Le décret n° 2026-712 du 29 juillet 2026 fixe à 0,78 % la majoration annuelle maximale de nombreux loyers encore soumis à la loi du 1^er septembre 1948 à compter du 1^er juillet 2026. Cette actualité soulève une question plus délicate : le bailleur peut-il profiter de cette hausse pour faire sortir le logement de la loi de 1948 et imposer immédiatement un loyer proche du marché ? La réponse est non. La majoration annuelle et la sortie progressive constituent deux mécanismes différents, avec des conditions et des délais propres.

Un bailleur peut, dans certains cas, proposer un contrat de huit ans fondé sur la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Cette proposition concerne principalement les locaux classés en sous-catégories II B ou II C. Elle doit comporter des références de loyers comparables, un calendrier d’évolution et les mentions imposées par la loi. Le locataire dispose d’un délai pour répondre, peut contester le classement, la surface corrigée, les références ou ses effets financiers, et bénéficie de protections liées à ses ressources, à son âge ou à son handicap.

Le point de départ est donc documentaire. Il faut distinguer le loyer légal révisé au 1^er juillet 2026, une modification de surface ou de catégorie, une majoration prévue par la loi de 1948 et une véritable proposition de sortie progressive. Pour replacer ce litige dans l’ensemble du droit immobilier, le dossier doit être examiné à partir du bail, des notifications reçues, du calcul de surface corrigée et de la situation personnelle des occupants.

I. Hausse de 0,78 % et sortie progressive : quelles règles pour un logement soumis à la loi de 1948 ?

A. Le décret du 29 juillet 2026 autorise-t-il seulement 0,78 % ?

Le décret n° 2026-712 du 29 juillet 2026 doit être lu avec la loi du 1^er septembre 1948. Son article 1 prévoit qu’à compter du 1^er juillet 2026, et jusqu’à l’atteinte de la valeur locative réglementaire, les loyers de la période précédente peuvent être augmentés au maximum de 0,78 % pour les catégories III A, III B, II B, II C et pour la catégorie II A lorsqu’elle reste soumise à ce régime. Le texte prévoit également que les loyers des locaux classés en catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale. La version officielle de cette règle figure dans l’article 1 du décret n° 2026-712.

Cette règle fixe un plafond annuel, pas une autorisation générale de réécrire le bail. Un loyer mensuel de 900 euros ne peut ainsi augmenter de 7,02 euros au titre du seul taux de 0,78 %, soit 907,02 euros avant l’application des règles d’arrondi. Pour 800 euros, la hausse maximale correspondant à ce taux est de 6,24 euros. Ces exemples ne valent que si le loyer de départ est correctement déterminé et si aucune autre opération juridiquement distincte n’est engagée. Une rectification de surface corrigée, une question de catégorie, une majoration pour insuffisance d’occupation ou un rappel d’arriéré ne doivent pas être dissimulés dans une simple ligne intitulée « révision annuelle ».

Le décret modifie aussi les prix de base de la valeur locative mensuelle à compter du 1^er juillet 2026. Pour l’agglomération parisienne, le tableau distingue les dix premiers mètres carrés de surface corrigée et les mètres carrés suivants. Il fixe notamment les montants suivants :

Catégorie	Dix premiers m² corrigés	m² corrigé suivant
II A	14,11 €	8,37 €
II B	9,70 €	5,20 €
II C	7,44 €	3,93 €
III A	4,49 €	2,38 €
III B	2,66 €	1,38 €
IV	0,26 €	0,12 €

Ce tableau ne transforme pas mécaniquement la surface habitable ou la surface Carrez en surface corrigée. Il sert à déterminer la valeur locative dans le cadre précis de la loi de 1948. L’article 30 de la loi de 1948 dispose que le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1^er juillet est déterminé par décret en fonction de la qualité de la construction et, lorsque c’est nécessaire, de la localité. L’article 31 de la même loi organise ensuite l’évolution du loyer jusqu’à la valeur locative.

Le calcul doit donc partir du dernier loyer légalement établi, de la catégorie du logement et de sa surface corrigée. Le bailleur ne peut pas appliquer 0,78 % à une somme arbitraire, puis ajouter une différence de marché sans expliquer le fondement de chaque ligne. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 5 novembre 2015 : « le loyer devait être fixé selon les règles d’ordre public prévues par la loi du 1^er septembre 1948 qui sont exclusives de l’application d’une clause conventionnelle d’indexation ». Cet enseignement figure dans l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2015, n° 14-23.693. Une clause d’indexation du bail ne permet donc pas de remplacer le calcul légal.

