic ne pourront porter que sur les dettes nées postérieurement à la décision de rétablissement personnel. Les sommes légalement effacées ne peuvent plus faire l’objet d’aucune retenue sur le prix de vente, ce qui permet au débiteur de repartir sur des bases assainies.
L’accompagnement par un avocat aguerri permet d’orienter stratégiquement le copropriétaire dès la survenance des premiers impayés pour faire valoir ses droits devant la commission et le juge des contentieux de la protection.
Conclusion
L’articulation entre le droit de la copropriété des immeubles bâtis et le droit du surendettement des particuliers constitue un équilibre juridique fondamental entre la sauvegarde financière des copropriétés et la protection humaine des débiteurs vulnérables. Si les règles de la copropriété confèrent au syndicat des privilèges substantiels pour préserver le patrimoine collectif, ces prérogatives s’effacent devant les impératifs d’ordre public de la procédure de surendettement.
Dès la notification de la décision de recevabilité, le copropriétaire bénéficie d’une suspension intégrale des voies d’exécution et d’une interdiction légale de régler les dettes antérieures, paralysant ainsi toute tentative de saisie immobilière ou de saisie conservatoire initiée par le syndic. Par la suite, le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir souverain pour rééchelonner les arriérés de charges ou prononcer leur effacement total dans le cadre d’un rétablissement personnel.
Face à la complexité procédurale des contestations et à la rigueur des délais impartis, la proactivité du débiteur et la structuration rigoureuse de son dossier représentent les conditions indispensables pour préserver son cadre de vie et parvenir à un rétablissement financier pérenne.
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