La catégorie IV appelle une vigilance particulière. Le tableau du décret lui attribue un prix de base, mais le même texte exclut sa majoration annuelle légale. Un courrier qui réclame 0,78 % à un occupant d’un logement classé en catégorie IV doit être contesté avec les pièces permettant d’établir le classement. À l’inverse, le fait qu’un logement soit en catégorie II B ou II C ne donne pas, à lui seul, le droit d’imposer un contrat de sortie progressive. Il faut encore respecter le mécanisme de la loi de 1986.

B. Quand le bailleur peut-il proposer une sortie progressive vers la loi de 1989 ?

La sortie progressive repose sur les articles 28 à 33 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L’article 28 de cette loi permet au bailleur d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C, dont le loyer est encore fixé selon le chapitre III de la loi de 1948, de proposer au locataire ou à l’occupant de bonne foi un nouveau contrat. Le texte emploie le verbe « proposer » : il ne crée pas une bascule automatique vers le prix du marché et ne permet pas de remplacer la procédure par une facture unilatérale.

Le classement est une condition substantielle. Un logement en catégorie III A, III B ou IV ne relève pas du même dispositif de proposition de sortie progressive sur le fondement de l’article 28. Le bailleur doit donc communiquer les éléments justifiant la catégorie, sans se contenter d’une appréciation commerciale de l’état du logement. Une erreur de classement peut affecter à la fois le calcul du loyer de 1948, l’éligibilité au contrat de huit ans et la validité de la proposition.

La loi protège aussi certains occupants contre cette proposition. L’article 29 de la loi n° 86-1290 prévoit que l’article 28 n’est pas opposable au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants sont inférieures au seuil réglementaire applicable. Le texte institue également une protection tenant à l’âge ou au handicap, sous les conditions qu’il précise. Le bailleur doit donc demander et examiner les justificatifs utiles dans le respect de la vie privée, plutôt que de présumer que le seul niveau de loyer autorise la sortie.

Lorsque la proposition est possible, le nouveau contrat n’est pas un bail libre immédiat. L’article 30 de la loi du 23 décembre 1986 prévoit une durée de huit ans. Le loyer est déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements qui ne relèvent pas de la loi de 1948. La différence entre le loyer résultant de ces références et le loyer antérieur est étalée par huitième sur la durée du contrat. L’évolution annuelle ne doit donc pas être présentée comme une augmentation de 100 % dès le premier mois.

Cette règle impose une vraie comparaison. Les références doivent correspondre à des logements situés dans un environnement comparable, de taille, d’époque de construction, d’équipement, d’état et de niveau de confort cohérents. Un loyer d’un appartement rénové avec ascenseur, chauffage collectif et prestations récentes ne constitue pas automatiquement une référence pertinente pour un local ancien sans les mêmes équipements. Le bailleur doit pouvoir expliquer la date, l’adresse ou le secteur, la surface, l’étage, les équipements et le loyer des références retenues.

La notification est encadrée par l’article 31 de la loi n° 86-1290. La proposition doit reproduire les dispositions légales pertinentes et indiquer les références ayant servi à déterminer le nouveau prix. Elle doit être notifiée selon la forme prévue par la loi. Le locataire dispose de deux mois pour répondre. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie dans le délai prévu, puis le juge peut être saisi si la discussion n’aboutit pas. Si la procédure n’est pas menée dans le délai légal, la proposition ne produit pas les effets annoncés par le bailleur.

La sortie n’est donc pas une sanction du locataire qui refuse de signer. Celui-ci peut demander le détail du classement, du calcul de surface et des références, signaler ses réserves et ne pas renoncer à ses droits sous la pression d’une date d’augmentation. À l’expiration du contrat conclu selon l’article 31, l’article 33 de la loi de 1986 prévoit que le local relève alors de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sous réserve du respect du contrat et des conditions légales. Cette échéance de huit ans explique pourquoi une demande portant sur la « sortie » doit toujours être examinée avec son calendrier complet.

II. Contestation et procédure : que faire face à une hausse ou à une proposition de nouveau bail ?

A. Comment vérifier le loyer, la surface corrigée et les références avant de répondre ?

La première étape consiste à reconstituer le loyer, mois par mois, depuis la dernière notification certaine. Il faut distinguer le montant inscrit au bail, le montant effectivement payé, les provisions pour charges, les régularisations, les sommes réclamées au titre d’une occupation insuffisante et les augmentations précédentes. Une erreur de présentation peut donner l’impression d’une hausse de 0,78 % alors que le bailleur a ajouté une modification de surface, une majoration ou un rappel non expliqué.

La formule de base est donnée par l’article 27 de la loi du 1^er septembre 1948 : « La valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu’elle résulte de l’article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l’article 30. » La surface corrigée n’est pas une simple mesure au sol. L’article 28 renvoie à une méthode réglementaire qui tient compte de la superficie des pièces et de correctifs liés notamment à la hauteur, à l’éclairement, à l’ensoleillement, à la vue, à l’état et aux équipements.

Les éléments de confort ne peuvent pas être ajoutés sans vérifier leur origine. Dans un arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 septembre 2024, RG n° 22/07546, la juridiction a retenu que « ne pouvaient entrer en ligne de compte dans l’évaluation des correctifs permettant la détermination du loyer selon la “surface corrigée” que les éléments d’équipements et de confort fournis par le propriétaire ». La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation, cour d’appel de Paris, 12 septembre 2024, RG n° 22/07546. Des travaux financés et réalisés par l’occupant ne peuvent donc pas être traités comme un équipement fourni par le bailleur sans analyse du dossier et des règles applicables.

La jurisprudence impose aussi de ne pas laisser passer une notification incomplète. Dans l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 novembre 2017, n° 16-20.920, la Cour a approuvé l’analyse selon laquelle « la révision du loyer consécutive à la modification des éléments ayant servi à sa détermination était subordonnée à la notification préalable d’un décompte de surface corrigée ». Elle a également relevé que « les sommes réclamées dans le commandement de payer n’étaient pas explicites et ne permettaient pas au locataire d’en apprécier l’exactitude ». Si le bailleur invoque une modification de surface, le décompte et la date de notification deviennent donc des pièces centrales.

Un locataire qui découvre tardivement que la catégorie ou la surface n’a jamais été établie ne doit pas conclure trop vite qu’il a perdu tout droit d’agir. Dans la décision de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2013, n° 12-19.813, la Cour a jugé qu’« aucune forclusion ne pouvait être opposée aux locataires recevables à établir, la surface corrigée de ce local et la catégorie dans laquelle il devait être classé selon l’annexe I du décret du 10 décembre 1948 ». La portée de cette solution dépend des faits, des demandes formées et des délais propres à chaque action, mais elle montre l’importance d’une expertise ou d’un calcul contradictoire lorsque le bailleur impose une donnée non démontrée.

Avant toute réponse, le dossier doit réunir au minimum les documents suivants :

1. le bail initial, ses avenants et les dernières quittances ;
2. toutes les lettres de révision, décomptes et notifications de surface ou de classement ;
3. le calcul détaillé de la surface corrigée, avec le détail des pièces, annexes, correctifs et équipements ;
4. la catégorie annoncée et la règle réglementaire utilisée pour le prix de base ;
5. la proposition de contrat de huit ans, les références locatives, les dates d’effet et le calendrier d’étalement ;
6. les justificatifs de ressources des occupants, lorsque la protection de l’article 29 peut être invoquée ;
7. les éléments d’âge, de handicap ou de maintien dans les lieux, lorsqu’ils sont pertinents ;
8. les enveloppes, accusés de réception, actes et preuves de remise permettant de calculer les délais.

La demande écrite au bailleur doit rester précise. Elle peut rappeler le montant payé, demander le fondement exact de chaque augmentation, solliciter le décompte de surface corrigée, exiger les références comparables et réserver le droit de contester la catégorie. Elle doit éviter de reconnaître une dette ou d’accepter un nouveau contrat avant vérification. Une phrase comme « je prends acte de votre courrier, sans reconnaissance du bien-fondé du montant et sous réserve de tous mes droits » permet de conserver une position claire, à adapter aux circonstances et à la procédure reçue.

Le contrôle ne se limite pas au pourcentage. Si le bailleur applique 0,78 % à un loyer déjà supérieur à la valeur locative, l’article 35 de la loi de 1948 prévoit que « les loyers qui dépassent la valeur locative telle qu’elle est définie à l’article 27 seront ramenés à cette valeur locative ». Le locataire peut donc avoir intérêt à demander une baisse, et pas seulement à discuter la petite hausse annuelle. À l’inverse, le bailleur doit vérifier si la valeur locative qu’il invoque est établie par la surface et la catégorie exactes, au lieu de retenir un prix de marché libre.

Une autre décision illustre la nécessité de séparer le droit à une majoration et la question du délai. Dans l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 mars 2019, n° 18-11.756, la Cour a retenu que le bailleur pouvait exercer son droit dans la limite du délai de prescription applicable, malgré la connaissance ancienne d’un élément du dossier. La formule exacte vise « le délai de prescription prévu par l’article 2224 du code civil ». Cette décision ne dispense pas de calculer chaque poste ni de respecter les notifications prévues par la loi de 1948 ; elle rappelle que la date de la demande et la période réclamée peuvent modifier fortement le montant du litige.

B. Quels recours à Paris et en Île-de-France contre un loyer excessif ou une sortie irrégulière ?

À Paris et en Île-de-France, la première vérification locale porte sur le tableau du décret : l’agglomération parisienne n’est pas une référence abstraite au prix actuel des annonces. Les montants du décret n° 2026-712 s’appliquent selon la catégorie et la surface corrigée, avec des valeurs distinctes pour les dix premiers mètres carrés et les suivants. Le dossier doit ensuite identifier le département du logement, car la commission départementale de conciliation compétente dépend du lieu de situation du bien. Une erreur de département ou une saisine trop tardive peut faire perdre du temps alors que la notification du bailleur continue de produire ses effets apparents.

La réaction dépend du courrier reçu. Pour une simple révision au 1^er juillet 2026, le locataire peut demander le calcul complet et contester la catégorie, le taux appliqué, la base ou la valeur locative. Pour une modification d’éléments ayant servi à la détermination du loyer, l’article 32 bis de la loi de 1948 impose une notification selon la forme légale, un décompte détaillé et un délai de contestation de deux mois. Une lettre ordinaire sans explication ne remplace pas nécessairement la notification requise. La preuve de réception doit être conservée, car le premier jour du délai peut être discuté.

Pour une proposition de sortie progressive, le délai de deux mois prévu par l’article 31 de la loi du 23 décembre 1986 doit être traité comme une échéance stratégique. Le locataire peut répondre dans ce délai en refusant la proposition, en l’acceptant sous réserve d’une vérification, ou en demandant les références et corrections indispensables. La signature d’un nouveau contrat peut entraîner des conséquences durables sur le loyer et le régime juridique du logement. Elle ne doit pas intervenir parce qu’un courrier indique seulement que le maintien dans les lieux serait terminé ou que le marché local serait plus élevé.

En cas de désaccord persistant sur une sortie proposée, la commission départementale de conciliation peut être saisie dans le délai prévu par l’article 31. Il faut joindre le bail, la proposition, les références communiquées, les revenus lorsque la protection de l’article 29 est invoquée, les calculs de surface et une note chronologique. La commission ne remplace pas le juge et ne suspend pas automatiquement toutes les conséquences d’un autre acte de procédure. La saisine doit donc être coordonnée avec la réponse au bailleur et avec toute assignation ou demande de paiement.

Lorsque la conciliation échoue, le tribunal compétent peut être saisi afin de faire trancher la validité de la proposition, la catégorie, la surface corrigée, le montant du loyer, le calendrier d’étalement ou la restitution de sommes. Dans Paris et en Île-de-France, la juridiction doit être déterminée à partir de la nature exacte de la demande et du lieu de situation de l’immeuble. Le dossier doit préciser s’il s’agit d’une action en fixation, d’une contestation de notification, d’une demande de restitution, d’un impayé ou d’une demande liée à la fin du contrat. Cette qualification évite de choisir une voie de procédure qui ne correspond pas au litige.

La loi de 1948 prévoit une prescription particulière. Selon l’article 68, « les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans ». Le calcul doit être fait à partir de la nature de l’action, de la date des paiements et des actes susceptibles d’interrompre ou de modifier le délai. Une demande de restitution de loyers n’est pas identique à une contestation de la notification d’une surface ou à une demande de fixation de la valeur locative. La conservation des quittances et relevés bancaires est donc aussi importante que le bail.

Le bailleur, de son côté, ne peut pas transformer une contestation en impayé par une présentation confuse. Les appels de loyer doivent distinguer le loyer antérieur, la majoration réglementaire, les charges, les éventuelles sommes faisant l’objet d’une demande séparée et le montant contesté. Une menace de résiliation ou d’expulsion fondée sur une dette qui inclut une hausse irrégulière peut être discutée, mais le locataire doit continuer à régler la partie non contestée et, lorsque c’est possible, consigner ou séquestrer la somme litigieuse après conseil juridique. Une cessation totale des paiements expose à un risque procédural indépendant du bien-fondé de la contestation.

Une chronologie utile comporte au moins les dates suivantes : date de réception de la révision à 0,78 %, date d’effet annoncée, date de demande de décompte, date de réception d’une proposition de contrat, fin du délai de deux mois, saisine éventuelle de la commission, échanges de pièces, commandement de payer et acte judiciaire. Chaque date doit être associée à sa preuve. Les courriels, messages et appels téléphoniques peuvent compléter le dossier, mais ils ne remplacent pas toujours la forme prescrite par la loi.

Le propriétaire qui souhaite réellement sortir du régime doit reprendre son dossier depuis la catégorie II B ou II C, les ressources des occupants, les références comparables, la notification complète et le calendrier de huit ans. Le locataire qui reçoit une proposition doit vérifier le même enchaînement dans l’ordre inverse. Une hausse annuelle de 0,78 % peut être légale alors que la proposition de sortie est irrégulière ; une proposition de sortie peut être admissible en principe alors que son montant, sa notification ou ses références sont contestables. Ces deux conclusions peuvent coexister.

À Paris, en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne ou les autres départements franciliens, la proximité géographique ne supprime pas ces distinctions. Les références locatives doivent être comparables, la commission doit être saisie auprès du département compétent et la juridiction doit être choisie en fonction de la demande. La préparation d’un tableau reprenant chaque mois, chaque taux et chaque justificatif permet souvent de faire apparaître rapidement l’erreur : catégorie modifiée sans preuve, surface augmentée par des travaux du locataire, prix de marché non comparable ou différence de sortie appliquée en une seule fois.

Le recours peut aussi demander une mesure d’instruction lorsque la surface corrigée ou la catégorie ne peut pas être déterminée par les documents disponibles. Une expertise ne doit pas être sollicitée de façon automatique : son coût, son délai et sa pertinence doivent être mis en regard de l’écart de loyer et de la durée restante du bail. Elle est toutefois utile lorsque les plans, surfaces, équipements et travaux sont anciens ou contradictoires. Les conclusions de l’expert doivent distinguer ce qui relève de la mesure, des correctifs réglementaires et des travaux financés par le bailleur.

Enfin, toute proposition doit être lue avec ses conséquences à long terme. Le contrat de huit ans ne se réduit pas à la prochaine quittance. Il peut modifier le calendrier d’augmentation, la date à laquelle la loi de 1989 deviendra applicable et la position du locataire en cas de transmission, de décès, de changement de ressources ou de travaux. Une personne âgée ou en situation de handicap doit examiner les protections de l’article 29 avant de transmettre des justificatifs incomplets. Un propriétaire doit, quant à lui, vérifier les conditions de la loi avant d’annoncer à l’occupant que la loi de 1948 aurait disparu dès le 1^er juillet 2026.

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Conclusion

Le taux de 0,78 % applicable à compter du 1^er juillet 2026 ne donne pas au bailleur le droit d’imposer immédiatement un loyer de marché ni de faire disparaître seul la loi de 1948. Il s’agit d’une majoration annuelle encadrée, qui doit être calculée à partir du loyer et de la valeur locative légalement établis. La catégorie IV est privée de majoration annuelle légale, tandis que les catégories II B et II C peuvent, sous conditions, faire l’objet d’une proposition de contrat de huit ans.

Face à une lettre reçue, la priorité est de conserver la preuve de réception, reconstituer la surface corrigée et la catégorie, vérifier le détail du calcul, examiner les protections personnelles et répondre avant l’expiration des délais. Une sortie progressive régulièrement proposée se distingue d’une hausse irrégulière ; dans les deux cas, une analyse des documents et de la chronologie permet de défendre le loyer réellement dû et d’éviter une signature précipitée.

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